Dass das Jahr 2017 ein sehr starkes Jahr bei den Fertigstellungen war, dürfte sich jetzt mit dem Bauträgerranking, das soeben erschienen ist, noch einmal bestätigen. Immer mehr Flächen sind fertiggestellt worden, die Volumina sind bei so ziemlich allen Teilnehmern gestiegen, bei manchen sogar kräftig.
Was das Investmentvolumen gesamt (In- und Ausland) betrifft, hat die Buwog mit 914 Millionen Euro die Nase vorn, sehr knapp, mit über 902 Millionen Euro, dahinter ist die 6B47. Nahezu verdoppelt hat sich JP Immobilien, die auf ein Fertigstellungsvolumen von mehr als 485 Millionen Euro verweisen. Ebenfalls knapp dahinter ist die BIG/ARE mit 465 Millionen Euro, die Value One mit 337 Millionen Euro und die UBM mit 316 Millionen Euro. Beim Investmentvolumen Österreich ist dafür die 6B47 mit 618 Millionen Euro vorne, die Buwog kommt auf 475 Millionen Euro, auf Platz drei landet der Neuteilnehmer BIG/ARE mit 465 Millionen Euro. Flächenmäßig liegt die Buwog mit gut 259.000 m² auf Platz eins, gefolgt von BIG/ARE mit 220.700 m² und der UBM mit 181.385 m².
Das Fazit: Der Markt befindet sich zwar in einem Spätzyklus, dieser erweist sich aber als außerordentlich aktiv und dürfte noch das eine oder andere Jahr halten. Dennoch: Steigende Grundstücks- und Baukosten werden von den Teilnehmern als immer größere Herausforderung betrachtet, auch die Novellierung der Wiener Bauordnung wird als Hürde bei Neuentwicklungen betrachtet. Das Ranking können Sie hier ansehen.
Das Viertel Zwei wurde kürzlich als erstes Stadtquartier in Österreich mit dem Platin-Zertifikat der ÖGNI ausgezeichnet. Dabei wurden nicht nur alle Gebäude, sondern auch die Freiflächen, Verkehrswege, Infrastruktureinrichtungen, Nahversorgung und das Mobilitätsangebot - somit alle in Betrieb, Bau oder in Planung befindlichen Projekte im gesamten Viertel Zwei bewertet. Besonderes Augenmerk lag auch auf der Ökobilanz des Stadtquartiers und die Betrachtung seines gesamten Lebenszyklus.
„Seit dem Entwicklungsstart des Viertel Zwei hatten wir ein Gesamtprojekt vor Augen. Nachhaltigkeit und Innovation waren uns dabei besondere Anliegen. Die Auszeichnung mit dem Platin-Zertifikat der ÖGNI ist für uns daher ein wichtiger Meilenstein“, so Walter Hammertinger, Geschäftsführer der IC Development, Tochterunternehmen der Value One. „Stadtteile der Zukunft verbinden eine ausgewogene ökologische Bilanz mit innovativen Lösungen für Mobilität, Energie und Infrastruktur. Das wird durch hochwertige Architektur, ausgewogene Nutzungsmischung und hohe Freiraumqualität ergänzt.“
Wohnimmobilien sind - wohl auch aufgrund des Mangels an passenden Büroimmobilien am Markt - mittlerweile zu einem der wichtigsten Investmentvehikel für Institutionelle in Österreich geworden. Und es sieht so aus, als würde sich dieser Trend weiter fortsetzen. Das schreibt CBRE in einem aktuellen Market Outlook, in dem sie eine überproportionale Fertigstellungsquote im Wohnsegment ortet. Mehr noch: Im kommenden Jahr sei mit rund 17.000 fertiggestellten Wohneinheiten sogar ein Boom zu verzeichnen, heuer dürften erstmals mehr freifinanzierte Mietwohnungen als Eigentumswohnungen übergeben werden. Allerdings dürfte die Novellierung der Wiener Bauordnung einen Dämpfer in den Markt bringen. Zwar würden sich internationale Investoren noch auf die Bundeshauptstadt konzentrieren, die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen lassen sie aber auch verstärkt in die Landeshauptstädte und das Wiener Umland blicken.
Trotz der geringen Fertigstellungszahlen heuer bleibe die Nachfrage am Büromarkt hoch, CBRE rechnet mit einem ähnlich hohen Investmentvolumen wie 2018, nämlich etwa 270.000 m². Da allerdings das Neuflächenangebot in zentrumsnahen Lagen mittlerweile sehr gering ist, dürften Bürolagen am Stadtrand profitieren. Der Leerstand dürfte heuer auf 4,7 Prozent - ein historischer Tiefstand, wie CBRE beschreibt - sinken. Einer der größten Nachfrager: Anbieter von Co-Working-Spaces.
Die Neuflächenproduktion im Einzelhandelssektor bleibt zwar weiterhin auf einem Tiefststand, dennoch kommen mit dem Hey! Steyr! und dem Frunpark Parndorf heuer gänzlich neue Standorte hinzu. Die Neueintritte von internationalen Einzelhandelsmarken werde sich dafür auf dem geringen Niveau des Vorjahres stabilisieren, durch die limitierte Verfügbarkeit in den A1-Lagen dürften Nebenlagen in der Wiener Innenstadt an Interesse gewinnen.
Etwas Bewegung ist dafür in den Logistikmark in Österreich gekommen: Das steigende Fertigstellungsvolumen dürfte für das heurige Jahr auch eine höhere Investmentaktivität zur Folge haben. Durch den Markteintritt internationaler Teilnehmer am Paketlogistikmarkt werde sich der Konkurrenzkampf um Grundstücksreserven am Wiener Standrand weiter verstärken, weswegen das durchaus vorhandene Umnutzungspotenzial von B- und C-Immobilien an Bedeutung gewinnen werde.
Andreas Ridder, Managing Director Österreich und CEE bei CBRE, wagt einen Blick in die Glaskugel: „Wir erwarten ein spannendes Jahr 2019 in allen Bereichen und Assetklassen am österreichischen Immobilienmarkt. Neue Marktdynamiken am Wohnungsmarkt, bei der Büronachfrage sowie am Logistikmarkt werden das kommende Jahr prägen.“
Keine Frage, als Bürostandort kann Hannover auf sehr gute Flächenumsätze verweisen. Rund 180.000 m² an Vermietungsleistung wurde im Vorjahr laut aktuellen Zahlen von Engel & Völkers Commercial Hannover verzeichnet. Dennoch: Die Verfügbarkeit von attraktiven Flächen im engeren Stadtgebiet nimmt ab, während die Nachfrage stabil auf hohem Niveau bleibt. Das Resultat: Jene Unternehmen, die große Flächen suchen, müssten sich auf ein Zeitfenster von bis zu zwei Jahren einstellen, denn Flächen jenseits der 1.000 m² gäbe es in der Hannoveraner City nicht. Und wenn kurzfristig welche frei werden, stehen die Unternehmen Schlange. Und damit ergibt sich auch der Umstand, dass die Bestandsmieten der Nachfrage ein wenig davoneilen. Thorsten Illmer, Leiter Büroflächenvermietung bei Engel & Völkers Commercial Hannover, kennt den Grund: „Aufgrund des strukturellen Leerstands von unter drei Prozent und des zu geringen spekulativen Neubaus sei auch mittelfristig keine Entspannung auf dem Markt zu erwarten.“ Für Developments in dieser Richtung gäbe es aber durchaus jede Menge Potenzial. Dass Projektentwickler nämlich mehr Vertrauen in den Büroflächenmarkt in der niedersächsischen Landeshauptstadt haben könnten, zeige so Illmer der spekulative, erfolgreiche Strabag-Neubau mit ca. 6.500 m² an der Podbielski-Straße.
Immer größer werdende Nachfrage werde im Bereich Co-Working beobachtet, im Vorjahr seien knapp 9.000 m² von dieser Zielgruppe angemietet worden. Für das Jahr 2019 erwartet der Marktexperte einen Büroflächenumsatz zwischen 140.000 und 160.000 m².
Das TrIIIple an der Erdberger Lände von Soravia und ARE wird zwar noch gebaut, die Vermarktung der Wohnungen ist aber bereits gestartet. Wie Otto Immobilien jetzt mitteilt, ist sie jetzt mit dem Vermittlungsauftrag für 250 Wohnungen betraut worden. Sonja Kaspar, Teamleiterin bei Otto Immobilien: „Wir freuen uns, dass wir unseren Kunden dieses außergewöhnliche Waterfront-Projekt in Wien Erdberg anbieten können.“ Das TrIIIple mit den markanten drei Türmen soll 2021 auf der überplatteten Erdberger Lände fertiggestellt werden. Die Wohnungen zwischen 34 und 140 m² werden allesamt mit Balkone, Loggien oder Terrassen ausgestattet werden, die Preise für die Eigentumswohnungen im TrIIIple bewegen sich ab 3.600 Euro pro m², erklärt Sonja Kaspar, die das Projekt gemeinsam mit der Soravia-Tochter ivv Immobilien Verkauf und Vermietungs GmbH vermarktet.
Die Geschäftsführung des internationalen Beratungsunternehmens Drees & Sommer in Österreich wurde mit Jahresanfang erweitert: Künftig wird die Standortleitung von einer Dreierspitze abgewickelt. So unterstützen seit Anfang Jänner Nadja Pröwer und Georg Stadlhofer Marc Höhne an der Spitze des Standorts. Laut Drees & Sommer ergebe sich die Aufstockung der Führungsspitze aus dem Wachstum und der positiven Auftragslage der vergangenen beiden Jahre, in denen Nadja Pröwer und Georg Stadlhofer bereits als Mitglieder der Österreich-Geschäftsleitung fungierten. Künftig werden die anfallenden Aufgaben vom Führungstrio aufgeteilt: Insbesondere werde sich Marc Höhne in Zukunft dem Ausbau der strategischen Akquisition, der Implementierung neuer Leistungsbilder und Geschäftsbereiche sowie insbesondere auch der Weiterentwicklung der Aktivitäten in Ungarn widmen.
Dass das Jahr 2017 ein sehr starkes Jahr bei den Fertigstellungen war, dürfte sich jetzt mit dem Bauträgerranking, das soeben erschienen ist, noch einmal bestätigen. Immer mehr Flächen sind fertiggestellt worden, die Volumina sind bei so ziemlich allen Teilnehmern gestiegen, bei manchen sogar kräftig.
Was das Investmentvolumen gesamt (In- und Ausland) betrifft, hat die Buwog mit 914 Millionen Euro die Nase vorn, sehr knapp, mit über 902 Millionen Euro, dahinter ist die 6B47. Nahezu verdoppelt hat sich JP Immobilien, die auf ein Fertigstellungsvolumen von mehr als 485 Millionen Euro verweisen. Ebenfalls knapp dahinter ist die BIG/ARE mit 465 Millionen Euro, die Value One mit 337 Millionen Euro und die UBM mit 316 Millionen Euro. Beim Investmentvolumen Österreich ist dafür die 6B47 mit 618 Millionen Euro vorne, die Buwog kommt auf 475 Millionen Euro, auf Platz drei landet der Neuteilnehmer BIG/ARE mit 465 Millionen Euro. Flächenmäßig liegt die Buwog mit gut 259.000 m² auf Platz eins, gefolgt von BIG/ARE mit 220.700 m² und der UBM mit 181.385 m².
Das Fazit: Der Markt befindet sich zwar in einem Spätzyklus, dieser erweist sich aber als außerordentlich aktiv und dürfte noch das eine oder andere Jahr halten. Dennoch: Steigende Grundstücks- und Baukosten werden von den Teilnehmern als immer größere Herausforderung betrachtet, auch die Novellierung der Wiener Bauordnung wird als Hürde bei Neuentwicklungen betrachtet. Das Ranking können Sie hier ansehen.
Das Viertel Zwei wurde kürzlich als erstes Stadtquartier in Österreich mit dem Platin-Zertifikat der ÖGNI ausgezeichnet. Dabei wurden nicht nur alle Gebäude, sondern auch die Freiflächen, Verkehrswege, Infrastruktureinrichtungen, Nahversorgung und das Mobilitätsangebot - somit alle in Betrieb, Bau oder in Planung befindlichen Projekte im gesamten Viertel Zwei bewertet. Besonderes Augenmerk lag auch auf der Ökobilanz des Stadtquartiers und die Betrachtung seines gesamten Lebenszyklus.
„Seit dem Entwicklungsstart des Viertel Zwei hatten wir ein Gesamtprojekt vor Augen. Nachhaltigkeit und Innovation waren uns dabei besondere Anliegen. Die Auszeichnung mit dem Platin-Zertifikat der ÖGNI ist für uns daher ein wichtiger Meilenstein“, so Walter Hammertinger, Geschäftsführer der IC Development, Tochterunternehmen der Value One. „Stadtteile der Zukunft verbinden eine ausgewogene ökologische Bilanz mit innovativen Lösungen für Mobilität, Energie und Infrastruktur. Das wird durch hochwertige Architektur, ausgewogene Nutzungsmischung und hohe Freiraumqualität ergänzt.“
Wohnimmobilien sind - wohl auch aufgrund des Mangels an passenden Büroimmobilien am Markt - mittlerweile zu einem der wichtigsten Investmentvehikel für Institutionelle in Österreich geworden. Und es sieht so aus, als würde sich dieser Trend weiter fortsetzen. Das schreibt CBRE in einem aktuellen Market Outlook, in dem sie eine überproportionale Fertigstellungsquote im Wohnsegment ortet. Mehr noch: Im kommenden Jahr sei mit rund 17.000 fertiggestellten Wohneinheiten sogar ein Boom zu verzeichnen, heuer dürften erstmals mehr freifinanzierte Mietwohnungen als Eigentumswohnungen übergeben werden. Allerdings dürfte die Novellierung der Wiener Bauordnung einen Dämpfer in den Markt bringen. Zwar würden sich internationale Investoren noch auf die Bundeshauptstadt konzentrieren, die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen lassen sie aber auch verstärkt in die Landeshauptstädte und das Wiener Umland blicken.
Trotz der geringen Fertigstellungszahlen heuer bleibe die Nachfrage am Büromarkt hoch, CBRE rechnet mit einem ähnlich hohen Investmentvolumen wie 2018, nämlich etwa 270.000 m². Da allerdings das Neuflächenangebot in zentrumsnahen Lagen mittlerweile sehr gering ist, dürften Bürolagen am Stadtrand profitieren. Der Leerstand dürfte heuer auf 4,7 Prozent - ein historischer Tiefstand, wie CBRE beschreibt - sinken. Einer der größten Nachfrager: Anbieter von Co-Working-Spaces.
Die Neuflächenproduktion im Einzelhandelssektor bleibt zwar weiterhin auf einem Tiefststand, dennoch kommen mit dem Hey! Steyr! und dem Frunpark Parndorf heuer gänzlich neue Standorte hinzu. Die Neueintritte von internationalen Einzelhandelsmarken werde sich dafür auf dem geringen Niveau des Vorjahres stabilisieren, durch die limitierte Verfügbarkeit in den A1-Lagen dürften Nebenlagen in der Wiener Innenstadt an Interesse gewinnen.
Etwas Bewegung ist dafür in den Logistikmark in Österreich gekommen: Das steigende Fertigstellungsvolumen dürfte für das heurige Jahr auch eine höhere Investmentaktivität zur Folge haben. Durch den Markteintritt internationaler Teilnehmer am Paketlogistikmarkt werde sich der Konkurrenzkampf um Grundstücksreserven am Wiener Standrand weiter verstärken, weswegen das durchaus vorhandene Umnutzungspotenzial von B- und C-Immobilien an Bedeutung gewinnen werde.
Andreas Ridder, Managing Director Österreich und CEE bei CBRE, wagt einen Blick in die Glaskugel: „Wir erwarten ein spannendes Jahr 2019 in allen Bereichen und Assetklassen am österreichischen Immobilienmarkt. Neue Marktdynamiken am Wohnungsmarkt, bei der Büronachfrage sowie am Logistikmarkt werden das kommende Jahr prägen.“
Trotz hohem Flächenumsatz gibt es Engpässe
In Hannover gehen die Büros aus
von Charles Steiner
Keine Frage, als Bürostandort kann Hannover auf sehr gute Flächenumsätze verweisen. Rund 180.000 m² an Vermietungsleistung wurde im Vorjahr laut aktuellen Zahlen von Engel & Völkers Commercial Hannover verzeichnet. Dennoch: Die Verfügbarkeit von attraktiven Flächen im engeren Stadtgebiet nimmt ab, während die Nachfrage stabil auf hohem Niveau bleibt. Das Resultat: Jene Unternehmen, die große Flächen suchen, müssten sich auf ein Zeitfenster von bis zu zwei Jahren einstellen, denn Flächen jenseits der 1.000 m² gäbe es in der Hannoveraner City nicht. Und wenn kurzfristig welche frei werden, stehen die Unternehmen Schlange. Und damit ergibt sich auch der Umstand, dass die Bestandsmieten der Nachfrage ein wenig davoneilen. Thorsten Illmer, Leiter Büroflächenvermietung bei Engel & Völkers Commercial Hannover, kennt den Grund: „Aufgrund des strukturellen Leerstands von unter drei Prozent und des zu geringen spekulativen Neubaus sei auch mittelfristig keine Entspannung auf dem Markt zu erwarten.“ Für Developments in dieser Richtung gäbe es aber durchaus jede Menge Potenzial. Dass Projektentwickler nämlich mehr Vertrauen in den Büroflächenmarkt in der niedersächsischen Landeshauptstadt haben könnten, zeige so Illmer der spekulative, erfolgreiche Strabag-Neubau mit ca. 6.500 m² an der Podbielski-Straße.
Immer größer werdende Nachfrage werde im Bereich Co-Working beobachtet, im Vorjahr seien knapp 9.000 m² von dieser Zielgruppe angemietet worden. Für das Jahr 2019 erwartet der Marktexperte einen Büroflächenumsatz zwischen 140.000 und 160.000 m².
Auftrag für 250 Wohnungen erhalten
Otto vermittelt im TrIIIple
von Charles Steiner
Das TrIIIple an der Erdberger Lände von Soravia und ARE wird zwar noch gebaut, die Vermarktung der Wohnungen ist aber bereits gestartet. Wie Otto Immobilien jetzt mitteilt, ist sie jetzt mit dem Vermittlungsauftrag für 250 Wohnungen betraut worden. Sonja Kaspar, Teamleiterin bei Otto Immobilien: „Wir freuen uns, dass wir unseren Kunden dieses außergewöhnliche Waterfront-Projekt in Wien Erdberg anbieten können.“ Das TrIIIple mit den markanten drei Türmen soll 2021 auf der überplatteten Erdberger Lände fertiggestellt werden. Die Wohnungen zwischen 34 und 140 m² werden allesamt mit Balkone, Loggien oder Terrassen ausgestattet werden, die Preise für die Eigentumswohnungen im TrIIIple bewegen sich ab 3.600 Euro pro m², erklärt Sonja Kaspar, die das Projekt gemeinsam mit der Soravia-Tochter ivv Immobilien Verkauf und Vermietungs GmbH vermarktet.
Die Geschäftsführung des internationalen Beratungsunternehmens Drees & Sommer in Österreich wurde mit Jahresanfang erweitert: Künftig wird die Standortleitung von einer Dreierspitze abgewickelt. So unterstützen seit Anfang Jänner Nadja Pröwer und Georg Stadlhofer Marc Höhne an der Spitze des Standorts. Laut Drees & Sommer ergebe sich die Aufstockung der Führungsspitze aus dem Wachstum und der positiven Auftragslage der vergangenen beiden Jahre, in denen Nadja Pröwer und Georg Stadlhofer bereits als Mitglieder der Österreich-Geschäftsleitung fungierten. Künftig werden die anfallenden Aufgaben vom Führungstrio aufgeteilt: Insbesondere werde sich Marc Höhne in Zukunft dem Ausbau der strategischen Akquisition, der Implementierung neuer Leistungsbilder und Geschäftsbereiche sowie insbesondere auch der Weiterentwicklung der Aktivitäten in Ungarn widmen.
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Immer mehr Wohnprojekte werden in Wien jenseits der Donau verwirklicht. Denn viele Lagen in Floridsdorf und in der Donaustadt bieten einen attraktiven Mix aus Urbanität und beschaulichem Landleben. Ein Beispiel ist die neue Wohnhausanlage Siegesplatz 17 von Hart & Hart Bauträger.
Einst war Transdanubien bei Wohnungssuchenden eher unbeliebt. Doch die verbesserte Infrastruktur und schnelle Verkehrsverbindungen in die Stadt sorgen für eine immer größere Nachfrage. Aktuell werden in Wien nirgendwo so viele Wohnprojekte verwirklicht wie in Floridsdorf und in der Donaustadt. "Wien wächst, und die Stadtteile dies-seits und jenseits der Donau wachsen zusammen. Einstige Randlagen haben sich zu neuen Stadtlagen entwickelt, die immer mehr an Wert gewinnen", erklärt Romana Kletzer-Debski, Marketingleiterin bei Hart & Hart Bauträger, deren Wohnhausanlage am Siegesplatz im 22. Wiener Gemeindebezirk gut zeigt, welchen Trends die Projekte in Transdanubien folgen.
Kompakte Grundrisse
"Die einstöckige Architektur passt ins Landschaftsbild der Umgebung, in der überwiegend niedrige Häuser den beschaulichen Vorstadtcharakter bewahren", so Kletzer-Debski über das Projekt. Zudem würde sich das schmale Grundstück perfekt für kleine, auch zusammenlegbare Wohneinheiten eignen, die in einer langen Reihe diskret nebeneinanderliegen. "Immer mehr Menschen wollen in der Stadt wohnen. Deshalb wird Wohnraum kontinuierlich knapper und teurer", erklärt Kletzer-Debski, die einen langfristigen Trend in Richtung kompakte Grundrisse sieht. Diese stellen aber die Planung vor neue Herausforderungen. "Wir entwickelten Lösungen, die sich geräumig anfühlen, weil sie den Raum raffiniert nutzen und im Alltag perfekt funktionieren", so die Marketingleiterin.
Gute Anbindung zum Zentrum
Wohnprojekte in der Donaustadt profitieren auch von der Verlängerung der U2 in Richtung der Seestadt Aspern. "Am Siegesplatz hält der Autobus 26A, der bis zur U2-Station Aspernstraße nur drei Minuten benötigt", so Kletzer- Debski. Von dort fahre die U2 ins Zentrum bis zum Schottenring 16 Minuten, bis zur Wirtschaftsuni benötige man nur zehn Minuten. Die Wohneinheiten sind südlich und südöstlich zur Sonne ausgerichtet. An den beiden straßenseitigen Enden erheben sich zweistöckige Bauten mit größeren Terrassen-Wohnungen. Im Erdgeschoß ermöglichen uneinsehbare Eigengärten ein offenes, naturnahes Wohnen. In den oberen Stockwerken erweitern Terrassen, Loggien und Balkone mit Grünblick die raumhoch verglasten Wohnräume. Zudem bietet der Neubau 49 Auto-Abstellplätze, trockene Lagerräume und Technikraum im Untergeschoß sowie Kinderwagen- und Fahrradabstellräume im Erdgeschoß, Müllräume bei jeder Stiege, Liftanlage und einen Kleinkinder-Spielplatz. Insgesamt stehen 41 freifinanzierte Eigentumswohnungen in Größen zwischen 34 m² und 102 m² zum Verkauf. Ende 2019 können sie bezogen werden. Die Wohneinheiten würden sich laut Kletzer-Debski auch sehr gut als Anlagewohnung eignen. "Als Spezialist für Vorsorgewohnungen achten wir bei unseren Bauprojekten stets auf die Eignung zum sicheren und profitablen Anlageobjekt", erklärt sie.
Bei Investoren sind die Länder in der CEE&SEE-Region sehr beliebt. Doch politische Entwicklungen in manchen Ländern könnten durchaus auch zu Herausforderungen werden.
Erneut wettert der ungarische Ministerpräsident Viktor Orban gegen einen vermeintlichen Soros-Plan, wonach der ungarische Milliardär eine "Umvolkung" Europas anstrebe. Und wieder einmal greift er die EU an und will sich von vertraglich zugesicherten Flüchtlingsquoten distanzieren. Die Visegrad-Staaten bleiben, so sagte er kürzlich, migrantenfrei. Gemeint mit diesen Staaten sind eben Ungarn, Tschechien und Polen. Auch in Polen werden die Töne immer rauer. Die Regierungspartei will hier das Justizministerium reformieren und Richterpositionen selbst besetzen. Die EU wiederum befürchtet eine Abkehr von der Rechtsstaatlichkeit und hat ein Rechtsstaatsverfahren gegen Polen eingeleitet. Und in Tschechien hat der umstrittene Milliardär Andrej Babis die Parlamentswahlen gewonnen - auch er schimpft gerne über die Flüchtlingspolitik der EU.
[cite1]
Warschau hinter Prag
Sollten da für die Immobilienwirtschaft die Alarmglocken läuten? In besagten Ländern sind schließlich besonders die österreichischen Entwickler bzw. Konzerne investiert. Und weil Immobilien eben unverrückbar sind, ist die Rechtssicherheit an jenen Orten, wo sie stehen, umso wichtiger. Andreas Ridder, Chairman Central & Eastern Europe Capital Markets bei CBRE, hat diesbezüglich bereits in Polen einige Beobachtungen gemacht. Denn die polnische Regierung hat Vorsteuerabzugsverfahren für ausländische Unternehmen deutlich erschwert und auch an den Öffnungszeiten bei Shoppingcentern herumgefeilt. Maßnahmen, die internationale Investoren eher abschrecken. Ridder: "Diese und andere Dinge, die derzeit in Polen geschehen, haben eine leichte Preisdämpfung bei Immobilien in Warschau zur Folge gehabt. Sonst war Warschau immer auf dem gleichen Preisniveau in Prag.
[cite2]
Jetzt liegt die polnische Hauptstadt etwa fünf Prozent unter jener Tschechiens." In Ungarn hat sich die Investorenunsicherheit wieder gelegt: "Vor einem Jahr waren Investoren bezüglich Ungarn sehr unsicher, jetzt boomt es dort wieder." Gute Nachrichten eigentlich für die CA Immo, die in Budapest den zweiten Kernmarkt nach Deutschland sieht. Bei einem Lokalaugenschein in der ungarischen Hauptstadt schien tatsächlich alles eitel Wonne zu sein. Die Millennium Towers, die im Vorjahr von der TriGranit und Heitman für 175 Millionen Euro angekauft wurden, sind nahezu vollvermietet. "Nur ein kleines Büro ist noch verfügbar", wie Péter Szalma, Leasing Management bei CA Immo Hungary, während einer Büroführung anmerkt. Und tatsächlich: Einem Market Overview von Cushman Wakefield zufolge wird wieder in Budapest investiert. Im Vorjahr waren es an die 1,7 Milliarden Euro - der zweitbeste Wert nach 2007, vor der Krise. Allerdings: Betrachtet man die Investmentvolumina zwischen diesen beiden Zeiträumen, lässt sich eine starke Volatilität erkennen. Schlechtester Wert dabei: 2012 mit einem Investmentvolumen von nur um die 200 Millionen Euro.
[cite3]
Gefährliche Reform?
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, meint, dass Investoren keine sonderliche Freude mit der politischen Entwicklung in manchen osteuropäischen Ländern hätten. Dennoch würden sie investieren, da die Renditen in Westeuropa sehr niedrig sind. "Solange die Regierungen nicht in das wirtschaftliche Geschehen eingreifen, werden diese Investoren auch bleiben", so Pöltl. Die geplante Justizreform in Polen könnte aber problematisch werden - vor allem dann, wenn die Rechtssicherheit nicht mehr in dem Ausmaß gegeben ist, wie sie für Investoren notwendig ist. "Die Reform an sich ist nicht das Problem, sondern wie sie umgesetzt werden soll. Sollten im Zuge der Justizreform allerdings bei allfälligen Gerichtsverfahren dann lokale Unternehmen bevorzugt werden, dann ist es mit dem Investmentmarkt in Polen bald aus", so die eindringliche Warnung von Pöltl. Weniger dramatisch sieht es Martin Sabelko, Managing Director bei der Warburg HIH Invest Real Estate. Er kennt die Länder gut, seit 1986 hatte er dort bereits Geschäfte getätigt und mehrere Milliarden Euro umgesetzt. Er glaubt nicht, dass die politische Situation in manchen Ländern die Investoren allzu sehr abschrecken würde. "Man muss diese Entwicklungen differenziert sehen. Auch wenn Politiker allzu sehr negatives Aufsehen erregen, würden sie doch ein Talent haben, zurückzurudern, wenn es um Interessen von Investoren geht." Nach wie vor sei die Gerichtsbarkeit stabil und nachvollziehbar und das steuerliche Umfeld gut.
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Wirtschaft boomt
Wirtschaftlich hätten Investoren im CEE-Raum derzeit nichts zu befürchten, konstatiert Daniela Grozea-Helmenstein, Senior Researcher Macroeconomics and Public Finance beim Institut für Höhere Studien (IHS). "Die Situation im mittel- und osteuropäischen Raum ist sehr gut, wir erwarten in diesem und im kommenden Jahr gute Wachstumszahlen." Für Polen prognostiziert Grozea-Helmenstein ein Wachstum von vier Prozent, für Ungarn und Tschechien eines von 3,5 Prozent und für Russland gar 5,5 Prozent. Doch könnte die politische Situation in Polen, Tschechien und Ungarn diese Wachstumskurve bremsen oder ins Gegenteil verkehren? Grozea-Helmenstein glaubt das nicht: "In diesen Ländern waren keinerlei Auswirkungen in diese Richtung zu beobachten. Im Gegenteil: Diese Länder setzen auf ein besonders wirtschaftsfreundliches Klima. Die Arbeitslosigkeit ist drastisch gesunken, mit einer Quote von vier Prozent in Tschechien sowie fünf Prozent in Ungarn und Russland kann man nahezu von Vollbeschäftigung sprechen." Damit steigt die Kaufkraft, weswegen diese Länder trotz sehr guter Exportzahlen zunehmend importieren müssen. Das könnte aber in den kommenden Jahren das Wachstum wieder bremsen. Braindrain? Auch wenn das Lohnniveau der Mitarbeiter in den CEE-Ländern unter dem in Westeuropa liegt (während die Büromieten bereits auf West-Niveau sind), könnte es in den kommenden Jahren zu einem Problem kommen, das für internationale Unternehmen, die in CEE Standorte betreiben, relevant sein dürfte. Die Fachkräfte werden immer weniger, vor allem in Polen, wie Grozea-Helmenstein schildert: "Es fehlt an qualifizierten Arbeitskräften. Viele gehen in den Westen, weil sie dort mehr verdienen." Aber die Bruttoreallöhne steigen. Laut der aktuellen Strategie Österreich & CEE der Raiffeisen Bank International stiegen die Nominallöhne in Rumänien und Ungarn in diesem Jahr sogar zweistellig, in Tschechien, Polen und der Slowakei zwischen vier und 5,5 Prozent.
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Preisdynamik schwächt sich ab
Dennoch: Besonders, was Wohnimmobilien betrifft, bleibt die CEE-Region einer der attraktivsten Investmentstandorte innerhalb der EU, sagt Michael Heller, Real Estate Investment Analyst bei der Raiffeisen Bank International (RBI): "Insbesondere in Ungarn und Tschechien ließen sich zu Beginn des Jahres 2017 erneut zweistellige Preissteigerungsraten beobachten." Es gibt aber auch eine Kehrseite, und zwar in Budapest. Dort hat die ungarische Nationalbank MNB zwar das Risiko eines Preisanstiegs betont, jedoch nicht abkühlend in den Markt eingegriffen. Heller: "Ungarn versucht hier gezielt das lange Ende der Zinskurve nach unten zu drücken und den Markt für Kredite in Lokalwährung anzuheizen." Allerdings: Obwohl die von der ungarischen Politik initiierten Maßnahmen eher als preistreibend zu bezeichnen seien, so Heller, sind die Preise aufgrund eines starken Markteinbruchs zwischen 2008 und 2013 immer noch auf Vorkrisenniveau. Anders das Bild in Tschechien. Dort hatte der Zentralbanker Vojtech Benda schon im Mai von einer Überbewertung des lokalen Immobilienmarkts gesprochen, die durchschnittlich rund zehn Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen soll. "Die tschechische Nationalbank (CNB) hat daher, anders als ihr ungarisches Pendant, Maßnahmen ergriffen, um einer Überhitzung entgegenzuwirken", sagt Heller. Generell prognostiziert Heller, dass zwar die CEE-Länder trotz der positiven makroökonomischen Aussichten weiterhin als investorenfreundlich gelten, die Preisdynamik aber abgeschwächt werden dürfte. Auch in Polen wird eine steigende Dynamik bei Wohnimmobilienpreisen verzeichnet, wenngleich sich die Wachstumsraten gegenüber Tschechien und Ungarn als deutlich moderater erweisen würden. "Nachdem die Fertigstellung von Wohn- immobilien 2016 nahezu das Niveau des Boomjahres 2008 erreichen konnte, zeichnet sich für das laufende Jahr erneut ein Rekordwert ab. Angesichts hoher Zuwachsraten bei Frühindikatoren wie Baubewilligungen und Baubeginnen steht der polnische Bausektor vor einem neuen Rekordjahr", so Heller. Dann wären auch Wachstumsraten wie in Tschechien möglich.
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