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U-Bahn befeuert Zinshausmarkt

Preise in U-Bahnnähe steigen immer stärker:

von Charles Steiner

Die Beliebtheit der Wiener Zinshäuser scheint ungebrochen. Im Gegenteil: Aufgrund des sehr hohen Sanierungsgrads in den vergangenen Jahren sind Investoren bereit, immer mehr Geld für Zinshäuser zu bezahlen. Auch der U-Bahnausbau ist ein Faktor. Das geht zumindest aus dem aktuellen Wiener Zinshausmarktbericht, der von der EHL veröffentlicht wurde. Eine zentrale Aussage der Studie dabei ist, dass die Transaktionsvolumina steigen, die Anzahl der Transaktionen hingegen sinkt. Ersteres zeigt in den ersten fünf Monaten eine Tendenz nach oben - die EHL geht davon aus, dass der Rekordwert aus dem Vorjahr in der Höhe von 1,45 Milliarden Euro nicht nur erneut erreicht werden kann, sondern sogar übertroffen. Preistechnisch konnten im Vorjahr nämlich Steigerungen zwischen sieben und 12 Prozent erzielt werden, für heuer geht man von einer Steigerung von sieben Prozent aus. Eben diese Preissteigerungen sind dadurch begründet, dass zahlreiche Objekte saniert bzw. modernisiert wurden, weswegen auch ein höherer Verkaufspreis erzielt werden konnte.
Stark zulegen konnten die Zinshauspreise etwa in Margareten, die derzeit bei 2.500 Euro/m² liegen, Favoriten mit 1.800 Euro/m², Meidling mit 1.900 Euro/m² und Brigittenau mit 1.700 Euro/m². Die Spitzenpreise, etwa im ersten Bezirk (3.850 bis 9.000 Euro), im achten Bezirk und in Döbling (2.000 Euro bis 4.500 Euro) bleiben hingegen gleich. „Aber im unteren und mittleren Preisbereich wurden dafür umso stärkere Zuwächse erzielt. Der Preisabstand zum Spitzensegment hat sich somit deutlich verringert“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting. Bei Bezirken wie Brigittenau oder Margareten ist noch Luft nach oben, Dachgeschossausbauten würden sich zunehmend rentieren. Ein weiterer Faktor, der in den Zinshausmarkt stark hineinspielt, ist der Ausbau der Wiener U-Bahn. „Neue Hotspots haben sich darüber hinaus entlang der zukünftigen Trassen der U2-Verlängerung und der neuen U5 ergeben“, sagt Pöltl. Besonders Hernals um die Endstation Elterleinplatz und Margareten um die Reinprechtsdorfer Straße würden davon profitieren, starke Preissteigerungen sind zu erwarten.

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Zima erobert den Osten

Büroeröffnung in der Wiener Innenstadt:

von Stefan Posch

Die Dornbirner Zima Holding hat als Immobilienentwickler vor allem den deutschsprachigen Alpenraum geprägt. Jetzt hat das Unternehmen auch das östliche Flachland im Visier und hat heute ihren neuen Standort in der Wiener Innenstadt eröffnet. Gestartet wird mit der Entwicklung von rund 770 Wohneinheiten.
Alexander Nußbaumer, CEO und Inhaber der Zima, sieht auch Wien als Teil des Alpenraums. „Überall wo man bei gutem Wetter die Berge sieht“, definiert er die Region. „Für uns stellt die Bundeshauptstadt Wien und die Umgebung einen attraktiven Wachstumsmarkt da“, so Nußbaumer über die Expansion. Wien sei eine der lebenswertesten Städte der Welt und habe noch ein vernünftiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Immobilienpreise in München, die Stadt die derzeit den größten Markt der Zima darstellt, seien derzeit etwa doppelt so hoch als in Wien, erklärt Nußbaumer. Aktuell befinden sich in Wien drei Großprojekte mit rund 770 Wohneinheiten in Vorbereitung. Das Volumen beläuft sich dabei auf etwa 180 Millionen Euro. „Wir kommen nicht nach Wien um irgendetwas zu probieren. Wir kommen gleich richtig an“, so Nußbaumer.
Die Zima wird sich in Wien im leistbaren Bereich positionieren. Nußbaumer kritisiert in diesem Zusammenhang die „Regulierungswut“ und die verschiedenen Bestimmungen in den Bundesländern. „VW baut den Golf für die ganze Welt. Wir bauen hingegen lauter Unikate“, so der CEO. Das sechsköpfige Team der neu firmierten Zima Wien um Geschäftsführer Erwin Brauchart und Standortleiter Thomas Thaler hat derzeit zwei von insgesamt drei Projekten in der Planungsphase. 380 Wohnungen entstehen auf einem zwei Hektar großen Kirschblütenpark in der Donaufelderstraße im 22. Wiener Gemindebezirk. Baubeginn soll 2018 erfolgen, die Fertigstellung ist für 2020 geplant. Ebenfalls in Donaustadt, in der Breitenleerstraße, entstehen nach dem Abbruch des aufgelassenen ÖÄMTC-Gebäude 187 Wohneinheiten und Gewerbeflächen. Die Fertigstellung ist ebenfalls für das Jahr 2020 geplant.

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COO Rüdiger Dany geht per September

Schon wieder Sesselrücken bei der Atrium:

von Gerhard Rodler

Die Atrium (früher Meinl European Land) kommt nicht zur Ruhe. Nach diversen personellen Umstrukturierungen und Abgängen hat jetzt auch Rüdiger Dany, COO (Chief Operating Officer) das Handtuch geworfen. Er verläßt die auf Saint Helier angesiedelte Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt in Retailimmobilien im CEE-Raum mit Ende September. Dany hat erst vor nicht einmal drei Jahren diese Position in der Atrium übernommen. Über eine Nachfolgeregelung ist derzeit noch nichts bekannt.
Erst im März dieses Jahres hatte schon CEO Josip Kardun sein Hut genommen, weil er „andere Geschäftsinteressen verfolgen wolle.“ Zu dessen Nachfolger wurde wie von immoflash berichtet Liad Barzilai, bisher Chief Investment Officer bei der Atrium ernannt.

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SPÖ-Immobilien am Markt

Gartenhotel Altmannsdorf samt Schloßpark:

von Gerhard Rodler

Der Verkauf eines der vielleicht letzten größeren Immobilien der SPÖ in Wien ist beschlossene Sache: Die SPÖ wird sich von ihrem parteieigenen Hotel, dem Gartenhotel Altmannsdorf in Wien trennen. Das Objekt ist schon sehr in die Jahre gekommen und erfordert ebenso wie das ebenfalls im Verkauf befindliche Schloss Altmannsdorf absehbar erhebliche Sanierungsaufwendungen. Deshalb wird der realistisch erzielbare Quadratmeterpreis nur auf 3.000 bis 4.000 Euro geschätzt, wie immoflash in Erfahrung bringen konnte.
Dennoch ist damit ein zweistelliger Millionenbetrag als Erlös so gut wie sicher. Mit dem Verkauf wird auch das parteieigene Dr.-Karl-Renner-Institut eine neue Bleibe benötigen. Hier befindet sich die SPÖ gerade auf Standortsuche. Nach immoflash-Informationen wird eine Mietlösung in verkehrsmäßig sehr gut erreichbarer Lage angestrebt. Die SPÖ hatte die Liegenschaft mit dem in den 1970er Jahren errichteten Hotel samt Schloss und aufwändig instand zu haltenden Schlosspark ein halbes Jahrhundert im Besitz.

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Quadoro kauft in Rotterdam

Denkmalgeschützte Büroimmobilie erworben:

von Charles Steiner

Quadoro Doric Real Estate hat für den offenen Spezial-AIF Vontobel Sustainable Real Estate Europe eine denkmalgeschützte Büroimmobilie in Rotterdam erworben. Das gab das Immobilienunternehmen der Doric Gruppe bekannt. Das unter dem Namen „Bouwcentrum“ bekannte Gebäude mit rund 4.300 m² vermietbarer Fläche ist denkmalgeschützt und wurde in den vergangenen drei Jahren umfassend saniert. Derzeit ist die Immobilie für mindestens sieben Jahre an einen niederländischen Energieversorger vermietet. Erworben hat die Quadoro Doric das Objekt von einem Unternehmen der Maarsen Group, es handelt sich hierbei um einen Projektentwickler und Investor für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Mit dem jüngsten Ankauf wurden bisher elf Immobilien für den Spezial-AIF erworben. Der Erwerb zwei weiterer Immobilien ist in Verhandlung.
Doric verwaltet im Asset Management ein Portfolio mit einem Investitionsvolumen von mehr als 8,5 Milliarden US-Dollar. Die Gruppe ist mit Gesellschaften in Deutschland, UK und den USA vertreten.

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Schroder verkauft Kinogebäude in Garbsen

Cinestar-Gebäude mit 9.000 m² Mietfläche:

von Stefan Posch

Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Frankfurt hat die CineStar-Immobilie in Garbsen bei Hannover verkauft. Käufer ist laut einer Presseaussendung von Schroder ein Projektentwickler. Über den Kaufpreis sei Stillschweigen vereinbart worden.
Das direkt im Zentrum am Rathausplatz gelegene Gebäude wurde im Jahr 1999 gebaut und verfügt über eine Mietfläche von insgesamt über 9.000 m² sowie 303 Autostellplätze. Hauptmieter sind die Kinokette CineStar (Greater Union Filmpalast), ein gastronomischer Betrieb sowie kleinere Ladeneinheiten. Schroders hatte das Gebäude im Frühjahr 2005 für einen Spezialfonds erworben. Vor Kurzem wurde der Mietvertrag mit CineStar um mehrere Jahre verlängert.
Schroder Real Estate verwaltet insgesamt ein Fondsvolumen von 14,2 Milliarden Euro.

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Dividendensprung bei publity

Statt zwei Euro gibt es jetzt 2.80 Euro:

von Charles Steiner

Über eine deutlich höhere Dividende dürfen sich die Aktionäre des Assetmanagers im Office-Bereich, publity, freuen. Bei der gestrigen Hauptversammlung wurde die Zahlung einer Dividende in der Höhe von 2,80 Euro je Aktie beschlossen - das sind deutlich mehr als noch im Jahr zuvor, als noch zwei Euro je Aktie ausgeschüttet worden waren.
Das liegt unter anderem auf die dynamische Geschäftsentwicklung im vergangenen Jahr, wie der Vorstand bei der Hauptversammlung erklärt hatte. Man konnte eine "signifikante Umsatz und Ergebnissteigerung" erzielen, das macht sich eben in der Dividendenpolitik bemerkbar. So konnte der Jahresüberschuss mit mehr als 23 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt werden.
Die Tagesordnungspunkte wurden mit großer Mehrheit angenommen, 99,65 Prozent der Aktionäre stimmten für die Dividendenausschüttung, 99,11 Prozent für die Entlastung des Vorstands.

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Billiges Geld drückt Renditen

Immoportfolios unter 2 Prozent finanziert:

von Gerhard Rodler

Das ganz offensichtlich auch weiterhin billige Geld erweist sich als echter Booster, was Immobilieninvestments betrifft. Immobilienportfolios lassen sich derzeit um deutlich unter zwei Prozent locker finanzieren. Beispielhaft ein aktueller Deal in Deutschland. Die Leipziger Consus Commercial Property AG , ein chancenorientierter Immobilieninvestor in deutsche Büroimmobilien, hat eine umfangreiche Bankenfinanzierung für deutlich unter zwei Prozent erhalten und kann damit das finale Closing für das erste Portfolio bestehend aus insgesamt 8 Büroimmobilien vermelden. Für die über den Eigenkapitalanteil hinausgehende Fremdfinanzierung hat Consus von der DG HYP und der LBBW Landesbank Baden-Württemberg Darlehen in Höhe von insgesamt 90 Millionen Euro zu attraktiven Konditionen erhalten. Bei einem LTV von rd. 62 Prozent beläuft sich der jährliche Zins auf weniger als 2 Prozent.
Die einzeln von unterschiedlichen Käufern erworbenen Objekte befinden sich an den Standorten Hamburg/ Norderstedt, Bremerhaven, Köln (2x), Gelsenkirchen, Mühlheim, Wetzlar und Frankfurt/ Eschborn. Sie verfügen über eine Gesamtmietfläche von knapp 97.000 m² und weisen einen Vermietungsstand von 90,7 Prozent bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) von 5,7 Jahren auf. Die Immobilien erwirtschaften insgesamt annualisierte Mieteinnahmen von 10,0 Millionen Euro, die ab sofort Consus zustehen. Die Nettoanfangsrendite des Portfolios beläuft sich damit auf 8,2 Prozent.
Nach den erfolgreichen Closings für das Auftaktportfolio wird Consus nunmehr das zügige weitere Wachstum des Immobilienbestands vorantreiben. Aktuell ist der Erwerb mehrerer Gewerbeobjekte mit einem Marktwert jeweils zwischen 10 und 25 Millionen Euro in der Anbahnung, teilweise sind die exklusiven Verhandlungen mit Verkäufern bereits weit fortgeschritten.

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Schon wieder Sesselrücken bei der Atrium:

COO Rüdiger Dany geht per September

von Gerhard Rodler

Die Atri­um (frü­her Meinl Eu­ro­pean Land) kommt nicht zur Ru­he. Nach di­ver­sen per­so­nel­len Um­struk­tu­rie­run­gen und Ab­gän­gen hat jetzt auch Rü­di­ger Da­ny, COO (Chief Ope­ra­ting Of­fi­cer) das Hand­tuch ge­wor­fen. Er ver­läßt die auf Saint He­lier an­ge­sie­del­te In­vest­ment­ge­sell­schaft mit Schwer­punkt in Re­tail­im­mo­bi­li­en im CEE-Raum mit En­de Sep­tem­ber. Da­ny hat erst vor nicht ein­mal drei Jah­ren die­se Po­si­ti­on in der Atri­um über­nom­men. Über ei­ne Nach­fol­ge­re­ge­lung ist der­zeit noch nichts be­kannt.
Erst im März die­ses Jah­res hat­te schon CEO Jo­sip Kar­dun sein Hut ge­nom­men, weil er „an­de­re Ge­schäfts­in­ter­es­sen ver­fol­gen wol­le.“ Zu des­sen Nach­fol­ger wur­de wie von im­mof­lash be­rich­tet Li­ad Bar­zi­lai, bis­her Chief In­vest­ment Of­fi­cer bei der Atri­um er­nannt.

Gartenhotel Altmannsdorf samt Schloßpark:

SPÖ-Immobilien am Markt

von Gerhard Rodler

Der Ver­kauf ei­nes der viel­leicht letz­ten grö­ße­ren Im­mo­bi­li­en der SPÖ in Wien ist be­schlos­se­ne Sa­che: Die SPÖ wird sich von ih­rem par­tei­ei­ge­nen Ho­tel, dem Gar­ten­ho­tel Alt­manns­dorf in Wien tren­nen. Das Ob­jekt ist schon sehr in die Jah­re ge­kom­men und er­for­dert eben­so wie das eben­falls im Ver­kauf be­find­li­che Schloss Alt­manns­dorf ab­seh­bar er­heb­li­che Sa­nie­rungs­auf­wen­dun­gen. Des­halb wird der rea­lis­tisch er­ziel­ba­re Qua­drat­me­ter­preis nur auf 3.000 bis 4.000 Eu­ro ge­schätzt, wie im­mof­lash in Er­fah­rung brin­gen konn­te.
Den­noch ist da­mit ein zwei­stel­li­ger Mil­lio­nen­be­trag als Er­lös so gut wie si­cher. Mit dem Ver­kauf wird auch das par­tei­ei­ge­ne Dr.-Karl-Ren­ner-In­sti­tut ei­ne neue Blei­be be­nö­ti­gen. Hier be­fin­det sich die SPÖ ge­ra­de auf Stand­ort­su­che. Nach im­mof­lash-In­for­ma­tio­nen wird ei­ne Miet­lö­sung in ver­kehrs­mä­ßig sehr gut er­reich­ba­rer La­ge an­ge­strebt. Die SPÖ hat­te die Lie­gen­schaft mit dem in den 1970er Jah­ren er­rich­te­ten Ho­tel samt Schloss und auf­wän­dig in­stand zu hal­ten­den Schloss­park ein hal­bes Jahr­hun­dert im Be­sitz.
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Denkmalgeschützte Büroimmobilie erworben:

Quadoro kauft in Rotterdam

von Charles Steiner

Qua­do­ro Do­ric Re­al Es­ta­te hat für den of­fe­nen Spe­zi­al-AIF Von­to­bel Sustainable Re­al Es­ta­te Eu­ro­pe ei­ne denk­mal­ge­schütz­te Bü­ro­im­mo­bi­lie in Rot­ter­dam er­wor­ben. Das gab das Im­mo­bi­li­en­un­ter­neh­men der Do­ric Grup­pe be­kannt. Das un­ter dem Na­men „Bouw­cen­trum“ be­kann­te Ge­bäu­de mit rund 4.300 m² ver­miet­ba­rer Flä­che ist denk­mal­ge­schützt und wur­de in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren um­fas­send sa­niert. Der­zeit ist die Im­mo­bi­lie für min­des­tens sie­ben Jah­re an ei­nen nie­der­län­di­schen En­er­gie­ver­sor­ger ver­mie­tet. Er­wor­ben hat die Qua­do­ro Do­ric das Ob­jekt von ei­nem Un­ter­neh­men der Maar­sen Group, es han­delt sich hier­bei um ei­nen Pro­jekt­ent­wick­ler und In­ves­tor für Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en.
Mit dem jüngs­ten An­kauf wur­den bis­her elf Im­mo­bi­li­en für den Spe­zi­al-AIF er­wor­ben. Der Er­werb zwei wei­te­rer Im­mo­bi­li­en ist in Ver­hand­lung.
Do­ric ver­wal­tet im As­set Ma­nage­ment ein Port­fo­lio mit ei­nem In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men von mehr als 8,5 Mil­li­ar­den US-Dol­lar. Die Grup­pe ist mit Ge­sell­schaf­ten in Deutsch­land, UK und den USA ver­tre­ten.

Cinestar-Gebäude mit 9.000 m² Mietfläche:

Schroder verkauft Kinogebäude in Garbsen

von Stefan Posch

Die Schro­der Re­al Es­ta­te Ka­pi­tal­ver­wal­tungs­ge­sell­schaft mbH mit Sitz in Frank­furt hat die Ci­ne­Star-Im­mo­bi­lie in Garb­sen bei Han­no­ver ver­kauft. Käu­fer ist laut ei­ner Pres­se­aus­sen­dung von Schro­der ein Pro­jekt­ent­wick­ler. Über den Kauf­preis sei Still­schwei­gen ver­ein­bart wor­den.
Das di­rekt im Zen­trum am Rat­haus­platz ge­le­ge­ne Ge­bäu­de wur­de im Jahr 1999 ge­baut und ver­fügt über ei­ne Miet­flä­che von ins­ge­samt über 9.000 m² so­wie 303 Au­to­stell­plät­ze. Haupt­mie­ter sind die Ki­no­ket­te Ci­ne­Star (Grea­ter Uni­on Film­pa­last), ein gas­tro­no­mi­scher Be­trieb so­wie klei­ne­re La­den­ein­hei­ten. Schro­ders hat­te das Ge­bäu­de im Früh­jahr 2005 für ei­nen Spe­zi­al­fonds er­wor­ben. Vor Kur­zem wur­de der Miet­ver­trag mit Ci­ne­Star um meh­re­re Jah­re ver­län­gert.
Schro­der Re­al Es­ta­te ver­wal­tet ins­ge­samt ein Fonds­vo­lu­men von 14,2 Mil­li­ar­den Eu­ro.
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Statt zwei Euro gibt es jetzt 2.80 Euro:

Dividendensprung bei publity

von Charles Steiner

Über ei­ne deut­lich hö­he­re Di­vi­den­de dür­fen sich die Ak­tio­nä­re des As­set­ma­na­gers im Of­fice-Be­reich, pu­bli­ty, freu­en. Bei der gest­ri­gen Haupt­ver­samm­lung wur­de die Zah­lung ei­ner Di­vi­den­de in der Hö­he von 2,80 Eu­ro je Ak­tie be­schlos­sen - das sind deut­lich mehr als noch im Jahr zu­vor, als noch zwei Eu­ro je Ak­tie aus­ge­schüt­tet wor­den wa­ren.
Das liegt un­ter an­de­rem auf die dy­na­mi­sche Ge­schäfts­ent­wick­lung im ver­gan­ge­nen Jahr, wie der Vor­stand bei der Haupt­ver­samm­lung er­klärt hat­te. Man konn­te ei­ne "si­gni­fi­kan­te Um­satz und Er­geb­nis­stei­ge­rung" er­zie­len, das macht sich eben in der Di­vi­den­den­po­li­tik be­merk­bar. So konn­te der Jah­res­über­schuss mit mehr als 23 Mil­lio­nen Eu­ro ge­gen­über dem Vor­jahr fast ver­dop­pelt wer­den.
Die Ta­ges­ord­nungs­punk­te wur­den mit gro­ßer Mehr­heit an­ge­nom­men, 99,65 Pro­zent der Ak­tio­nä­re stimm­ten für die Di­vi­den­den­aus­schüt­tung, 99,11 Pro­zent für die Ent­las­tung des Vor­stands.

Immoportfolios unter 2 Prozent finanziert:

Billiges Geld drückt Renditen

von Gerhard Rodler

Das ganz of­fen­sicht­lich auch wei­ter­hin bil­li­ge Geld er­weist sich als ech­ter Boos­ter, was Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments be­trifft. Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os las­sen sich der­zeit um deut­lich un­ter zwei Pro­zent lo­cker fi­nan­zie­ren. Bei­spiel­haft ein ak­tu­el­ler Deal in Deutsch­land. Die Leip­zi­ger Con­sus Com­mer­ci­al Pro­per­ty AG , ein chan­cen­ori­en­tier­ter Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor in deut­sche Bü­ro­im­mo­bi­li­en, hat ei­ne um­fang­rei­che Ban­ken­fi­nan­zie­rung für deut­lich un­ter zwei Pro­zent er­hal­ten und kann da­mit das fi­na­le Clo­sing für das ers­te Port­fo­lio be­ste­hend aus ins­ge­samt 8 Bü­ro­im­mo­bi­li­en ver­mel­den. Für die über den Ei­gen­ka­pi­tal­an­teil hin­aus­ge­hen­de Fremd­fi­nan­zie­rung hat Con­sus von der DG HYP und der LBBW Lan­des­bank Ba­den-Würt­tem­berg Dar­le­hen in Hö­he von ins­ge­samt 90 Mil­lio­nen Eu­ro zu at­trak­ti­ven Kon­di­tio­nen er­hal­ten. Bei ei­nem LTV von rd. 62 Pro­zent be­läuft sich der jähr­li­che Zins auf we­ni­ger als 2 Pro­zent.
Die ein­zeln von un­ter­schied­li­chen Käu­fern er­wor­be­nen Ob­jek­te be­fin­den sich an den Stand­or­ten Ham­burg/ Nor­der­stedt, Bre­mer­ha­ven, Köln (2x), Gel­sen­kir­chen, Mühl­heim, Wetz­lar und Frank­furt/ Esch­born. Sie ver­fü­gen über ei­ne Ge­samt­miet­flä­che von knapp 97.000 m² und wei­sen ei­nen Ver­mie­tungs­stand von 90,7 Pro­zent bei ei­ner durch­schnitt­li­chen Rest­lauf­zeit der Miet­ver­trä­ge (WALT) von 5,7 Jah­ren auf. Die Im­mo­bi­li­en er­wirt­schaf­ten ins­ge­samt an­nua­li­sier­te Miet­ein­nah­men von 10,0 Mil­lio­nen Eu­ro, die ab so­fort Con­sus zu­ste­hen. Die Net­to­an­fangs­ren­di­te des Port­fo­li­os be­läuft sich da­mit auf 8,2 Pro­zent.
Nach den er­folg­rei­chen Clo­sings für das Auf­takt­port­fo­lio wird Con­sus nun­mehr das zü­gi­ge wei­te­re Wachs­tum des Im­mo­bi­li­en­be­stands vor­an­trei­ben. Ak­tu­ell ist der Er­werb meh­re­rer Ge­wer­be­ob­jek­te mit ei­nem Markt­wert je­weils zwi­schen 10 und 25 Mil­lio­nen Eu­ro in der An­bah­nung, teil­wei­se sind die ex­klu­si­ven Ver­hand­lun­gen mit Ver­käu­fern be­reits weit fort­ge­schrit­ten.
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Christian OberkleinerChristian Oberkleiner

Sparen mit stillen Reserven

Mit stil­len Re­ser­ven las­sen sich durch­aus Steu­ern spa­ren. Ei­ne Aus­nah­me­re­ge­lung im § 12 EstG macht ei­ne Über­tra­gung sol­cher auf an­de­re Wirt­schafts­gü­ter mög­lich. Stil­le Re­ser­ven sind Un­ter­schieds­be­trä­ge zwi­schen Ver­äu­ße­rungs­er­lö­sen und Buch­wer­ten von ver­äu­ßer­ten Wirt­schafts­gü­tern des An­la­ge­ver­mö­gens. Die­se sind bei Ver­äu­ße­rung des ent­spre­chen­den Wirt­schafts­gu­tes prin­zi­pi­ell in vol­ler Hö­he steu­er­pflich­tig. In § 12 EStG fin­det sich je­doch für be­trieb­lich tä­ti­ge na­tür­li­che Per­so­nen ei­ne Aus­nah­me­re­gel: die Über­tra­gung stil­ler Re­ser­ven auf an­de­re Wirt­schafts­gü­ter. Wie ent­ste­hen stil­le Re­ser­ven? Da Im­mo­bi­li­en (ge­nau­er ge­sagt: Ge­bäu­de) ei­ner lau­fen­den Ab­nut­zung un­ter­lie­gen, ist ge­setz­lich zwin­gend ei­ne Ab­schrei­bung vor­zu­neh­men. Um­ge­kehrt dür­fen je­doch Wert­stei­ge­run­gen von Im­mo­bi­li­en auf­grund des "An­schaf­fungs­kos­ten­prin­zips" in der Re­gel nicht bi­lan­ziert bzw. be­rück­sich­tigt wer­den. Lau­fen­de Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen wer­den re­gel­mä­ßig so­fort als Auf­wand er­fasst und eben­so nicht ak­ti­viert. So­mit ent­ste­hen bei stei­gen­den Ver­kehrs­wer­ten und sin­ken­den Buch­wer­ten in der Pra­xis au­to­ma­tisch stil­le Re­ser­ven im Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen. Die Über­tra­gung von stil­len Re­ser­ven ist seit über 10 Jah­ren nur noch für na­tür­li­che Per­so­nen als Ein­zel­un­ter­neh­mer oder Mit­un­ter­neh­mer mög­lich; zu­vor wa­ren insb. auch Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten da­zu be­rech­tigt (da­mals be­trug der KöSt-Satz al­ler­dings noch 34 % an­stel­le von jetzt 25 %). Der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof hat ei­ne Be­schwer­de ab­ge­lehnt und die An­sicht ver­tre­ten, dass die un­ter­schied­li­che Be­hand­lung von Kör­per­schaf­ten und na­tür­li­chen Per­so­nen per se nicht ver­fas­sungs­wid­rig ist. In ei­ner ak­tu­el­len Ent­schei­dung sieht auch das Bun­des­fi­nanz­ge­richt (BFG) kei­ne Ver­fas­sungs­wid­rig­keit ge­ge­ben; die­se Ent­schei­dung ist u.E. aber zu hin­ter­fra­gen. Das BFG ar­gu­men­tiert näm­lich - ver­ein­facht ge­sagt - da­mit, dass Kör­per­schaf­ten ei­ner "flat tax" un­ter­lie­gen, na­tür­li­che Per­so­nen aber dem pro­gres­si­ven Ein­kom­men­steu­er­ta­rif, wes­halb ei­ne Über­tra­gungs­mög­lich­keit von stil­len Re­ser­ven nur bei na­tür­li­chen Per­so­nen er­for­der­lich sei, um "Steu­er­spit­zen" zu ver­mei­den. Dem ist aber ent­ge­gen­zu­hal­ten, dass seit 2012 auch na­tür­li­che Per­so­nen mit ih­ren Im­mo­bi­li­en­ver­äu­ße­run­gen ei­ner "flat tax" un­ter­lie­gen, näm­lich der "Im­mo-ESt" von der­zeit 30 %. Es ist da­her u.E. dies­be­züg­lich seit 2012 kein sach­li­cher Grund mehr für ei­ne Un­gleich­be­hand­lung von Kör­per­schaf­ten ge­ge­ben. Wie funk­tio­niert die Über­tra­gung? Wird ein Wirt­schafts­gut des An­la­ge­ver­mö­gens ver­äu­ßert, wä­ren die "auf­ge­deck­ten" stil­len Re­ser­ven grund­sätz­lich so­fort steu­er­pflich­tig. Für na­tür­li­che Per­so­nen be­steht un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen die Mög­lich­keit, die auf­ge­deck­ten stil­len Re­ser­ven auf neue In­ves­ti­tio­nen zu über­tra­gen. Dies führt zu ei­nem län­ger­fris­ti­gen Steu­er­stun­dungs­ef­fekt. Wich­tig: Die Über­tra­gungs­mög­lich­keit be­steht nur im Be­triebs­ver­mö­gen, z.B. al­so bei ei­nem Ein­zel­un­ter­neh­mer oder ei­ner be­trieb­lich tä­ti­gen Per­so­nen­ge­sell­schaft. Die Über­tra­gung der stil­len Re­ser­ven kann grund­sätz­lich auf im sel­ben Wirt­schafts­jahr an­ge­schaff­te oder her­ge­stell­te "glei­che" Wirt­schafts­gü­ter er­fol­gen. Die über­tra­ge­nen stil­len Re­ser­ven kür­zen die steu­er­li­chen An­schaf­fungs- bzw. Her­stel­lungs­kos­ten des neu an­ge­schaff­ten Wirt­schafts­gu­tes, so­mit ver­rin­gert sich auch die Ba­sis für die künf­ti­ge steu­er­li­che Ab­schrei­bung. Be­güns­tigt sind nur rea­li­sier­te stil­le Re­ser­ven als Fol­ge ei­ner (ent­gelt­li­chen) Ver­äu­ße­rung von Wirt­schafts­gü­tern des An­la­ge­ver­mö­gens. Das neu an­ge­schaff­te Wirt­schafts­gut kann ent­gelt­lich er­wor­ben oder selbst her­ge­stellt sein.

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„Wir haben Zuwachs bekommen“

Der ge­schäfts­füh­ren­de Ge­sell­schaf­ter der EHL, Mi­cha­el Ehl­mai­er, und die bei­den Ge­schäfts­füh­rer der EHL Im­mo­bi­li­en Be­wer­tung GmbH, As­trid Grant­ner und Wolf­gang Wag­ner, mit Ger­hard Rod­ler über Her­aus­for­de­run­gen, Chan­cen und die här­tes­te Wäh­rung am Markt. Zehn Jah­re be­trei­ben Sie schon das Be­wer­tungs­ge­schäft, und im­mer hat das auch im Rah­men der EHL gut funk­tio­niert. War­um jetzt plötz­lich da­für ei­ne ei­gen­stän­di­ge Ge­sell­schaft? Ehl­mai­er: Mit der Grün­dung le­gen wir die Ba­sis für die wei­te­re Ent­wick­lung un­se­res Be­wer­tungs­ge­schäfts. Des Wei­te­ren möch­ten wir da­mit die Un­ab­hän­gig­keit un­se­res Be­wer­tungs­teams und sei­ne ho­he Be­deu­tung in­ner­halb der EHL-Grup­pe un­ter­strei­chen.Hat das auch mit ei­nem ge­stie­ge­nen Um­satz­wachs­tum zu tun? Ehl­mai­er: Wir konn­ten in den ver­gan­ge­nen Jah­ren er­freu­li­cher­wei­se ei­nen gro­ßen Zu­wachs an Neu­kun­den ver­zeich­nen. Ne­ben der da­mit ge­stie­ge­nen An­zahl der Gut­ach­ten hat sich das Be­wer­tungs­vo­lu­men in­ner­halb von fünf Jah­ren von zwei Mil­li­ar­den Eu­ro auf 10 Mil­li­ar­den Eu­ro ver­fünf­facht. Mitt­ler­wei­le hat sich das Be­wer­tungs­team auf zehn Ex­per­ten ver­grö­ßert.Die Zahl der An­bie­ter hat sich in den zu­rück­lie­gen­den Jah­ren ver­viel­facht. Wie kann man sich da ab­gren­zen? As­trid Grant­ner: Je­de Be­wer­tung ist so gut wie die Qua­li­fi­ka­ti­on des Be­werters. Un­ter un­se­ren Mit­ar­bei­tern sind vie­le all­ge­mein be­ei­de­te und ge­richt­lich zer­ti­fi­zier­te Sach­ver­stän­di­ge ver­tre­ten, ei­ni­ge sind Mit­glie­der der Roy­al In­sti­tu­ti­on of Char­te­red Sur­veyors (RICS), der in­ter­na­tio­nal re­nom­mier­tes­ten Be­rufs­ver­ei­ni­gung von Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen. Wir le­gen gro­ßen Wert auf kon­ti­nu­ier­li­che Wei­ter­bil­dung und den Er­werb von Zu­satz­qua­li­fi­ka­tio­nen. Wolf­gang Wag­ner: Durch die Grö­ße un­se­res Be­wer­tungs­teams kön­nen wir dar­über hin­aus un­se­re Kun­den fle­xi­bel und mit höchs­ter Ser­vice­qua­li­tät un­ter­stüt­zen. Un­ser Fo­kus liegt dar­auf, die ho­he Dienst­leis­tungs­qua­li­tät si­cher­zu­stel­len und un­ser An­ge­bot kon­se­quent wei­ter aus­zu­bau­en. Man muss aber auch sa­gen, dass ge­ra­de bei der Be­wer­tung von Im­mo­bi­li­en Ver­trau­en wich­tig ist. Da ist die star­ke Mar­ke EHL na­tür­lich sehr hilf­reich. Bei den in­ter­na­tio­na­len Kun­den kön­nen wir mit Sa­vills, un­se­rem in­ter­na­tio­na­len Part­ner, punk­ten. Ehl­mai­er: Ein wich­ti­ger Punkt ist hier auch, dass EHL-Gut­ach­ten nie­mals in­ter­es­sen­ge­lei­tet sind, son­dern sich aus­schließ­lich an Fak­ten und der rea­len Markt­si­tua­ti­on ori­en­tie­ren, auch wenn sich dar­aus die ei­ne oder an­de­re Um­satz­ein­bu­ße er­gibt. Al­le un­se­re Gut­ach­ten wer­den ent­spre­chend nach­voll­zieh­ba­rer, trans­pa­rent dar­ge­stell­ter fi­nanz­wis­sen­schaft­li­cher Me­tho­den er­stellt. Un­ser Ziel ist es, dass EHL-Gut­ach­ten die här­tes­te Wäh­rung am Markt sind.Wer sind die ty­pi­schen Kun­den im Be­wer­tungs­be­reich? Ehl­mai­er: Zu den Kun­den im Be­wer­tungs­seg­ment zäh­len Pri­vat­in­ves­to­ren bzw. Stif­tun­gen, na­tio­na­le und in­ter­na­tio­na­le Im­mo­bi­li­en­fonds, bör­sen­no­tier­te Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten, Bau­trä­ger und Pro­jekt­ent­wick­ler, Ver­si­che­run­gen, fi­nan­zie­ren­de Ban­ken, die öf­fent­li­che Hand so­wie Rechts­an­wäl­te, Mas­se­ver­wal­ter, Steu­er­be­ra­ter, No­ta­re.Ih­re Zu­kunfts­vi­si­on? Ehl­mai­er: Wir in­ves­tie­ren wei­ter in die Qua­li­tät un­se­res Be­wer­tungs­teams und ha­ben uns zum Ziel ge­setzt, in­ner­halb der kom­men­den drei Jah­re DAS Be­wer­tungs­kom­pe­tenz-Zen­trum Ös­ter­reichs zu wer­den. Dan­ke für das Ge­spräch. [ci­te1]

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