Immo-Markt bremst sich langsam ab
Nachfrage hoch, aber passendes Angebot knapp
von Charles Steiner
Das heurige Immobilienjahr lässt sich zwar durchaus in die Riege der außergewöhnlichen Jahre einreihen, allerdings sind bereits Tendenzen erkennbar, dass sich der Markt auf hohem Niveau abbremst. Zu diesem Schluss gelangt der ÖVI mit dem Datamining-Experten IMMOunited im Rahmen eines Rückblicks, der heute im Café Landtmann vor Journalisten präsentiert wurde. ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel sieht mittlerweile eine gewisse Sättigung bei der Marktdynamik, die zwar nicht der Nachfrage geschuldet ist, sondern vielmehr der Preissensivität und einer gewissen Angebotsknappheit.
Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer von IMMOunited unterlegt das mit Transaktionszahlen im Wohnsektor: Wechselten 2017 noch an die 47.000 Eigentumswohnungen den Besitzer, dürfte sich der Wert heuer bei nur 42.000 verkauften Einheiten einpendeln. Das entspräche, so Schmid, einen Rückgang von mehr als zehn Prozent. Der Großteil des Markts finde mit 30 Prozent nach wie vor in Wien statt, 20 Prozent teilen sich auf die übrigen Landeshauptstädte auf, der Rest entfällt auf andere Gegenden in Österreich. Aber: Mit einem Gesamtvolumen von etwa zehn Milliarden Euro liege der Wert lediglich vier Prozent unter jenem vom Vorjahr - ein Beweis dafür, dass sich Immobilien verteuert hätten, und zwar im Schnitt um mehr als sieben Prozent.
Dieser Preisauftrieb tut zwar der Nachfrage keinen Abbruch, jedoch ist die Preissensibilität deutlich höher geworden, wie Andreas Wollein, Sachverständiger und ÖVI-Vorstand erläutert. Die Entwicklung reiche dabei von etwa 1.550 Euro/m² in Eisenstadt bis zu 3.790 Euro/m² in Wien im Gebrauchtbereich, im Neubau bewegt sich die Preisspanne zwischen 3.154 Euro/m² (Klagenfurt) bis 6.401 Euro/m² (Salzburg). Wien liege mit durchschnittlich 4.432 Euro/m² im Neubaubereich im Mittelfeld. Das liege mitunter daran, dass in Wien gebaut werde wie schon lange nicht mehr: Laut Matthias Grosse von Exploreal werden heuer und im kommenden Jahr in der Bundeshauptstadt 11.500 Wohneinheiten fertiggestellt, 2020 soll der Wert bereits 16.000 Einheiten betragen. Aber, so ÖVI-Vorstand Sandra Bauernfeind: „Doch die Kombination von Haushaltsentwicklungen und Wohnbau zeigt deutlich die Marktsättigung, die spätestens 2020 im teureren Segment erwartet wird. Baukosten und Grundkosten bleiben ein relevanter Faktor in der Entwicklung.“ Die neue Widmungskategorie geförderter Wohnbau werden dies weder kurznoch mittelfristig verändern.
Kein Ende des Zyklus in Sicht
Die Party geht weiter
von Charles Steiner
Auch wenn sich der Immobilienmarkt in einem Spätzyklus befindet, ein Ende ist nach wie vor nicht in Sicht. Zu dieser Einschätzung gelangt CBRE in einer Vorschau für das kommende Jahr. Sowohl die Investmentmärkte als auch die Büromärkte bleiben auf hohem Niveau, wenngleich die Rekordzahlen von 2017 und 2018 nicht mehr erreicht werden dürften - was aber weniger an abflauendem Interesse liegen dürfte sondern am limitierten Angebot. Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich und CEE kommentiert: „Um es zusammenzufassen: wir können in Europa auf jeden Fall mit zwei weiteren guten Jahren rechnen, die - so wie es zur Zeit aussieht - allerdings leicht hinter den Jahren 2017 und 2018 liegen werden.“ Zwar gebe es mit dem Brexit, der im kommenden Jahr schlagend wird, und der wirtschaftlichen Lage Italiens noch Unsicherheiten, allerdings wirke sich die amerikanische Wirtschaft derzeit positiv auf die europäischen Märkte aus.
Im kommenden Jahr werden sich die Investmentmärkte weiterhin gut entwickeln, das Niveau von heuer dürfte aber nicht erreicht werden, schätzt Ridder ein. Das unter anderem deswegen, weil die EZB bereits angekündigt, die derzeitige Währungspolitik zu ändern (so soll etwa der Ankauf von Staatsanleihen beendet werden) und eine gewisse Vorsicht aus geopolitischen Gründen. Ebenso dürfte sich das Wachstum auf den Büromärkten gegenüber den Vorjahren verlangsamen, Ridder prognostiziert eine Wachstumsrate von rund fünf Prozent. Diversifizierter wird der Markt bei Retailimmobilien, dort, wo die Mischung aus Einkaufen, Entertainment und Gastronomie ausgewogen ist, bleiben die Flächen attraktiv. Jedoch nimmt der Onlinekuchen einen immer höheren Stellenwert ein (etwa neun Prozent in Westeuropa), das habe sich allerdings auch auf den Investmentmärkten ausgewirkt. „Investoren sind selektiver geworden“, konstatiert Ridder. Wachstum wird dafür auf dem Logistiksektor erwartet, noch stärkeres Wachstum bei Wohnimmobilien. Allein in den ersten drei Quartalen heuer ist um 21 Prozent mehr in Wohnimmobilien investiert worden als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Bei den Hotelmärkten dürfte im kommenden Jahr eine stärkere Dynamik zu erwarten sein.
Immer mehr auf Diversifikation setzen dafür die Investoren. Alternative Investments oder länderübergreifende Portfolios mit mehreren Assetklassen werden an Bedeutung gewinnen.