Gute Nachrichten aus dem Markt für Einzelhandelsimmobilien. Laut dem soeben veröffentlichten EHL Geschäftsflächenbericht 2023/24 ist dieser in Österreich in solider Verfassung, trotz der schwierigen Konjunktursituation, realer Kaufkraftverluste und einer Reihe von Insolvenzen und Marktrückzügen im ersten Halbjahr 2023.
Die Leerstandsrate ist im letzten Jahr in den heimischen Primär- und Sekundärstädten laut dem Standortberater Standort + Markt sogar von 7,4 Prozent auf 6,8 Prozent zurückgegangen. Für diese in einem schwierigen Marktumfeld etwas überraschende Entwicklung sind laut EHL zwei Faktoren hauptverantwortlich: Die nach Insolvenzen, insbesondere dem Aus für kika/Leiner, freiwerdenden Flächen konnten durchwegs rasch neuverwertet werden und die gesamte Verkaufsfläche ging wie bereits seit mehreren Jahren erneut um rund 1,5 bis 2,0 Prozent zurück – einerseits werden kaum neue Flächen produziert und andererseits werden Bestandsflächen durch Umnutzungen etwa für Büros oder Hotels und Abriss dauerhaft aus dem Markt genommen.
„Der Markt ist aktuell zweifellos schwierig, aber in Anbetracht des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds kann man mit der heurigen Entwicklung durchaus zufrieden sein“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Die Mieten gehen wegen der hohen Inflation zwar real zurück, aber zumindest in guten und sehr guten Lagen sind nominelle Rückgänge eher die Ausnahme. Auffällig ist allerdings die Verkürzung der Laufzeiten bei Neuverträgen, die mittlerweile oft nur mehr für drei statt früher zumindest fünf Jahre oder länger abgeschlossen werden.“
Am positivsten entwickeln sich laut Mario Schwaiger, Einzelhandelsspezialist bei EHL Gewerbeimmobilien, der in der Krise traditionell starke Diskontsektor und mehr noch die Spitzenlagen, die durch starke Nachfrage seitens globaler Luxuslabels eine regelrechte Sonderkonjunktur erleben. „Am Kohlmarkt und am Graben ist keine Krise zu erkennen. Für jede freiwerdende Fläche gibt es reichlich Interessent:innen. Die Mieten sind, abhängig von der Größe der Mieteinheit, auf bis zu 450 Euro/m² gestiegen, für sehr kleine Flächen wird in Einzelfällen sogar noch mehr bezahlt. Selbst die angrenzenden Straßenzüge profitieren vom Overflow aus dem Run auf die Spitzenlagen.“ Auch für die längerfristige Entwicklung ist Schwaiger optimistisch: „Strukturell ist der Markt gesund und bemerkenswert ist, dass 2022 und 2023 der Trend zum Onlinehandel zumindest temporär stagnierte und der stationäre Einzelhandel Marktanteile zurückgewinnen konnte. Die Mausklick-Konkurrenz hat ihren Schrecken verloren, auch wenn sie in den kommenden Jahren durchaus auch wieder etwas zulegen könnte.“ Ebenfalls positiv ist das große Interesse internationaler Player an einem Markteintritt in Österreich und der Aufschwung gänzlich neuer Nachfragegruppen. So haben sich in den europäischen Metropolen E-Mobilitätsanbieter mittlerweile als fixe Größe in Innenstadtlagen etabliert. „In diesem und anderen Wachstumssegmenten hat Österreich noch einigen Nachholbedarf und das wird 2024 dazu beitragen, die Flächenreduktion im Bereich traditionell starker Branchen wie insbesondere Textil zumindest teilweise auszugleichen“, so Schwaiger.

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Wie im immoflash Morgenjournal berichtet, wird es nun nach Vorarlberg auch in Wien ab 2025 eine Zweitwohnsitzabgabe geben. Sie soll je nach Wohnungsgröße 300 bis 500 Euro pro Jahr betragen. Das kündigte der Wiener Finanzstadtrat Peter Hanke am Freitag an. Das entsprechende Gesetz werde bald in Begutachtung gehen.
Scharfe Kritik kam dafür postwendend vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund, der das für eine Geldbeschaffungsaktionen der Stadt Wien. ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer dazu: „Es ist im hohen Maße irritierend, dass die reflexartigen Reaktionen der SPÖ, wenn sie ein Problem zu erkennen glaubt, darin besteht, sofort nach neuen Steuern und Abgaben zu rufen.“ Es gäbe seiner Ansicht nach viele Gründe, weshalb Menschen in diesem Land berechtigterweise nicht nur einen Lebensmittelpunkt haben, sondern mehrere. Neben beruflichen Erfordernissen spielen auch familiäre Bindungen eine wesentliche Rolle. Prunbauer: „Egal ob nun Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe, diese dürfen nicht dazu missbraucht werden, dass Menschen ihr Eigentum verkaufen müssen.“ Er kritisierte auch, dass es nach wie vor keine wissenschaftlich fundierte und anerkannte Definition von Leerstand gäbe. Mit einer Steuer auf Leerstand würden nicht jene Wohnungen erfasst und auf den Markt gelangen, die tatsächlich nachgefragt und benötigt würden. Der Lenkungseffekt dieser Maßnahme sei damit gleich null. Profitieren würden davon nur die Gebietskörperschaften, deren Kassen durch die Einnahmen gefüllt würden. Prunbauer: "Eingriffe dieser Art sind ideologiegetrieben, vor allem aber unverhältnismäßig. Die Stadt Wien soll anstelle von neuen Steuern und Abgaben den Rechenstift nehmen und bei den Ausgaben ansetzen." Im Bereich der Wohnpolitik verwies er auf das Problem der Fehlbelegung im öffentlichen Mietsektor, der mehr als 60 Prozent aller Bestandverhältnisse umfasse. Hier müsse die Stadt endlich aktiv werden.

Bei der VÖPE Herbstkonferenz im Haus der Industrie wurde intensiv über die künftigen Nachhaltigkeitskriterien und wie diese die Branche verändern, diskutiert. Wichtige Impulse gaben u.a. Diana Ürge-Vorsatz, Professorin an der CEU und Vizepräsidentin des Weltklimarates IPCC, Bernd Vogl, Geschäftsführer des Klima- und Energiefonds sowie Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien und Bernhard Inninger, Leiter der Stadtplanung Graz. Einen zentralen Part hat die Vorstellung eines Leitfadens für Nachhaltigkeitsberichterstattung eingenommen, der von der VÖPE speziell für Entwickler in einem aufwändigen Prozess gemeinsam mit ihren Mitgliedern erarbeitet wurde.
Nach einer Statutenänderung, die von der Mitgliederversammlung einstimmig beschlossen wurde, wurde das Präsidium der VÖPE zudem breiter aufgestellt und setzt sich nun aus acht Personen zusammen:
Präsident Andreas Köttl (value one Holding), Vizepräsident Erwin Soravia (Soravia Equity), Vizepräsident Peter Ulm (Allora Immobilien), Finanzverantwortlicher Gerald Beck (UBM Development Österreich), Erwin Größ (Strabag Real Estate), Nadja Holzer (STC Development) und Präsidentin der VÖPE Next Christopher Pongratz (Pongratz Bau Gesellschaft) und Hannes Schreiner (Technopark Raaba Projektentwicklung).
„Unsere Vereinigung ist insbesondere angesichts der aktuellen wirtschaftlichen und bürokratischen Herausforderungen wichtiger denn. Wir setzen uns mit starker Stimme für die Interessen und Anliegen unserer Mitglieder ein und sehen unsere zentrale Aufgabe darin, als Lebens- und Zukunftsraumentwickler Wege und Chancen aufzeigen", so der neue VÖPE-Präsident Andreas Köttl. Die Erweiterung des VÖPE-Präsidiums bildet laut VÖPE auch das Mitgliederwachstum ab. Aktuell sind 52 Entwickler in der VÖPE engagiert, mit Wien und der Steiermark als stärksten Landesgruppen.
Köttl: „Es freut uns, mit Christopher Pongratz und Hannes Schreiner nun auch zwei Vertreter:innen unserer steiermärkischen Mitgliedsunternehmen im Präsidium zu haben. Dazu heißen wir Nadja Holzer als Vertreterin unserer engagierten Next Generation und Erwin Größ im Präsidium willkommen.“
Der Leitfaden für Nachhaltigkeitsberichterstattung wurde von erfahrenen VÖPE-Nachhaltigkeitsexperten gemeinsam mit externen Profis erstellt. Er ist eine am Arbeitsalltag der Projektentwickler orientierte Handlungsanweisung bei der Einführung eines ESG-Managements und der Erstellung eines Nachhaltigkeitsberichts nach der Corporate Sustainability Reporting Directive. VÖPE-Mitgliedsunternehmen steht er ab November zur Verfügung. Lebensräume gestaltet werden. In unserem Projekt ‚Ready for ESG‘ war es uns ein Anliegen, die Expertise innerhalb unserer Vereinigung zu bündeln, und allen Lebensraumentwicklern ein praxisorientiertes Handwerkszeug zur Verfügung zu stellen, mit dem sie die Nachhaltigkeitstransformation vorantreiben können“, sagt VÖPE-Projektleiterin Kathrin Kollmann. „Ich bedanke mich bei allen, die an diesem Projekt mitgearbeitet haben. Der Leitfaden ist ein wichtiger Meilenstein in der VÖPE-Agenda ‚Zukunft Lebensraum‘, in der wir uns das Ziel gesetzt haben, den Rahmen für klimafitte, generationengerechte und lebenswerte Lebensräume zu mitzugestalten. Unser Projekt „Ready for ESG“ hat gezeigt, welche Expertise und welch großes Potenzial innerhalb der VÖPE vorhanden ist und bestätigt unseren Erfolg als ein nicht mehr wegzudenkendes Branchennetzwerk“, so VÖPE-Geschäftsführer Sebastian Beiglböck abschließend.

Austria Real hat eine Kaufpreisanalyse der Hotelimmobilien in Österreich vorgestellt. Die Studie analysierte die Asset-Deals aus dem Grundbuch im Zeitraum von 2019 bis zum 1. Halbjahr 2023. In dieser Zeit wurden insgesamt 445 Hotels in Österreich verkauft. Dabei gab es in Tirol mit 234 Transaktionen die höchste Anzahl von Immobilienverkäufen in allen Kategorien. Es folgt Salzburg mit 137 Transaktionen auf dem zweiten Platz vor Kärnten und der Steiermark.
Für Vera Woschnagg, Geschäftsführerin und Gründerin der Austria Real, verwies bei der Hotel Optimal City Konferenz von Ghezzo, auf eine gute Gelegenheit für potenzielle Investor:innen in den österreichischen Hotelimmobilienmarkt zu investieren: "Die attraktiven Preise und das breite Spektrum von Angeboten machen diesen Zeitpunkt besonders vorteilhaft für Investor:innen, die nach erstklassigen Hotels in begehrten Regionen suchen."
Laut der Analyse erreichte im Hotelsegment der Höchstpreis 125 Millionen Euro. Luxuriöse Apartmenthäuser gingen für 8 Millionen Euro weg, während Pensionen und Hütten bei guter Lage und exklusiver Ausstattung bis zu 6,3 Millionen Euro erzielten. Gästehäuser könnten Verkaufserlöse von bis zu 9,5 Millionen Euro erzielen. Wien führt mit den höchsten mittleren Verkaufspreisen, gefolgt von Tirol, der Steiermark und Vorarlberg. Burgenland zeigt sich als Markt mit dem geringsten Potenzial.
Bei einem Vergleich von Angebots- vs. Verkaufspreisen zeigt die Studie, dass Hotelimmobilien zu einem geringeren Preis als am Markt angeboten veräußert werden. Teilweise ergeben sich auffallend große Abweichungen, mit den größten Unterschieden zwischen 600.000 Euro und fast 900.000 Euro. Die Transaktionszahlen im Hotelimmobiliensektor verzeichneten im Jahr 2020 einen deutlichen Rückgang, erholten sich jedoch 2021 und gingen 2022 erneut zurück. Das Transaktionsvolumen konnte die Zahlen von 2019 nicht erreichen. Das erste Halbjahr 2023 zeigt einen weiteren Rückgang von etwa 60 Prozent im Vergleich zur gleichen Periode 2022. Die Top 10 Hoteltransaktionen nach Bundesland für den Zeitraum 2019 bis 1. Halbjahr 2023 umfassen spektakuläre Verkäufe in Tirol und Wien. Das teuerste Hotel wurde 2023 für über 125 Millionen Euro in Wien-Landstraße verkauft.

Die Hoteltransaktionen mit den höchsten Verkaufspreisen in ganz Österreich waren in Wien, Tirol und der Steiermark.

I. **** Landstraße Savoyen in Wien
309 Zimmer, KP: 125 Millionen Euro – 404.530 Euro/Zi

II. **** Austria Trend Ananas Margareten
522 Zimmer, KP: 45,50 Millionen Euro – 87.165 Euro/Zi

III.***** Grand Tirolia Kitzbühel
82 Zimmer, KP: 39,25 Millionen Euro – 478.658 Euro/Zi

IV. **** Tirol TUI BLUE Fieberbrunn
144 Zimmer, KP: 28,81 Millionen Euro – 200.069 Euro/Zi

V. **** Loisium Wein & Spa Hotel Steiermark
112 Zimmer, KP: 25,50 Millionen Euro– 227.679 Euro/Zi

VI.**** Alsergrund Hotel & Palais Strudlhof
81 Zimmer, KP: 25,50 Millionen Euro – 308.641 Euro/Zi

VII.**** Wien Favoriten Acom
180 Zimmer, KP: 25 Millionen Euro – 138.889 Euro/Zi

VIII. ***** Innsbruck Grand Hotel Europa
118 Zimmer, KP: 23,50 Millionen Euro– 196.186 Euro/Zi

IX. **** Tirol Gurgl Sportiv/The Crystal by VAYA
148 Zimmer, KP: 23,50 Millionen Euro – 152.365 Euro/Zi

X. ***** Sölden Hotel Hochgurgl
71 Zimmer, KP: 22,09 Millionen Euro – 311.127 Euro/Zi

Dave konstatiert in seinem aktuellen Marktbericht, dass sich aktuell der Markt weiterhin in einer Konsolidierungsphase befindet und vermutlich ab Anfang 2024 wiederbeleben wird. Von der aktuellen Lage profitieren Anleger:innen mit hoher Liquidität und einer gewissen Risikobereitschaft. In seinem Marktbericht beleuchtet Dave 25 Städte in Deutschland und Österreich. Demnach haben in allen Märkten die Preise nachgegeben. Die Zahl der Transaktionen ging zudem in allen Metropolen und nahezu allen Immobiliensegmenten zurück. Das Verkaufsvolumen für Wohn- und Gewerbeobjekte belief sich in Deutschland im ersten Halbjahr 2023 auf 14,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang von 53 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022. Damit liegt es auf dem niedrigsten Niveau seit 2012. Guido Stracke, Dave-Geschäftsführer: „Es ist aber auch festzustellen, dass der Markt nach der Schockstarre infolge der Multikrisen mit Ukrainekrieg, Zinswende, wirtschaftlicher Stagnation, hoher Inflation und gestiegenen Baukosten zwischenzeitlich in eine Findungsphase eingetreten ist. Banken, Investor:innen und Objektverkäufer:innen stellen sich auf die neuen Realitäten ein. Die Inflation hat sich verlangsamt und manche Kosten, so etwa die für Baumaterialien, sind auf ein Normalniveau gesunken. Diese Entwicklungen tragen in der Summe dazu bei, dass Immobilieninvestitionen wieder planbarer sind.“ In den zurückliegenden eineinhalb Jahren haben die Preise in nahezu allen Städten in Deutschland und Österreich, die für den Dave-Marktbericht untersucht wurden, nachgegeben. Die energetische Qualität ist bei der Objektwahl ein entscheidendes Kriterium geworden: Gebäude und Wohnungen mit Sanierungsstaus und Defiziten bei der Energieeffizienz mussten mit teilweise zehn bis 25 Prozent die größten Preisrückgänge hinnehmen.

Im September 2023 lagen die Kosten für den Wohnhaus- und Siedlungsbau laut vorläufiger Daten von Statistik Austria um 0,3 Prozent über dem Wert des Vorjahresmonats. Im Straßenbau stiegen die Kosten im Vergleich zu September 2022 um 1,7 Prozent, im Siedlungswasserbau um 3,7 Prozent. Einen Rückgang der Baukosten um 1,1 Prozent gab es beim Brückenbau. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau lag im September 2023 bei 123,3 Indexpunkten. Gegenüber dem Vormonat August 2023 stiegen die Wohnbaukosten um 0,2 Prozent. Im Tiefbau sind die Kosten im Jahresvergleich nur im Brückenbau gesunken, in den anderen beiden Sparten jedoch gestiegen. Der Index für den Straßenbau erreichte 133,7 Punkte und lag damit um 1,7 Prozent über dem Wert von September 2022. Im Vergleich zum August 2023 zeigt sich ein Anstieg um 1,3 Prozent. Der Brückenbau hielt bei 127,0 Indexpunkten. Die Kosten sanken im Jahresabstand somit um 1,1 Prozent, im Vergleich zum Vormonat stieg der Index um 0,6 Prozent. Die Kosten für den Siedlungswasserbau (128,6 Punkte) erhöhten sich gegenüber September 2022 um 3,7 Prozent, gegenüber August 2023 stieg der Index um 0,7 Prozent. Im Vergleich zum September 2022 verzeichneten die durch Stahlprodukte geprägten Warengruppen starke Kostenrückgänge, was sich insbesondere im Brückenbau auswirkte. Kostenanstiege gegenüber dem Vorjahresmonat in den Warengruppen Betonfertigteile sowie Transportbeton, Fertigmörtel hatten Auswirkungen auf alle Bausparten.