VBV - Vorsorgekasse übernimmt Gebäude mit 24.800 m²
von Stefan Posch
Graz bekommt mit dem Stadtentwicklungsprojekt My Smart City Graz auf einer Fläche von 8,2 Hektar auf einem ehemaligen Industriegebiet entlang der Waagner-Biro-Straße ein neues Stadtquartier. Um die bestehenden Projekte Helmut List Halle, Cool City, Science Tower und dem Smart City Schulcampus entstehen drei große Baufelder: Smart City Süd, Smart City Mitte, sowie die Smart City Nord. 140.000 m² Bruttogeschossfläche mit Wohnungen, Büros, Lokale und Geschäfte werden insgesamt errichtet. Der erste Bauabschnitt Smart City Süd, ein Gebäude mit 24.800 m² Gesamtnutzfläche auf sechs Stockwerke mit 252 Wohneinheiten und 4.600 m² Büro- und Geschäftsflächen, wurde von dem Entwickler-Konsortium Haring - Trivalue - Wegraz bereits an die LLB Immo KAG verkauft. Die Transaktion wurde für die VBV - Vorsorgekasse getätigt, die nach der Fertigstellung, geplant ist Ende 2020, die Smart City Süd zur Gänze über ihren VBV VK SR Immofonds übernehmen wird. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.
„Eine qualitativ hochwertige Stadtteilentwicklung unter besonderer Berücksichtigung nachhaltiger und ökologischer Aspekte passt perfekt in die Anlagestrategie des VBV- Immobilienspezialfonds“, so Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG, über das Projekt. „Die Smart City Süd als multifunktionales Wohn- und Geschäftszentrum hat uns als nachhaltige Immobilie überzeugt. Das Projekt ist in Richtung 'Zero Emission' geplant. Das passt optimal zur nachhaltigen Ausrichtung der VBV - Vorsorgekasse“, kommentiert Andreas Zakostelsky, Vorstandsvorsitzender der VBV - Vorsorgekasse, die Transaktion. Der zweite Bauabschnitt Smart City Mitte wird von den KS Group und Insula entwickelt. 230 Wohneinheiten und 2.599 m² Geschäftsfläche auf 55.000 m² Bruttogeschoßfläche sind geplant. Der dritte Bauabschnitt Smart City Nord erreichtet, ebenso wie den ersten, das Konsortium Haring - Trivalue - Wegraz. 438 Wohneinheiten entstehen im Norden gelegenen Teil.
Das Immobilien Magazin sucht die erfolgreichsten Makler Österreichs. Mit dem Maklerranking schaffen wir erneut umfassenden Einblick in die Branche und bitten Sie um Ihre Teilnahme. Bis 20. März können die Fragebögen abgegeben werden. Eine Gelegenheit, die Sie nicht verpassen sollten! Das Ausfüllen kostet Sie nur zehn Minuten und erlaubt Ihnen und Ihren Branchenkollegen einen wichtigen Einblick in den Markt.
Um beim großen Maklerranking teilnehmen zu können, füllen Sie den Fragebogen aus, der als pdf über immo.ac/bF, online über immo.ac/bG ausgefüllt oder als Excel-Sheet unter immo.ac/bH downgeloadet werden kann.
Die hier abgefragten Zahlen beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2018. Bitte füllen Sie für jedes Bundesland ein eigenes Datenblatt gesondert aus und legen Sie auch zur Kontrolle ein Gesamtblatt für Österreich bei. Dazu drucken Sie den Fragebogen als pdf. oder als Excel-Sheet so oft wie benötigt aus und tragen die Daten entsprechend ein. Wenn Sie die Umfrage online ausfüllen, werden Sie automatisch zu jenen Bundesländern weitergeleitet, die Sie zuvor angewählt haben. Dort tragen Sie dann die entsprechenden Geschäftsfälle ein. Tragen Sie bitte jeden Geschäftsfall nur einmal ein. Eine Vorsorgewohnung darf zum Beispiel nur bei Eigenvermittlung eingetragen werden und nicht nochmal in der Kategorie Investments.
Den fertigen Fragebogen senden Sie via E-Mail ausschließlich an ranking@imv-medien.at, postalisch an Immobilien Magazin Verlag GmbH, Wienerbergstraße 11 Turm B, 21. OG oder via Fax unter +43/1/252 54-350 an uns zurück. Bei der Online-Umfrage entfällt dieser Schritt natürlich. Bitte beachten Sie, dass wir für den Versand von Fragebögen an andere als der angegebenen E-Mail-Adresse keine Verantwortung übernehmen können.
Wir bedanken uns herzlich für Ihre Teilnahme. Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an +43 (0) 1 252 544-40 (Charles Steiner) oder c.steiner@imv-medien.at
Top-Seven zeigen Seitwärtsbewegung bei 3,1 Prozent
von Charles Steiner
Der deutsche Büroimmobilienmarkt erweist sich als außerordentlich aktiv. Wie der Asset- und Investmentmanager Wealthcap in den aktuell vorgelegten Zahlen für das zweite Halbjahr 2018 zeigt, sei das Transaktionsvolumen in dem Zweitraum um 22 Prozent auf 17,7 Milliarden Euro gestiegen - zulasten der Spitzenrendite, die mittlerweile eine Seitwärtsbewegung aufweist und bei 3,11 Prozent zum Stehen gekommen ist. Das Gros der Transaktionen wurde in den deutschen Big Seven ausgemacht, Wealthcap ortete hier 80 Prozent des Gesamtinvestmentvolumens. Generell sind die Fundamentaldaten für Büroimmobilien robust: Auf der einen Seite hielten Banken ihre Kreditvergaberichtlinien ein, während auf der anderen Seite die Risikobereitschaft bei Investoren aufgrund der starken Nachfrage steigt, weswegen auch Value-Adds und Sekundärlagen immer interessanter werden. Auch der Vermietungsmarkt verhielte sich, so Wealthcap, positiv: Durch eine hohe Vorvermietungsquote sei kein spekulativer Neubau erkennbar, die hohe Nutzernachfrage führe zu weiter steigenden Mieten, die Leerstände schrumpfen weiter.
Im Top-7-Schnitt werde bei der Spitzenmiete erstmals der 30 Euro/m²-Schnitt erreicht, die Ausweichbewegungen in Richtung Nebenlagen außerhalb der Innenstädte ließen auch hier die Mieten schreiben. Sebastian Zehrer, Leiter Research und Unternehmenskommunikation bei Wealthcap resümiert: „Dass wir mittlerweile im Schnitt der Top 7 bei mehr als 30 Euro/m² liegen, belegt die nachhaltige Attraktivität der Anlageklasse Büroimmobilien in Deutschland“, erklärt Sebastian Zehrer, Leiter Research und Unternehmenskommunikation."
Büros und Light-Industrial- Flächen auf 40.000 m² Mietfläche
von Stefan Posch
Technopark Hannover
Erst kürzlich berichtete der immoflash, dass in der Stadt Hannover die Büroflächen knapp werden. Etwas Abhilfe könnte nun ein Projekt der Taurus Investment bringen. Deren Tochter Taurus Technopark Hannover Germany hat in Hannover ein 2,41 Hektar großes Grundstück an der Hollerithallee von der Stadt erworben. Dort soll bis zum Jahr 2021 ein Technopark mit insgesamt 40.000 m² Mietfläche entstehen. Es sind Unternehmensimmobilien vorgesehen, die außer Büros auch Light-Industrial-Flächen wie zum Beispiel Prüflabore und Reinräume umfassen.
„In Hannover bringen wir das Technopark-Konzept erstmals nach Deutschland. Bislang ist Taurus mit entsprechenden Gebäuden in Orlando im Central Florida Research Park in den USA und in Pilar auf dem Campus der Universität Austral in Argentinien präsent. Zudem entwickeln wir parallel das Großprojekt Downtown Technopark in Trivandrum im Süden Indiens“, sagt David Czyzewski, Senior Vice President bei Taurus Investment. Ulrich Gerhardt, Geschäftsführer der Taurus Investment Holding Deutschland, begründet die Standortwahl: „Mit innovativen Einrichtungen, zu denen auch das Laser Zentrum Hannover gehört, und traditionell ansässigen Unternehmen wie Continental und Johnson Controls in der Nähe besteht bereits eine technologieorientierte Mischung. Diese Standortvorteile bieten für neue Nutzer große Synergien.“
Die Haring Group hat kürzlich ihr erstes Crowdinvestment-Projekt mit der Plattform Rendity platziert. Binnen zehn Tagen konnten bereits rund 90 Prozent des Investmentvolumens von 500.000 Euro platziert werden. Bei dem Projekt befindet sich in der In der Ziegelhofstraße 64-66 im 22. Wiener Gemeindebezirk beim Badeteich Hirschstetten. 106 Wohneinheiten mit eine Größe von 36 und 66 m² enstehen bis 2021.
Anleger würden bei einer Laufzeit von 30 Monaten 6,25 Prozent Rendite erhalten.„Das große Interesse der Anleger zeigt eindrucksvoll, dass wir ein Wohnprojekt mit außergewöhnlich hoher Lebensqualität schaffen. Die Lage direkt am Wasser ist wirklich einzigartig und die Umgebung des Badeteichs Hirschstetten eine der beliebtesten Lagen innerhalb des wachstumsstarken 22. Bezirks“, sagt Denise Smetana, Geschäftsführerin der Haring Group. Rendity-Gründer Tobias Leodolter ergänzt: „Für unsere Investoren ist nicht nur das Projekt an sich wichtig, sondern vor allem, welcher Bauträger dahinter steht. Die Haring Group als einer der aktivsten Immobilienentwickler am Wiener Wohnungsmarkt trägt wesentlich zum Vertrauen unserer Investoren und der starken Nachfrage bei.“
Zuwachs in der Managementebene der s Real: Wie der Immobiliendienstleister mitteilt, hat deren langjährige Mitarbeiterin Martina Hirsch die Prokura erhalten. Hirsch ist bereits seit zehn Jahren im Unternehmen, seit fünf Jahren in leitender Position, dort vornehmlich im Vorsorge- und Erstbezugswohnungsbereich. „Wir freuen uns, eine langjährige kompetente Mitarbeiterin gewonnen zu haben. Die Vergabe der Prokura ist der logische nächste Schritt in der schon bisher starken externen Partnerbetreuung“, sagt Michael Molnar, Geschäftsführer der s Real.
VBV - Vorsorgekasse übernimmt Gebäude mit 24.800 m²
von Stefan Posch
Graz bekommt mit dem Stadtentwicklungsprojekt My Smart City Graz auf einer Fläche von 8,2 Hektar auf einem ehemaligen Industriegebiet entlang der Waagner-Biro-Straße ein neues Stadtquartier. Um die bestehenden Projekte Helmut List Halle, Cool City, Science Tower und dem Smart City Schulcampus entstehen drei große Baufelder: Smart City Süd, Smart City Mitte, sowie die Smart City Nord. 140.000 m² Bruttogeschossfläche mit Wohnungen, Büros, Lokale und Geschäfte werden insgesamt errichtet. Der erste Bauabschnitt Smart City Süd, ein Gebäude mit 24.800 m² Gesamtnutzfläche auf sechs Stockwerke mit 252 Wohneinheiten und 4.600 m² Büro- und Geschäftsflächen, wurde von dem Entwickler-Konsortium Haring - Trivalue - Wegraz bereits an die LLB Immo KAG verkauft. Die Transaktion wurde für die VBV - Vorsorgekasse getätigt, die nach der Fertigstellung, geplant ist Ende 2020, die Smart City Süd zur Gänze über ihren VBV VK SR Immofonds übernehmen wird. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.
„Eine qualitativ hochwertige Stadtteilentwicklung unter besonderer Berücksichtigung nachhaltiger und ökologischer Aspekte passt perfekt in die Anlagestrategie des VBV- Immobilienspezialfonds“, so Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG, über das Projekt. „Die Smart City Süd als multifunktionales Wohn- und Geschäftszentrum hat uns als nachhaltige Immobilie überzeugt. Das Projekt ist in Richtung 'Zero Emission' geplant. Das passt optimal zur nachhaltigen Ausrichtung der VBV - Vorsorgekasse“, kommentiert Andreas Zakostelsky, Vorstandsvorsitzender der VBV - Vorsorgekasse, die Transaktion. Der zweite Bauabschnitt Smart City Mitte wird von den KS Group und Insula entwickelt. 230 Wohneinheiten und 2.599 m² Geschäftsfläche auf 55.000 m² Bruttogeschoßfläche sind geplant. Der dritte Bauabschnitt Smart City Nord erreichtet, ebenso wie den ersten, das Konsortium Haring - Trivalue - Wegraz. 438 Wohneinheiten entstehen im Norden gelegenen Teil.
Das Maklerranking
Jetzt teilnehmen!
von Charles Steiner
Das Immobilien Magazin sucht die erfolgreichsten Makler Österreichs. Mit dem Maklerranking schaffen wir erneut umfassenden Einblick in die Branche und bitten Sie um Ihre Teilnahme. Bis 20. März können die Fragebögen abgegeben werden. Eine Gelegenheit, die Sie nicht verpassen sollten! Das Ausfüllen kostet Sie nur zehn Minuten und erlaubt Ihnen und Ihren Branchenkollegen einen wichtigen Einblick in den Markt.
Um beim großen Maklerranking teilnehmen zu können, füllen Sie den Fragebogen aus, der als pdf über immo.ac/bF, online über immo.ac/bG ausgefüllt oder als Excel-Sheet unter immo.ac/bH downgeloadet werden kann.
Die hier abgefragten Zahlen beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2018. Bitte füllen Sie für jedes Bundesland ein eigenes Datenblatt gesondert aus und legen Sie auch zur Kontrolle ein Gesamtblatt für Österreich bei. Dazu drucken Sie den Fragebogen als pdf. oder als Excel-Sheet so oft wie benötigt aus und tragen die Daten entsprechend ein. Wenn Sie die Umfrage online ausfüllen, werden Sie automatisch zu jenen Bundesländern weitergeleitet, die Sie zuvor angewählt haben. Dort tragen Sie dann die entsprechenden Geschäftsfälle ein. Tragen Sie bitte jeden Geschäftsfall nur einmal ein. Eine Vorsorgewohnung darf zum Beispiel nur bei Eigenvermittlung eingetragen werden und nicht nochmal in der Kategorie Investments.
Den fertigen Fragebogen senden Sie via E-Mail ausschließlich an ranking@imv-medien.at, postalisch an Immobilien Magazin Verlag GmbH, Wienerbergstraße 11 Turm B, 21. OG oder via Fax unter +43/1/252 54-350 an uns zurück. Bei der Online-Umfrage entfällt dieser Schritt natürlich. Bitte beachten Sie, dass wir für den Versand von Fragebögen an andere als der angegebenen E-Mail-Adresse keine Verantwortung übernehmen können.
Wir bedanken uns herzlich für Ihre Teilnahme. Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an +43 (0) 1 252 544-40 (Charles Steiner) oder c.steiner@imv-medien.at
Top-Seven zeigen Seitwärtsbewegung bei 3,1 Prozent
Deutsche Bürorenditen unter Druck
von Charles Steiner
Der deutsche Büroimmobilienmarkt erweist sich als außerordentlich aktiv. Wie der Asset- und Investmentmanager Wealthcap in den aktuell vorgelegten Zahlen für das zweite Halbjahr 2018 zeigt, sei das Transaktionsvolumen in dem Zweitraum um 22 Prozent auf 17,7 Milliarden Euro gestiegen - zulasten der Spitzenrendite, die mittlerweile eine Seitwärtsbewegung aufweist und bei 3,11 Prozent zum Stehen gekommen ist. Das Gros der Transaktionen wurde in den deutschen Big Seven ausgemacht, Wealthcap ortete hier 80 Prozent des Gesamtinvestmentvolumens. Generell sind die Fundamentaldaten für Büroimmobilien robust: Auf der einen Seite hielten Banken ihre Kreditvergaberichtlinien ein, während auf der anderen Seite die Risikobereitschaft bei Investoren aufgrund der starken Nachfrage steigt, weswegen auch Value-Adds und Sekundärlagen immer interessanter werden. Auch der Vermietungsmarkt verhielte sich, so Wealthcap, positiv: Durch eine hohe Vorvermietungsquote sei kein spekulativer Neubau erkennbar, die hohe Nutzernachfrage führe zu weiter steigenden Mieten, die Leerstände schrumpfen weiter.
Im Top-7-Schnitt werde bei der Spitzenmiete erstmals der 30 Euro/m²-Schnitt erreicht, die Ausweichbewegungen in Richtung Nebenlagen außerhalb der Innenstädte ließen auch hier die Mieten schreiben. Sebastian Zehrer, Leiter Research und Unternehmenskommunikation bei Wealthcap resümiert: „Dass wir mittlerweile im Schnitt der Top 7 bei mehr als 30 Euro/m² liegen, belegt die nachhaltige Attraktivität der Anlageklasse Büroimmobilien in Deutschland“, erklärt Sebastian Zehrer, Leiter Research und Unternehmenskommunikation."
Büros und Light-Industrial- Flächen auf 40.000 m² Mietfläche
Erst kürzlich berichtete der immoflash, dass in der Stadt Hannover die Büroflächen knapp werden. Etwas Abhilfe könnte nun ein Projekt der Taurus Investment bringen. Deren Tochter Taurus Technopark Hannover Germany hat in Hannover ein 2,41 Hektar großes Grundstück an der Hollerithallee von der Stadt erworben. Dort soll bis zum Jahr 2021 ein Technopark mit insgesamt 40.000 m² Mietfläche entstehen. Es sind Unternehmensimmobilien vorgesehen, die außer Büros auch Light-Industrial-Flächen wie zum Beispiel Prüflabore und Reinräume umfassen.
„In Hannover bringen wir das Technopark-Konzept erstmals nach Deutschland. Bislang ist Taurus mit entsprechenden Gebäuden in Orlando im Central Florida Research Park in den USA und in Pilar auf dem Campus der Universität Austral in Argentinien präsent. Zudem entwickeln wir parallel das Großprojekt Downtown Technopark in Trivandrum im Süden Indiens“, sagt David Czyzewski, Senior Vice President bei Taurus Investment. Ulrich Gerhardt, Geschäftsführer der Taurus Investment Holding Deutschland, begründet die Standortwahl: „Mit innovativen Einrichtungen, zu denen auch das Laser Zentrum Hannover gehört, und traditionell ansässigen Unternehmen wie Continental und Johnson Controls in der Nähe besteht bereits eine technologieorientierte Mischung. Diese Standortvorteile bieten für neue Nutzer große Synergien.“
450.000 Euro in 10 Tagen platziert
Rendity startet mit Haring Group
von Stefan Posch
Die Haring Group hat kürzlich ihr erstes Crowdinvestment-Projekt mit der Plattform Rendity platziert. Binnen zehn Tagen konnten bereits rund 90 Prozent des Investmentvolumens von 500.000 Euro platziert werden. Bei dem Projekt befindet sich in der In der Ziegelhofstraße 64-66 im 22. Wiener Gemeindebezirk beim Badeteich Hirschstetten. 106 Wohneinheiten mit eine Größe von 36 und 66 m² enstehen bis 2021.
Anleger würden bei einer Laufzeit von 30 Monaten 6,25 Prozent Rendite erhalten.„Das große Interesse der Anleger zeigt eindrucksvoll, dass wir ein Wohnprojekt mit außergewöhnlich hoher Lebensqualität schaffen. Die Lage direkt am Wasser ist wirklich einzigartig und die Umgebung des Badeteichs Hirschstetten eine der beliebtesten Lagen innerhalb des wachstumsstarken 22. Bezirks“, sagt Denise Smetana, Geschäftsführerin der Haring Group. Rendity-Gründer Tobias Leodolter ergänzt: „Für unsere Investoren ist nicht nur das Projekt an sich wichtig, sondern vor allem, welcher Bauträger dahinter steht. Die Haring Group als einer der aktivsten Immobilienentwickler am Wiener Wohnungsmarkt trägt wesentlich zum Vertrauen unserer Investoren und der starken Nachfrage bei.“
Zuwachs in der Managementebene der s Real: Wie der Immobiliendienstleister mitteilt, hat deren langjährige Mitarbeiterin Martina Hirsch die Prokura erhalten. Hirsch ist bereits seit zehn Jahren im Unternehmen, seit fünf Jahren in leitender Position, dort vornehmlich im Vorsorge- und Erstbezugswohnungsbereich. „Wir freuen uns, eine langjährige kompetente Mitarbeiterin gewonnen zu haben. Die Vergabe der Prokura ist der logische nächste Schritt in der schon bisher starken externen Partnerbetreuung“, sagt Michael Molnar, Geschäftsführer der s Real.
Impressum
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TwinTowers 21.OG, Turm B Wienerbergstraße 11
1100 Wien
Herausgeber
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Herausgeber: Reinhard Einwaller Chefredaktion: Gerhard Rodler
Fotos: Archiv, shutterstock CvD: Stefan Posch
Videoredaktion: Markus Giefing, Eva Palatin
Kamera: Konstantin Konstantinou, Axel Bierbaum, Georg Hitsch, Florian Razocha
Bei Investoren sind die Länder in der CEE&SEE-Region sehr beliebt. Doch politische Entwicklungen in manchen Ländern könnten durchaus auch zu Herausforderungen werden.
Erneut wettert der ungarische Ministerpräsident Viktor Orban gegen einen vermeintlichen Soros-Plan, wonach der ungarische Milliardär eine "Umvolkung" Europas anstrebe. Und wieder einmal greift er die EU an und will sich von vertraglich zugesicherten Flüchtlingsquoten distanzieren. Die Visegrad-Staaten bleiben, so sagte er kürzlich, migrantenfrei. Gemeint mit diesen Staaten sind eben Ungarn, Tschechien und Polen. Auch in Polen werden die Töne immer rauer. Die Regierungspartei will hier das Justizministerium reformieren und Richterpositionen selbst besetzen. Die EU wiederum befürchtet eine Abkehr von der Rechtsstaatlichkeit und hat ein Rechtsstaatsverfahren gegen Polen eingeleitet. Und in Tschechien hat der umstrittene Milliardär Andrej Babis die Parlamentswahlen gewonnen - auch er schimpft gerne über die Flüchtlingspolitik der EU.
[cite1]
Warschau hinter Prag
Sollten da für die Immobilienwirtschaft die Alarmglocken läuten? In besagten Ländern sind schließlich besonders die österreichischen Entwickler bzw. Konzerne investiert. Und weil Immobilien eben unverrückbar sind, ist die Rechtssicherheit an jenen Orten, wo sie stehen, umso wichtiger. Andreas Ridder, Chairman Central & Eastern Europe Capital Markets bei CBRE, hat diesbezüglich bereits in Polen einige Beobachtungen gemacht. Denn die polnische Regierung hat Vorsteuerabzugsverfahren für ausländische Unternehmen deutlich erschwert und auch an den Öffnungszeiten bei Shoppingcentern herumgefeilt. Maßnahmen, die internationale Investoren eher abschrecken. Ridder: "Diese und andere Dinge, die derzeit in Polen geschehen, haben eine leichte Preisdämpfung bei Immobilien in Warschau zur Folge gehabt. Sonst war Warschau immer auf dem gleichen Preisniveau in Prag.
[cite2]
Jetzt liegt die polnische Hauptstadt etwa fünf Prozent unter jener Tschechiens." In Ungarn hat sich die Investorenunsicherheit wieder gelegt: "Vor einem Jahr waren Investoren bezüglich Ungarn sehr unsicher, jetzt boomt es dort wieder." Gute Nachrichten eigentlich für die CA Immo, die in Budapest den zweiten Kernmarkt nach Deutschland sieht. Bei einem Lokalaugenschein in der ungarischen Hauptstadt schien tatsächlich alles eitel Wonne zu sein. Die Millennium Towers, die im Vorjahr von der TriGranit und Heitman für 175 Millionen Euro angekauft wurden, sind nahezu vollvermietet. "Nur ein kleines Büro ist noch verfügbar", wie Péter Szalma, Leasing Management bei CA Immo Hungary, während einer Büroführung anmerkt. Und tatsächlich: Einem Market Overview von Cushman Wakefield zufolge wird wieder in Budapest investiert. Im Vorjahr waren es an die 1,7 Milliarden Euro - der zweitbeste Wert nach 2007, vor der Krise. Allerdings: Betrachtet man die Investmentvolumina zwischen diesen beiden Zeiträumen, lässt sich eine starke Volatilität erkennen. Schlechtester Wert dabei: 2012 mit einem Investmentvolumen von nur um die 200 Millionen Euro.
[cite3]
Gefährliche Reform?
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, meint, dass Investoren keine sonderliche Freude mit der politischen Entwicklung in manchen osteuropäischen Ländern hätten. Dennoch würden sie investieren, da die Renditen in Westeuropa sehr niedrig sind. "Solange die Regierungen nicht in das wirtschaftliche Geschehen eingreifen, werden diese Investoren auch bleiben", so Pöltl. Die geplante Justizreform in Polen könnte aber problematisch werden - vor allem dann, wenn die Rechtssicherheit nicht mehr in dem Ausmaß gegeben ist, wie sie für Investoren notwendig ist. "Die Reform an sich ist nicht das Problem, sondern wie sie umgesetzt werden soll. Sollten im Zuge der Justizreform allerdings bei allfälligen Gerichtsverfahren dann lokale Unternehmen bevorzugt werden, dann ist es mit dem Investmentmarkt in Polen bald aus", so die eindringliche Warnung von Pöltl. Weniger dramatisch sieht es Martin Sabelko, Managing Director bei der Warburg HIH Invest Real Estate. Er kennt die Länder gut, seit 1986 hatte er dort bereits Geschäfte getätigt und mehrere Milliarden Euro umgesetzt. Er glaubt nicht, dass die politische Situation in manchen Ländern die Investoren allzu sehr abschrecken würde. "Man muss diese Entwicklungen differenziert sehen. Auch wenn Politiker allzu sehr negatives Aufsehen erregen, würden sie doch ein Talent haben, zurückzurudern, wenn es um Interessen von Investoren geht." Nach wie vor sei die Gerichtsbarkeit stabil und nachvollziehbar und das steuerliche Umfeld gut.
[cite4]
Wirtschaft boomt
Wirtschaftlich hätten Investoren im CEE-Raum derzeit nichts zu befürchten, konstatiert Daniela Grozea-Helmenstein, Senior Researcher Macroeconomics and Public Finance beim Institut für Höhere Studien (IHS). "Die Situation im mittel- und osteuropäischen Raum ist sehr gut, wir erwarten in diesem und im kommenden Jahr gute Wachstumszahlen." Für Polen prognostiziert Grozea-Helmenstein ein Wachstum von vier Prozent, für Ungarn und Tschechien eines von 3,5 Prozent und für Russland gar 5,5 Prozent. Doch könnte die politische Situation in Polen, Tschechien und Ungarn diese Wachstumskurve bremsen oder ins Gegenteil verkehren? Grozea-Helmenstein glaubt das nicht: "In diesen Ländern waren keinerlei Auswirkungen in diese Richtung zu beobachten. Im Gegenteil: Diese Länder setzen auf ein besonders wirtschaftsfreundliches Klima. Die Arbeitslosigkeit ist drastisch gesunken, mit einer Quote von vier Prozent in Tschechien sowie fünf Prozent in Ungarn und Russland kann man nahezu von Vollbeschäftigung sprechen." Damit steigt die Kaufkraft, weswegen diese Länder trotz sehr guter Exportzahlen zunehmend importieren müssen. Das könnte aber in den kommenden Jahren das Wachstum wieder bremsen. Braindrain? Auch wenn das Lohnniveau der Mitarbeiter in den CEE-Ländern unter dem in Westeuropa liegt (während die Büromieten bereits auf West-Niveau sind), könnte es in den kommenden Jahren zu einem Problem kommen, das für internationale Unternehmen, die in CEE Standorte betreiben, relevant sein dürfte. Die Fachkräfte werden immer weniger, vor allem in Polen, wie Grozea-Helmenstein schildert: "Es fehlt an qualifizierten Arbeitskräften. Viele gehen in den Westen, weil sie dort mehr verdienen." Aber die Bruttoreallöhne steigen. Laut der aktuellen Strategie Österreich & CEE der Raiffeisen Bank International stiegen die Nominallöhne in Rumänien und Ungarn in diesem Jahr sogar zweistellig, in Tschechien, Polen und der Slowakei zwischen vier und 5,5 Prozent.
[cite5]
Preisdynamik schwächt sich ab
Dennoch: Besonders, was Wohnimmobilien betrifft, bleibt die CEE-Region einer der attraktivsten Investmentstandorte innerhalb der EU, sagt Michael Heller, Real Estate Investment Analyst bei der Raiffeisen Bank International (RBI): "Insbesondere in Ungarn und Tschechien ließen sich zu Beginn des Jahres 2017 erneut zweistellige Preissteigerungsraten beobachten." Es gibt aber auch eine Kehrseite, und zwar in Budapest. Dort hat die ungarische Nationalbank MNB zwar das Risiko eines Preisanstiegs betont, jedoch nicht abkühlend in den Markt eingegriffen. Heller: "Ungarn versucht hier gezielt das lange Ende der Zinskurve nach unten zu drücken und den Markt für Kredite in Lokalwährung anzuheizen." Allerdings: Obwohl die von der ungarischen Politik initiierten Maßnahmen eher als preistreibend zu bezeichnen seien, so Heller, sind die Preise aufgrund eines starken Markteinbruchs zwischen 2008 und 2013 immer noch auf Vorkrisenniveau. Anders das Bild in Tschechien. Dort hatte der Zentralbanker Vojtech Benda schon im Mai von einer Überbewertung des lokalen Immobilienmarkts gesprochen, die durchschnittlich rund zehn Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen soll. "Die tschechische Nationalbank (CNB) hat daher, anders als ihr ungarisches Pendant, Maßnahmen ergriffen, um einer Überhitzung entgegenzuwirken", sagt Heller. Generell prognostiziert Heller, dass zwar die CEE-Länder trotz der positiven makroökonomischen Aussichten weiterhin als investorenfreundlich gelten, die Preisdynamik aber abgeschwächt werden dürfte. Auch in Polen wird eine steigende Dynamik bei Wohnimmobilienpreisen verzeichnet, wenngleich sich die Wachstumsraten gegenüber Tschechien und Ungarn als deutlich moderater erweisen würden. "Nachdem die Fertigstellung von Wohn- immobilien 2016 nahezu das Niveau des Boomjahres 2008 erreichen konnte, zeichnet sich für das laufende Jahr erneut ein Rekordwert ab. Angesichts hoher Zuwachsraten bei Frühindikatoren wie Baubewilligungen und Baubeginnen steht der polnische Bausektor vor einem neuen Rekordjahr", so Heller. Dann wären auch Wachstumsraten wie in Tschechien möglich.
[cite6]
Berliner Stadtquartiersentwicklung im Alleingang - das ist nicht alltäglich. Institutionelle Investoren, staatliche Förderungen sowie Projekt-Riesen wie BUWOG und Co würde man normalerweise mit Mega-Wohnbauprojekten der deutschen Hauptstadt in Verbindung bringen. Andreas Dahlke, geschäftsführender Gesellschafter und Kopf der SITUS GmbH Grundstück + Projekt, des Projektentwicklers, zeigt - zugegeben - auf eindrucksvolle Art und Weise, dass es auch anders geht.
Zur Ausgangslage: Das Areal, auf dem sich das Ludwig Hoffmann Quartier befindet, liegt im "hohen Norden" von Berlin, im Stadtteil Buch. Buch wurde erst 1898 in die Verwaltung der Metropole eingegliedert - mit dem erklärten Ziel, die Randlage zur Entlastung der städtischen Kliniken zu nutzen. Zwischen 1909 und 1915 wurde in der Folge das damals größte europäische Krankenhausprojekt unter Stadtbaurat Ludwig Hoffmann in Angriff genommen. Dieses war dann fast hundert Jahre eine wichtige Versorgungseinheit für medizinische Leistungen. Die Anlage wurde im Charakter einer Gartenstadt entwickelt, mit 33 neoklassizistischen Gebäuden. Die Anordnung in Pavillons war damals eine gängige Lösung, um dem Keimübertritt zwischen den Stationen entgegenzuwirken. Ein Umstand der von Beginn an, bei der Entwicklung von Umnutzungskonzepten des denkmalgeschützten Areals, sehr für Wohnbau gesprochen hat. Buch hat sich zudem aktuell zu einem sehr aufstrebenden Stadtteil von Berlin entwickelt. Nach einer kurzen schwierigeren Umbruchphase kurz nach der Wende, präsentiert sich Buch nun wieder als international bedeutender Gesundheits- und Forschungsstandort. Das Helios-Klinikum, der Bucher BioTech Park, das Leibnitz-Institut für Molekulare Pharmakologie, das Max-Delbrück-Centrum sowie verschiedene Forschungseinrichtungen der Berliner Charité führen das Feld an. Parallel zu der Vielzahl an High-Tech-Arbeitsplätzen steigt naturgemäß auch der Bedarf an einem modernen Wohnungsangebot - das Erfordernis einer Lösung steht daher bereits länger im Raum. Zumal die Wohnungspreise im 20 Autominuten entfernt gelegenen Hotspot Prenzlauer Berg in den letzten Jahren nahezu explodiert sind.
Das Projekt
Andreas Dahlke wurde auf das Ludwig Hoffmann Quartier aufmerksam, als er - bereits als Mitwirkender an einer Immobilienentwicklung - in Buch, in dem vergleichbaren, aber wesentlich kleineren Projekt "Ludwigpark", zu tun hatte. Dahlkes Background lag nämlich nicht von Anfang an im Immobilienbereich - sondern der Philosophie. Erst mit der Wiedervereinigung Deutschlands hat er seine beruflichen Aktivitäten in die Branche gelenkt. Mit einigen Jahren Erfahrung und vom Areal des ehemaligen Krankenhauses fasziniert, entwickelte er für die brach liegenden 28 Hektar ein Nutzungskonzept, dass neben Wohnbau auch einen Schwerpunkt auf soziale Infrastruktur und Quartiersentwicklung legt. Das Konzept fand bei der Bezirksverwaltung Pankow Anklang und wurde schließlich freigegeben. 2012 konnte er den Grund - nicht zuletzt wegen der strengen Auflagen - relativ günstig von einem Liegenschaftsfonds des Landes erwerben und mit seinen Aktivitäten im Rahmen der eigens gegründeten Projektgesellschaft starten. Mittlerweile wiegt das Vorhaben bereits an die 300 Millionen Euro Investitionsvolumen. Bei Fertigstellung 2020 werden über 280.000 Quadratmeter mit 900 Wohnungen sowie zwei Schulen, drei Kindergärten, einer Sporthalle und weiteren sozialen Einrichtungen, wie ein Seniorenwohnheim und betreute Wohnmöglichkeiten für Menschen mit besonderen Bedürfnissen, entwickelt sein.
Wie geht das?
Am Beginn steht laut Dahlke das Brennen für eine Idee. Die Entwicklung der kaufmännischen Lösung muss in der Folge darauf zugeschnitten werden. In Dahlkes Fall war das ein strenges aber stetig schrittweises Vorgehen bei der Entwicklung. Die ersten Wohngebäude wurden einzeln als Rohlinge an Bauträger verkauft, die nach den strengen Vorgaben des Gesamtprojektes die Substanz sanierten, im Rahmen der Denkmahlschutz-Auflagen Wohnungen entwickelte, und diese dann einzeln abverkauften. Mit den Erlösen hat Dahlke dann Gebäude für Gebäude in Angriff genommen und insbesondere die schulischen Versorgungseinheiten quersubventioniert. Eine bemerkenswerte Zusatzinfo ist in diesem Zusammenhang, dass das Vorhaben bislang auch entlang der Zeitachse planmäßig realisiert werden konnte. 2012 war der allererste Spatenstich. Über 500 Wohnungen sind in der Zwischenzeit fertiggestellt und bezogen worden und außerdem sind bislang keine verzögernden Faktoren für das Projektende 2020 erkennbar. Dem Erfordernis sämtliche Leitungen zu sanieren - von der Elektrik bis zur gesamten Verrohrung - und nicht zuletzt auch dem, des Einbringens moderner Standards gegenübergestellt, war ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor, dass auch Neubauten am Grundstück möglich gemacht wurden. Die Großzügigkeit der Anlage wird dadurch aber nicht beeinträchtigt, das gesamte Projekt wird von den weitläufig angelegten Gartenanlagen dominiert. Die Parkplätze der Bewohner finden sich auch ausschließlich am Rande des Geländes, wobei für eine entsprechende Anlieferungs- und Versorgungsstruktur gesorgt ist. Das Teilkonzept für den Neubaubereich des Ludwig Hoffmann Quartiers bezieht verschiedene Innovationen für das "Wohnen der Zukunft" ein. So findet beispielsweise zur Energieversorgung nur modernste Technik Anwendung. Nach seiner fast hundertjährigen Vergangenheit im Dienste der Gesundheit hat das Ludwig Hoffmann Quartier nun zu einer neuen Bestimmung gefunden, die sich gewissermaßen auch in den Dienst der Allgemeinheit stellt. Ein schönes Beispiel für die vielfältigen Möglichkeiten in der Immobilienbranche.
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InterviewWie kommt es, dass quasi "ein Einzelkämpfer" zu so einem großen Projekt findet? Andreas Dahlke: Mit Sicherheit lässt sich sagen, dass ich für dieses Projekt den idealen Zeitpunkt erwischt habe. Fünf Jahre früher hätten sich nicht die nötigen Vermarktungschancen im Umfeld als Ausgangslage für so ein ambitioniertes Projekt gezeigt, fünf Jahre später hätte bestimmt eine der großen und namhaften Projektgesellschaften die Entwicklungschance für sich gewonnen.Wäre das nur ein Nachteil für Sie - oder auch generell einer für das Quartier gewesen? Andreas Dahlke: Im Ludwig Hoffmann Quartier, kurz LHQ, wird das derzeit viel zitierte "leistbare Wohnen" großgeschrieben. In dem Projekt steckt außerdem kein Cent Fördergeld und dennoch werden zukünftig über 1000 Schüler hier ihre Bildung erhalten. Die Errichtung der Montessori-Gemeinschaftsschule und der Gebäude für die Evangelische Grundschule Buch wurde aus den Erlösen des Gesamtprojektes getragen. Das wäre so bestimmt nicht möglich gewesen, wenn sämtliche Projektstufen hart kalkuliert wären - wie es in Rahmen von renditegetriebener Fonds und Investors Relations üblich ist. Ich wollte von Anfang zusätzlich zu den Wohnungen auch eine Sozialstruktur schaffen.Das klingt fast nach Weihnachten und ist wohl eher unüblich in der Branche? Andreas Dahlke: Ich bin Geschäftsmann und leite ein Unternehmen, das auf Gewinn ausgerichtet ist. Keine von uns arbeitet umsonst. Aber ich bin davon überzeugt, dass man geleichzeitig zum profitorientieren Wirtschaften auch etwas für die Allgemeinheit tun kann, ja muss. Mit dem Ludwig Hoffmann Quartier ist es uns, meinen zehn Mitarbeitern und mir, gelungen, sehr unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.Weitere Vorteile? Andreas Dahlke: Das Nutzungskonzept mit der sozialen Infrastruktur ist in der Umgeben sehr gut angekommen und wird unterstützt. Nicht zuletzt, weil wir frühzeitig alle umgebenden Player informiert und miteinbezogen haben. Und auch die bereits im LHQ ansässigen Bewohner sind Feuer und Flamme für das Projekt. Die Gemeinschaft fiebert und lebt mit den Entwicklungen des Projektes mit, es menschelt. Wir machen darüber hinaus regelmäßig Veranstaltungen um das Gemeinschaftsgefühl zu stärken. Zuletzt der Kunst-Event #48 LHQ wo sich unterschiedlichste Künstler mit Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des Areals eindrucksvoll auseinandergesetzt und den Blick auf historische Anlagen "aufgebrochen" haben. Wir betreiben sozusagen aktives "Campusmanagment". Das ganze Projekt stößt auf größten Zuspruch und der ist für die Umsetzung von unschätzbaren Wert.Hat Ihnen der Denkmalschutz Kopfzerbrechen bereitet? Andreas Dahlke: Der Wohnungskauf im Denkmalschutz hat steuerliche Vorteile. Die meisten Wohnungen sind im Eigentum realisiert und werden von den Besitzern vermietet. Auf Grund der Steuervorteile ist es möglich, die Mieten gering zu halten, was für das Gesamtkonzept maßgeblich ist. Der Mietpreis liegt durchschnittlich bei € 10,50 pro Quadratmeter. Der Kaufpreis ist allerdings auf Grund der Marktentwicklungen mittlerweile von anfangs € 2.900,- auf etwa € 4.400,- gestiegen. Wir könnten mittlerweile jede Wohnung fünfmal verkaufen. Natürlich gehen mit Denkmalschutz auch spezielle Aufwendungen einher. Aber einerseits waren die Grundrisse der ursprünglichen Substanz gut für Wohnbau geeignet und andererseits überwiegen die Vorteile aus dem speziellen Charakter und dem dadurch mitgeformten Image.Apropos Image - Sie selber sind Bucher geworden und stehen authentisch hinter dem Stadtteil. Es heißt, Sie haben analog dazu das Projekt und die Errichtung gänzlich der Stadt Berlin verschrieben. Andreas Dahlke: Damit ist wohl die Auswahl der Gewerke gemeint. Abgesehen von der polnischen Firma, die uns mit Fenstern versorgt, sind alle unsere Lieferanten ausschließlich aus der Region.
Danke für das Gespräch.
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