Das Jahr 2023 war auch was die Investments betrifft eines der radikalen Veränderungen, die Investments brachen laut Analyse von BNP Paribas buchstäblich ein. Was allgemein übersehen wird: Wien ist die einzige (!) Großstadt Europas, wo das Marktgeschehen entgegen diesem Trend verlief. Hier stiegen sogar die Investments in Büros auch im überall sonst blutroten 2023. Der seit dem 3. Quartal 2022 zu beobachtende Rückgang des Investmentvolumens in ganz Europa hat 2023 seine Fortsetzung gefunden. Die höheren Finanzierungskosten in Verbindung mit attraktiver Renditenentwicklung in anderen Anlageklassen sowie das Nachgeben der Immobilienpreise haben zu einer deutlichen Beruhigung des Transaktionsgeschehens geführt. Im Jahr 2023 wurden in Europa insgesamt lediglich 133,2 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert, was einer Reduktion um 51 Prozent gegenüber 2022 entspricht. Einen so umfangreichen Rückgang hat es seit 2008 nicht mehr gegeben. Im Bürosegment war das Minus mit 59 Prozent auf nur noch 39 Milliarden Euro besonders ausgeprägt. Diesem Trend konnte sich kein europäisches Land entziehen: Die Investitionen in Büroimmobilien gingen in Deutschland um 73 Prozent, in Großbritannien um 45 Prozent und in Frankreich um 56 Prozent zurück. Auch in Spanien (-33 Prozent), den Niederlanden (-66 Prozent) und Italien (‑68 Prozent) hat der Büro-Investmentmarkt deutlich an Tempo verloren. Die große Ausnahme - und die tatsächlich einzige in ganz Europa - ist interessanterweise Wien. Hier errechnete BNP Paribas bei den Büro-Investments sogar ein beachtliches Plus von immerhin rund fünf Prozent. Dies darf wohl auch als verlässliches Zeichen dafür gesehen werden, dass Wien nach wie vor als "sicherer Hafen" für Investments gilt. Trotz des Rückgangs der Renditen von Staatsanleihen im Dezember 2023 sind die Bürorenditen im 4. Quartal erneut gestiegen. Der Anstieg der Spitzenrenditen belief sich in Europa über das Jahr 2023 hinweg durchschnittlich auf 100 Basispunkte. Besonders stark hat die Spitzenrendite im Jahresverlauf in Paris mit 150 Basispunkten zugelegt. „Im Windschatten des vollzogenen Anstiegs bei den Immobilienrenditen und des zügigen Rückgangs bei den Anleiherenditen gewinnen Immobilieninvestitionen wieder an Attraktivität. Allerdings dürfte eine weitere Stabilisierung der Anleiherenditen nötig sein, bevor sich Investor:innen wieder in großem Umfang und mit deutlich mehr Dynamik im Immobilieninvestmentmarkt engagieren”, fasst Thierry Laroue-Pont von BNP Paribas den Ausblick zusammen.
Auch das ist ein wesentliches Merkmal der - hoffentlich bald abgeschlossenen - Marktkorrektur: Die Transaktionen dauern immer länger, im Schnitt sind es bereits 342 Tage. Das ist ein neuer Rekord. Damit ist die Marktsituation ziemlich genau das Gegenteil von dem, wie es noch vor drei Jahren war. Da konnte es nicht schnell genug gehen. Der besonders in der DACH aktive Datenraumanbieter Drooms hat in seinem aktuellen Real Estate Transaction Barometer zum zweiten Jahr in Folge Immobilienexperten aus ganz Europa zu ihrer Perspektive auf die Transaktionsmärkte sowie die eigenen Investmentpläne befragt. Etwa 51 Prozent der Befragten gaben dabei an, ihre internationalen Immobilieninvestments im Jahr 2024 erhöhen zu wollen, während 34 Prozent auf Investitionen auf dem Vorjahresniveau anstreben und ca. 15 Prozent ihr Transaktionsvolumen senken möchten. Auffällig ist, dass über alle europäischen Märkte mehr als 70 Prozent der Befragten angegeben haben, dass sich die durchschnittliche Transaktionsdauer eines Immobilien-Deals in den letzten zwölf Monaten erhöht hat. Die Auswertung der umfangreichen Drooms-Datenbank ergab hierfür einen neuen Rekordwert von 342 Tagen (Vorjahr: 335 Tage) über ganz Europa hinweg. In Deutschland erreichte der Wert sogar 374 Tage. Innerhalb der größten europäischen Immobilienwerte lagen nur UK (391 Tage) und die Niederlande (375 Tage) noch höher, während Frankreich (302 Tage) und Italien (242 Tage) deutlich kürzere Transaktionsdauern aufweisen. Die attraktivsten Asset-Klassen für 2024 im jeweiligen Heimatland sind gemäß der Erhebung absteigend Logistik/Industrie (34 Prozent), Wohnen (20 Prozent), Healthcare (10 Prozent), Büro und Hotel (je ca. 9 Prozent) angegeben. Als größte Hürde bei grenzübergreifenden Immobilieninvestments wurden von ca. 33 Prozent unterschiedliche nationale regulatorische Anforderungen genannt, gefolgt von fehlender lokaler Marktkenntnis (ca. 30 Prozent) und dem aktuellen Zinsniveau (ca. 26 Prozent). Als vielversprechendste Märkte gaben die Befragten die DACH-Region (65 Prozent), UK (40 Prozent) und die CCE- (Central and Eastern European Countries) Region (30 Prozent) an. "Datenräume werden zunehmend auch in der Holdphase zum Branchenstandard. Gerade in Zeiten von Fachkräftemangel und sinkenden Margen sind diese eine echte Entlastung“, sagt Alexandre Grellier, CEO von Drooms.
Die Städte Europas erleben derzeit einen sich beschleunigenden Urbanisierungstrend. Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungszentren. Dabei ist die durchschnittliche Haushaltsgröße im Laufe der Jahrzehnte geschrumpft. Die steigende Lebenserwartung, andere Lebensmodelle und die Tatsache, dass Paare später zusammenziehen oder eine Familie gründen, haben den Bedarf an Wohnraum angeheizt. Das Ergebnis: Das ohnehin schon überschaubare Angebot wird noch knapper. Hauspreise und Mieten sind in die Höhe geschnellt. Jetzt hat der defacto Wohnbaustopp aufgrund der zu schnell in die Höhe geschnellten Zinsen - sowie in österreich noch durch KIM wesentlich verschärft - die Situation erheblich verschärft. Somit wird langfristig europaweit vor allem die Nachfrage nach besonders effzient und damit klein geschnittenen Wohnungen sowie Microappartements steigen. Dass dies beispielsweise aufgrund der Wiener Bauordnung und den hier festgeschriebenen Mindestgrössen nur über Umwege - Stichwort gewerbliches Wohnen - möglich ist, dürfte wohl eher ein temporäres Problem sein, da früher oder später der Gesetzgeber wird nachziehen müssen. Das geringe Angebot hat auch mit den hohen Baupreisen zu tun, weshalb immer mehr Bauträger und Privatpersonen vor einer solchen Investition zurückschrecken. Dies kann zumindest teilweise durch institutionelle Investoren aufgefangen werden. "Als Investment bieten Wohnungen durch ein häufig reguliertes Mietwachstum eine hohe Sicherheit. Aber es gibt keine Lösung, die für alle Märkte gleichermaßen passt," so Marcus Eilers, Head of European Living bei M&G Real Estate. Es sei wichtig, in jedem Land diejenigen Wachstumsbereiche zu identifizieren, die einen wesentlichen Einfluss auf die Investitionen haben. Beispiel Lissabon: Portugals Hauptstadt hat mit rund 17 Prozent einen höheren Anteil internationaler Studierenden als die meisten anderen europäische Städte. Der Markt für Studentenwohnheime dagegen ist vergleichsweise unterentwickelt. Darum wohnen viele Studierende bei privaten Vermietern, wodurch die Mieten in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind. Studentenwohnheime sind finanziell deutlich attraktiver, allerdings noch Mangelware: Für Einzelstudios liegen die Mieten im Durchschnitt 40-45 Prozent unter dem Satz, der an private Vermieter gezahlt werden muss. Wer den Nachfrageüberschuss in den Städten befriedigen will, muss ein tiefes Verständnis der unterschiedlichen lokalen Besonderheiten mitbringen. Investoren müssen verstehen, wie junge Menschen mit dem bestehenden Wohnungsangebot umgehen. Wie etwa in Kopenhagen, einer der jüngsten Städte Europas: 27Prozent der 816.000 Einwohnerinnen und Einwohner sind zwischen 18 und 30 Jahre alt. Für Neuankömmlinge ist es schwierig und teuer, eine geeignete Mietwohnung zu finden – trotz staatlicher Mietpreiskontrollen. Um den Wohnungsbau für Kopenhagens junge, meist Single-Haushalte zu fördern, wurden die Auflagen jüngst gelockert. Dabei ist eine Reihe neuer Projekte entstanden, die eher dem Co-Living ähneln: praktische und kompakte Einheiten in Verbindung mit gemeinschaftlich genutzten Räumen. Aus diesen beiden Beispielen könnte man schließen, dass die vorhandene Angebotsstruktur – sei es für Studenten oder für junge Berufstätige – dem Nachfrageprofil entspricht. Tatsächlich übersteigt aber die Nachfrage das verfügbare Angebot bei weitem. Es ist daher davon auszugehen, dass die Mieten auch in Zukunft steigen werden. Das Kapital von Investoren kann viele Prozesse in Gang setzen, um den angespannten Wohnungsmarkt durch mehr Studentenwohnheime, Co-Living-Projekte oder andere flexible Formen des Service-Wohnens zu bereichern.“
Das Genehmigungsverfahren für das geplante Logistikzentrum in Mauer bei Amstetten wurde im Februar 2024 abgeschlossen. Nach Aufbereitung durch das Planungsbüro Ebner & Partner und eingehender Prüfung durch die Stadt Amstetten hat Soini Asset nun die Baugenehmigung sowie die Betriebsanlagengenehmigung für rund 33.000 m² Nutzfläche erhalten. In der Gemeinde Mauer bei Amstette hat Soini Asset im Dezember 2022 ein Grundstück mit Industriewidmung für die Entwicklung eines hochmodernen Logistikzentrums erworben. Das Grundstück ist Teil eines primär von mittelständischen Unternehmen genutzten Industriegebietes, das sowohl über die Westautobahn (A1) als auch über die Bundesstraße 1 gut angebunden ist. Auf dem 58.389 m² großen Grundstück im Industriegebiet von Amstetten realisiert Soini Asset eine nachhaltige Logistikimmobilie mit einer vermietbaren Fläche von ca. 30.007 m² Lagerfläche, 1.887 m² Büro- und ca. 1.152 m² Mezzaninfläche. Die enormen Dachflächen werden mit einer 1,6 MW großen Photovoltaikanlage ausgestattet, geheizt wird über Luftwärmepumpen. „Wir werden ESG-Standards beim Bau erfüllen, die mit der Gebäudezertifizierung BREEAM ‚Exzellent‘ prämiert werden“, betont Nino Stricker-Neumayer, Partner und Investment Manager bei Soini Asset. Die Zertifizierung wurde bereits in einem Pre-Assessment erreicht und wird als Standard der nachfolgenden Logistikentwicklungen von Soini Asset gelten. Der Baustart war im Februar 2024, die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2024 geplant. Nach Fertigstellung geht das Logistikzentrum in eines der neu aufgelegten Investitionsvehikel von Soini Asset über. Das Industrial & Logistics Team von CBRE ist exklusiv mit der Vermietung beauftragt. „Der Standort Amstetten verfügt auf der Achse Linz – Wien über eine hervorragende Anbindung, die ihn besonders attraktiv macht. Wir sehen bereits vor Baubeginn eine erwartet gute Interessenslage, die auf die hohe Dichte an Industriebetrieben in der Umgebung und auf die geringe Verfügbarkeit von modernen Logistik- und Industrieflächen im oberösterreichischen Zentralraum zurückzuführen ist,“ so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.
Vollvermietung meldet die Commerz Real in Wien für das Objekt CB07 des Büroensembles „Town Town“ im Portfolio des offenen Immobilienfonds Hausinvest. Die Stadt Wien hat innerhalb kurzer Zeit die gesamten Flächen von ca. 4.750 Quadratmetern für sich beansprucht. Etwa 2.500 Quadratmeter wurden bereits im Dezember 2023 vom Gesundheitsdienst der Stadt Wien bezogen, und ca. 2.000 Quadratmeter wird ab Sommer 2024 die Kinder- und Jugendhilfe der Stadt nutzen. Die restlichen 250 Quadratmeter waren bereits vor längerer Zeit für den Gesundheitsdienst der Stadt Wien angemietet worden. Gelegen im 3. Wiener Gemeindebezirk im Teilmarkt Erdberg St. Marx, umfasst der 2007 errichtete Business-Park „Town Town“ insgesamt 19 Bürogebäude, wovon die Commerz Real ursprünglich sechs für den Hausinvest erworben hatte. Fünf Objekte wurden mittlerweile bereits verkauft, sodass nunmehr nur noch „Town Town CB07“ im Portfolio verblieben ist.
Florian Reinold wurde nun bei TPA zum Director ernannt. Der 39-jährige hat eine bemerkenswerte akademische Entwicklung durchlaufen: Nach seinem erfolgreich abgeschlossenen Volkswirtschaftsstudium an der Wirtschaftsuniversität Wien und Geschichtestudium an der Universität Wien, erweiterte er seine akademischen Qualifikationen durch den Master-Studiengang Steuern und Rechnungslegung (WU). Als Steuerberater verfügt er außerdem über Zertifizierungen als Umsatzsteuer- und Immobilien-Experte. Der Immobilien-Spezialist ist – mit einer kurzen Zwischenlandung bei Austrian Airlines – seit 2014 bei TPA tätig, wo er ein mehrköpfiges Team leitet. Seinen beruflichen Fokus hat Reinold auf die Besteuerung von Immobilien-Fonds, Ankaufs- und Strukturierungsberatung und Due Diligence gelegt. Mit seiner Ernennung zum Director setzt das Unternehmen auf einen kompetenten und erfahrenen Leiter, der maßgeblich zur weiteren Entwicklung und Stärkung des Teams beitragen wird. Ingrid Winkelbauer, TPA Partnerin, Immo-Expertin und Mitglied des Management Teams, freut sich sehr über die Ernennung: „Florian ergänzt perfekt unser Team. Mit seinem Know-how, seinem analytischen Wesen und seiner Erfahrung ist er eine große Bereicherung für TPA. Er ist aus unserem Team nicht wegzudenken und wir sind sehr stolz darauf, dass er bei uns an Bord ist.“
Die einst von einigen Marktteilnehmern nahezu totgesagte Assetklasse Hotel feiert ein ungeahntes Revival. Hotelbetreiber sind auf Expansionskurs wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Hintergrund sind auch die stark steigende Umsätze und Erträge der grossen Hotelgruppen. Die Hyatt-Gruppe - bekanntlich auch in Wien recht prominent vertreten - veröffentlichte jetzt Quartalsergebnisse und zeigt beispielhaft, wohin die Reise bei der Assetklasse derzeit geht. Das bereinigte EBITDA belief sich auf 241 Millionen US-Dollar im vierten Quartal und 1.029 Millionen US-Dollar im Gesamtjahr 2023 und übertraf damit die Prognosespanne für 2023. Auch der Ertrag pro Zimmer übertraf die Prognosen bei weitem und klettere im Vergleich zum Jahr davor um 17 Prozent. Folgerichtig wächst auch Hyatt beständig, allein 2024 wuchs die Anzahl der Hotelzimmer um 5,9 Prozent. Die Pipeline der abgeschlossenen Management- oder Franchiseverträge belief sich auf rund 127.000 Zimmer. Es erfolgten Aktienrückkäufe von rund 890.000 Aktien der Klasse A für einen Betrag von 95 Millionen US-Dollar im vierten Quartal und rund 4,1 Millionen Aktien der Klasse A für einen Betrag von 453 Millionen US-Dollar im Gesamtjahr 2023.
Die beiden Salzburger Immobilienunternehmen Immo Oberndorfer Fazlali und Peges Immobilien sind die jüngsten Mitglieder des Immobilienring. „Nicht nur gute Kennzahlen, sondern die Wertehaltung der verantwortlichen Personen machen erst ein Unternehmen aus“, sind Georg Spiegelfeld und Thomas Lainer, Präsident und Vizepräsident des Immobilienring, überzeugt. Roman Oberndorfer und Siawash Fazlali, die Geschäftsführer von Immo Oberndorfer Fazlali: „Durch die stringenten Aufnahmekriterien ist der Immobilienring ein Netzwerk von hervorragenden Branchenexpert:innen. Wir sind stolz darauf, dass wir dazu gehören." Roman Oberndorfer MSc und Siawash Fazlali sind die Eigentümer und Geschäftsführer des 2018 gegründeten Unternehmens Immo Oberndorfer Fazlali. Aus- und Weiterbildung sowie eine klare Kommunikation sind beiden höchstes Anliegen für das Mitarbeiterteam im Unternehmen. „Die Mitgliedschaft im Immobilienring ist ein Gütesiegel“, unterstreicht Fazlali. Oberndorfer: „Wir fördern eine Unternehmenskultur, die auf Vertrauen, Respekt und Zusammenarbeit basiert.“ Oberndorfer fungiert als Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Salzburg sowie als Leiter der ÖVI-Landesstelle Salzburg. Fazlali ist für die gesamten Makleragenden im Unternehmen verantwortlich. Dazu ist er Prüfer der Lehrabschlüsse in der Wirtschaftskammer Salzburg. Das vor über 30 Jahren gegründete Unternehmen Peges Immobilien ist unter Führung von Firmengründer Günter Penninger und Geschäftsführer Michael Penninger in Familienbesitz. Seit 1993 werden Kunden in Österreich bundesländerübergreifend betreut. Michael Penninger: „Wir haben im Immobilienring Kolleginnen und Kollegen mit gleichem Qualitätsanspruch an Kompetenz, Zuverlässigkeit und Kundenorientierung. Damit sind ein optimaler Wissensaustausch und beste Zusammenarbeit möglich.“ Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienring, dazu: „Mit Immo Oberndorfer Fazlali und Peges Immobilien ist es uns gelungen, weitere wichtige Partner für unser Netzwerk zu gewinnen, die unsere Werte leben und umsetzen.“ Die individuelle Ausrichtung der Mitgliedsbetriebe erleichtere allen „ein über den Tellerrand hinausschauen“. So seien Trends schneller zu erkennen oder neue Angebote für Kunden zu definieren. Eine wichtige Basis für die Zusammenarbeit der Immobilienring Mitglieder sei aber vor allem die gemeinsame Wertehaltung, ist Lainer überzeugt.
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg ist vor allem durch hohe Ansprüche an Lage geprägt und zwar teuer aber dennoch weit weg von Metropolen wie Berlin oder München. Eine Umfrage der IVD Nord unter seinen Mitgliedern in Hamburg ergab, dass es vor allem in den weniger gesuchten Lagen ein relativ grosses Angebot, aber wenig Nachfrage geben würde. 62 Prozent der Befragten gaben an, dass die höchste Nachfrage nach Mietwohnungen in guten und begehrten Stadtteillagen besteht, in normalen Lagen sind es 36 Prozent. Keine Nachfrage wird in einfachen und äußeren Stadtlagen verzeichnet. Und nur 2 Prozent suchen eine Mietwohnung in sehr guten bzw. Top-Lagen. 84 Prozent der Umfrageteilnehmer geben an, dass die durchschnittliche Vermarktungsdauer in sehr guten Lagen und begehrten Stadtteilen bei bis zu drei Wochen liegt, während im Gegensatz dazu die Vermarktungsdauer in einfachen Lagen bzw. in äußeren Stadtteilen in 56 Prozent der Fälle drei bis sechs Wochen oder länger andauert. Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord: „Ein zentrales Ergebnis unserer Umfrage zeigt eine Hauptnachfrage für beliebte Stadtteile. In den äußeren Lagen gibt es aber durchaus Mietangebote, die aber nicht nachgefragt werden. Deswegen müssen wir attestieren, dass durchaus ein Wohnungsangebot besteht, aber die Ansprüche an die Lage sehr hoch sind.“
„Auch am Düsseldorfer Investmentmarkt hält die Konsolidierungsphase weiterhin an. Im vierten Quartal blieb eine Marktbelebung aus. Das herausfordernde konjunkturelle Umfeld gepaart mit Unsicherheiten über den weiteren Weg der Europäischen Zentralbank sorgten im Jahresverlauf 2023 weiter für Verunsicherung. Daher übten sich institutionelle Investor:innen in Kaufzurückhaltung und nahmen von großvolumigen Deals Abstand. Die deutlich verbesserten Bewertungsrelationen, die Erwartung einer konjunkturellen Erholung, die Perspektive auf stabile bzw. leicht fallende Zinsen sprechen für einen deutlich dynamischeren Investmentmarkt im Jahresverlauf 2024. Dabei ist im ersten Halbjahr tendenziell mit einem leicht positiven Hochlauf zu rechnen, bevor Investor:innen im zweiten Halbjahr wieder mehr Vertrauen gewinnen und das Investmentgeschehen deutlicher beleben“, so Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate. 2023 war indessen wie ja auch alle anderen grossen Städte in Deutschland mau. Das Ergebnis des abgelaufenen Jahres verfehlt den langjährigen Durchschnitt wie auch das Vorjahresergebnis um rund 69 Prozent. Auch die A-Standorte insgesamt kommen im Durchschnitt auf ein Ergebnis, welches rund 67 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt liegt. Erfreulich ist das Comeback von Investments in Logistikobjekte. Das Investmentvolumen rangiert hier mit gut 200 Millionen Euro rund 21 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Leitzinserhöhungen der EZB hinterlassen auch im Schlussquartal ihre Spuren. So hat die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte um weitere 25 Basispunkte auf nun 4,50 Prozent zugelegt. Etwas moderater verlief der Anstieg bei Logistikobjekten, die um 15 Basispunkte auf 4,25 Prozent zulegten. Die Spitzenrendite von innerstädtischen Geschäftshäusern blieb unverändert bei 3,95 Prozent.
Das Jahr 2023 war auch was die Investments betrifft eines der radikalen Veränderungen, die Investments brachen laut Analyse von BNP Paribas buchstäblich ein. Was allgemein übersehen wird: Wien ist die einzige (!) Großstadt Europas, wo das Marktgeschehen entgegen diesem Trend verlief. Hier stiegen sogar die Investments in Büros auch im überall sonst blutroten 2023. Der seit dem 3. Quartal 2022 zu beobachtende Rückgang des Investmentvolumens in ganz Europa hat 2023 seine Fortsetzung gefunden. Die höheren Finanzierungskosten in Verbindung mit attraktiver Renditenentwicklung in anderen Anlageklassen sowie das Nachgeben der Immobilienpreise haben zu einer deutlichen Beruhigung des Transaktionsgeschehens geführt. Im Jahr 2023 wurden in Europa insgesamt lediglich 133,2 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert, was einer Reduktion um 51 Prozent gegenüber 2022 entspricht. Einen so umfangreichen Rückgang hat es seit 2008 nicht mehr gegeben. Im Bürosegment war das Minus mit 59 Prozent auf nur noch 39 Milliarden Euro besonders ausgeprägt. Diesem Trend konnte sich kein europäisches Land entziehen: Die Investitionen in Büroimmobilien gingen in Deutschland um 73 Prozent, in Großbritannien um 45 Prozent und in Frankreich um 56 Prozent zurück. Auch in Spanien (-33 Prozent), den Niederlanden (-66 Prozent) und Italien (‑68 Prozent) hat der Büro-Investmentmarkt deutlich an Tempo verloren. Die große Ausnahme - und die tatsächlich einzige in ganz Europa - ist interessanterweise Wien. Hier errechnete BNP Paribas bei den Büro-Investments sogar ein beachtliches Plus von immerhin rund fünf Prozent. Dies darf wohl auch als verlässliches Zeichen dafür gesehen werden, dass Wien nach wie vor als "sicherer Hafen" für Investments gilt. Trotz des Rückgangs der Renditen von Staatsanleihen im Dezember 2023 sind die Bürorenditen im 4. Quartal erneut gestiegen. Der Anstieg der Spitzenrenditen belief sich in Europa über das Jahr 2023 hinweg durchschnittlich auf 100 Basispunkte. Besonders stark hat die Spitzenrendite im Jahresverlauf in Paris mit 150 Basispunkten zugelegt. „Im Windschatten des vollzogenen Anstiegs bei den Immobilienrenditen und des zügigen Rückgangs bei den Anleiherenditen gewinnen Immobilieninvestitionen wieder an Attraktivität. Allerdings dürfte eine weitere Stabilisierung der Anleiherenditen nötig sein, bevor sich Investor:innen wieder in großem Umfang und mit deutlich mehr Dynamik im Immobilieninvestmentmarkt engagieren”, fasst Thierry Laroue-Pont von BNP Paribas den Ausblick zusammen.
Auch das ist ein wesentliches Merkmal der - hoffentlich bald abgeschlossenen - Marktkorrektur: Die Transaktionen dauern immer länger, im Schnitt sind es bereits 342 Tage. Das ist ein neuer Rekord. Damit ist die Marktsituation ziemlich genau das Gegenteil von dem, wie es noch vor drei Jahren war. Da konnte es nicht schnell genug gehen. Der besonders in der DACH aktive Datenraumanbieter Drooms hat in seinem aktuellen Real Estate Transaction Barometer zum zweiten Jahr in Folge Immobilienexperten aus ganz Europa zu ihrer Perspektive auf die Transaktionsmärkte sowie die eigenen Investmentpläne befragt. Etwa 51 Prozent der Befragten gaben dabei an, ihre internationalen Immobilieninvestments im Jahr 2024 erhöhen zu wollen, während 34 Prozent auf Investitionen auf dem Vorjahresniveau anstreben und ca. 15 Prozent ihr Transaktionsvolumen senken möchten. Auffällig ist, dass über alle europäischen Märkte mehr als 70 Prozent der Befragten angegeben haben, dass sich die durchschnittliche Transaktionsdauer eines Immobilien-Deals in den letzten zwölf Monaten erhöht hat. Die Auswertung der umfangreichen Drooms-Datenbank ergab hierfür einen neuen Rekordwert von 342 Tagen (Vorjahr: 335 Tage) über ganz Europa hinweg. In Deutschland erreichte der Wert sogar 374 Tage. Innerhalb der größten europäischen Immobilienwerte lagen nur UK (391 Tage) und die Niederlande (375 Tage) noch höher, während Frankreich (302 Tage) und Italien (242 Tage) deutlich kürzere Transaktionsdauern aufweisen. Die attraktivsten Asset-Klassen für 2024 im jeweiligen Heimatland sind gemäß der Erhebung absteigend Logistik/Industrie (34 Prozent), Wohnen (20 Prozent), Healthcare (10 Prozent), Büro und Hotel (je ca. 9 Prozent) angegeben. Als größte Hürde bei grenzübergreifenden Immobilieninvestments wurden von ca. 33 Prozent unterschiedliche nationale regulatorische Anforderungen genannt, gefolgt von fehlender lokaler Marktkenntnis (ca. 30 Prozent) und dem aktuellen Zinsniveau (ca. 26 Prozent). Als vielversprechendste Märkte gaben die Befragten die DACH-Region (65 Prozent), UK (40 Prozent) und die CCE- (Central and Eastern European Countries) Region (30 Prozent) an. "Datenräume werden zunehmend auch in der Holdphase zum Branchenstandard. Gerade in Zeiten von Fachkräftemangel und sinkenden Margen sind diese eine echte Entlastung“, sagt Alexandre Grellier, CEO von Drooms.
Europaweit steigt Bedarf an möglichst kleinen Flächen
Die Zukunft des Wohnens: klein, kleiner
von Gerhard Rodler
Die Städte Europas erleben derzeit einen sich beschleunigenden Urbanisierungstrend. Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungszentren. Dabei ist die durchschnittliche Haushaltsgröße im Laufe der Jahrzehnte geschrumpft. Die steigende Lebenserwartung, andere Lebensmodelle und die Tatsache, dass Paare später zusammenziehen oder eine Familie gründen, haben den Bedarf an Wohnraum angeheizt. Das Ergebnis: Das ohnehin schon überschaubare Angebot wird noch knapper. Hauspreise und Mieten sind in die Höhe geschnellt. Jetzt hat der defacto Wohnbaustopp aufgrund der zu schnell in die Höhe geschnellten Zinsen - sowie in österreich noch durch KIM wesentlich verschärft - die Situation erheblich verschärft. Somit wird langfristig europaweit vor allem die Nachfrage nach besonders effzient und damit klein geschnittenen Wohnungen sowie Microappartements steigen. Dass dies beispielsweise aufgrund der Wiener Bauordnung und den hier festgeschriebenen Mindestgrössen nur über Umwege - Stichwort gewerbliches Wohnen - möglich ist, dürfte wohl eher ein temporäres Problem sein, da früher oder später der Gesetzgeber wird nachziehen müssen. Das geringe Angebot hat auch mit den hohen Baupreisen zu tun, weshalb immer mehr Bauträger und Privatpersonen vor einer solchen Investition zurückschrecken. Dies kann zumindest teilweise durch institutionelle Investoren aufgefangen werden. "Als Investment bieten Wohnungen durch ein häufig reguliertes Mietwachstum eine hohe Sicherheit. Aber es gibt keine Lösung, die für alle Märkte gleichermaßen passt," so Marcus Eilers, Head of European Living bei M&G Real Estate. Es sei wichtig, in jedem Land diejenigen Wachstumsbereiche zu identifizieren, die einen wesentlichen Einfluss auf die Investitionen haben. Beispiel Lissabon: Portugals Hauptstadt hat mit rund 17 Prozent einen höheren Anteil internationaler Studierenden als die meisten anderen europäische Städte. Der Markt für Studentenwohnheime dagegen ist vergleichsweise unterentwickelt. Darum wohnen viele Studierende bei privaten Vermietern, wodurch die Mieten in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind. Studentenwohnheime sind finanziell deutlich attraktiver, allerdings noch Mangelware: Für Einzelstudios liegen die Mieten im Durchschnitt 40-45 Prozent unter dem Satz, der an private Vermieter gezahlt werden muss. Wer den Nachfrageüberschuss in den Städten befriedigen will, muss ein tiefes Verständnis der unterschiedlichen lokalen Besonderheiten mitbringen. Investoren müssen verstehen, wie junge Menschen mit dem bestehenden Wohnungsangebot umgehen. Wie etwa in Kopenhagen, einer der jüngsten Städte Europas: 27Prozent der 816.000 Einwohnerinnen und Einwohner sind zwischen 18 und 30 Jahre alt. Für Neuankömmlinge ist es schwierig und teuer, eine geeignete Mietwohnung zu finden – trotz staatlicher Mietpreiskontrollen. Um den Wohnungsbau für Kopenhagens junge, meist Single-Haushalte zu fördern, wurden die Auflagen jüngst gelockert. Dabei ist eine Reihe neuer Projekte entstanden, die eher dem Co-Living ähneln: praktische und kompakte Einheiten in Verbindung mit gemeinschaftlich genutzten Räumen. Aus diesen beiden Beispielen könnte man schließen, dass die vorhandene Angebotsstruktur – sei es für Studenten oder für junge Berufstätige – dem Nachfrageprofil entspricht. Tatsächlich übersteigt aber die Nachfrage das verfügbare Angebot bei weitem. Es ist daher davon auszugehen, dass die Mieten auch in Zukunft steigen werden. Das Kapital von Investoren kann viele Prozesse in Gang setzen, um den angespannten Wohnungsmarkt durch mehr Studentenwohnheime, Co-Living-Projekte oder andere flexible Formen des Service-Wohnens zu bereichern.“
Soini Asset erhält Baugenehmigung für rund 33.000 m² Nutzfläche
Das Genehmigungsverfahren für das geplante Logistikzentrum in Mauer bei Amstetten wurde im Februar 2024 abgeschlossen. Nach Aufbereitung durch das Planungsbüro Ebner & Partner und eingehender Prüfung durch die Stadt Amstetten hat Soini Asset nun die Baugenehmigung sowie die Betriebsanlagengenehmigung für rund 33.000 m² Nutzfläche erhalten. In der Gemeinde Mauer bei Amstette hat Soini Asset im Dezember 2022 ein Grundstück mit Industriewidmung für die Entwicklung eines hochmodernen Logistikzentrums erworben. Das Grundstück ist Teil eines primär von mittelständischen Unternehmen genutzten Industriegebietes, das sowohl über die Westautobahn (A1) als auch über die Bundesstraße 1 gut angebunden ist. Auf dem 58.389 m² großen Grundstück im Industriegebiet von Amstetten realisiert Soini Asset eine nachhaltige Logistikimmobilie mit einer vermietbaren Fläche von ca. 30.007 m² Lagerfläche, 1.887 m² Büro- und ca. 1.152 m² Mezzaninfläche. Die enormen Dachflächen werden mit einer 1,6 MW großen Photovoltaikanlage ausgestattet, geheizt wird über Luftwärmepumpen. „Wir werden ESG-Standards beim Bau erfüllen, die mit der Gebäudezertifizierung BREEAM ‚Exzellent‘ prämiert werden“, betont Nino Stricker-Neumayer, Partner und Investment Manager bei Soini Asset. Die Zertifizierung wurde bereits in einem Pre-Assessment erreicht und wird als Standard der nachfolgenden Logistikentwicklungen von Soini Asset gelten. Der Baustart war im Februar 2024, die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2024 geplant. Nach Fertigstellung geht das Logistikzentrum in eines der neu aufgelegten Investitionsvehikel von Soini Asset über. Das Industrial & Logistics Team von CBRE ist exklusiv mit der Vermietung beauftragt. „Der Standort Amstetten verfügt auf der Achse Linz – Wien über eine hervorragende Anbindung, die ihn besonders attraktiv macht. Wir sehen bereits vor Baubeginn eine erwartet gute Interessenslage, die auf die hohe Dichte an Industriebetrieben in der Umgebung und auf die geringe Verfügbarkeit von modernen Logistik- und Industrieflächen im oberösterreichischen Zentralraum zurückzuführen ist,“ so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.
4.750 Quadratmeter für Stadt Wien
Büroensemble Town Town vollvermietet
von Leon Protz
Vollvermietung meldet die Commerz Real in Wien für das Objekt CB07 des Büroensembles „Town Town“ im Portfolio des offenen Immobilienfonds Hausinvest. Die Stadt Wien hat innerhalb kurzer Zeit die gesamten Flächen von ca. 4.750 Quadratmetern für sich beansprucht. Etwa 2.500 Quadratmeter wurden bereits im Dezember 2023 vom Gesundheitsdienst der Stadt Wien bezogen, und ca. 2.000 Quadratmeter wird ab Sommer 2024 die Kinder- und Jugendhilfe der Stadt nutzen. Die restlichen 250 Quadratmeter waren bereits vor längerer Zeit für den Gesundheitsdienst der Stadt Wien angemietet worden. Gelegen im 3. Wiener Gemeindebezirk im Teilmarkt Erdberg St. Marx, umfasst der 2007 errichtete Business-Park „Town Town“ insgesamt 19 Bürogebäude, wovon die Commerz Real ursprünglich sechs für den Hausinvest erworben hatte. Fünf Objekte wurden mittlerweile bereits verkauft, sodass nunmehr nur noch „Town Town CB07“ im Portfolio verblieben ist.
Florian Reinold wurde nun bei TPA zum Director ernannt. Der 39-jährige hat eine bemerkenswerte akademische Entwicklung durchlaufen: Nach seinem erfolgreich abgeschlossenen Volkswirtschaftsstudium an der Wirtschaftsuniversität Wien und Geschichtestudium an der Universität Wien, erweiterte er seine akademischen Qualifikationen durch den Master-Studiengang Steuern und Rechnungslegung (WU). Als Steuerberater verfügt er außerdem über Zertifizierungen als Umsatzsteuer- und Immobilien-Experte. Der Immobilien-Spezialist ist – mit einer kurzen Zwischenlandung bei Austrian Airlines – seit 2014 bei TPA tätig, wo er ein mehrköpfiges Team leitet. Seinen beruflichen Fokus hat Reinold auf die Besteuerung von Immobilien-Fonds, Ankaufs- und Strukturierungsberatung und Due Diligence gelegt. Mit seiner Ernennung zum Director setzt das Unternehmen auf einen kompetenten und erfahrenen Leiter, der maßgeblich zur weiteren Entwicklung und Stärkung des Teams beitragen wird. Ingrid Winkelbauer, TPA Partnerin, Immo-Expertin und Mitglied des Management Teams, freut sich sehr über die Ernennung: „Florian ergänzt perfekt unser Team. Mit seinem Know-how, seinem analytischen Wesen und seiner Erfahrung ist er eine große Bereicherung für TPA. Er ist aus unserem Team nicht wegzudenken und wir sind sehr stolz darauf, dass er bei uns an Bord ist.“
Die einst von einigen Marktteilnehmern nahezu totgesagte Assetklasse Hotel feiert ein ungeahntes Revival. Hotelbetreiber sind auf Expansionskurs wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Hintergrund sind auch die stark steigende Umsätze und Erträge der grossen Hotelgruppen. Die Hyatt-Gruppe - bekanntlich auch in Wien recht prominent vertreten - veröffentlichte jetzt Quartalsergebnisse und zeigt beispielhaft, wohin die Reise bei der Assetklasse derzeit geht. Das bereinigte EBITDA belief sich auf 241 Millionen US-Dollar im vierten Quartal und 1.029 Millionen US-Dollar im Gesamtjahr 2023 und übertraf damit die Prognosespanne für 2023. Auch der Ertrag pro Zimmer übertraf die Prognosen bei weitem und klettere im Vergleich zum Jahr davor um 17 Prozent. Folgerichtig wächst auch Hyatt beständig, allein 2024 wuchs die Anzahl der Hotelzimmer um 5,9 Prozent. Die Pipeline der abgeschlossenen Management- oder Franchiseverträge belief sich auf rund 127.000 Zimmer. Es erfolgten Aktienrückkäufe von rund 890.000 Aktien der Klasse A für einen Betrag von 95 Millionen US-Dollar im vierten Quartal und rund 4,1 Millionen Aktien der Klasse A für einen Betrag von 453 Millionen US-Dollar im Gesamtjahr 2023.
Die beiden Salzburger Immobilienunternehmen Immo Oberndorfer Fazlali und Peges Immobilien sind die jüngsten Mitglieder des Immobilienring. „Nicht nur gute Kennzahlen, sondern die Wertehaltung der verantwortlichen Personen machen erst ein Unternehmen aus“, sind Georg Spiegelfeld und Thomas Lainer, Präsident und Vizepräsident des Immobilienring, überzeugt. Roman Oberndorfer und Siawash Fazlali, die Geschäftsführer von Immo Oberndorfer Fazlali: „Durch die stringenten Aufnahmekriterien ist der Immobilienring ein Netzwerk von hervorragenden Branchenexpert:innen. Wir sind stolz darauf, dass wir dazu gehören." Roman Oberndorfer MSc und Siawash Fazlali sind die Eigentümer und Geschäftsführer des 2018 gegründeten Unternehmens Immo Oberndorfer Fazlali. Aus- und Weiterbildung sowie eine klare Kommunikation sind beiden höchstes Anliegen für das Mitarbeiterteam im Unternehmen. „Die Mitgliedschaft im Immobilienring ist ein Gütesiegel“, unterstreicht Fazlali. Oberndorfer: „Wir fördern eine Unternehmenskultur, die auf Vertrauen, Respekt und Zusammenarbeit basiert.“ Oberndorfer fungiert als Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Salzburg sowie als Leiter der ÖVI-Landesstelle Salzburg. Fazlali ist für die gesamten Makleragenden im Unternehmen verantwortlich. Dazu ist er Prüfer der Lehrabschlüsse in der Wirtschaftskammer Salzburg. Das vor über 30 Jahren gegründete Unternehmen Peges Immobilien ist unter Führung von Firmengründer Günter Penninger und Geschäftsführer Michael Penninger in Familienbesitz. Seit 1993 werden Kunden in Österreich bundesländerübergreifend betreut. Michael Penninger: „Wir haben im Immobilienring Kolleginnen und Kollegen mit gleichem Qualitätsanspruch an Kompetenz, Zuverlässigkeit und Kundenorientierung. Damit sind ein optimaler Wissensaustausch und beste Zusammenarbeit möglich.“ Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienring, dazu: „Mit Immo Oberndorfer Fazlali und Peges Immobilien ist es uns gelungen, weitere wichtige Partner für unser Netzwerk zu gewinnen, die unsere Werte leben und umsetzen.“ Die individuelle Ausrichtung der Mitgliedsbetriebe erleichtere allen „ein über den Tellerrand hinausschauen“. So seien Trends schneller zu erkennen oder neue Angebote für Kunden zu definieren. Eine wichtige Basis für die Zusammenarbeit der Immobilienring Mitglieder sei aber vor allem die gemeinsame Wertehaltung, ist Lainer überzeugt.
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg ist vor allem durch hohe Ansprüche an Lage geprägt und zwar teuer aber dennoch weit weg von Metropolen wie Berlin oder München. Eine Umfrage der IVD Nord unter seinen Mitgliedern in Hamburg ergab, dass es vor allem in den weniger gesuchten Lagen ein relativ grosses Angebot, aber wenig Nachfrage geben würde. 62 Prozent der Befragten gaben an, dass die höchste Nachfrage nach Mietwohnungen in guten und begehrten Stadtteillagen besteht, in normalen Lagen sind es 36 Prozent. Keine Nachfrage wird in einfachen und äußeren Stadtlagen verzeichnet. Und nur 2 Prozent suchen eine Mietwohnung in sehr guten bzw. Top-Lagen. 84 Prozent der Umfrageteilnehmer geben an, dass die durchschnittliche Vermarktungsdauer in sehr guten Lagen und begehrten Stadtteilen bei bis zu drei Wochen liegt, während im Gegensatz dazu die Vermarktungsdauer in einfachen Lagen bzw. in äußeren Stadtteilen in 56 Prozent der Fälle drei bis sechs Wochen oder länger andauert. Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord: „Ein zentrales Ergebnis unserer Umfrage zeigt eine Hauptnachfrage für beliebte Stadtteile. In den äußeren Lagen gibt es aber durchaus Mietangebote, die aber nicht nachgefragt werden. Deswegen müssen wir attestieren, dass durchaus ein Wohnungsangebot besteht, aber die Ansprüche an die Lage sehr hoch sind.“
Aber Logistik 2023 ein Fünftel über dem Vorjahr
Düsseldorf noch schwach
von Gerhard Rodler
„Auch am Düsseldorfer Investmentmarkt hält die Konsolidierungsphase weiterhin an. Im vierten Quartal blieb eine Marktbelebung aus. Das herausfordernde konjunkturelle Umfeld gepaart mit Unsicherheiten über den weiteren Weg der Europäischen Zentralbank sorgten im Jahresverlauf 2023 weiter für Verunsicherung. Daher übten sich institutionelle Investor:innen in Kaufzurückhaltung und nahmen von großvolumigen Deals Abstand. Die deutlich verbesserten Bewertungsrelationen, die Erwartung einer konjunkturellen Erholung, die Perspektive auf stabile bzw. leicht fallende Zinsen sprechen für einen deutlich dynamischeren Investmentmarkt im Jahresverlauf 2024. Dabei ist im ersten Halbjahr tendenziell mit einem leicht positiven Hochlauf zu rechnen, bevor Investor:innen im zweiten Halbjahr wieder mehr Vertrauen gewinnen und das Investmentgeschehen deutlicher beleben“, so Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate. 2023 war indessen wie ja auch alle anderen grossen Städte in Deutschland mau. Das Ergebnis des abgelaufenen Jahres verfehlt den langjährigen Durchschnitt wie auch das Vorjahresergebnis um rund 69 Prozent. Auch die A-Standorte insgesamt kommen im Durchschnitt auf ein Ergebnis, welches rund 67 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt liegt. Erfreulich ist das Comeback von Investments in Logistikobjekte. Das Investmentvolumen rangiert hier mit gut 200 Millionen Euro rund 21 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Leitzinserhöhungen der EZB hinterlassen auch im Schlussquartal ihre Spuren. So hat die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte um weitere 25 Basispunkte auf nun 4,50 Prozent zugelegt. Etwas moderater verlief der Anstieg bei Logistikobjekten, die um 15 Basispunkte auf 4,25 Prozent zulegten. Die Spitzenrendite von innerstädtischen Geschäftshäusern blieb unverändert bei 3,95 Prozent.
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