Nach einer jahrzehntelangen Phase ungebrochenen Wachstums hat sich der Immobilienmarkt in Österreich wieder normalisiert. Laut aktuellem Re/Max-ImmoSpiegel 2022, der von Re/Max Research und ImmoUnited erstellt wurde, gab es 2022 eine Korrektur um 10,3 Prozent auf 146.526 Einheiten. "Der Immobilienmarkt 2022 war zweigeteilt. Das sehr knappe Angebot und die sehr hohe Nachfrage nach Immobilien führte im ersten Halbjahr zu steigenden Preisen und zu einem leichten Rückgang bei den Verbücherungszahlen." erklärt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Re/Max Austria. "Das zweite Halbjahr war hingegen gekennzeichnet vom steigenden Zinsniveau, den strengeren Kreditvergaberichtlinien, der hohen Inflation und der allgemeinen Verunsicherung. Dies führte zu einer spürbar niedrigeren Nachfrage, einem deutlich höheren Angebot und zu einem Abflachen der Preiskurve. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging im Jahresvergleich deutlich zurück. Aufgrund der derzeit vorherrschenden Rahmenbedingungen ist auch im Jahr 2023 mit einem weiteren Rückgang bei den Immobilienverkäufen zu rechnen", führt er weiter aus. Generell gehen die Mengen von Wohnungen, Grundstücke, Gebäude, PKW-Abstellplätze, Einfamilienhäuser nach unten. Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Bürogebäude, Dachgeschoßwohnungen und Wohnungen liegen mit jeweils mehr als minus 100 Millionen Euro unter dem Vorjahr. Nur Zinshäuser und Gebäude am See legen gegen den Trend wertmäßig deutlich zu und retten die Umsatzstatistik.
In Gesamtösterreich verzeichnete Re/Max einen Rückgang der Immobilien-Verbücherungen um -10,3 Prozent auf 146.526 Stück. Der verbücherte Verkaufswert stieg um +1,9 Prozent auf 44,0 Milliarden Euro.
In den Bundesländern waren Kärnten, Oberösterreich, Burgenland, Wien - Wien hatte einen Immobilien-Verkaufswert von 13,3 Milliarden Euro - und Salzburg wertmäßig im Plus; Niederösterreich, Steiermark und Vorarlberg leicht im Minus und Tirol spürbar negativ. Die Top-Bezirke in Wien waren nach ihrem Verkaufswert: Donaustadt (1,758 Millionen Euro), Döbling (919 Millionen Euro), Leopoldstadt (908 Millionen Euro), Penzing (815 Millionen Euro) und Landstraße mit 753 Millionen Euro. Die stärkste Landbezirke nach Verkaufswert waren Kitzbühel (1,294 Milliarden Euro), Mödling (964 Millionen Euro), Salzburg-Umgebung (964 Millionen Euro), Bregenz (879 Millionen Euro), Innsbruck-Land (862 Millionen Euro); Baden (839 Millionen Euro), Linz-Land (818 Millionen Euro), Feldkirch (756 Millionen Euro), Graz-Umgebung (702 Millionen Euro), Villach (Stadt + Land mit 641 Millionen Euro).

Im Februar 2023 lagen die Baukosten für den Wohnhaus- und Siedlungsbau laut Statistik Austria um 5,3 Prozent über dem Wert des Vorjahresmonats. Die Kosten im Straßenbau stiegen innerhalb eines Jahres um 10,4 Prozent, im Brückenbau um 3,6 Prozent und im Siedlungswasserbau um 7,9 Prozent. Im Februar 2023 lag der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau bei 121,9 Indexpunkten. Verglichen mit Februar 2022 entspricht das einem Anstieg von 5,3 Prozent, gegenüber dem Vormonat Jänner 2023 einem Anstieg von 0,2 Prozent. Auch in sämtlichen Tiefbausparten stiegen die Kosten im Vergleich zu Februar 2022. Der Index für den Straßenbau erreichte 127,1 Punkte und lag damit um 10,4 Prozent über dem Wert von Februar 2022 (gleiches Niveau im Vergleich zu Jänner 2023). Der Brückenbau hielt bei 123,8 Indexpunkten, die Kosten stiegen im Jahresabstand somit um 3,6 Prozent. Im Vergleich zum Vormonat erhöhte sich der Index um 0,1 Prozent. Die Kosten für den Siedlungswasserbau (123,0 Punkte) stiegen gegenüber Februar 2022 um 7,9 Prozent. Gegenüber Jänner 2023 stieg der Index um 0,2 Prozent.
Einen wesentlichen Anstieg im Vergleich zum Februar 2022 gab es bei den Transportkosten, was sich auf
alle Bausparten auswirkte. Im Wohnhaus- und Siedlungsbau waren darüber hinaus die Warengruppen Polystyrol, Schaumstoffplatten sowie Fertigputz, -estrich und Fliesenkleber beträchtliche Kostentreiber. Die Warengruppen bituminöses Mischgut sowie Diesel, Treibstoffe verzeichneten ebenfalls deutliche Kostenanstiege gegenüber dem Vorjahresmonat, was sich vor allem auf die Tiefbausparten, insbesondere den Straßenbau, auswirkte. Zudem gab es in den Warengruppen Gusseisenwaren und -rohre, Kunststoffrohre sowie Betonrohre starke Kostenanstiege, was vor allem den Siedlungswasserbau beeinflusste.

Am vergangenen Freitag wurde die Silicon Valley Bank (SVB) von der FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation, dem amerikanischen Einlagensicherungsfonds) übernommen, nachdem eine Welle von Einlagenabflüssen zu verzeichnen war. Manche an den Finanzmärkten betrachteten das Ereignis als mögliches Systemrisiko für den US- und den globalen Bankensektor. Tatsächlich wurde dieses Ereignis auch hier in Cannes auf der MIPIM aufmerksam verfolgt. Vergleiche zur Lehman-Krise vor über eineinhalb Jahrzehnten wurden wach, zumal auch dieser Bankenzusammenbruch relativ zeitnah mit einer MIPIM zusammenfiel. Dennoch, so der mehrheitliche Tenor in Cannes, ist diesmal alles anders. Einerseits hatte die SVB eine völlig untypische Einlagenbasis, welche verlustreiche Notverkäufe nötig gemacht hatte. Andererseits ist die SVB-Bankenpleite nicht die Spitze des Eisberges, wie damals und schon gar nicht Ergebnis eines unseriösen Schacherns mit notleidenden Immobilienkrediten.
Allgemeine Aussage in den zurückliegenden eineinhalb Tagen: Eine Finanzkrise ist nicht in Sicht, die hohen Zinsen und steigende Eigenkapitalerfordernisse werden trotz der einen oder anderen Turbulenz zu einer sanften Ladung und damit Normalisierung des Marktes führen. Vor allem die 'alten Hasen' der Branche, welche derartige Konjunkturzyklen schon mehrfach erlebt hatten, sehen das Glas aktuell ganz klar 'halb voll mit Tendenz zu schon bald wieder ganz voll.'

Die MIPIM lockert etwas auf. Es wird sonniger und auch das Gemüt entspannt sich. Aufgrund der aktuellen Situation ist jedoch den meisten klar, dass die Form der Casino-Mentalität der letzten Jahre vorerst ausgedient hat. All jene, die immer gut gerechnet haben und ausreichend Eigenkapital zurücklegen konnten, dürfen getrost in die Zukunft blicken.

Auch heuer unterstützte die Immobranche wieder mit einem Benefizkonzert ein soziales Projekt. Im großen Saal des Wiener Konzerthaus fand am Wochenende das EHL Benefizkonzert statt. Gesammelt wurden 70.000 Euro an Spenden für einen Hospiz-Neubau in Wien-Kalksburg. Das Konzertprogramm umfasste Rokoko-Variationen von Tschaikowsky und die 9. Sinfonie von Beethoven. Geleitet wurde das Orchester des EHL Benefizkonzerts von Emmanuel Tjeknavorian, einem weltbekannten Geiger. Prominente Unterstützung erhielt das Konzert durch Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, der an der Geige mitwirkt. Beim Benefizkonzert zugunsten dem Caritas Socialis Hospiz in Wien-Kalksburg wurden insgesamt Spenden von 70.000 Euro gesammelt.

Der Zins- und Ukraine-Krise getriebene Paradigmenwechsel bringt auch neue Chancen für spezielle Marktteilnehmer und eine Neubewertung aller Assetklassen mit sich. "Seit es die EHL gibt, haben wir bereits in zwei bis drei Krisen - je nach Sichtweise - unsere Kunden begleitet. Dass auch der letzte Boom irgendwann einmal zu Ende geht, wie jeder andere auch, war zu erwarten," sagt EHL-CEO Michael Ehlmaier am Rande eines Videodrehs mit immoflash.
Seit dem zweiten Halbjahr 2022 gab es europaweit einen deutlichen Transaktionsrückgang. Jetzt kommt aber absehbar wieder Bewegung auf den Markt. Es werden auf der MIPIM wieder verstärkt neue Geschäftsmöglichkeiten sondiert. "Das Umfeld ist zwar nach wie vor schwierig, aber mittlerweile werden die geänderten Rahmenbedingungen in die
Business-Pläne eingearbeitet und es beginnt sich ein neues Preisniveau abzuzeichnen. Derzeit ist allerdings die sowohl für Käufer- als auch für die Verkäuferseite akzeptable Schnittmenge noch nicht gefunden", erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.
Bürovermietungen sind dagegen jetzt wieder stark steigend, sagt Alexandra Bauer von EHL, denn Nachhaltigkeit und eine verstärkte Umsiedlungsbereitschaft aufgrund des wirtschaftlich volatilen Umfeldes seien hier echte Booster.
Stefan Wernhart verweist auch die Zweiteilung des Retailmarktes. Luxus und Diskonter seien stark nachgefragt mit steigender Tendenz.
Markus Mendel, Investmentexperte bei EHL, wiederum macht auf den interessanten Aspekt aufmerksam, dass Hotelinvestments in Richtung alten Glanzes unterwegs sind: "Die Hoteliers haben wir gute Auslastungen und wirtschaftliche Ergebnisse, das macht auch das Investmentprodukt Hotel wieder sehr interessant."
Am meisten Veränderungen unterworfen sind die Wohnimmobilien, so Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. "Aktuell sind zahlreiche Einflussfaktoren wie etwa die wirtschaftliche Belastung vieler Haushalte, die strengeren Finanzierungsvorschriften, neue Mobilitätsformen, geänderte Mieter- bzw. Käuferpräferenzen, Nachhaltigkeitsthemen etc. spürbar, die den Markt deutlich verändern. "
"Damit gewinnen das Know-How und die Vielzahl an Daten sowie Informationen, die Makler aus täglichen Kundenkontakten gewinnen, noch stärker an Bedeutung", so Schunker. "Dank zahlreicher innovativer Tools, die von vielen Proptechs angeboten werden, können wir unsere Daten in Zukunft noch besser nutzen und auswerten, um künftig unsere Kunden bei Projektkonzipierungen noch ausführlicher beraten und unterstützen zu können. Das steigert zugleich den späteren Vermarktungserfolg."

Vom Mauerblümchen zum Investmentstar: Das Investmentvolumen in zertifizierte Green Buildings ist 2022 in Deutschland mit ca. 11,2 Milliarden Euro weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Obwohl das Volumen damit, wie auch der Investmentmarkt insgesamt, absolut betrachtet im Vorjahresvergleich leicht rückläufig war, ist der relative Anteil der zertifizierten Assets am Investmentmarkt auf ein absolutes Rekordniveau von 30,6 Prozent gestiegen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, die im umfeld der MIPIM präserntiert wurde. Ganz generell ist das Thema ESG und Green Building in diesem Jahr in Cannes in echtes Hauptthema - vielleicht nicht unbedingt bei den Vorträgen, aber sehr wohl bei den Einzelgesprächen.
"In einer unübersichtlichen und verunsichernden Situation wird das Zertifikat als verlässliches Signal für ESG und Nachhaltigkeit wahrgenommen. ESG-Kriterien haben mit der neuen Regulatorik der Taxonomie- und der Offenlegungsverordnung der EU in einem kurzen Zeitraum einen sehr hohen Stellenwert im Asset Management und bei Investitionsentscheidungen erreicht", so Hermann Horster, Head of Sustainability von BNP Paribas Real Estate. "Allerdings lösen diese Verordnungen bei vielen noch eher Verunsicherung als Klarheit in Bezug auf zu erfüllende ESG-Anforderungen aus. Einige Fragen wurden mit einer Veröffentlichung aus Brüssel im Dezember 2022 beantwortet, vieles bleibt jedoch weiterhin offen." So wurde etwa die soziale Taxonomie im letzten Jahr im Entwurf erst vor- und dann zurückgestellt. Für die Einordnung und Anerkennung eines Publikumsfonds als Artikel-8- oder -9-Fonds fehlt nicht wenigen ein klarer Rahmen. Obwohl Zertifikate wie BREEAM, DGNB oder LEED mit den ESG-Kriterien der Taxonomie nicht kongruent sind, werden sie als ein wesentlicher Hinweis auf eine Berücksichtigung von ESG-Kriterien verstanden.
Erneut präsentierten sich auch im Jahr 2022 insbesondere die institutionellen Core-Anleger sehr aktiv im Marktsegment der Green Building-Investments. Während institutionelle Anleger 2021 zwischen 50 Prozent und 59 Prozent ihres Anlagevolumens in zertifizierte Green Buildings investiert hatten, betrug diese Quote 2022 über 60 Prozent. Bei Versicherungen belief sich der Anteil der Green Investments sogar auf über 72 Prozent.

Der Normalzustand auf der Zinsenfront, der seit einigen Monaten wieder eingetreten ist, dürfte auch die tatsächlich nun das langfristig neue Niveau sein und bleiben. LBBW-Bank Immobilienvorstand Thorsten Schönenberger ging bei einem im Vorfeld der MIPIM stattgefundenen Presseempfang davon aus, das Zinsniveau lange nicht mehr auf das Niveau der letzten Jahre zurück gehen wird. Rund 3,5 bis vier Prozent sei das neue Zielniveau meinte er. Sein Kollege von der bf direkt Bankengründer und CEO Francesco Fedele pflichtete ihm bei. Dass es in diesem Jahr noch zwei bis drei, allerdings kleinere Zinsschritte geben wird, war man sich ebenfalls einig.
Gleichzeitig sieht er die Immobilienpreise aber recht stabil. Die Hamborner COO Sarah Verheyen berichtete von der kürzlichen Portfolio-Neubewertung: Mit einer minimalen Abwertung von zwei Prozent - und damit weit innerhalb der Bewertungsbandbreiten - zeigte sich das Portfolio als felsenfest.
Viel grösser als die Zinsenentwicklung wird übrigens das Gefahrenpotenzial für die gesamte Branche durch ESG gesehen. Nur ein kleiner Bruchteil der Branche sei darauf bereits vorbereitet, ja sogar das Problembewußtsein fehle über weite Strecken. Dabei sei ESG Realität und in ganz wenigen Jahren das zentrale Thema.
Einen interessanten Aspekt brachte am selben Abend der Münchner Bauträger Becken ein: Es seien weniger die Zinsen und auch nicht die wohl nie wieder auf das "Normalniveau" zurückkehrende Niveau der Baupreise, sondern vielmehr das mögliche Niveau der Rendite beim Verkauf, welches den Developern aktuell Sorgen machen würde. Hier sei man derzeit mehr oder weniger im Blindflug unterwegs.

Der Spitzenverband der Immobilienbranche, ZIA, sieht in der gestrigen Verabschiedung der Position des Europäischen Parlaments zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie die Chance, der europäische Klimaneutralität bis 2050 entscheidend näher zu kommen. Der ZIA weist am Rande der MIPIM in Cannes zugleich jedoch auf die Gefahr hin, dass bei der Ausgestaltung der EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) beim Anforderungsniveau Augenmaß verlorengeht.
Die ZIA sind aktuell Probleme, wenn die Fristen für die Mindesteffizienzstandards (MEPS) zu schnell kommen und zu ambitioniert sind. "Die EPBD greift mit den Mindesteffizienzstandards umfassend in den Gebäudebestand ein. Das erfordert eine differenzierte und sachgerechte Ausgestaltung - in ökonomischen Krisenzeiten gilt das erst recht", mahnt Mattner. Besonders kritisiert der ZIA die ungleiche Behandlung von Gewerbeimmobilien gegenüber den Wohnimmobilien bei den Mindesteffizienzstandards (MEPS). "Es wird suggeriert, dass die Einhaltung der MEPS bei Nichtwohngebäuden einfacher ist als bei Wohngebäuden", sagt Mattner. "Das ist aber aufgrund der Komplexität und Heterogenität der Nichtwohngebäude nicht der Fall." Das müsse "unbedingt geändert werden".

Auris Immo Solutions hat in der Cumberlandstrasse 38, im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative, ein neues Objekt für ein institutionelles Mandat übernommen. Es handelt sich dabei um einen Neubau im 14. Wiener Gemeindebezirk mit 22 Wohnungen, sowie einen Kindergarten. Auf einer Wohnnutzfläche von 1.348 m2 verfügen die Wohnungen über private Freibereiche in Form von Balkonen, Terrassen oder Loggien. Der im Objekt befindliche Kindergarten, mit sechs Kindergruppen, umfasst eine Fläche von 1.350m2 und ist direkt an einen Freibereich angeschlossen.
"Im Rahmen unseres sozialen Engagements ist für uns leistbares Wohnen grundlegend. In Hinblick auf die steigenden Preisentwicklungen, sehen wir uns sowohl unseren Mietern als auch unseren Investoren gegenüber verpflichtet, nicht nur ökonomisch, sondern auch sozial nachhaltig zu agieren." - so Christian Schön, geschäftsführender Gesellschafter Auris Immo Solutions.

Im ehemaligen Industriegebiet nördlich des Grazer Hauptbahnhofs entsteht die "My Smart City Graz". Auf 8,2 Hektar Fläche entstehen Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen sowie öffentliche Plätze mit Grün- und Parkanlagen. Mit dem Grazer Immobiliendienstleister und Partner Wesiak startet trovato.immo nun die Vermittlung von Wohnungen des Smart Parks und Smart Sticks. Beide Gebäude befinden sich im nördlichen Teil der Smart City Graz. Mit Photovoltaikanlagen ausgestattet gibt es die Wohneinheiten in den Größen zwischen 53 und 80 m² mit Freiflächen, Tiefgaragenparkplätzen, E-Ladestationen und Fahrradabstellplätzen. Mietinteressent:innen können über trovato.immo von der Buchung des Besichtigungszeitfensters sowie der Selbstbesichtigung via Airkey-Code bis hin zur Online-Abgabe des Mietanbots alles über das Smartphone abwickeln. Timur Jelinek, Geschäftsführender Gesellschafter der Wesiak: "Die digitale Vermittlung von trovato hat uns beeindruckt. Wir freuen uns über die Zusammenarbeit und sind schon sehr neugierig, wie effizient der Vermietungsprozess ablaufen wird!"

Value One präsentiert sich auf der Immobilienmesse MIPIM 2023 zum Motto "Better Places - Greater Impact - Stronger Business" mit neuen digitalen Services, ESG und internationalen Entwicklungen rund um die servicierte Immobilie. "Der Einsatz der Digitalisierung wird sehr spannend, wenn es um Nachhaltigkeit und ESG geht. Da steckt viel Potenzial drin", sagt Andreas Köttl, CEO Value One. "Seit zwei Jahren beschäftigt sich ein ganz neuer Geschäftsbereich ausschließlich mit digitalen Dienstleistungen rund um die Immobilie." Dabei steht stets der Aspekt der Effizienz, des Komforts und der Sicherheit für Kund:innen im Vordergrund, sowie der Nutzen für eine nachhaltigere Zukunft.
Ein Beispiel dafür ist re:mory - ein Start-up der Value One, das sich darauf konzentriert, Immobilien zu digitalisieren und Daten sichtbar, steuerbar und nachhaltig zu machen. Das Unternehmen unterstützt dabei, den Energieverbrauch als auch die CO2-Emissionen von Gebäuden zu bewerten, um festzustellen, ob sie mit der EU-Taxonomie vereinbar sind.
"Wir glauben, dass Umwelt-, Sozial- und Governance-Prinzipien die Grundlage, für eine nachhaltigere Zukunft sind. ESG ist unser Kompass und leitet alle unsere Entscheidungen - von der Frage, wo wir in neue Projekte investieren, bis hin zu der Frage, wie wir unser bestehendes Gebäude betreiben.", so Köttl weiter.

Die Ski-Doppelweltmeisterin, Sängerin, Speakerin und Trainerin ist bereits seit 2010 glückliche Besitzerin eines Dusch-WCs - und möchte nun auch andere davon überzeugen: "Als erklärter Fan und langjährige Nutzerin weiß ich, wovon ich spreche, und trage sehr gerne dazu bei, diese innovative Form der Intimhygiene mit Geberit AquaClean noch bekannter zu machen", sagt Lizz Görgl.
Die vielfältigen Vorteile der sanften Reinigung mit Wasser sowie das einmalige Frischegefühl nach jedem Toilettengang sind die zentralen Botschaften der österreichweiten Print- und Onlinekampagne, deren neues Testimonial Görgl ist. "Lizz Görgl ist eine Powerfrau, die nach ihrer erfolgreichen Karriere als Skifahrerin nun ihren Traum vom Singen verwirklicht. Sie ist mit ihrer Zielstrebigkeit ein Vorbild für viele. Wir freuen uns sehr, sie als Markenbotschafterin gewonnen zu haben." freut sich Guido Salentinig, Geschäftsführer der Geberit Vertriebsgesellschaft.