Coronavirus verzögert Wohn-Pipeline
Flaschenhals Bewilligungen und Grundstücke
von Charles Steiner
Zwar hat sich der Wiener Wohnungsmarkt von der Coronapandemie weitestgehend unbeeindruckt gezeigt, allerdings kommen in Zukunft doch einige Herausforderungen zu, die nicht allein von der Immobilienwirtschaft gelöst werden können. Das geht aus dem Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht von EHL und Buwog hervor, der heute vor Journalisten präsentiert wurde. Denn einerseits sind die Baubewilligungen durch die Krise ins Stocken geraten, andererseits werden aufgrund der demografischen Entwicklung der Bundeshauptstadt wirtschaftliche Grundstücke knapp.
Im Vorjahr seien 19.000 Wohnungen fertiggestellt worden, heuer werden es 17.000 sein, zitiert Sandra Bauernfeind Zahlen der Bauträgerplattform Exploreal. Allerdings dürfte das Fertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren durch die verzögerten Baubewilligungen niedriger als erwartet: „Die Angebotslücke dürfte sich nach hinten verschieben“, konstatiert Bauernfeind. Eine weitere Herausforderung ist die Tatsache, dass Wien wächst. Bis 2028 sollte, so Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group, die Zweimillionen-Einwohner-Marke geknackt werden. Jedoch werden wirtschaftliche Grundstücke immer knapper. In dem Zusammenhang sieht Holler die Politik gefordert und spricht sich für eine umsichtige Boden- und Widmungspolitik aus. Allein die Stadt Wien verfüge über ein „großes Reservoir an Grundstücken“, die es zu mobilisieren gelte. Ebenso sollte vor Widmungen geprüft werden, ob auch tatsächlich eine Bauintention vorhanden ist. Nicht zuletzt fordert Holler schnellere Verfahren.
Während die Mieten 2020 um 1,5 Prozent gestiegen sind, haben sich die Kaufpreise um zwischen 3,75 und 4,25 Prozent nach oben bewegt. Durch die Coronakrise dürften auch eine Reihe an Airbnb-Wohnungen auf den Markt kommen. Bauernfeind rechnet diesbezüglich mit 10.000 Wohneinheiten, die durch Airbnb dem Markt entzogen wurden und jetzt wieder bereitgestellt werden.
Durch Corona wird sich auch die Wohnsituation selbst ändern, sagt Daniel Riedl, Vorstand bei der Buwog-Mutter Vonovia. Private Freiflächen würden immer gefragter werden, durch das Homeoffice komme noch ein guter Ausbau des Internet hinzu. Ebenfalls gefragt sind intelligente Grundrisse, auch Urban Gardening sei interessant. Überdies halte der Trend zu Wohntürmen an, auch die Umnutzung nicht mehr benötigter Büro- und Hotelimmobilie in Wohnungen wird zu einem stärkeren Thema. Michael Ehlmaier, CEO der EHL Immobilien Gruppe sagt dazu: „Die Wunsch-Wohnung wird nach Corona anders aussehen als vor der Pandemie und bei den Projekten, für die 2021 um Baugenehmigungen angesucht wird, schlägt sich das bereits in den Planungen nieder.“
Investmentumsatz aber um mehr als die Hälfte eingegangen
Wenig Firesales bei Hotels
von Charles Steiner
Neben dem Einzelhandel ist die Hotellerie wohl jenes Segment, das die Coronakrise am meisten zu spüren bekommen hat - und vor allem immer noch spürt. Das hat Investoren wesentlich zurückhaltender bei der Akquise werden lassen, laut einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate sei allein in Deutschland das Transaktionsvolumen mit knapp 2,2 Milliarden Euro um mehr als die Hälfte auf das niedrigste Ergebnis seit sieben Jahren eingebrochen. Die deutschen A-Standorte erreichten 2020 ein Investmentvolumen von gut 1,3 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert um fast 60 Prozent verfehlt wird. Allerdings: Die Anzahl der Firesales, also Notverkäufen, hielt sich bislang stark in Grenzen.
Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate erklärt, dass gut die Hälfte des Gesamtumsatz im coronafreien Halbjahr 2020 entfallen sind, während die restlichen drei Quartale nur mehr 1,06 Milliarden Euro vom Gesamtvolumen beizusteuern vermochten. Allerdings werden weiterhin überwiegend Core- und Core-plus-Objekte mit relativ hohen Bewertungen veräußert, während klassische „Fire Sales“ die Ausnahme bleiben. Zudem setzt sich der Trend fort, dass Hotels vermehrt im Rahmen von Mixed-Use-Objekten verkauft werden.
Immobilien AGs/REITs und Spezialfonds liefern sich als Investoren mit 22 bzw. 21 Prozent Umsatzanteil ein Kopf-an-Kopf-Rennen, wohingegen sich Investment/Asset Manager mit gut 11 Prozent auf dem dritten Rang wiederfinden. Auch Privatanleger (9 Prozent), Versicherungen (gut 8 Prozent) und Projektentwickler (8 Prozent) erreichen nennenswerte Marktanteile. Während im ersten Halbjahr fast die Hälfte des Gesamtvolumens im Rahmen von Portfoliotransaktionen umgesetzt wurde, entfällt das Resultat im dritten und vierten Quartal fast ausschließlich auf Einzeldeals. Während Forward Deals (also Objekte im Bau oder in einer sehr frühen Projektphase) in den vergangenen Jahren mit rund einem Drittel einen großen Anteil am Umsatz ausmachten, wird sich dieser aufgrund einer deutlich abnehmenden Hotelpipeline künftig spürbar verringern. Für das heurige Jahr geht Trobitz von einer Entspannung der Investmentsituation aus: „Während die Käufer auf mögliche Abschläge bei den Kaufpreisen warteten, um das Risiko eingepreist zu wissen, sind die Verkäufer erst langsam dazu bereit, Preisabschläge zu akzeptieren. Daher gehen wir von einem Anziehen der Investitionstätigkeit in diesem Jahr aus.“