17.10.2023

Käufe aus Eigenmittel haben zugenommen

Eigenkapitalstarke Investor:innen kaufen wieder vermehrt

von Stefan Posch

Der Erwerb von Immobilien durch eigenkapitalstarke Investor:innen und Kund:innen, die aus Eigenmitteln kaufen, hat im dritten Quartal dieses Jahres wieder zugenommen. Das berichtete der Fachgruppenobmann der Wiener Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger in der Wirtschaftskammer Wien (WKW), Michael Pisecky, anlässlich der gestern am Abend stattgefundenen Fachgruppentagung. Pisecky nannte auch die Gründe für diese erfreuliche Entwicklung: „Potentielle Käufer:innen sehen, dass es im Neubau nicht billiger wird und auch im Bestand halten die Wohnungen und Häuser mit Qualität den Preis. Daher bleiben derzeit wegen der KIM-Verordnung jene auf der Strecke, die auf eine Finanzierung angewiesen sind!“
Deshalb verlangte Pisecky erneut Änderungen bei den Kriterien zur Vergabe von Immobilien-Krediten. Die heuer bereits gesetzten Maßnahmen hätten nicht ausgereicht, um wieder mehr Menschen aus der Gruppe derer, die Finanzierungen zum Erwerb von Wohneigentum benötigen, den Erwerb auch tatsächlich zu ermöglichen. So habe zum Beispiel die seit 1. April geltende Berücksichtigung von Zwischenfinanzierungen leider wenig geändert.
Daher nennt Pisecky als weitere Unterstützungen, die insbesondere Jungfamilien und Ersterwerber:innen helfen würden, sich Wohnen im Eigentum leisten zu können:
Anheben der Schuldendienstquote von 40 Prozent auf zumindest 50 Prozent.
Erlassen der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragungsgebühr beim Ersterwerb von Wohnungseigentum.
Streichen der Eintragungsgebühr von Hypothekardarlehen ins Grundbuch beim Ersterwerb von Wohnungseigentum.
Pisecky nennt die Intention der KIM-Verordnung verständlich, aber sie sei zum schlechtesten Zeitpunkt gekommen und stark überzogen in den Regelungen. „Die Schaffung von Wohnen im Eigentum während des Berufslebens ist die beste Vorsorge für leistbares Wohnen im Alter. Diese Vorsorge bleibt aber durch die KIM-Verordnung höchst schwierig. Wir appellieren daher erneut an das Finanzstabilitätsgremium und an die Finanzmarktaufsicht (FMA) um baldige, weitere Adaptionen dieser Vorgaben“, fordert Pisecky weitere Erleichterungen bei der Vergabe von Krediten zur Schaffung von Wohnraum.

Baubewilligungen gingen 2022 auf 63.000 zurück

Bewilligungen brechen weg

von Stefan Posch

Die Zahl der Baubewilligungen ging 2022 auf 63.000 zurück und auch die Ausgaben für Wohnbauförderungen sanken mit 1,9 Milliarden Euro auf das tiefste Niveau seit 30 Jahren. Laut dem Fachverband der Stein- und keramischen Industrie sind das besorgniserregende Vorzeichen für 2023. Impulse für Stabilisierung des Wohnbaus würden dringend benötigt werden.
„Wackelt die Bauwirtschaft, bebt der gesamte Standort. Die Ergebnisse unserer diesjährigen Wohnbauförderungsstatistik sind in mehrfacher Hinsicht besorgniserregend und alarmierend“, so Robert Schmid, Obmann des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie. Der Fachverband präsentierte heute die Wohnbauförderungsstatistik 2022, die alljährlich mit dem Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) erstellt wird.
Lagen die Höchstwerte für baubewilligte Wohneinheiten vor wenigen Jahren (2019) noch bei über 85.000, so waren es 2022 nur mehr 63.000. Die Förderausgaben lagen 2022 mit 1,9 Milliarden Euro auf dem tiefsten Wert seit 30 Jahren. In Summe wurden österreichweit im gesamten Jahr 18.500 Wohneinheiten gefördert. Der Förderungsdurchsatz — das Verhältnis von baubewilligten zu geförderten Bauten — liegt bei Eigenheimen bei 20 Prozent.
„Die Bau- und Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Abwärtsspirale, wie wir sie schon lange nicht mehr erlebt haben. Die verschärften Kreditvergaberichtlinien, das gestiegene Zinsniveau und die hohe Inflation sorgten dafür, dass der Neubau praktisch zum Erliegen gekommen ist. Gleichzeitig wird durch die steigende Bevölkerungszahl die Nachfrage nach finanzierbarem Wohnraum größer“, betont Schmid. „Wenn hier seitens Politik nicht aktiv gegengesteuert wird, drohen Kollateralschäden auf mehreren Ebenen, wirtschafts- wie gesellschaftspolitisch“, so Schmid. Eine Aufhebung der Schuldendienstquote oder eine Refundierung der Mehrwertsteuer auf Neubau oder Sanierung wären Möglichkeiten, die Bauproduktion und damit Arbeitsplätze und das Angebot an leistbaren Wohnungen zu stabilisieren.

Rustler forciert
Investmentbereich
Erste echte
Markta-Filiale
Preyer neuer NÖ
Eigentümer-Präsident

Innerstädtischer Handel wenig attraktiv für internationale Retailer

Salzburger Büroflächen werden wachsen

von Leon Protz

Erstmals hat CBRE den Immobilienmarkt Salzburg analysiert und die Daten präsentiert. Aktuell gibt es in der Stadt Salzburg rund 400.000m² Büroflächen, die 2024 um ca. 45.000m² erweitert werden sollen. „Vor allem die Neuflächenproduktion ist sehr hoch in Salzburg, zum Vergleich: der Linzer Büromarkt wird 2024 um nur rund 31.000 m² wachsen“, so Christoph Ossberger, Leiter des CBRE Büros Salzburg. Die Salzburger Büroflächen verteilen sich auf die vier Regionen Innenstadt – 20 Prozent - Salzburg Nord – 30 Prozent - Salzburg Süd – 33 Prozent - sowie Gewerbegebiet – 17 Prozent. Erfasst sind in der Analyse alle Bürogebäude ab 2.000 m², berücksichtigt sind Immobilien mit vorwiegender Büronutzung, exklusive schulischer oder universitärer Einrichtungen. Die Spitzenmiete am Salzburger Büromarkt liegt aktuell bei 17,00 – 18,00 Euro/m²/Monat und damit über den Spitzenmieten in Linz und Graz, allerdings deutlich unter jener von Wien (27,50 Euro/m²/Monat).
Aktuell gibt es in der Salzburger Innenstadt 167 Geschäfte in A-Lage. Insgesamt verfügt die Landeshauptstadt über rund 71.600 m² innerstädtische Handelsflächen, die durchschnittliche Geschäftsfläche liegt bei rund 116 m². „Diese Größe ist zwar charmant für Konsument:innen, aber wenig attraktiv für internationale Retailer“, so Walter Wölfler, Head of Retail CBRE. „Wir sehen aktuell einige Herausforderungen in der Salzburger Altstadt, die sich in Leerständen manifestieren. Einige Mieter:innen verlassen die Altstadt. Das ist vor allem auf die Vorgaben der internationalen Retailer in Bezug auf Größe und Layout von Handelsflächen zurückzuführen – diese Kriterien erfüllen viele Flächen in der Salzburger Altstadt nicht“, so Wölfler, der aber auch auf die gute Entwicklung wie z.B. in der Judengasse verweist. Positiv werden auch die Neueintritte in den Markt gesehen: so hat 2023 Terrex, die neue Linie von adidas, Kranzlmarkt eröffnet. Aktuell liegen die Mieten in der Salzburger Innenstadt bei 100,00 – 150,00 Euro/m²/Monat. „Die Retailmieten in Salzburg variieren sehr stark nach Lage“, so Christoph Ossberger abschließend. „Salzburg ist ein Eigentümer:innenmarkt“, analysiert Christoph Ossberger den Wohnungsmarkt in Salzburg. 2023 werden bzw. wurden rund 610 neue Wohnungen finalisiert. Mehr als die Hälfte der Fertigstellungen sind Eigentumswohnungen, für die der Quadratmeterpreis bei 7.000,00 – 9.000,00 Euro/m² liegt. „Damit ist Salzburg nicht nur ein Eigentümer:innen-, sondern auch ein Hochpreismarkt“, so Ossberger. Die meisten Wohneinheiten sind 2023 in der Mitte – also in Zentrumsnähe – entstanden: 310. Im Osten der Stadt wurden rund 150 Wohneinheiten errichtet. Im Jahr 2024 werden Fertigstellungen im Osten und Westen der Stadt erwartet. Hier werden die letzten Baulandreserven mobilisiert und es ist davon auszugehen, dass die Projekte tendenziell größer werden. „Bisher war die Zahl der Wohnungseinheiten pro Projekt im Vergleich zu Projekten in anderen Landeshauptstädten sehr gering. 2022 waren es noch 12 Wohnungen pro Projekt, 2023 bereits 26 Wohnungen pro neu errichteter Wohnimmobilie. Tendenz weiter steigend“, so Ossberger, der vom Salzburger Wohnungsmarkt als einem kleinteiligen Markt spricht. Die durchschnittliche Wohnungsgröße hat sich von 84m² im Jahr 2022 auf 91m² im Jahr 2023 entwickelt. Die Spitzenmiete am Salzburger Wohnungsmarkt liegt 2023 bei 15,50 – 17,50 Euro/m²/Monat. Mit 460.000m² ist der Logistikmarkt in Salzburg relativ klein, die Bestandsstruktur ist veraltet. „Der Salzburger Logistikmarkt wird kaum noch wachsen – das liegt einerseits an den geringen Grundstücksreserven, den daraus resultierenden hohen Grundstückspreisen sowie an der Topographie“, so Christoph Ossberger. Logistiker suchen daher nach Alternativen in Oberösterreich oder im benachbarten Deutschland. Der Großteil der vorhandenen Logistikflächen, rund 71 Prozent, entspricht der Klasse B, lediglich 16 Prozent der 460.000m² Logistikflächen entsprechen modernen Standards und damit Klasse A. Die Spitzenmiete am Salzburger Logistikmarkt liegt bei 6,30 Euro/m²/Monat. Für 2024 rechnen die Experten von CBRE mit rund 23.000m² neuen Logistikflächen im Salzburger Umland.

Rege Nachfrage aus Deutschland nach Luxusimmobilien

Europäischer Zweitwohnsitzmarkt stark

von Leon Protz

Sotheby´s International Realty verzeichnet aktuell auf den europäischen Zweitwohnsitzmärkten hohe Zuwachsraten. Insbesondere im oberen Preissegment registrieren die Büros des Immobilienvermittlers eine rege Nachfrage aus Deutschland nach Luxusimmobilien. Deutschlandweit und so auch in Niedersachsen und Bremen hat sich in diesem Jahr der Markt von einem Verkäufer:innen- zu einem Käufer:innenmarkt gedreht. Preisabschläge zwischen 10 bis 20 Prozent sind die Regel. Die Ursache ist, neben dem Zinsniveau, die starke Verunsicherung der Verbraucher über Folgekosten und die konjunkturellen Zukunftsaussichten. Dennoch können aktuell viele Verkäufer:innen noch von den hohen Preissteigerungen der letzten Jahre profitieren. „Nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren liegt der ehemalige Erwerbspreis immer noch deutlich unter den jetzigen Marktpreisen", so Thomas Bühre, Geschäftsführer von Sotheby´s International Realty in Niedersachsen und Bremen. „Zudem ist ein möglicher Gewinn oft steuerfrei, so dass es nicht lohnt, zögerlich die weitere Entwicklung abzuwarten und seine privaten Wünsche zurückzustellen."

Müller-Hartburg und Reicheneder neu im Investmentteam

Rustler forciert Investmentbereich

von Stefan Posch

Das Maklerunternehmen von Rustler hat jüngst sein Investment-Team, durchaus entgegen dem Branchentrend, weiter verstärkt. So sind Ella Müller-Hartburg, Absolventin der FH Wiener Neustadt und langjährige Mitarbeiterin bei Rustler, sowie Markus Reicheneder, der auf eine 15-jährige Vermittlungstätigkeit bei einem bekannten Wiener Maklerunternehmen zurückblickt, ab sofort als Investmentmakler aktiv.
„Wir arbeiten mit vielen unserer KundInnen und AuftraggeberInnen regelmäßig zusammen und streben eine umfassende und tiefgehende Betreuung an, wodurch es uns gelingt, auch im aktuell herausfordernden Marktumfeld entsprechende Transaktion umzusetzen“, berichtet Geschäftsführer Arno Kunz.
So gelang es dem Maklerunternehmer von Rustler beispielsweise jüngst ein Mietzinshaus in zentraler Lage von Wien Floridsdorf an einen heimischen öffentlich rechtlichen Anleger zu sowie ein Zinshaus im Zentrum Villachs an einen privaten Investor zu vermitteln.
„Immer bedeutender im Investmentbereich wird die bundesländerübergreifende Zusammenarbeit bei Rustler, da viele unserer KundInnen Liegenschaften in mehreren Bundesländern besitzen, und sich auch die Suchprofile der Investoren stetig erweitern“, ergänzt Co-Geschäftsführer Alexander Scheuch.

Der Online-Bauernmarkt eröffnet erste Filiale in der Alser Straße

Erste echte Markta-Filiale

von Elisabeth K. Fürst

Markta, der Online-Markt für regionale Produkte aus nachhaltiger Erzeugung, hat ab sofort in der Alserstraße 16 im neunten Wiener Gemeindebezirk eine eigene Filiale auf 660 m² in Hochfrequenzlage. Markta wurde 2018 von Theresa Imre als digitaler Bauernmarkt gegründet, der regionale Lebensmittelproduzent:innen mit Menschen auf der Suche nach hochwertigen und regionalen (Bio-)Produkten zusammen bringt. Geschäftsführer Julian Hödlmayr freut sich über den Standort: „Als Startpunkt für unseren stationären Handel ist der Standort optimal. Wir freuen uns, die Alser Straße als wichtige Einkaufsstraße zwischen achtem und neuntem Bezirk mit der ersten markta Filiale bereichern zu dürfen." Vermittelt wurde die Retailfläche von Otto Immobilien.

NÖ Haus- und Wohnungseigentümerverbandes hat sich neu aufgestellt

Rudolf-Anton Preyer neuer Präsident

von Elisabeth K. Fürst

Der NÖ Haus- und Wohnungseigentümerverband hat sich neu aufgestellt. Beim kürzlich durchgeführten Landesverbandstag wurde Rudolf-Anton Preyer zum neuen Präsidenten des Verbandes gewählt. Der aktuelle Verbands-Vorstand besteht jetzt aus ihm, Josef Edlauer ist Vizepräsident, Rudolf Marwan-Schlosser ist Geschäftführender Präsident, Martina Popelak-Fröch Schriftführerin und Markus Satzer Kassier. Der Verband setzt sich in Niederösterreich für die Interessen von Immobilien-Eigentümer:innen ein und bietet Beratung rund um das Eigentum für ihre Mitglieder an.

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