Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2022 weiterhin gut, wiewohl sich die geänderten Rahmenbedingungen mit wirtschaftlicher Verunsicherung, stark steigender Inflation, anziehenden Zinsen, Vervielfachung von Energiekosten und Lieferkettenproblemen bereits in Ansätzen bemerkbar machten. Das zeigt das Update zum Wiener Wohnungsmarkt von EHL Immobilien.
Für 2022 war aufgrund der Welle an weit fortgeschrittenen Neubauprojekten ein absoluter Rekordwert bei den Fertigstellungen erwartet worden. Diese Prognosen müssen nun nach unten korrigiert werden. Statt der eigentlich für heuer prognostizierten 19.700 neuen Wohnungen ist nun nur mehr ein Plus von maximal 13 Prozent auf 18.600 Einheiten zu erwarten.
Diese Verzögerungen werden im Jahr 2023 aber nicht zu mehr Fertigstellungen führen, da Projektentwickler bereits begonnen haben, Projektlaufzeiten zu strecken oder beabsichtigen, Baustarts zu verschieben.
Hintergrund sind die hohen Baupreise, die bei manchen Projekten keine gesicherten wirtschaftlichen Perspektiven zulassen. Aus diesem Grund sind auch für 2023 und 2024 rückläufige Fertigstellungszahlen zu erwarten.
Das aktuelle Neuflächenangebot wird sich demnach wieder verknappen und das zeitweise bereits befürchtete Überangebot an Wohnungen erscheint demnach aus heutiger Sicht auf absehbare Zeit ausgeschlossen.
Eine neuerliche Trendwende zeichnet sich beim Verhältnis neuer Mietwohnungen zu neuen Eigentumswohnungen ab. Das aktuelle Ungleichgewicht bei der Angebotsverteilung zwischen Miete und Eigentum wird sich wieder etwas glätten. Institutionelle Anleger, die seit 2020 deutlich verstärkt in den Eigenbestand investierten, sind jetzt nicht mehr so aggressiv auf der Suche nach neuen Objekten. Das künftige Angebot wird sich daher wieder mehr in Richtung Eigentumswohnungen verschieben.
Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist unverändert stark, das betrifft sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen.
Der Beginn der Ukrainekrise und der damit verbundene Zuzug hat dabei noch für einen kurzfristigen Zusatzschub gesorgt, der den Markt aber bisher weder in größerem Maß noch nachhaltig beeinflusst hat.
Auch das Interesse an Anlegerwohnungen ist nach wie vor hoch. Hier schlagen zwar die steigenden Zinsen zu Buche, andererseits sind die hohen Inflationsraten nach wie vor ein starkes Argument für Immobilieninvestments, da die Realzinsen so stark negativ wie kaum jemals zuvor sind. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren kaufen daher auch im aktuellen Marktumfeld regelmäßig zu.
Die Wohnungsmieten waren wegen des gestiegenen Angebots bereits im Vorjahr weitgehend stabil, diese Tendenz setzt sich auch heuer fort. Steigende Wohnkosten sind fast ausschließlich auf die stark gestiegenen Energiepreise zurückzuführen. Energieeffiziente Häuser mit geringeren Kosten für den laufenden Betrieb treffen damit auf äußerst positiven Zuspruch. Davon profitieren vor allem Neubauprojekte, die in aller Regel bessere Kennziffern aufweisen.
Die 2021 besonders starke Preisdynamik bei Eigentumswohnungen hat nachgelassen, auch wenn der Trend weiter nach oben weist. Im Jahresvergleich liegen die Preise je nach Marktsegment um 7,2 bis 8,8 Prozentpunkte höher.

Der Immobilien Magazin Verlag lud gestern, Dienstag Kunden, Partner und Freunde zum traditionellen Gloriette-Frühstück im imperialen Rahmen des Schlossgartens von Schloss Schönbrunn. Dabei trafen sich nicht nur die Branche bei Kaiserwetter, sondern es wurde das 30-jährige Jubiläum des Verlagshauses und der Leitmedien der Immobilienbranche gefeiert. 160 Branchenplayer folgten der Einladung und genossen an dem herrlichen Sommertag gute Gespräche, feines Essen und natürlich den fantastischen Ausblick. Immobilien Verlag-Geschäftsführerin Iris Einwaller und Herausgeber Gerhard Rodler begrüßten die Gäste. Jeder Gratulant bekam neben einem Jubliäumstörtchen, natürlich auch das Jubiläums-Sonderheft des Immobilien Magazins, mit dem man die vergangenen 30 Jahre der österreichischen Immobilienbranche Revue passieren lassen konnte.

Laut Raiffeisen Research Senior Ökonom für die österreichische Volkswirtschaft, Matthias Reith, stellte die Pandemie für den österreichischen Immobilienmarkt keine Preisbremse, sondern vielmehr einen Preisbeschleuniger dar. Nun geht die Gesundheitskrise nahtlos in die Energiekrise über, begleitet von nichts Geringerem als einer geopolitischen Zeitenwende. "Der Ausnahmezustand geht in die Verlängerung, ist gefühlt sogar der neue Normalzustand", bringt Reith das krisenbehaftete Umfeld der letzten Jahre auf den Punkt. Doch damit nicht genug: Hinzu kommt auch noch die bereits in vollem Gange befindliche Zinswende. Hohe Inflation, hohe Unsicherheit, steigende Zinsen. Ist es dieser Dreiklang, der nun das Schicksal des mit 17 Jahren kontinuierlicher Preisanstiege "dienstältesten" aller globalen Immobilienzyklen besiegelt?
Kurzfristig stehen die Zeichen auf eine Fortsetzung des preislichen Steigflugs. "Egal ob Finanzkrise, Eurokrise, Brexit oder eben Corona: Krisenzeiten waren gute Zeiten für den heimischen Immobilienmarkt. Denn genau dann schaltete der österreichische Immobilienmarkt immer einen Gang höher", so Casper Engelen, Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Auch die aktuelle geopolitische Unsicherheit sollte daher für sich genommen einen Unterstützungs- und keinen Belastungsfaktor darstellen.
Und die höchste Inflation seit mehr als 40 Jahren? "Wohnimmobilien waren in der Vergangenheit und weltweit betrachtet Inflationsgewinner, allerdings hängt das Ausmaß des realen Preisanstiegs von der Höhe der Inflation ab. Man kann also sagen: Die Dosis macht das Gift", so Reith. Am vorteilhaftesten erwiesen sich dabei Phasen erhöhter Inflation von etwa 5 bis 7 Prozent. Das aktuelle Inflationsumfeld in Österreich ist folglich genau jenes, in dem Wohnimmobilien historisch und global betrachtet den höchsten realen Preiszuwachs erzielt haben. Erst bei zweistelligen Inflationsraten boten Immobilien nur scheinbaren Schutz vor realem Wertverlust.
Strengere Kreditvergabestandards und insbesondere steigende Zinsen sind jedoch Faktoren, die ab etwa der zweiten Jahreshälfte für eine deutliche Abflachung des Preisauftriebs und damit gegen ein ungebremstes "weiter so" sprechen. Der absehbar abermals hohe Immobilienpreisanstieg im Gesamtjahr 2022 - wir erwarten einen Preiszuwachs von mindestens 8 Prozent p.a. - darf also nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Jahr 2022 ein "zweigeteiltes" für den österreichischen Immobilienmarkt werden könnte. Und das sollte kein Ausreißer, sondern vielmehr Auftakt zu einer insgesamt merklich langsameren "Fahrtgeschwindigkeit" sein. "Die Zeiten, in denen fortgesetzten Preisanstiegen kontinuierliche Zinsrückgänge gegenüberstanden und damit die Leistbarkeit unterm Strich kaum gesunken ist, sind jedenfalls vorbei", gibt Engelen zu bedenken.
Ob es auch zu einer Vollbremsung oder gar dem Einlegen des Rückwärtsgangs kommt, hängt maßgeblich davon ab, wie stark dem Immobilienmarkt der zinsseitige Gegenwind entgegenbläst. Zweifellos gilt: Das Zinsrisiko ist momentan das größte Risiko für den Immobilienmarkt. "

Die aktuelle Handels- und Logistik-Marktanalyse 2021 von Re/Max Commerical Austria sieht bei Einzelhandelsflächen die Corona-Gewinner unverändert. "Ernährung, Bewegung und Rückzugsorte, sei es Wohnung, Haus, Garten oder Balkon, werden bei einer steigenden Preisspirale zu jenen Bereichen zählen, für die Menschen am ehesten mehr Geld ausgeben werden", erzählt Stefan Krejci von Re/Max Commercial Austria. Das gäbe Einstiegsmöglichkeiten für neue Konzepte in den Top-Lagen. Marken-Welten oder Trend-Bereiche, wie z.B. E-Mobilität hätten ebenso gut Chancen, wie Gastro- und Freizeitindustrie, und hier vor allem die Systemgastronomie. Krejci ergänzt: "Wie schon im Vorjahr, sehen wir auch derzeit österreichweit keine gravierenden Auswirkungen in Bezug auf den Leerstand in den Top-Innenstadtlagen. Klar ist hingegen, dass für B- und C-Lagen Corona ein Brandbeschleuniger in Bezug auf Leerstände sein wird." Das würde vor allem für innerstädtische Ortskerne zu neuen Herausforderungen führen. Weiterhin hoch im Kurs stünden aber Fachmarktagglomerationen, die ein besonders hohes Angebot an Gütern des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel, Drogerie, Apotheken, Tierbedarf etc. aufweisen können. Bei den Spitzenmieten in Wien liegen - wie auch in den letzten Jahren - bei rund 400 Euro pro Quadratmeter und damit erneut deutlich über den Landeshauptstädten. Wie schon im Jahr davor konnte aber keine Landeshauptstadt steigende Spitzenmieten verzeichnen. Die Mietpreissituation stagnierte quer über Österreich. Während es im Jahr 2020 die größten Mieteinbußen in Salzburg, Graz und St. Pölten gegeben hat, haben sich diese drei Landeshauptstädte wieder erholt und auf dem Niveau des Vorjahres eingependelt.
Im Gegensatz zum Handel war die Logistikbranche der großen Gewinner des vergangenen Jahres. Der Online-Handel boomte und es war nicht nur ein gesteigertes Paketwachstum bei privaten Haushalten zu beobachten, sondern auch Wachstumsraten im Bereich der gewerblichen Kunden. Wien war dabei nach wie vor Österreichs wichtigster Logistikmarkt. Im Vergleichszeitraum blieben hier die Mieten für Logistik- und Lagerflächen im Durchschnitt konstant. Am Grundstücksmarkt für Betriebs- und Logistikliegenschaften wurden laut Re/Max Commercial bereits Transaktionen im Wert von rund 600 Euro/m² realisiert, was einen bis dato noch nicht erreichten Spitzenwert für Wien ist. Anton Putz Re/Max Commercial Wien: "Unabhängig von bereits vorgegebenen Widmungen findet bereits in der Phase der Stadtplanung immer mehr Wettbewerb unter verschiedenen Nutzungsklassen statt: Beispielsweise konkurrieren Wohnen oder Industrie, Logistik oder Büro, Handel oder Freizeitflächen. Das führt auch dazu, dass Grundstücke für Betriebsansiedelungen teilweise noch rarer werden und dadurch die Preise nach oben gehen." Er geht davon aus, dass dieser Trend weiter anhalten wird. Und auch außerhalb Wiens ist die Logistik Markttreiber. Daniel Lobnik Re/Max Commercial in Klagenfurt: "Amazon hat im Oktober mit dem Bau seines Verteilzentrums in Klagenfurt begonnen. Hier werden auf einem Grundstück mit rund 32.000 m² ca. 40 Millionen Euro investiert. Das ist die mit Abstand größte Logistik-Entwicklung in Klagenfurt in den letzten Jahren."

In einer neuen Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) wird ein Spekulationsverbot sowie ein Mietzinsdeckel für gefördert errichtetes Wohneigentum eingeführt.
In den vergangenen Jahren wurden aber immer wieder gemeinnützig errichtete Wohnungen - trotz ausdrücklicher wohnbauförderungsrechtlicher Restriktionen - nicht zur Eigennutzung, sondern zu spekulativen Zwecken gekauft. "Die bald in Kraft tretende WGG-Novelle soll genau jenem Umstand einen Riegel vorschieben", erklärt Roland Weinrauch, Gründer von Weinrauch Rechtsanwälte. Künftig ist bei einem Weiterverkauf von Wohnungen, die von einer gBV errichtet wurden und an welchem im Zuge der Errichtung Wohnungseigentum begründet wurde, der Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis an die gBV zu leisten. Dies gilt 15 Jahre lang ab dem Ankauf der Wohnung von der gBV. Zusätzlich erhält die gBV innerhalb dieser Frist ein grundbücherlich abgesichertes Vorkaufsrecht. Übertragungen an den erweiterten Familienkreis sollen allerdings von der Regelung ausgenommen werden. Dadurch möchte man spekulative Geschäfte weitestgehend verhindern. Roland Weinrauch: "Die Selbstnutzung soll im Vordergrund stehen. Aus diesem Grund darf gefördert errichtetes Wohnungseigentum zusätzlich 15 Jahre lang nur zum Richtwert ohne Zuschläge weitervermietet werden. Das kommt einem Mietpreisdeckel im geförderten Wohnbau gleich."

Die aktuelle Echtdatenanalyse von Rustler zeigt, dass es im Jahr 2021 zu einem deutlichen Anstieg der Verkaufspreise für Zinshäuser in Wien gekommen ist. Dieser Anstieg lag mit rund 20 Prozent deutlich über den Ergebnissen der Vorjahre. Auch die Transaktionszahlen, die ein Plus von rund 30 Prozent verzeichneten, bestätigen den "Hype" des vorangegangenen Jahres. Die Renditen sind demnach auch deshalb deutlich gesunken, weil die entsprechenden Nettomieten im Jahr 2021 erstmals nach mehreren Jahren einen leichten Rückgang verzeichneten, wie die Analyse von Rustler zeigt. Maximilian Kainz, der bei Rustler für die Datenanalysen verantwortlich ist: "Die durchschnittlichen Renditen betrugen in den Innenbezirken rund 1,54 Prozent, in den Außenbezirken rund 2,07 Prozent." Rustler Immobilien-Geschäftsführer Alexander Scheuch, fasst zusammen: "Steigende Preise, sinkende Nettomieten und rückläufige Renditen - der Zinshausmarkt hat seine eigenen Gesetze und bleibt dennoch sehr begehrt" .

Der weltweite Bericht "Social Impact: investing with purpose to protect and enhance returns" (Soziale Auswirkungen: Renditeerhaltung und -steigerung durch bewusste Investitionen) zieht den Schluss, dass
der Immobilienbereich oft mit relativ geringen Strategieanpassungen marktübliche Renditen erzielen und gleichzeitig bewusst soziale Vorteile bieten kann, die benachteiligten Einzelpersonen, Gemeinden und Standorten sonst nicht zugute kämen. Zudem kann ein auf soziale Auswirkungen ausgerichteter Ansatz auch spezifische Risikomanagementvorteile bieten, die positiven Einfluss auf die Renditen haben.
Dazu Lisette van Doorn, CEO von ULI Europe: "Immobilien und soziale Infrastrukturen haben unweigerlich Auswirkungen auf die Gesellschaft. Was sich derzeit beobachten lässt, ist eine Verschiebung von unbeabsichtigten Folgen zu bewussten Ergebnissen. Zahlreiche Aspekte des Modells der sozialen Auswirkungen sind keinesfalls neu. Investoren müssen sich von der Vorstellung befreien, dass es sich dabei um etwas anderes handele als ihre aktuelle Tätigkeit im Rahmen der Verwaltung von Immobilien und der Erbringung von Dienstleistungen für ihre Kunden. Es geht nach wie vor um bewährte Praktiken der Immobilienanlage und Vermögensverwaltung mit Schwerpunkt auf individuell angepassten Produkten und Dienstleistungen für Kunden. Neu sind dabei allein die Kunden."
Sozialwirkungsorientierte Investitionen werden meist in Strategien für die Bereiche Wohnen, Gesundheitsfürsorge, Bildung, öffentliche Bauten und Raumgestaltung angewandt. Dennoch gibt es bereits überzeugende Beispiele für ihre Integration in Immobilien im weiteren Sinn. Laut dem Bericht ermöglichen Wirkungsstrategien, von denen benachteiligte Gemeinden im Hinblick auf Wohlstand, Gesundheit, Bildung und Integration profitieren, die Realisierung einer immobilienwirtschaftlicher Aufwertung ohne Verdrängung.

Die deutsche Real I.S. hat rückwirkend zum 1. Januar 2022 sein bisheriges Property-Management ausgegliedert und bündelt damit seine Ressourcen in einer eigens gegründeten GmbH. Die Real I.S. Property Management managt derzeit Assets im Wert von 2,4 Milliarden Euro mit einer Gesamtmietfläche von ca. 750.000 Quadratmetern in etwa 50 Objekten. Darüber hinaus werden bereits fünf Mandate für externe Kunden verwaltet. Wolfgang Mußmächer, Andreas Baumgärtner und Markus Hofmeister sind Geschäftsführer des Unternehmens. Mußmächer ist insbesondere für die Strategie und den Ausbau der Gesellschaft verantwortlich, Baumgärtner deckt die Leitung des kaufmännischen und technischen Property-Managements ab und Hofmeister zeichnet für die Bereiche Finanzen und Business Operation verantwortlich. Die Property Management der Real I.S. wird neben den bereits bestehenden Standorten München, Hamburg und Berlin sowie Leipzig, Dresden und Jena auch den Ausbau der Gesellschaft im süd- und westdeutschen Raum forcieren. Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S., und ergänzt: "Mit der Bündelung unserer Ressourcen in einem eigenen Unternehmen gehen wir den nächsten logischen Schritt, um unsere Expertise auch externen Assetmanagern über Drittmandate anbieten zu können."

Im Nordbahnviertel im zweiten Wiener Gemeindebezirk errichten vier Bauherren auf zwei Baufeldern Lebensraum für rund 1.200 Menschen. Am Bau beteiligt sind die Donau Versicherung, die Wiener Städtische, Strabag Real Estate und KIBB Immobilien. Bis zum Frühjahr 2023 entstehen in zwölf Gebäuden insgesamt rund 460 Wohnungen in verschiedenen Größen. Über ein Viertel davon steht als Eigentum zur Verfügung. Am 28. Juni 2022 fand die Gleichenfeier der Wohnbauten statt. "Im Bereich der Stadtentwicklung beansprucht Wien eine Vorreiterrolle im Hinblick auf Lebensqualität, Nachhaltigkeit und Innovation. Das Nordbahnviertel ist als eines der modernsten innerstädtischen Entwicklungsgebiete Österreichs der beste Beweis dafür. Denn hier am Gelände des ehemaligen Wiener Nordbahnhofs wird Zukunft gestaltet", betont Alexander Nikolai, Bezirksvorsteher des zweiten Wiener Gemeindebezirks Leopoldstadt. Wohnungen gibt es ab 32 m² und in den Segmenten "Freifinanziert" und "Preiswert", aber auch größere Wohnungen mit rund 100 m² werden angeboten, um auf die durch die Pandemie entstandenen Wohnraumbedürfnisse einzugehen. Die Wohngebäude mit insgesamt rund 31.000 m² Nutzfläche werden mittels angewandter Bauteilaktivierung mit Wärme und Kälte versorgt. Das gesamte Quartier ist verkehrsberuhigt gestaltet. Autos können auf den Stellplätzen in der Tiefgarage geparkt werden, wo es für die Bewohner auch installierte Elektroladestellen für Pkws und Fahrräder geben soll. Insgesamt entstehen im Nordbahnviertel auf einer Gesamtnutzfläche von über 408.000 m² rund 5.250 Wohnungen.

Facility Management hat einen wesentlichen Einfluss auf die effiziente Nutzung und den Betrieb von Gebäuden und Infrastruktur, denn hier entstehen rund 30 Prozent der gesamten CO2-Emissionen. Damit hier vorbildliche Initiativen der Branche auch sichtbar werden können Unternehmen, Organisationen und Personen, die ein motivierendes und inspirierendes Klimaschutz-Projekt zwischen 1. Jänner 2021 und 30. Juni 2022 in Österreich umgesetzt haben, beim CO2-Countdown-Award 2022 einreichen. Die Teilnahme an dem von Facility Management Austria und IFMA Austria veranstalteten Award ist kostenfrei. Eingereichte Projekte, deren Umsetzung nach dem 30. Juni 2022 beginnt, nehmen automatisch an der CO2-Countdown-Initiative 2023 teil. Die Anzahl der eingereichten Projekte pro Teilnehmer:in ist unbegrenzt.
Projekte können in den folgenden Kategorien eingereicht werden:
1. Begrünung
2. Digitalisierung, Smart Readiness
3. Energieeffizienter Betrieb
4. Energetische Sanierung
5. Energiegemeinschaften
6. Kreislaufwirtschaft
7. Ressourceneinsparung

Verliehen wird der CO2-Countdown-Award dann in den folgenden Preiskategorien:
+ CO2 eingespart
Wie viel haben Sie eingespart? Nicht nur auf die absolute Zahl, auch auf das Verhältnis zum Verbrauch kommts an.
+ Verhalten verändert
Verändern und reduzieren - die Maßnahme fördert das Bewusstsein und bewirk eine Verhaltensänderung für weniger Energie- und Ressourcenverbrauch.
+ Kreativ neu gedacht
Was zählt ist die Kreativität - begeistern mit einer Idee, die zum Nachahmen anregt.
+ Gemeinsam erreicht
Gemeinsam ans Ziel - das Projekt überzeugt durch gemeinsames und organisationsübergreifendes Agieren.
+ Inspiriert und nachgemacht: Das Publikums-Voting
Durch Leidenschaft für die Sache gewinnen - der Beitrag inspiriert und motiviert das Publikum besonders.
Die CO2-Countdown-Awards werden beim FM-Day 2022 am 21. September im Park Hyatt Vienna verliehen. Einreichen kann man noch bis 31. Juli 2022. Infos dazu findet man auf hier