Missverständnisse beim Bestellerprinzip

Das seit dem 1. Juli 2023 gültige Bestellerprinzip krempelt den Immobilienmarkt grundlegend um. Mit diesen grundsätzlichen Veränderungen gehen auch viele Missverständnisse einher. So gehen 70,7 Prozent der Österreicher:innen fälschlicherweise davon aus, dass das Bestellerprinzip auch den Immobilienverkauf betrifft. Nur 5,7 Prozent der österreichischen Bevölkerung hat richtig erkannt, dass das Bestellerprinzip sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen kann, je nachdem wer beauftragt. So einige interessante Ergebnisse der repräsentativen Studie von Weinrauch Rechtsanwälte „Wie ist das Bestellerprinzip bei den Österreicher:innen angekommen“, welches von marketagent vor geraumer Zeit erstellt wurde. „Schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes haben wir festgestellt, dass bei vielen unserer Klienten offensichtlich Missverständnisse zum § 17a Maklergesetz vorhanden sind“, erklärt Roland Weinrauch, Gründer von Weinrauch Rechtsanwälte. Nur 22 Prozent der Österreicher:innen fühlen sich hinsichtlich es Bestellerprinzips sehr gut, bzw. eher gut Informiert. 16,1 Prozent der österreichischen Bevölkerung hat sogar noch nie vom Bestellerprinzip im Maklergesetz gehört. Weinrauch ergänzt: „In unseren Kundengesprächen haben wir festgestellt, dass nur wenige wissen, dass der 'Erste Auftraggeber' die Kosten trägt. Das heißt, sowohl Mieter als auch Vermieter können betroffen sein. Ein Makler hat nur dann Anspruch auf Provision vom Mieter, wenn dieser aufgrund eines Maklervertrags aktiv wird und dem Mieter eine Wohnung vermittelt, für die er nicht schon zuvor einen Vermittlungsauftrag von Vermieter oder Hausverwaltung hatte." Seit 1. Juli muss bei der Vermittlung von Mietwohnungen derjenige die Maklerprovision bezahlen, der als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat. In der Praxis waren dies in der Vergangenheit überwiegend die Vermieter. Diese Regelung gilt allerdings nur für die Vermittlung von Mietwohnungen, unabhängig davon, ob das MRG (ganz, teilweise oder gar nicht) auf das Mietverhältnis anzuwenden ist. Vom Begriff der „Mietwohnung“ sind weiters auch Einfamilienhäuser und Ferienwohnungen umfasst, nicht jedoch Geschäftsräumlichkeiten, Dienstwohnungen oder die Vermittlung von Pachtverträgen. Ebenso ist der Kauf und Verkauf von Immobilien vom Bestellerprinzip nicht betroffen. Hier kann der Verkäufer auch weiterhin einen Makler beauftragen, der provisionspflichtig für Verkäufer und Käufer tätig wird. Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision vom Mieter, wenn der Makler aufgrund eines Maklervertrages mit dem Mieter tätig wird und dem Mieter daraufhin eine Wohnung vermittelt, hinsichtlich der er nicht schon vorher mit der Vermittlung (seitens des Vermieters oder der Hausverwaltung) beauftragt war. Allerdings kann auch in diesem Fall mit dem Mieter keine Provision vereinbart werden, wenn beispielsweise der Vermieter oder die Hausverwaltung am Maklerunternehmen beteiligt ist oder auch, wenn der Makler die zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert bzw. auf eine andere Weise bewirbt. Weiters ist eine Dokumentationspflicht vorgesehen, die den Makler dazu verpflichtet, jeden Maklervertrag schriftlich festzuhalten. Der Makler hat den Maklervertrag sodann bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs gegenüber dem Mieter vorzulegen und darzulegen, dass keine der vorstehend genannten Ausnahmen der Provisionspflicht des Mieters vorliegen. Um eine allfällige Umgehung des neuen Bestellerprinzips weitgehend auszuschließen, werden mit dem neuen § 17a MaklerG weitere Bestimmungen eingeführt. Insbesondere sind Vereinbarungen unwirksam, die den Mieter zu einer sonstigen Leistung oder Zahlung an den Makler oder Vermieter im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags verpflichten. An sonstige Dritte oder an den Vormieter dürfen derartige Leistungen oder Zahlungen hingegen nur erfolgen, sofern ihnen eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Darüber hinaus kann vom Bestellerprinzip auch nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgegangen werden. Bei Verstoß gegen das Bestellerprinzip können (entgegen der neuen Bestimmungen) vom Mieter an den Makler bezahlte Provisionen von diesem bereicherungsrechtlich zurückgefordert werden und es droht zudem eine Verwaltungsstrafe bis zu 3.600,00 Euro. Zusammengefasst führt das Bestellerprinzip dazu, dass zukünftig wohl die Vermieter anstatt wie bisher der Mieter für Maklerprovision aufkommen werden müssen, und sohin zu einer maßgeblichen wirtschaftlichen Änderung sowohl für Mieter, Vermieter und Immobilienmakler.