Heuer plus 3,5 Prozent, 2021 nur mehr bis 2,3 Prozent
von Charles Steiner
Die großen Wachstumsschübe im europäischen Einzelhandelssektor sind vorbei, wenngleich sich die Umsätze stabil erweisen. Wie aus einer aktuellen Studie von RegioData hervorgeht, sei der Einzelhandel (ohne KFZ und Erdöl, inklusive Online) um rund drei Prozent auf 3,4 Billionen Euro gewachsen, für heuer geht man von einem Plus von 3,5 Prozent aus. Allerdings flacht sich die Kurve im kommenden Jahr erheblich ab: RegioData prognostiziert hier ein Wachstum von lediglich zwischen 1,6 und 2,3 Prozent. Zudem liege das Gesamtwachstum zum Teil weit hinter den Vereinigten Staaten und China. Dennoch ortet RegioData einen allgemeinen Aufwärtstrend. Bereits 2019 kam es in fast allen Ländern (mit Ausnahme von wechselkursbedingten Rückgängen in Island und der Türkei) zu einem Anstieg, 2020 wird sogar in allen Ländern ein nomineller Anstieg des Einzelhandels (gemessen in Euro) erwartet.
Besonders stark erweise sich das Wachstum im Osten Europas. Sowohl die Ukraine, die Republik Moldau, Rumänien und Albanien hätten demnach stark zugelegt, im Durchschnitt zwischen sechs bis acht Prozent. In Westeuropa hingegen stürzten die Zuwächse ab. RegioData erklärt dies mit einem ohnehin bereits höheren Ausgabenniveau und einer gewissen Sättigung am Markt. Noch unbeeindruckt vom Brexit zeige sich Großbritannien - zumindest in diesem Jahr, da noch die Übergangsphase läuft. Hier sei ein Wachstum von 3,8 Prozent erzielt worden.
Auch wenn der Einzelhandelsmarkt aufgrund von E-Commerce unter Druck gerät: Fachmarktzentren mit regionalem Versorgungscharakter sind immer noch stabil und finden daher auch immer wieder Investoren. So hatte etwa die Union Investment zwei Fachmarktzentren aus dem Bestand des immofonds 1 an zwei unterschiedliche Privatinvestoren verkauft, gab der Retail-Spezialist Comfort bekannt. Die beiden Fachmarktzentren befinden sich im steirischen Fürstenfeld und kärntnerischen Feldkirchen und umfassen zusammen rund 9.800 m². Mit Hinweis auf einer Stillschweigevereinbarung ist kein Kaufpreis angegeben worden. Laut Union Investment lag der Verkaufserlös aber "deutlich über dem zuletzt ermittelten Sachverständigenwert".
Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei der Union Investment sieht im Verkauf einen Schritt zur Verjüngung des Portfolios, trotz Verkaufs suche man immer noch nach entsprechenden Objekten: "Fachmarkt- und Nahversorgungszentren mit Lebensmittelanker, hoher Aufenthaltsqualität und online-resilientem Mieterbesatz sind nach wie vor in unserem Ankaufsfokus wir und werden unser Portfolio in diesem Bereich gezielt ausbauen." Im österreichischen Markt sieht sie sehr gute Bedingungen dafür.
Das Fachmarktzentrum an der Grazerstraße 12 in Fürstenfeld mit den Ankermietern MoreFit und Dänisches Bettenlager umfasst rund 5.200 m² Mietfläche und rund 230 Pkw-Stellplätze. Es wurde im Jahr 2002 errichtet und befand sich seit dem Ankauf im Jahr 2005 im Bestand des immofonds 1. Das Fachmarktzentrum an der Villacher Straße 24 in Feldkirchen wiederum bietet rund 4.600 m² Mietfläche, ergänzt durch rund 170 Pkw-Stellplätze. Eröffnet wurde es im Jahr 2005, im Folgejahr hatte es der immofonds 1 für sein Portfolio erworben. Zu den Mietern zählen Fussl, C&A und dm.
Für die 231 freifinanzierten Mietwohnungen des Are-Projekts „Am Park“ in Floridsdorf startet jetzt die Vermarktung. Das teilte Optin Immobilien mit, die exklusiv mit der Vermarktung beauftragt worden ist. Das Unternehmen um David Breitwieser, Alexander Fenzl und Felix Zekely sei im Rahmen einer Ausschreibung als Sieger hervorgegangen, heißt es weiter. In den kommenden Tagen werden Besichtigungstermine für die Musterwohnungen angeboten, im Sommer dieses Jahres seien sie beziehbar.
David Breitwieser, Geschäftsführer der im Vorjahr gegründeten Optin Immobilien, freut sich in einer Stellungnahme über das Are-Mandat: „Die Beauftragung seitens der ARE ist eine Bestätigung unserer Leistungen.“ Die Wohnungen sind zwischen 37 und 78 m² groß und sind mit Parkettböden, Fußbodenheizung, Bädern, Komplettküchen und Freiflächen ausgestattet. Angeboten werden sie provisionsfrei.
Seit 1. Jänner 2020 gilt für alle Neubauten und Generalsanierungen des BIG Konzerns ein neuer Mindeststandard. Alle Projekte von BIG und Tochter ARE sollen jedenfalls den klimaaktiv Silber-Standard erreichen.
Der nachhaltige Mindeststandard der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist ein Katalog von Kriterien, die bereits im Planungsprozess der Gebäude berücksichtigt werden müssen. Damit wird die Umsetzung von 43 Maßnahmen des BIG Holistic Building Programs (HBP)* sowie das Erreichen von mindestens 750 klimaaktiv-Punkten zur Pflicht für alle Neubau- und Generalsanierungsprojekte, für die ab 2020 ein Planerfindungsverfahren durchgeführt wird.
Durch die Umsetzung des Mindeststandards werden die CO2-Emissionswerte deutlich reduziert, klimaschädliche Baustoffe vermieden und der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen forciert. „Die nachhaltige Entwicklung von Immobilien gewinnt national wie international rasant an Bedeutung. Als Bundesimmobiliengesellschaft sehen wir uns in der Verantwortung, in diesem Bereich besondere Standards zu setzen. Die Implementierung des nachhaltigen Mindeststandards ist ein bedeutender Meilenstein auf dem Weg zu einer verbesserten Ressourcen- und Energieeffizienz“, sagt BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss.
Weitere Punkte, die der nachhaltige Mindeststandard abdeckt, sind eine ökologische Gesamtbewertung der Gebäude (nach OI3) sowie eine verpflichtende Lebenszykluskostenanalyse. Die Einbeziehung künftiger Folgekosten erlaubt eine langfristige wirtschaftliche Betrachtung der Nachhaltigkeitsmaßnahmen.
Um den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen zu erreichen und bis 2025 nahezu emissionsfrei zu sein, startet die BIG in diesem Jahr zudem die österreichweite Photovoltaikinitiative. Bis 2023 werden auf rund 20 Hektar der BIG- und ARE-Dachflächen PV-Anlagen installiert. So werde durch die Nutzung der Solarkraft der Anteil an erneuerbaren Energien deutlich erhöht.
Der Blue Tower im Münchner Gebäudeensemble Bavaria Towers ist verkauft worden. Gekauft wurde der 72 Meter hohe Büroturm von der Real I.S., die das Objekt für einen Fonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) erworben hatte, der von der Union Investment als AIFM aufgelegt wurde. Verkäufer ist die Bayern Projekt Gruppe. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart. Die Verkäuferseite wurde im Rahmen der Veräußerung von Colliers International und Arnecke Sibeth Dabelstein beraten, die Käufer von Neuwerk.
Mit 18 Geschossen, rund 72 Metern Höhe und etwa 24.000 m² Bruttogrundfläche ist der Blue Tower der zweithöchste Turm des vierteiligen Hochhausensembles, das mit einem Vermarktungsstand von derzeit 95 Prozent quasi vollvermietet ist. Hauptmieter des Blue Towers ist Nvidia, ein globales Hightech-Unternehmen und Entwickler von Grafikprozessoren. Weitere Nutzer sind unter anderem eGym, BayernHeim und Golding Capital Partners, die erst kürzlich ihre Flächen im Blue Tower bezogen haben. Das Projekt an der Ecke Einsteinstraße/Prinzregentenstraße wurde im vergangenen Jahr nach mehr als fünfzehnjähriger Vorbereitungs-, Planungs- und Bauzeit vollendet. Initiator und Entwickler des Hochhausensembles am östlichen Münchner Stadteingang ist die Bayern Projekt Gruppe mit den beiden Investorenpartnern Von der Heyden Group und Zurich Gruppe Deutschland. Das Ensemble war das erste größere Hochhausprojekt, das in München seit längerem genehmigt wurde.
Magdalena Roll verstärkt ab sofort die Marketingabteilung bei EHL Immobilien. Die gebürtige Steirerin absolvierte das Bachelorstudium „Marketing und Kommunikationsmanagement“ an der Fachhochschule Kufstein und war vor ihrem Eintritt bei EHL bei einem renommierten Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen im Marketing tätig. Bei EHL wird sie insbesondere den digitalen Auftritt des Unternehmens betreuen und die Social-Media-Aktivitäten weiter ausbauen.
Neuzugang beim international agierenden Immobilienbewertungsbüro Muhr & Wipfler: Seit Ende des vergangenen Jahres verstärkt Andreas Rauscher als Real Estate Valuation Specialist den Bewertungsbereich. Rauscher studierte Immobilienbewertung an der Donau- Universität Krems und an der Universität für Bodenkultur Wien. Neben dem bestehenden Bewertungsteam wird er für die Assetklassen Zinshaus und andere Investmentproperties verantwortlich sein, heißt es vonseiten Muhr & Wipfler. Vor seiner aktuellen Tätigkeit war er mehrere Jahre bei einem renommierten österreichischen Bewertungsunternehmen tätig.
Heuer plus 3,5 Prozent, 2021 nur mehr bis 2,3 Prozent
von Charles Steiner
Die großen Wachstumsschübe im europäischen Einzelhandelssektor sind vorbei, wenngleich sich die Umsätze stabil erweisen. Wie aus einer aktuellen Studie von RegioData hervorgeht, sei der Einzelhandel (ohne KFZ und Erdöl, inklusive Online) um rund drei Prozent auf 3,4 Billionen Euro gewachsen, für heuer geht man von einem Plus von 3,5 Prozent aus. Allerdings flacht sich die Kurve im kommenden Jahr erheblich ab: RegioData prognostiziert hier ein Wachstum von lediglich zwischen 1,6 und 2,3 Prozent. Zudem liege das Gesamtwachstum zum Teil weit hinter den Vereinigten Staaten und China. Dennoch ortet RegioData einen allgemeinen Aufwärtstrend. Bereits 2019 kam es in fast allen Ländern (mit Ausnahme von wechselkursbedingten Rückgängen in Island und der Türkei) zu einem Anstieg, 2020 wird sogar in allen Ländern ein nomineller Anstieg des Einzelhandels (gemessen in Euro) erwartet.
Besonders stark erweise sich das Wachstum im Osten Europas. Sowohl die Ukraine, die Republik Moldau, Rumänien und Albanien hätten demnach stark zugelegt, im Durchschnitt zwischen sechs bis acht Prozent. In Westeuropa hingegen stürzten die Zuwächse ab. RegioData erklärt dies mit einem ohnehin bereits höheren Ausgabenniveau und einer gewissen Sättigung am Markt. Noch unbeeindruckt vom Brexit zeige sich Großbritannien - zumindest in diesem Jahr, da noch die Übergangsphase läuft. Hier sei ein Wachstum von 3,8 Prozent erzielt worden.
Zwei Objekte an Privatinvestoren verkauft
FMZ bleiben bankable
von Charles Steiner
Auch wenn der Einzelhandelsmarkt aufgrund von E-Commerce unter Druck gerät: Fachmarktzentren mit regionalem Versorgungscharakter sind immer noch stabil und finden daher auch immer wieder Investoren. So hatte etwa die Union Investment zwei Fachmarktzentren aus dem Bestand des immofonds 1 an zwei unterschiedliche Privatinvestoren verkauft, gab der Retail-Spezialist Comfort bekannt. Die beiden Fachmarktzentren befinden sich im steirischen Fürstenfeld und kärntnerischen Feldkirchen und umfassen zusammen rund 9.800 m². Mit Hinweis auf einer Stillschweigevereinbarung ist kein Kaufpreis angegeben worden. Laut Union Investment lag der Verkaufserlös aber "deutlich über dem zuletzt ermittelten Sachverständigenwert".
Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei der Union Investment sieht im Verkauf einen Schritt zur Verjüngung des Portfolios, trotz Verkaufs suche man immer noch nach entsprechenden Objekten: "Fachmarkt- und Nahversorgungszentren mit Lebensmittelanker, hoher Aufenthaltsqualität und online-resilientem Mieterbesatz sind nach wie vor in unserem Ankaufsfokus wir und werden unser Portfolio in diesem Bereich gezielt ausbauen." Im österreichischen Markt sieht sie sehr gute Bedingungen dafür.
Das Fachmarktzentrum an der Grazerstraße 12 in Fürstenfeld mit den Ankermietern MoreFit und Dänisches Bettenlager umfasst rund 5.200 m² Mietfläche und rund 230 Pkw-Stellplätze. Es wurde im Jahr 2002 errichtet und befand sich seit dem Ankauf im Jahr 2005 im Bestand des immofonds 1. Das Fachmarktzentrum an der Villacher Straße 24 in Feldkirchen wiederum bietet rund 4.600 m² Mietfläche, ergänzt durch rund 170 Pkw-Stellplätze. Eröffnet wurde es im Jahr 2005, im Folgejahr hatte es der immofonds 1 für sein Portfolio erworben. Zu den Mietern zählen Fussl, C&A und dm.
Für die 231 freifinanzierten Mietwohnungen des Are-Projekts „Am Park“ in Floridsdorf startet jetzt die Vermarktung. Das teilte Optin Immobilien mit, die exklusiv mit der Vermarktung beauftragt worden ist. Das Unternehmen um David Breitwieser, Alexander Fenzl und Felix Zekely sei im Rahmen einer Ausschreibung als Sieger hervorgegangen, heißt es weiter. In den kommenden Tagen werden Besichtigungstermine für die Musterwohnungen angeboten, im Sommer dieses Jahres seien sie beziehbar.
David Breitwieser, Geschäftsführer der im Vorjahr gegründeten Optin Immobilien, freut sich in einer Stellungnahme über das Are-Mandat: „Die Beauftragung seitens der ARE ist eine Bestätigung unserer Leistungen.“ Die Wohnungen sind zwischen 37 und 78 m² groß und sind mit Parkettböden, Fußbodenheizung, Bädern, Komplettküchen und Freiflächen ausgestattet. Angeboten werden sie provisionsfrei.
Klimaaktiv Silber-Standard für alle Projekte
BIG versilbert Projekte
von Franz Artner
Seit 1. Jänner 2020 gilt für alle Neubauten und Generalsanierungen des BIG Konzerns ein neuer Mindeststandard. Alle Projekte von BIG und Tochter ARE sollen jedenfalls den klimaaktiv Silber-Standard erreichen.
Der nachhaltige Mindeststandard der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist ein Katalog von Kriterien, die bereits im Planungsprozess der Gebäude berücksichtigt werden müssen. Damit wird die Umsetzung von 43 Maßnahmen des BIG Holistic Building Programs (HBP)* sowie das Erreichen von mindestens 750 klimaaktiv-Punkten zur Pflicht für alle Neubau- und Generalsanierungsprojekte, für die ab 2020 ein Planerfindungsverfahren durchgeführt wird.
Durch die Umsetzung des Mindeststandards werden die CO2-Emissionswerte deutlich reduziert, klimaschädliche Baustoffe vermieden und der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen forciert. „Die nachhaltige Entwicklung von Immobilien gewinnt national wie international rasant an Bedeutung. Als Bundesimmobiliengesellschaft sehen wir uns in der Verantwortung, in diesem Bereich besondere Standards zu setzen. Die Implementierung des nachhaltigen Mindeststandards ist ein bedeutender Meilenstein auf dem Weg zu einer verbesserten Ressourcen- und Energieeffizienz“, sagt BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss.
Weitere Punkte, die der nachhaltige Mindeststandard abdeckt, sind eine ökologische Gesamtbewertung der Gebäude (nach OI3) sowie eine verpflichtende Lebenszykluskostenanalyse. Die Einbeziehung künftiger Folgekosten erlaubt eine langfristige wirtschaftliche Betrachtung der Nachhaltigkeitsmaßnahmen.
Um den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen zu erreichen und bis 2025 nahezu emissionsfrei zu sein, startet die BIG in diesem Jahr zudem die österreichweite Photovoltaikinitiative. Bis 2023 werden auf rund 20 Hektar der BIG- und ARE-Dachflächen PV-Anlagen installiert. So werde durch die Nutzung der Solarkraft der Anteil an erneuerbaren Energien deutlich erhöht.
Fonds der BVK erwirbt 72-Meter-Turm
Münchner Blue Tower verkauft
von Charles Steiner
Der Blue Tower im Münchner Gebäudeensemble Bavaria Towers ist verkauft worden. Gekauft wurde der 72 Meter hohe Büroturm von der Real I.S., die das Objekt für einen Fonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) erworben hatte, der von der Union Investment als AIFM aufgelegt wurde. Verkäufer ist die Bayern Projekt Gruppe. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart. Die Verkäuferseite wurde im Rahmen der Veräußerung von Colliers International und Arnecke Sibeth Dabelstein beraten, die Käufer von Neuwerk.
Mit 18 Geschossen, rund 72 Metern Höhe und etwa 24.000 m² Bruttogrundfläche ist der Blue Tower der zweithöchste Turm des vierteiligen Hochhausensembles, das mit einem Vermarktungsstand von derzeit 95 Prozent quasi vollvermietet ist. Hauptmieter des Blue Towers ist Nvidia, ein globales Hightech-Unternehmen und Entwickler von Grafikprozessoren. Weitere Nutzer sind unter anderem eGym, BayernHeim und Golding Capital Partners, die erst kürzlich ihre Flächen im Blue Tower bezogen haben. Das Projekt an der Ecke Einsteinstraße/Prinzregentenstraße wurde im vergangenen Jahr nach mehr als fünfzehnjähriger Vorbereitungs-, Planungs- und Bauzeit vollendet. Initiator und Entwickler des Hochhausensembles am östlichen Münchner Stadteingang ist die Bayern Projekt Gruppe mit den beiden Investorenpartnern Von der Heyden Group und Zurich Gruppe Deutschland. Das Ensemble war das erste größere Hochhausprojekt, das in München seit längerem genehmigt wurde.
Magdalena Roll verstärkt ab sofort die Marketingabteilung bei EHL Immobilien. Die gebürtige Steirerin absolvierte das Bachelorstudium „Marketing und Kommunikationsmanagement“ an der Fachhochschule Kufstein und war vor ihrem Eintritt bei EHL bei einem renommierten Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen im Marketing tätig. Bei EHL wird sie insbesondere den digitalen Auftritt des Unternehmens betreuen und die Social-Media-Aktivitäten weiter ausbauen.
Neuzugang beim international agierenden Immobilienbewertungsbüro Muhr & Wipfler: Seit Ende des vergangenen Jahres verstärkt Andreas Rauscher als Real Estate Valuation Specialist den Bewertungsbereich. Rauscher studierte Immobilienbewertung an der Donau- Universität Krems und an der Universität für Bodenkultur Wien. Neben dem bestehenden Bewertungsteam wird er für die Assetklassen Zinshaus und andere Investmentproperties verantwortlich sein, heißt es vonseiten Muhr & Wipfler. Vor seiner aktuellen Tätigkeit war er mehrere Jahre bei einem renommierten österreichischen Bewertungsunternehmen tätig.
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Bei Investoren sind die Länder in der CEE&SEE-Region sehr beliebt. Doch politische Entwicklungen in manchen Ländern könnten durchaus auch zu Herausforderungen werden.
Erneut wettert der ungarische Ministerpräsident Viktor Orban gegen einen vermeintlichen Soros-Plan, wonach der ungarische Milliardär eine "Umvolkung" Europas anstrebe. Und wieder einmal greift er die EU an und will sich von vertraglich zugesicherten Flüchtlingsquoten distanzieren. Die Visegrad-Staaten bleiben, so sagte er kürzlich, migrantenfrei. Gemeint mit diesen Staaten sind eben Ungarn, Tschechien und Polen. Auch in Polen werden die Töne immer rauer. Die Regierungspartei will hier das Justizministerium reformieren und Richterpositionen selbst besetzen. Die EU wiederum befürchtet eine Abkehr von der Rechtsstaatlichkeit und hat ein Rechtsstaatsverfahren gegen Polen eingeleitet. Und in Tschechien hat der umstrittene Milliardär Andrej Babis die Parlamentswahlen gewonnen - auch er schimpft gerne über die Flüchtlingspolitik der EU.
[cite1]
Warschau hinter Prag
Sollten da für die Immobilienwirtschaft die Alarmglocken läuten? In besagten Ländern sind schließlich besonders die österreichischen Entwickler bzw. Konzerne investiert. Und weil Immobilien eben unverrückbar sind, ist die Rechtssicherheit an jenen Orten, wo sie stehen, umso wichtiger. Andreas Ridder, Chairman Central & Eastern Europe Capital Markets bei CBRE, hat diesbezüglich bereits in Polen einige Beobachtungen gemacht. Denn die polnische Regierung hat Vorsteuerabzugsverfahren für ausländische Unternehmen deutlich erschwert und auch an den Öffnungszeiten bei Shoppingcentern herumgefeilt. Maßnahmen, die internationale Investoren eher abschrecken. Ridder: "Diese und andere Dinge, die derzeit in Polen geschehen, haben eine leichte Preisdämpfung bei Immobilien in Warschau zur Folge gehabt. Sonst war Warschau immer auf dem gleichen Preisniveau in Prag.
[cite2]
Jetzt liegt die polnische Hauptstadt etwa fünf Prozent unter jener Tschechiens." In Ungarn hat sich die Investorenunsicherheit wieder gelegt: "Vor einem Jahr waren Investoren bezüglich Ungarn sehr unsicher, jetzt boomt es dort wieder." Gute Nachrichten eigentlich für die CA Immo, die in Budapest den zweiten Kernmarkt nach Deutschland sieht. Bei einem Lokalaugenschein in der ungarischen Hauptstadt schien tatsächlich alles eitel Wonne zu sein. Die Millennium Towers, die im Vorjahr von der TriGranit und Heitman für 175 Millionen Euro angekauft wurden, sind nahezu vollvermietet. "Nur ein kleines Büro ist noch verfügbar", wie Péter Szalma, Leasing Management bei CA Immo Hungary, während einer Büroführung anmerkt. Und tatsächlich: Einem Market Overview von Cushman Wakefield zufolge wird wieder in Budapest investiert. Im Vorjahr waren es an die 1,7 Milliarden Euro - der zweitbeste Wert nach 2007, vor der Krise. Allerdings: Betrachtet man die Investmentvolumina zwischen diesen beiden Zeiträumen, lässt sich eine starke Volatilität erkennen. Schlechtester Wert dabei: 2012 mit einem Investmentvolumen von nur um die 200 Millionen Euro.
[cite3]
Gefährliche Reform?
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, meint, dass Investoren keine sonderliche Freude mit der politischen Entwicklung in manchen osteuropäischen Ländern hätten. Dennoch würden sie investieren, da die Renditen in Westeuropa sehr niedrig sind. "Solange die Regierungen nicht in das wirtschaftliche Geschehen eingreifen, werden diese Investoren auch bleiben", so Pöltl. Die geplante Justizreform in Polen könnte aber problematisch werden - vor allem dann, wenn die Rechtssicherheit nicht mehr in dem Ausmaß gegeben ist, wie sie für Investoren notwendig ist. "Die Reform an sich ist nicht das Problem, sondern wie sie umgesetzt werden soll. Sollten im Zuge der Justizreform allerdings bei allfälligen Gerichtsverfahren dann lokale Unternehmen bevorzugt werden, dann ist es mit dem Investmentmarkt in Polen bald aus", so die eindringliche Warnung von Pöltl. Weniger dramatisch sieht es Martin Sabelko, Managing Director bei der Warburg HIH Invest Real Estate. Er kennt die Länder gut, seit 1986 hatte er dort bereits Geschäfte getätigt und mehrere Milliarden Euro umgesetzt. Er glaubt nicht, dass die politische Situation in manchen Ländern die Investoren allzu sehr abschrecken würde. "Man muss diese Entwicklungen differenziert sehen. Auch wenn Politiker allzu sehr negatives Aufsehen erregen, würden sie doch ein Talent haben, zurückzurudern, wenn es um Interessen von Investoren geht." Nach wie vor sei die Gerichtsbarkeit stabil und nachvollziehbar und das steuerliche Umfeld gut.
[cite4]
Wirtschaft boomt
Wirtschaftlich hätten Investoren im CEE-Raum derzeit nichts zu befürchten, konstatiert Daniela Grozea-Helmenstein, Senior Researcher Macroeconomics and Public Finance beim Institut für Höhere Studien (IHS). "Die Situation im mittel- und osteuropäischen Raum ist sehr gut, wir erwarten in diesem und im kommenden Jahr gute Wachstumszahlen." Für Polen prognostiziert Grozea-Helmenstein ein Wachstum von vier Prozent, für Ungarn und Tschechien eines von 3,5 Prozent und für Russland gar 5,5 Prozent. Doch könnte die politische Situation in Polen, Tschechien und Ungarn diese Wachstumskurve bremsen oder ins Gegenteil verkehren? Grozea-Helmenstein glaubt das nicht: "In diesen Ländern waren keinerlei Auswirkungen in diese Richtung zu beobachten. Im Gegenteil: Diese Länder setzen auf ein besonders wirtschaftsfreundliches Klima. Die Arbeitslosigkeit ist drastisch gesunken, mit einer Quote von vier Prozent in Tschechien sowie fünf Prozent in Ungarn und Russland kann man nahezu von Vollbeschäftigung sprechen." Damit steigt die Kaufkraft, weswegen diese Länder trotz sehr guter Exportzahlen zunehmend importieren müssen. Das könnte aber in den kommenden Jahren das Wachstum wieder bremsen. Braindrain? Auch wenn das Lohnniveau der Mitarbeiter in den CEE-Ländern unter dem in Westeuropa liegt (während die Büromieten bereits auf West-Niveau sind), könnte es in den kommenden Jahren zu einem Problem kommen, das für internationale Unternehmen, die in CEE Standorte betreiben, relevant sein dürfte. Die Fachkräfte werden immer weniger, vor allem in Polen, wie Grozea-Helmenstein schildert: "Es fehlt an qualifizierten Arbeitskräften. Viele gehen in den Westen, weil sie dort mehr verdienen." Aber die Bruttoreallöhne steigen. Laut der aktuellen Strategie Österreich & CEE der Raiffeisen Bank International stiegen die Nominallöhne in Rumänien und Ungarn in diesem Jahr sogar zweistellig, in Tschechien, Polen und der Slowakei zwischen vier und 5,5 Prozent.
[cite5]
Preisdynamik schwächt sich ab
Dennoch: Besonders, was Wohnimmobilien betrifft, bleibt die CEE-Region einer der attraktivsten Investmentstandorte innerhalb der EU, sagt Michael Heller, Real Estate Investment Analyst bei der Raiffeisen Bank International (RBI): "Insbesondere in Ungarn und Tschechien ließen sich zu Beginn des Jahres 2017 erneut zweistellige Preissteigerungsraten beobachten." Es gibt aber auch eine Kehrseite, und zwar in Budapest. Dort hat die ungarische Nationalbank MNB zwar das Risiko eines Preisanstiegs betont, jedoch nicht abkühlend in den Markt eingegriffen. Heller: "Ungarn versucht hier gezielt das lange Ende der Zinskurve nach unten zu drücken und den Markt für Kredite in Lokalwährung anzuheizen." Allerdings: Obwohl die von der ungarischen Politik initiierten Maßnahmen eher als preistreibend zu bezeichnen seien, so Heller, sind die Preise aufgrund eines starken Markteinbruchs zwischen 2008 und 2013 immer noch auf Vorkrisenniveau. Anders das Bild in Tschechien. Dort hatte der Zentralbanker Vojtech Benda schon im Mai von einer Überbewertung des lokalen Immobilienmarkts gesprochen, die durchschnittlich rund zehn Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen soll. "Die tschechische Nationalbank (CNB) hat daher, anders als ihr ungarisches Pendant, Maßnahmen ergriffen, um einer Überhitzung entgegenzuwirken", sagt Heller. Generell prognostiziert Heller, dass zwar die CEE-Länder trotz der positiven makroökonomischen Aussichten weiterhin als investorenfreundlich gelten, die Preisdynamik aber abgeschwächt werden dürfte. Auch in Polen wird eine steigende Dynamik bei Wohnimmobilienpreisen verzeichnet, wenngleich sich die Wachstumsraten gegenüber Tschechien und Ungarn als deutlich moderater erweisen würden. "Nachdem die Fertigstellung von Wohn- immobilien 2016 nahezu das Niveau des Boomjahres 2008 erreichen konnte, zeichnet sich für das laufende Jahr erneut ein Rekordwert ab. Angesichts hoher Zuwachsraten bei Frühindikatoren wie Baubewilligungen und Baubeginnen steht der polnische Bausektor vor einem neuen Rekordjahr", so Heller. Dann wären auch Wachstumsraten wie in Tschechien möglich.
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Niemals aufgeben, das ist das Motto von Franz Pöltl. Und das spornt zu immer größeren Leistungen an.
Nach 30 Kilometern war Schluss. Fast Schluss jedenfalls. Der Körper will einfach nicht mehr. Die Krämpfe in den Beinen. Die Sauerstoffknappheit, die den Atemrhythmus endgültig durcheinanderbringt. Der plötzlich eintretende Ermüdungsschub lässt die Beine langsamer werden. Und das mit den angeblichen Glücksgefühlen stimmt auch nicht. Im Gegenteil. Er beginnt, sich an diesem Septembertag beim Berliner Marathon pünktlich ab Kilometer 30 immer schlechter zu fühlen. So wirklich richtig schlecht. Wozu das alles? Aufhören! Jetzt. Aber: Ein Marathonläufer gibt nicht auf, kämpft sich durch die kritischen sechs Kilometer, bis sich das Ziel immer mehr in emotionaler Sichtweite befindet. Dann läuft der geschundene Körper automatisch ans Ziel. Wer aufgibt, der tut das üblicherweise genau zwischen dem 30. und dem 36. Kilometer. Aber Franz Pöltl gibt nicht auf. Er gibt nie auf. Auch nicht an diesem Septembertag in Berlin rund um seinen 50. Geburtstag. Sein Lieblingssport ist meist auch ein gutes Synonym für das, was den ganzen Menschen ausmacht. Im Falle von Franz Pöltl ist das Beständigkeit, Nachhaltigkeit. Vielleicht auch: Das Unmögliche möglich zu machen. Das macht ihn wohl auch im Job aus. "Wir bei der EHL konnten uns auf niemanden verlassen. Bei uns kommt kein Auftrag von einem Netzwerk aus London oder wo auch immer her." Auch das Savills-Netzwerk, in das die EHL seit Jahren eingebunden ist, sieht er als wichtige Netzwerkplattform, aber jedenfalls nicht als Geschäftsbringer. Schon allein deshalb, weil er ein Headquarter sagen wir mal in London oder Wien "nicht als Nabel der Invest- mentwelt" sieht.
Wie schafft man es dennoch, mit der internationalen Immobilieninvestmentwelt in Kontakt zu kommen? "Wir sind dort schon längst angekommen. Viele unserer Kunden sitzen im Ausland. Der Punkt ist nur, dass unsere Deals immer einen Österreich-Bezug haben. Entweder ist das Objekt in Österreich, oder zumindest sitzt entweder der Käufer oder der Verkäufer in Österreich." Pöltls Maxime war schon immer: "Wir bestimmen unseren Erfolg selbst, deshalb bemühen wir uns eben auch mehr." Das hat Pöltl zum größten Investmentmakler des Landes gemacht. Gemeinsam mit seinem zehnköpfigen Team bewegt er jedes Jahr zwischen einer halben und einer ganzen Milliarde Euro. Dieses Jahr, das ist schon jetzt absehbar, wird es ein All-time-High. "Kein Ding, das entspricht einfach dem aktuellen Markt", redet Pöltl seinen Erfolg klein. Einen Käufer aus Südkorea bringen, obwohl man dort nicht vernetzt ist, ja noch nicht einmal persönlich dort war? "Ja, das gab es auch schon. Wir haben eben ein sehr gutes persönliches Netzwerk an Geschäftsfreunden, die uns entsprechend weiterreichen." War kein großes Ding, so etwas... Die Selbstinszenierung liegt dem Südburgenländer nicht. Und außergewöhnliche Hochs schon gar nicht. Pöltl liebt die Kontinuität. Auch in der Kundenbeziehung. "Wir leben von der persönlichen Weiterempfehlung und davon, dass unsere Kunden immer wieder zu uns kommen." Und eben davon, schon auch mal "das Unmögliche möglich zu machen." Und eben nicht beim ersten Misserfolg aufzugeben, sondern so lange dranzubleiben, bis es doch klappt. Das Leben als langer, ruhiger Fluss? "Ja, aber eben immer wieder mit Stromschnellen." Kontinuität beruflich wie privat. Der Vater zweier erwachsener Kinder ist seit 25 Jahren verheiratet. Ein Leben, das so unspektakulär ist, dass es in der heutigen Zeit des Showbiz und Glamours genau deshalb schon wieder spektakulär ist.
Handelsakademie im Südburgenland, Universitätsbesuch in Wien. Und hier geblieben. Klassisch eben. Und dann 17 Jahre im selben Unternehmen, nämlich dem heutigen Bank Austria-Konzern. Der erste Job war 1989 in der damaligen CA Leasing mit Gerhard Dreyer als seinem direkten Chef. Gemeinsam mit ihm wechselte er in die konzerneigene Investmentabteilung, die heutige Real Invest. Dort blieb er dann, bis sich ein Jobangebot als Geschäftsführer auftat. Ehrgeiz ist der untrennbare Zwillingsbruder des langfristigen Erfolges. Geschäftsführer hin oder her - die Ressorts IT und Buchhaltung bei der Raiffeisen KAG sind für den Vertriebsmann nicht unbedingt ein finaler Heimathafen. Aber: Das einzig Planbare im Leben ist das Unplanbare. Insofern hielt es Pöltl nur sehr kurz in diesem Job. Quasi einen Wimpernschlag lang für seine Verhältnisse, nämlich "nur zwei Jahre".
Dann kam völlig ungeplant Michael Ehlmaier ungefragt mit der Idee, eine eigene Investmentabteilung aufzubauen - und mit einem ganz konkreten Jobangebot für Franz Pöltl. Der fühlte, dass genau das seine finale berufliche Erfüllung sein könnte und sagte zu. Es war der 1. April 2008, und noch hing der Investmenthimmel am Immobilienmarkt voller Geigen. Zumindest die ersten sechs Monate. Im September 2009 schlitterte Lehman Brothers im Sog der Sub-Prime Krise in die Insolvenz und die Weltwirtschaft rutschte in die größte Krise der jüngeren Geschichte. Unmittelbar davon betroffen war natürlich der Immobilieninvestmentmarkt. Wer in einem solchen Umfeld einen neuen Job, verbunden mit einem neu aufzubauenden Geschäftsfeld, übernimmt, der hat zwei Alternativen: Den Ex-Arbeitgeber anrufen, ob der gemütliche und sichere IT- oder Buchhaltungsjob vielleicht doch noch frei wäre. Oder sich durchbeißen. Das Unmögliche möglich machen. Das Unmögliche hieß in diesem Fall: Im Geschäftsjahr eins, quasi am Höhepunkt der Immobilien-, Finanz- und Wirtschaftskrise, zumindest nur einen kleinen Anlaufverlust zu bauen. Es wurde sogar ein kleiner Gewinn. Und im Folgejahr ein bereits sehr guter Gewinn.
Seither gab es es ein kontinuierliches und stetes Wachstum, sowohl was die Anzahl der Kunden als auch die bewegten Investmentvolumina angelangt.Kontinuität eben auch hier. Oder anders formuliert: Das Unmögliche möglich zu machen als unternehmerische Konstante. Seit zweieinhalb Jahren übrigens auch als Gesellschafter. Was ist das Geschäftsgeheimnis von Franz Pöltl? Was kann die Nummer eins am Immobilien-Investmentmarkt dieses Landes, was andere nicht können? Pöltl denkt lange nach. "Das Geheimnis des Erfolges ist die Kombination aus mehreren Faktoren: EHL hat nicht nur eines der größten, sondern auch eines der besten Investmentteams in Österreich mit wirklich top-motivierten, integren und auch erfolgreichen Mitarbeitern, sodass ich es jeden Tag genieße, ins Büro zu kommen und mit meinen jungen, mittlerweile aber bereits sehr erfahrenen "Leuten" zu arbeiten. Insgesamt bietet natürlich die EHL eine optimale Basis, da wir alle immobilienbezogenen Dienstleistungen aus einer Hand anbieten und uns kurzfristig und unmittelbar mit internen Spezialisten aus allen Disziplinen (Büro, Einzelhandel, Wohnen, etc.) abstimmen und quasi "die Bälle zuwerfen" können, was nicht nur eine höhere Geschwindigkeit, sondern auch Synergien mit sich bringt. Last but not least funktioniert nach mittlerweile fast 10 Jahren auch die Zusammenarbeit mit Michael Ehlmaier perfekt. Wir brauchen meist nur wenige Minuten um uns bezüglich der laufenden Transkationen abzustimmen und neue Geschäftsmöglichkeiten auszuloten. Dazwischen bleibt in freundschaftlicher Atmosphäre immer auch noch etwas Zeit um über die Familie oder das Leben an sich zu philosophieren.
Entscheidend ist aber natürlich das Verhältnis zu den Kunden und das wechselseitige Vertrauen. Viele meiner Geschäftspartner sind zwischenzeitlich echte Freunde geworden. Und die Tatsache, dass wir so gut wie jedes Objekt in Wien samt Historie gut kennen." 4.000 Kontakte umfasst das elektronische Adressbuch von Franz Pöltl. Regelmäßige geschäftliche Kontakte gibt es immerhin zu 200 davon. Dazu kommt mit Sicherheit die Geradlinigkeit. Denn der Wiener Markt ist klein, hier kennt im Grunde jeder jeden. Und Gutes wie auch Schlechtes verbreitet sich in Windeseile. Wie lange wird der Markt noch so boomen wie jetzt? "Mindestens 24 Monate", sagt Pöltl - und jetzt muss er keine Sekunde nachdenken.
