Das Immobilienwetter bleibt sonnig

Steigende Mieten und Preise, wenig Produkte am Markt

von Charles Steiner

Für das heurige Jahr sieht EHL Immobilien keine dunklen Wolken auf die Märkte zukommen. Das geht aus der Jahrespressekonferenz des Immobiliendienstleisters heute Vormittag hervor. "Es gibt keine Sirenenwarnleuchten, aber es gilt, zunehmend achtsam zu sein", sagt der Geschäftsführende Gesellschafter von EHL Immobilien, Michael Ehlmaier, vor Journalisten. Preisdämpfungen erwartet er in keinen Segmenten, die Nachfrage bleibt auch in diesem Jahr ungebrochen hoch.
Die einzige Belastung wird beim Wiener Wohnimmobilienmarkt gesehen, die neue Bauordnung und das OGH-Urteil führen zunehmend zu Verunsicherung bei Investoren wie auch Mietern, führt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin bei EHL Wohnen aus. Während bei Gründerzeithäusern in der Innenstadt verstärkt parifiziert wird, wobei diese Wohnungen dem Mietmarkt künftig entzogen sind, sorgt die verstärkte Neuflächenproduktion im Wohnsektor für deutlich gestiegene Grundstücks- und Baukosten. Bauernfeind spricht dabei von einer Steigerung von zwischen 20 und 30 Prozent - die nicht an die Mieter übertragen werden könnten, weswegen Bauträger aufgrund der geringeren Gewinnmargen unter Druck geraten. Sie rechnet mit einem moderaten Mietpreisanstieg von etwa 1,5 Prozent, im Kaufsektor je nach Lage zwischen 2,75 bis fünf Prozent.
Trotz der sehr hohen Büroflächenneuproduktion im vergangenen Jahr mit rund 260.000 m² werden diese Flächen vom Markt sehr gut angenommen, sagt Stefan Wernhart, Chef bei EHL Gewerbeimmobilien. Diese Objekte hätten schon vor der Fertigstellung einen Vorverwertungsgrad von etwa 70 Prozent aufgewiesen - trotz überdurchschnittlicher Mietpreise von etwa 18 Euro (Schnitt: 14,80 Euro). Stark war der Markt von Großvermietungen geprägt, 53 Prozent der Abschlüsse mit über 2.000 m² wurden dabei gemessen. Einen sehr starken Anteil nehmen mittlerweile Co-Working-Anbieter ein, die mittlerweile eine der wichtigsten Nachfragegruppen darstellen. Heuer kommen lediglich 38.000 m² Neufläche hinzu.
Am Investmentmarkt konnte im Vorjahr die Vier-Milliarden-Euro-Marke erreicht werden. Das mag zwar deutlich weniger sein als im Rekordjahr 2017, sagt Franz Pöltl, Geschäftsführer bei EHL Investment Consulting, dennoch sei dies der zweithöchste Wert seit den Aufzeichnungen. Im Vorjahr habe es zwar keine Mega-Deals über 200 Millionen Euro gegeben, dafür hätten mehrere mittlere Abschlüsse zwischen 100 und 200 Millionen Euro den Investmentmarkt getrieben. Noch sind zwar Büroimmobilien beliebteste Assetklasse, allerdings nehmen Wohnimmobilien einen immer stärkeren Stellenwert bei Investoren ein.
Schwierigster Teilbereich im Österreichischen Immobilienmarkt bleiben Retailimmobilien. Neuflächen werden keine erwartet, stattdessen werden bestehende Flächen an die sich wandelnden Bedürfnisse der Konsumenten angepasst, so Jörg Bitzer, Leiter Einzelhandelsimmobilien. Die Spitzenmieten erweisen sich im Highstreet-Sektor und an A-Lagen als stabil, in allen anderen Lagen müssten Preisabschläge hingenommen werden. Shoppingcenter würden dafür mehr auf Gastronomie und Erlebnis aufrüsten. "Nicht mehr die Kundenfrequenz ist das Maß aller Dinge, sondern die Verweildauer", sagt Bitzer.

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Büroflächen absorbiert

Viertes Quartal mit starker Vermietungsleistung

von Charles Steiner

Der Wiener Büromarkt erweist sich als außerordentlich aktiv. Nachdem im vergangenen Jahr rund 280.000 m² an Neuflächen produziert wurden, verweist das Vienna Research Forum auf eine Gesamtvermietungsleistung auf 225.100 m². Ein Zeichen dafür also, dass diese Flächen vom Markt gut angenommen wurden.
Allein das vierte Quartal des vergangenen Jahres stellte sich laut VRF als besonders stark da. In der aktuellen Erhebung von heute Vormittag seien im Q4/2018 78 Vermietungen für rund 80.800 m² Bürofläche vermietet worden, das sind um 38 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum 2017 und um 117 Prozent mehr als im Vorquartal, schreibt das VRF in dessen aktuellen Analyse. Dabei entfielen 16 Prozent auf Vorvermietungen, der Rest waren Neuvermietungen. Die größte Vermietung wurde dabei mit 14.250 m² im Submarkt Innere Bezirke, wo auch die nächstgrößte Vermietung mit 8.700 m² (Vorvermietung) verzeichnet worden war.
Die aktuelle Leerstandsquote im Bestand moderner Bürogebäude belaufe sich auf 5,7 Prozent. Am niedrigsten sei der Leerstand im Submarkt Airport Vienna mit 2,2 Prozent, am höchsten im Submarkt Norden. In der Donaucity verweist man auf einen Leerstand von 2,5 Prozent, für die Inneren Bezirke 3,5 Prozent und am Hauptbahnhof (noch) 8,7 Prozent.

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Markteinstieg in Österreich für VGP

90.000 m²-Grundstück in Graz gekauft

von Stefan Posch

Der europaweit tätige Logistikimmobilienentwickler VGP ist nun auch in den österreichischen Markt eingestiegen. Südlich von Graz, in Premstätten, hat das Unternehmen ein 90.000 m² großes Industriegrundstück erworben, wie DPC Immobilien, die den Deal vermittelte, mitteilt. Auf dem Areal soll ein Logistikzentrum errichtet werden. Der Standort ist laut DPC durch die Verkehrsanbindung an die A9, die unmittelbare Flughafennähe und die Nähe zum Güterbahnhof Cargo Terminal Graz besonders attraktiv und vielversprechend für Logistikunternehmen. Zeitgleich hatte VGP auch ein Lagergebäude erworben, das an einen Automobilzulieferer vermietet ist. „Wir sind sehr zufrieden mit dieser Transaktion - sie markiert den Startpunkt für unseren Markteintritt in Österreich, der bislang von Deutschland aus gesteuert wurde“, so Jan van Geet, CEO von VGP.
DPC ist auch für die Vermietung des neuen Logistikparks mit einer vermietbaren Fläche von rund 45.000 m² mandatiert. „Wir freuen uns, dass wir unserem Kunden VGP dieses Top-Industriegrundstück vermitteln konnten. Der Logistikmarkt in Graz hat sich in den letzten Jahren ausgezeichnet entwickelt und auch die Prognosen für die Zukunft sehen weiterhin positiv aus. So freuen wir uns auch auf eine tolle Zusammenarbeit 2019, wo wir VGP auch bei der Mietersuche unterstützen werden“, betont Walter Huber, Geschäftsführer von DPC Immobilien.
VGP verfügt insgesamt über Flächen von mehr als 5,7 Millionen m², der strategische Schwerpunkt liegt auf der Entwicklung von Gewerbeparks. Das Unternehmen wurde 1998 als Familienunternehmen in der Tschechischen Republik gegründet und verfügt über rund 170 Mitarbeiter.

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Österreichweiter Run auf Immos

Wohnangebot wird wieder knapper und teurer

von Gerhard Rodler

Die Preiskurve für Wohn-Immobilien kannte auch 2018 österreichweit fast nur eine Richtung: Es ging mehr oder weniger nach oben. In Verbindung mit den derzeit noch niedrigen Zinsen werden Immobilien-Käufe daher meist lieber heute als morgen finalisiert - zumal sich vielerorts bereits eine Verknappung des Angebots bei kleinen und mittelgroßen Neubauwohnungen in den Ballungszentren, sowie gut ausgestatteten Einfamilienhäusern abzeichnet. Das geht aus einer Analyse von s Real hervor.
In Wien seien demnach leistbare Eigentums-Wohnungen vor allem in den Bezirken 21, 22, 23 zu haben. Am Mietmarkt ist die Nachfrage im Segment bis maximal 700 Euro besonders groß. Generell werde sich das Angebot in der Bundeshauptstadt künftig eher verhalten entwickeln. „Der Gebrauchtmarkt ist sehr angespannt. Neubauprojekte kommen unter Druck, weil die Baukosten seit dem Ankauf des Grundstücks und der Planung des Bauprojekts so stark gestiegen sind, dass Gesamtpreise entstehen, die kaum mehr marktgerecht sind“, sagt s Real-Geschäftsführer Michael Pisecky. „Auch aufgrund der Bauordnungs-Novelle rechnen wir mit einem starken Rückgang der erforderlichen Neubautätigkeit in Wien, die in 2 bis 4 Jahren spürbar wird.“ Das werde Lagen entlang der Bahnen und Autobahnen im Umland von Wien, in Niederösterreich und dem Burgenland, weiter aufwerten.
Der Großraum Graz mit dem Bezirk Graz/Umgebung boomt ungebrochen. Die Fülle von Neubauprojekten bleibe aufgrund großer Nachfrage nie lange am Markt. Die Preise steigen stetig, aber moderat. Für neue Wohnungen zahlt man in Graz in guten Lagen 2.800 Euro/m² - 3.600 Euro/m², für Toplagen bis zu 4.800 Euro/m².
In Kärnten sind die Preise 2018 überdurchschnittlich stark gestiegen. Besonders gefragt: Häuser in gutem Zustand um rund 300.000 Euro im Großraum Klagenfurt. In den Bezirksstädten stehen leistbare Wohnmöglichkeiten in großer Anzahl zur Verfügung. Anders die Situation in den Tourismus-Hotspots: Vor allem in der exklusiven Wörthersee-Region zeigt die Preiskurve steil nach oben.
In Oberösterreich haben 2018 noch mehr Immobilien die Besitzer gewechselt, als in den Jahren davor. Vor allem in der Landeshauptstadt stieg die Transaktionsanzahl am Wohnungsmarkt - und die Preise stiegen mit. Entsprechend begehrt waren günstige, gebrauchte Wohnungen. Der Durchschnittswert für eine Wohnung in Linz beträgt ca. 230.000 Euro,- bzw. 3.200 Euro/m² - Tendenz steigend. Anders die Entwicklung im Umland: In Linz-Land sinken Transaktionsvolumina und Preise.
Im Bundesland Salzburg war das Interesse an Wohnimmobilien auch 2018 groß und wird auch 2019 anhalten. Preisrückgänge sind im ganzen Bundesland auch 2019 kaum zu erwarten, einzig das oberste Preissegment kommt zunehmend unter Druck.
Der Immobilienmarkt in Tirol hat sich auf hohem Preisniveau konsolidiert. Kompakte Wohneinheiten in zentralen Lagen sind als Vorsorgeobjekte begehrt. Aufgrund des knappen Angebots kann sich der Mittelstand nur schwer Wohnraum leisten. In Innsbruck gibt es kaum Neubauprojekte unter 6.000 Euro/m², auch die Preise von Bestandsobjekten haben sich massiv erhöht. s Real rechnet in Tirol weiterhin mit Preissteigerungen von 2 Prozent bis 3 Prozent im Jahr 2019.
Ein knappes Angebot und große Nachfrage trieben die Vorarlberger Immobilienpreise auch 2018 weiter nach oben - und zwar in allen Regionen, Lagen und Segmenten.

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Frankfurt setzt sich an die Spitze

9,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Vorjahr

von Stefan Posch

Erstmals konnte sich Frankfurt im vergangenen Jahr an die Spitze der deutschen Top-7-Investmentmärkte setzen. Laut den Zahlen von Colliers International wurden im Jahr 2018 ein Transaktionsvolumen von 9,7 Milliarden Euro erzielt. Das entspricht einem Anstieg von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
„Das Rekordergebnis wurde maßgeblich durch marktprägende Großtransaktionen beeinflusst“, erklärt Robert Menke, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers International. Allein in der Größenordnung ab 200 Millionen Euro seien in den vergangenen 12 Monaten 15 Abschlüsse registriert worden, die über die Hälfte des erzielten Transaktionsvolumens auf sich vereinten. „Wir blicken somit auf ein außerordentliches Jahr zurück, in dem Frankfurt seine Attraktivität erneut unter Beweis gestellt hat“, so Menke weiter. Dominiert wurde der Markt von Büroimmobilien. Auf dieses Segment entfielen rund 90 Prozent des Investitionsvolumens bzw. in Summe fast 8,7 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr wurden weniger, aber dafür in Summe eine Vielzahl großer Transaktionen registriert, darunter zahlreiche Hochhäuser. „Allein im Bankenviertel wechselten 2018 zehn Bürotürme den Eigentümer. Größter Abschluss - auch im Gesamtmarkt - war dabei der Verkauf des Omniturm von Tishman Speyer an die Commerz Real für knapp 700 Millionen Euro im dritten Quartal, dicht gefolgt vom Hochhaus Trianon, das für mehr als 650 Millionen Euro den Besitzer wechselte“, so Menke. Auch im kommenden Jahr ist von einem hohen Transaktionsvolumen auszugehen, das durch großvolumige Ankäufe in zentralen Lagen befeuert wird. „Für 2019 kündigen sich bereits die nächsten Großtransaktionen an. Zusammen mit den guten Rahmenbedingungen auf dem Bürovermietungsmarkt erwarten wir daher auch im nächsten Jahr eine unverändert hohe Dynamik am Markt“, so Menke abschließend.

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Münchner Büromarkt weiter im Hoch

975.000 m² Flächenumsatz im Jahr 2018

von Stefan Posch

Der Büromarkt in München liegt weiter hoch im Kurs. Mit 975.000 m² verfehlt der Münchener Büromarkt das 2017 aufgestellte Allzeithoch lediglich um 2 Prozent und scheitert zum zweiten Mal hintereinander nur hauchdünn an der Schallmauer von einer Million. Der zehnjährige Schnitt wurde um fast ein Drittel übertroffen. Dies zeigt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.
„Angesichts dieser Zahlen überrascht es nicht, dass München im bundesweiten Vergleich wieder die Spitzenposition einnimmt und auch Berlin hinter sich gelassen hat. Zu den Gründen der sehr positiven Entwicklung gehören die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen in München sowie die erfreulichen Zukunftsaussichten, nicht zuletzt aufgrund des Wachstums der Bevölkerung. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass der Anteil der Abschlüsse über 5.000 m² wie bereits im Vorjahr deutlich über dem langjährigen Schnitt liegt“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Münchener Niederlassungsleiter.
Der Münchner Markt war auch wieder von einem rasante Leerstandsabbau geprägt. Dieser reduzierte sich 2018 um über 28 Prozent (489.000 m²). Damit wird der niedrigste Wert seit 2002 erreicht, der gleichzeitig gut 60 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt.

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90.000 m²-Grundstück in Graz gekauft

Markteinstieg in Österreich für VGP

von Stefan Posch

Der eu­ro­pa­weit tä­ti­ge Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en­ent­wick­ler VGP ist nun auch in den ös­ter­rei­chi­schen Markt ein­ge­stie­gen. Süd­lich von Graz, in Prem­stät­ten, hat das Un­ter­neh­men ein 90.000 m² gro­ßes In­dus­trieg­rund­stück er­wor­ben, wie DPC Im­mo­bi­li­en, die den Deal ver­mit­tel­te, mit­teilt. Auf dem Are­al soll ein Lo­gis­tik­zen­trum er­rich­tet wer­den. Der Stand­ort ist laut DPC durch die Ver­kehrs­an­bin­dung an die A9, die un­mit­tel­ba­re Flug­ha­fen­nä­he und die Nä­he zum Gü­ter­bahn­hof Car­go Ter­mi­nal Graz be­son­ders at­trak­tiv und viel­ver­spre­chend für Lo­gis­tik­un­ter­neh­men. Zeit­gleich hat­te VGP auch ein La­ger­ge­bäu­de er­wor­ben, das an ei­nen Au­to­mo­bil­zu­lie­fe­rer ver­mie­tet ist. „Wir sind sehr zu­frie­den mit die­ser Trans­ak­ti­on - sie mar­kiert den Start­punkt für un­se­ren Markt­ein­tritt in Ös­ter­reich, der bis­lang von Deutsch­land aus ge­steu­ert wur­de“, so Jan van Ge­et, CEO von VGP.
DPC ist auch für die Ver­mie­tung des neu­en Lo­gis­tik­parks mit ei­ner ver­miet­ba­ren Flä­che von rund 45.000 m² man­da­tiert. „Wir freu­en uns, dass wir un­se­rem Kun­den VGP die­ses Top-In­dus­trieg­rund­stück ver­mit­teln konn­ten. Der Lo­gis­tik­markt in Graz hat sich in den letz­ten Jah­ren aus­ge­zeich­net ent­wi­ckelt und auch die Pro­gno­sen für die Zu­kunft se­hen wei­ter­hin po­si­tiv aus. So freu­en wir uns auch auf ei­ne tol­le Zu­sam­men­ar­beit 2019, wo wir VGP auch bei der Mie­ter­su­che un­ter­stüt­zen wer­den“, be­tont Wal­ter Hu­ber, Ge­schäfts­füh­rer von DPC Im­mo­bi­li­en.
VGP ver­fügt ins­ge­samt über Flä­chen von mehr als 5,7 Mil­lio­nen m², der stra­te­gi­sche Schwer­punkt liegt auf der Ent­wick­lung von Ge­wer­be­parks. Das Un­ter­neh­men wur­de 1998 als Fa­mi­li­en­un­ter­neh­men in der Tsche­chi­schen Re­pu­blik ge­grün­det und ver­fügt über rund 170 Mit­ar­bei­ter.

Wohnangebot wird wieder knapper und teurer

Österreichweiter Run auf Immos

von Gerhard Rodler

Die Preis­kur­ve für Wohn-Im­mo­bi­li­en kann­te auch 2018 ös­ter­reich­weit fast nur ei­ne Rich­tung: Es ging mehr oder we­ni­ger nach oben. In Ver­bin­dung mit den der­zeit noch nied­ri­gen Zin­sen wer­den Im­mo­bi­li­en-Käu­fe da­her meist lie­ber heu­te als mor­gen fi­na­li­siert - zu­mal sich vie­ler­orts be­reits ei­ne Ver­knap­pung des An­ge­bots bei klei­nen und mit­tel­gro­ßen Neu­bau­woh­nun­gen in den Bal­lungs­zen­tren, so­wie gut aus­ge­stat­te­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern ab­zeich­net. Das geht aus ei­ner Ana­ly­se von s Re­al her­vor.
In Wien sei­en dem­nach leist­ba­re Ei­gen­tums-Woh­nun­gen vor al­lem in den Be­zir­ken 21, 22, 23 zu ha­ben. Am Miet­markt ist die Nach­fra­ge im Seg­ment bis ma­xi­mal 700 Eu­ro be­son­ders groß. Ge­ne­rell wer­de sich das An­ge­bot in der Bun­des­haupt­stadt künf­tig eher ver­hal­ten ent­wi­ckeln. „Der Ge­braucht­markt ist sehr an­ge­spannt. Neu­bau­pro­jek­te kom­men un­ter Druck, weil die Bau­kos­ten seit dem An­kauf des Grund­stücks und der Pla­nung des Bau­pro­jekts so stark ge­stie­gen sind, dass Ge­samt­prei­se ent­ste­hen, die kaum mehr markt­ge­recht sind“, sagt s Re­al-Ge­schäfts­füh­rer Mi­cha­el Pis­ecky. „Auch auf­grund der Bau­ord­nungs-No­vel­le rech­nen wir mit ei­nem star­ken Rück­gang der er­for­der­li­chen Neu­bau­tä­tig­keit in Wien, die in 2 bis 4 Jah­ren spür­bar wird.“ Das wer­de La­gen ent­lang der Bah­nen und Au­to­bah­nen im Um­land von Wien, in Nie­der­ös­ter­reich und dem Bur­gen­land, wei­ter auf­wer­ten.
Der Groß­raum Graz mit dem Be­zirk Graz/Um­ge­bung boomt un­ge­bro­chen. Die Fül­le von Neu­bau­pro­jek­ten blei­be auf­grund gro­ßer Nach­fra­ge nie lan­ge am Markt. Die Prei­se stei­gen ste­tig, aber mo­de­rat. Für neue Woh­nun­gen zahlt man in Graz in gu­ten La­gen 2.800 Eu­ro/m² - 3.600 Eu­ro/m², für Top­la­gen bis zu 4.800 Eu­ro/m².
In Kärn­ten sind die Prei­se 2018 über­durch­schnitt­lich stark ge­stie­gen. Be­son­ders ge­fragt: Häu­ser in gu­tem Zu­stand um rund 300.000 Eu­ro im Groß­raum Kla­gen­furt. In den Be­zirks­städ­ten ste­hen leist­ba­re Wohn­mög­lich­kei­ten in gro­ßer An­zahl zur Ver­fü­gung. An­ders die Si­tua­ti­on in den Tou­ris­mus-Hot­spots: Vor al­lem in der ex­klu­si­ven Wör­ther­see-Re­gi­on zeigt die Preis­kur­ve steil nach oben.
In Ober­ös­ter­reich ha­ben 2018 noch mehr Im­mo­bi­li­en die Be­sit­zer ge­wech­selt, als in den Jah­ren da­vor. Vor al­lem in der Lan­des­haupt­stadt stieg die Trans­ak­ti­ons­an­zahl am Woh­nungs­markt - und die Prei­se stie­gen mit. Ent­spre­chend be­gehrt wa­ren güns­ti­ge, ge­brauch­te Woh­nun­gen. Der Durch­schnitts­wert für ei­ne Woh­nung in Linz be­trägt ca. 230.000 Eu­ro,- bzw. 3.200 Eu­ro/m² - Ten­denz stei­gend. An­ders die Ent­wick­lung im Um­land: In Linz-Land sin­ken Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mi­na und Prei­se.
Im Bun­des­land Salz­burg war das In­ter­es­se an Wohn­im­mo­bi­li­en auch 2018 groß und wird auch 2019 an­hal­ten. Preis­rück­gän­ge sind im gan­zen Bun­des­land auch 2019 kaum zu er­war­ten, ein­zig das obers­te Preis­seg­ment kommt zu­neh­mend un­ter Druck.
Der Im­mo­bi­li­en­markt in Ti­rol hat sich auf ho­hem Preis­ni­veau kon­so­li­diert. Kom­pak­te Wohn­ein­hei­ten in zen­tra­len La­gen sind als Vor­sor­ge­ob­jek­te be­gehrt. Auf­grund des knap­pen An­ge­bots kann sich der Mit­tel­stand nur schwer Wohn­raum leis­ten. In Inns­bruck gibt es kaum Neu­bau­pro­jek­te un­ter 6.000 Eu­ro/m², auch die Prei­se von Be­stands­ob­jek­ten ha­ben sich mas­siv er­höht. s Re­al rech­net in Ti­rol wei­ter­hin mit Preis­stei­ge­run­gen von 2 Pro­zent bis 3 Pro­zent im Jahr 2019.
Ein knap­pes An­ge­bot und gro­ße Nach­fra­ge trie­ben die Vor­arl­ber­ger Im­mo­bi­li­en­prei­se auch 2018 wei­ter nach oben - und zwar in al­len Re­gio­nen, La­gen und Seg­men­ten.
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9,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Vorjahr

Frankfurt setzt sich an die Spitze

von Stefan Posch

Erst­mals konn­te sich Frank­furt im ver­gan­ge­nen Jahr an die Spit­ze der deut­schen Top-7-In­vest­ment­märk­te set­zen. Laut den Zah­len von Col­liers In­ter­na­tio­nal wur­den im Jahr 2018 ein Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von 9,7 Mil­li­ar­den Eu­ro er­zielt. Das ent­spricht ei­nem An­stieg von 40 Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jahr.
„Das Re­kord­er­geb­nis wur­de maß­geb­lich durch markt­prä­gen­de Groß­trans­ak­tio­nen be­ein­flusst“, er­klärt Ro­bert Men­ke, Head of Ca­pi­tal Mar­kets Frank­furt bei Col­liers In­ter­na­tio­nal. Al­lein in der Grö­ßen­ord­nung ab 200 Mil­lio­nen Eu­ro sei­en in den ver­gan­ge­nen 12 Mo­na­ten 15 Ab­schlüs­se re­gis­triert wor­den, die über die Hälf­te des er­ziel­ten Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens auf sich ver­ein­ten. „Wir bli­cken so­mit auf ein au­ßer­or­dent­li­ches Jahr zu­rück, in dem Frank­furt sei­ne At­trak­ti­vi­tät er­neut un­ter Be­weis ge­stellt hat“, so Men­ke wei­ter. Do­mi­niert wur­de der Markt von Bü­ro­im­mo­bi­li­en. Auf die­ses Seg­ment ent­fie­len rund 90 Pro­zent des In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­mens bzw. in Sum­me fast 8,7 Mil­li­ar­den Eu­ro. Im Ver­gleich zum Vor­jahr wur­den we­ni­ger, aber da­für in Sum­me ei­ne Viel­zahl gro­ßer Trans­ak­tio­nen re­gis­triert, dar­un­ter zahl­rei­che Hoch­häu­ser. „Al­lein im Ban­ken­vier­tel wech­sel­ten 2018 zehn Bü­ro­tür­me den Ei­gen­tü­mer. Größ­ter Ab­schluss - auch im Ge­samt­markt - war da­bei der Ver­kauf des Om­ni­turm von Tish­man Spey­er an die Com­merz Re­al für knapp 700 Mil­lio­nen Eu­ro im drit­ten Quar­tal, dicht ge­folgt vom Hoch­haus Tria­non, das für mehr als 650 Mil­lio­nen Eu­ro den Be­sit­zer wech­sel­te“, so Men­ke. Auch im kom­men­den Jahr ist von ei­nem ho­hen Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men aus­zu­ge­hen, das durch groß­vo­lu­mi­ge An­käu­fe in zen­tra­len La­gen be­feu­ert wird. „Für 2019 kün­di­gen sich be­reits die nächs­ten Groß­trans­ak­tio­nen an. Zu­sam­men mit den gu­ten Rah­men­be­din­gun­gen auf dem Bü­ro­ver­mie­tungs­markt er­war­ten wir da­her auch im nächs­ten Jahr ei­ne un­ver­än­dert ho­he Dy­na­mik am Markt“, so Men­ke ab­schlie­ßend.

975.000 m² Flächenumsatz im Jahr 2018

Münchner Büromarkt weiter im Hoch

von Stefan Posch

Der Bü­ro­markt in Mün­chen liegt wei­ter hoch im Kurs. Mit 975.000 m² ver­fehlt der Mün­che­ner Bü­ro­markt das 2017 auf­ge­stell­te All­zeit­hoch le­dig­lich um 2 Pro­zent und schei­tert zum zwei­ten Mal hin­ter­ein­an­der nur hauch­dünn an der Schall­mau­er von ei­ner Mil­li­on. Der zehn­jäh­ri­ge Schnitt wur­de um fast ein Drit­tel über­trof­fen. Dies zeigt der Bü­ro­markt-Re­port 2019, den BNP Pa­ri­bas Re­al Es­ta­te En­de Ja­nu­ar ver­öf­fent­li­chen wird.
„An­ge­sichts die­ser Zah­len über­rascht es nicht, dass Mün­chen im bun­des­wei­ten Ver­gleich wie­der die Spit­zen­po­si­ti­on ein­nimmt und auch Ber­lin hin­ter sich ge­las­sen hat. Zu den Grün­den der sehr po­si­ti­ven Ent­wick­lung ge­hö­ren die gu­ten kon­junk­tu­rel­len Rah­men­be­din­gun­gen in Mün­chen so­wie die er­freu­li­chen Zu­kunfts­aus­sich­ten, nicht zu­letzt auf­grund des Wachs­tums der Be­völ­ke­rung. Au­ßer­dem ist zu be­rück­sich­ti­gen, dass der An­teil der Ab­schlüs­se über 5.000 m² wie be­reits im Vor­jahr deut­lich über dem lang­jäh­ri­gen Schnitt liegt“, er­läu­tert Ste­fan Bau­er, Ge­schäfts­füh­rer der BNP Pa­ri­bas Re­al Es­ta­te und Mün­che­ner Nie­der­las­sungs­lei­ter.
Der Münch­ner Markt war auch wie­der von ei­nem ra­san­te Leer­stands­ab­bau ge­prägt. Die­ser re­du­zier­te sich 2018 um über 28 Pro­zent (489.000 m²). Da­mit wird der nied­rigs­te Wert seit 2002 er­reicht, der gleich­zei­tig gut 60 Pro­zent un­ter dem Durch­schnitt der letz­ten zehn Jah­re liegt.
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Die geplante Justizreform in Polen stößt bei Investoren nicht auf besonders viel Gegenliebe.Die geplante Justizreform in Polen stößt bei Investoren nicht auf besonders viel Gegenliebe.

Wenn die Politik mitmischt

Bei In­ves­to­ren sind die Län­der in der CEE&SEE-Re­gi­on sehr be­liebt. Doch po­li­ti­sche Ent­wick­lun­gen in man­chen Län­dern könn­ten durch­aus auch zu Her­aus­for­de­run­gen wer­den. Er­neut wet­tert der un­ga­ri­sche Mi­nis­ter­prä­si­dent Vik­tor Or­ban ge­gen ei­nen ver­meint­li­chen Sor­os-Plan, wo­nach der un­ga­ri­sche Mil­li­ar­där ei­ne "Um­vol­kung" Eu­ro­pas an­stre­be. Und wie­der ein­mal greift er die EU an und will sich von ver­trag­lich zu­ge­si­cher­ten Flücht­lings­quo­ten dis­tan­zie­ren. Die Vi­segrad-Staa­ten blei­ben, so sag­te er kürz­lich, mi­gran­ten­frei. Ge­meint mit die­sen Staa­ten sind eben Un­garn, Tsche­chi­en und Po­len. Auch in Po­len wer­den die Tö­ne im­mer rau­er. Die Re­gie­rungs­par­tei will hier das Jus­tiz­mi­nis­te­ri­um re­for­mie­ren und Rich­ter­po­si­tio­nen selbst be­set­zen. Die EU wie­der­um be­fürch­tet ei­ne Ab­kehr von der Rechts­staat­lich­keit und hat ein Rechts­staats­ver­fah­ren ge­gen Po­len ein­ge­lei­tet. Und in Tsche­chi­en hat der um­strit­te­ne Mil­li­ar­där An­d­rej Ba­bis die Par­la­ments­wah­len ge­won­nen - auch er schimpft ger­ne über die Flücht­lings­po­li­tik der EU. [ci­te1] War­schau hin­ter Prag Soll­ten da für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft die Alarm­glo­cken läu­ten? In be­sag­ten Län­dern sind schließ­lich be­son­ders die ös­ter­rei­chi­schen Ent­wick­ler bzw. Kon­zer­ne in­ves­tiert. Und weil Im­mo­bi­li­en eben un­ver­rück­bar sind, ist die Rechts­si­cher­heit an je­nen Or­ten, wo sie ste­hen, um­so wich­ti­ger. An­dre­as Ridder, Chair­man Cen­tral & Eas­tern Eu­ro­pe Ca­pi­tal Mar­kets bei CB­RE, hat dies­be­züg­lich be­reits in Po­len ei­ni­ge Be­ob­ach­tun­gen ge­macht. Denn die pol­ni­sche Re­gie­rung hat Vor­steu­er­ab­zugs­ver­fah­ren für aus­län­di­sche Un­ter­neh­men deut­lich er­schwert und auch an den Öff­nungs­zei­ten bei Shop­ping­cen­tern her­um­ge­feilt. Maß­nah­men, die in­ter­na­tio­na­le In­ves­to­ren eher ab­schre­cken. Ridder: "Die­se und an­de­re Din­ge, die der­zeit in Po­len ge­sche­hen, ha­ben ei­ne leich­te Preis­dämp­fung bei Im­mo­bi­li­en in War­schau zur Fol­ge ge­habt. Sonst war War­schau im­mer auf dem glei­chen Preis­ni­veau in Prag. [ci­te2] Jetzt liegt die pol­ni­sche Haupt­stadt et­wa fünf Pro­zent un­ter je­ner Tsche­chi­ens." In Un­garn hat sich die In­ves­to­ren­un­si­cher­heit wie­der ge­legt: "Vor ei­nem Jahr wa­ren In­ves­to­ren be­züg­lich Un­garn sehr un­si­cher, jetzt boomt es dort wie­der." Gu­te Nach­rich­ten ei­gent­lich für die CA Im­mo, die in Bu­da­pest den zwei­ten Kern­markt nach Deutsch­land sieht. Bei ei­nem Lo­kal­au­gen­schein in der un­ga­ri­schen Haupt­stadt schien tat­säch­lich al­les ei­tel Won­ne zu sein. Die Mill­en­ni­um Towers, die im Vor­jahr von der Tri­Gra­nit und Heit­man für 175 Mil­lio­nen Eu­ro an­ge­kauft wur­den, sind na­he­zu voll­ver­mie­tet. "Nur ein klei­nes Bü­ro ist noch ver­füg­bar", wie Pé­ter Szal­ma, Lea­sing Ma­nage­ment bei CA Im­mo Hun­ga­ry, wäh­rend ei­ner Bü­ro­füh­rung an­merkt. Und tat­säch­lich: Ei­nem Mar­ket Over­view von Cush­man Wake­field zu­fol­ge wird wie­der in Bu­da­pest in­ves­tiert. Im Vor­jahr wa­ren es an die 1,7 Mil­li­ar­den Eu­ro - der zweit­bes­te Wert nach 2007, vor der Kri­se. Al­ler­dings: Be­trach­tet man die In­vest­ment­vo­lu­mi­na zwi­schen die­sen bei­den Zeit­räu­men, lässt sich ei­ne star­ke Vo­la­ti­li­tät er­ken­nen. Schlech­tes­ter Wert da­bei: 2012 mit ei­nem In­vest­ment­vo­lu­men von nur um die 200 Mil­lio­nen Eu­ro. [ci­te3] Ge­fähr­li­che Re­form? Franz Pöltl, Ge­schäfts­füh­rer der EHL In­vest­ment Con­sul­ting, meint, dass In­ves­to­ren kei­ne son­der­li­che Freu­de mit der po­li­ti­schen Ent­wick­lung in man­chen ost­eu­ro­päi­schen Län­dern hät­ten. Den­noch wür­den sie in­ves­tie­ren, da die Ren­di­ten in West­eu­ro­pa sehr nied­rig sind. "So­lan­ge die Re­gie­run­gen nicht in das wirt­schaft­li­che Ge­sche­hen ein­grei­fen, wer­den die­se In­ves­to­ren auch blei­ben", so Pöltl. Die ge­plan­te Jus­tiz­re­form in Po­len könn­te aber pro­ble­ma­tisch wer­den - vor al­lem dann, wenn die Rechts­si­cher­heit nicht mehr in dem Aus­maß ge­ge­ben ist, wie sie für In­ves­to­ren not­wen­dig ist. "Die Re­form an sich ist nicht das Pro­blem, son­dern wie sie um­ge­setzt wer­den soll. Soll­ten im Zu­ge der Jus­tiz­re­form al­ler­dings bei all­fäl­li­gen Ge­richts­ver­fah­ren dann lo­ka­le Un­ter­neh­men be­vor­zugt wer­den, dann ist es mit dem In­vest­ment­markt in Po­len bald aus", so die ein­dring­li­che War­nung von Pöltl. We­ni­ger dra­ma­tisch sieht es Mar­tin Sa­bel­ko, Ma­na­ging Di­rec­tor bei der War­burg HIH In­vest Re­al Es­ta­te. Er kennt die Län­der gut, seit 1986 hat­te er dort be­reits Ge­schäf­te ge­tä­tigt und meh­re­re Mil­li­ar­den Eu­ro um­ge­setzt. Er glaubt nicht, dass die po­li­ti­sche Si­tua­ti­on in man­chen Län­dern die In­ves­to­ren all­zu sehr ab­schre­cken wür­de. "Man muss die­se Ent­wick­lun­gen dif­fe­ren­ziert se­hen. Auch wenn Po­li­ti­ker all­zu sehr ne­ga­ti­ves Auf­se­hen er­re­gen, wür­den sie doch ein Ta­lent ha­ben, zu­rück­zu­ru­dern, wenn es um In­ter­es­sen von In­ves­to­ren geht." Nach wie vor sei die Ge­richts­bar­keit sta­bil und nach­voll­zieh­bar und das steu­er­li­che Um­feld gut. [ci­te4] Wirt­schaft boomt Wirt­schaft­lich hät­ten In­ves­to­ren im CEE-Raum der­zeit nichts zu be­fürch­ten, kon­sta­tiert Da­nie­la Gro­zea-Hel­men­stein, Se­ni­or Re­se­ar­cher Ma­cro­eco­no­mics and Pu­blic Fi­nan­ce beim In­sti­tut für Hö­he­re Stu­di­en (IHS). "Die Si­tua­ti­on im mit­tel- und ost­eu­ro­päi­schen Raum ist sehr gut, wir er­war­ten in die­sem und im kom­men­den Jahr gu­te Wachs­tums­zah­len." Für Po­len pro­gnos­ti­ziert Gro­zea-Hel­men­stein ein Wachs­tum von vier Pro­zent, für Un­garn und Tsche­chi­en ei­nes von 3,5 Pro­zent und für Russ­land gar 5,5 Pro­zent. Doch könn­te die po­li­ti­sche Si­tua­ti­on in Po­len, Tsche­chi­en und Un­garn die­se Wachs­tums­kur­ve brem­sen oder ins Ge­gen­teil ver­keh­ren? Gro­zea-Hel­men­stein glaubt das nicht: "In die­sen Län­dern wa­ren kei­ner­lei Aus­wir­kun­gen in die­se Rich­tung zu be­ob­ach­ten. Im Ge­gen­teil: Die­se Län­der set­zen auf ein be­son­ders wirt­schafts­freund­li­ches Kli­ma. Die Ar­beits­lo­sig­keit ist dras­tisch ge­sun­ken, mit ei­ner Quo­te von vier Pro­zent in Tsche­chi­en so­wie fünf Pro­zent in Un­garn und Russ­land kann man na­he­zu von Voll­be­schäf­ti­gung spre­chen." Da­mit steigt die Kauf­kraft, wes­we­gen die­se Län­der trotz sehr gu­ter Ex­port­zah­len zu­neh­mend im­por­tie­ren müs­sen. Das könn­te aber in den kom­men­den Jah­ren das Wachs­tum wie­der brem­sen. Brain­d­rain? Auch wenn das Lohn­ni­veau der Mit­ar­bei­ter in den CEE-Län­dern un­ter dem in West­eu­ro­pa liegt (wäh­rend die Bü­ro­mie­ten be­reits auf West-Ni­veau sind), könn­te es in den kom­men­den Jah­ren zu ei­nem Pro­blem kom­men, das für in­ter­na­tio­na­le Un­ter­neh­men, die in CEE Stand­or­te be­trei­ben, re­le­vant sein dürf­te. Die Fach­kräf­te wer­den im­mer we­ni­ger, vor al­lem in Po­len, wie Gro­zea-Hel­men­stein schil­dert: "Es fehlt an qua­li­fi­zier­ten Ar­beits­kräf­ten. Vie­le ge­hen in den Wes­ten, weil sie dort mehr ver­die­nen." Aber die Brut­to­re­al­löh­ne stei­gen. Laut der ak­tu­el­len Stra­te­gie Ös­ter­reich & CEE der Raiff­ei­sen Bank In­ter­na­tio­nal stie­gen die No­mi­nal­löh­ne in Ru­mä­ni­en und Un­garn in die­sem Jahr so­gar zwei­stel­lig, in Tsche­chi­en, Po­len und der Slo­wa­kei zwi­schen vier und 5,5 Pro­zent. [ci­te5] Preis­dy­na­mik schwächt sich ab Den­noch: Be­son­ders, was Wohn­im­mo­bi­li­en be­trifft, bleibt die CEE-Re­gi­on ei­ner der at­trak­tivs­ten In­vest­ment­stand­or­te in­ner­halb der EU, sagt Mi­cha­el Hel­ler, Re­al Es­ta­te In­vest­ment Ana­lyst bei der Raiff­ei­sen Bank In­ter­na­tio­nal (RBI): "Ins­be­son­de­re in Un­garn und Tsche­chi­en lie­ßen sich zu Be­ginn des Jah­res 2017 er­neut zwei­stel­li­ge Preis­stei­ge­rungs­ra­ten be­ob­ach­ten." Es gibt aber auch ei­ne Kehr­sei­te, und zwar in Bu­da­pest. Dort hat die un­ga­ri­sche Na­tio­nal­bank MNB zwar das Ri­si­ko ei­nes Preis­an­stiegs be­tont, je­doch nicht ab­küh­lend in den Markt ein­ge­grif­fen. Hel­ler: "Un­garn ver­sucht hier ge­zielt das lan­ge En­de der Zins­kur­ve nach un­ten zu drü­cken und den Markt für Kre­di­te in Lo­kal­wäh­rung an­zu­hei­zen." Al­ler­dings: Ob­wohl die von der un­ga­ri­schen Po­li­tik in­iti­ier­ten Maß­nah­men eher als preis­trei­bend zu be­zeich­nen sei­en, so Hel­ler, sind die Prei­se auf­grund ei­nes star­ken Markt­ein­bruchs zwi­schen 2008 und 2013 im­mer noch auf Vor­kri­sen­ni­veau. An­ders das Bild in Tsche­chi­en. Dort hat­te der Zen­tral­ban­ker Vo­j­tech Ben­da schon im Mai von ei­ner Über­be­wer­tung des lo­ka­len Im­mo­bi­li­en­markts ge­spro­chen, die durch­schnitt­lich rund zehn Pro­zent über dem ge­recht­fer­tig­ten Ni­veau lie­gen soll. "Die tsche­chi­sche Na­tio­nal­bank (CNB) hat da­her, an­ders als ihr un­ga­ri­sches Pen­dant, Maß­nah­men er­grif­fen, um ei­ner Über­hit­zung ent­ge­gen­zu­wir­ken", sagt Hel­ler. Ge­ne­rell pro­gnos­ti­ziert Hel­ler, dass zwar die CEE-Län­der trotz der po­si­ti­ven ma­kro­öko­no­mi­schen Aus­sich­ten wei­ter­hin als in­ves­to­ren­freund­lich gel­ten, die Preis­dy­na­mik aber ab­ge­schwächt wer­den dürf­te. Auch in Po­len wird ei­ne stei­gen­de Dy­na­mik bei Wohn­im­mo­bi­li­en­prei­sen ver­zeich­net, wenn­gleich sich die Wachs­tums­ra­ten ge­gen­über Tsche­chi­en und Un­garn als deut­lich mo­de­ra­ter er­wei­sen wür­den. "Nach­dem die Fer­tig­stel­lung von Wohn- im­mo­bi­li­en 2016 na­he­zu das Ni­veau des Boom­jah­res 2008 er­rei­chen konn­te, zeich­net sich für das lau­fen­de Jahr er­neut ein Re­kord­wert ab. An­ge­sichts ho­her Zu­wachs­ra­ten bei Früh­in­di­ka­to­ren wie Bau­be­wil­li­gun­gen und Bau­be­gin­nen steht der pol­ni­sche Bau­sek­tor vor ei­nem neu­en Re­kord­jahr", so Hel­ler. Dann wä­ren auch Wachs­tums­ra­ten wie in Tsche­chi­en mög­lich. [ci­te6]

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Die Seestadt Aspern ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas.Die Seestadt Aspern ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas.

Mehr Stadt braucht das Land

Der Zu­zug in die Bal­lungs­zen­tren Ös­ter­reichs macht den Wohn­raum in den Städ­ten zur Man­gel­wa­re. Stadt­ent­wick­lungs­pro­jek­te sol­len für Ent­span­nung auf dem an­ge­spann­ten Wohn­markt sor­gen. Ein Stadt­ent­wick­lungs­ge­biet ist viel mehr als die Ge­samt­heit ein­zel­ner Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te. Die­ser Mei­nung ist auch Tho­mas Ritt, Lei­ter der Ab­tei­lung Kom­mu­nal­po­li­tik bei der Ar­bei­ter­kam­mer Wien, die ei­ne Stu­die über die öf­fent­li­chen Räu­me bei Wiens Stadt­ent­wick­lungs­pro­jek­ten in Auf­trag gab. Ritt sieht des­we­gen die Zu­sam­men­ar­beit zwi­schen den Bau­fel­dern als zen­tral an: "Bau­platz­über­grei­fen­de Ko­ope­ra­ti­on ist wich­tig. Da­für braucht es ein funk­tio­nie­ren­des Stadt­teil­ma­nage­ment." Die Be­treu­ung en­det aber nicht mit dem Bau der Ge­bäu­de. "Kon­flik­te zwi­schen den Be­woh­nern sind un­ver­meid­lich. Des­we­gen braucht es auch Ge­biets­be­treu­ung über die Bau­pha­se hin­aus", so Ritt. [ci­te1] Stadt­teil­ma­nage­ment In der See­stadt As­pern ist be­son­ders viel in die­se Rich­tung in­ves­tiert wor­den. "Auch, weil die See­stadt wie ein Ali­en über dem Flug­platz ab­ge­wor­fen wur­de", er­klärt Ritt. Im Ge­gen­satz zu an­de­ren Stadt­ent­wick­lungs­ge­bie­ten, wie et­wa dem Sonn­wend­vier­tel am Wie­ner Haupt­bahn­hof, kom­me dort auf­grund der ab­ge­schot­te­ten La­ge von al­lei­ne kein Le­ben rein. Laut Ger­hard Schus­ter, Vor­stand der Wien 3420 As­pern De­ve­lop­ment AG, gibt es ty­pi­scher­wei­se zwei Ent­wick­lun­gen, die für Un­ru­he in der Be­völ­ke­rung sor­gen: "Das ei­ne ist der ex­tre­me Ver­fall von Ge­bäu­den oder In­fra­struk­tur. Das an­de­re, wenn vie­le Men­schen neu in ein Vier­tel zu­zie­hen." Die­se zwei Kri­sen­fäl­le wür­den ei­ne zen­tra­le An­lauf­stel­le be­din­gen, die sich um die An­lie­gen der Men­schen küm­mert. Je grö­ßer ein Stadt­ent­wick­lungs­pro­jekt ist, des­to wich­ti­ger sei ein Stadt­teil­ma­nage­ment. "Ein Stadt­teil­ma­nage­ment hat in Stadt­ent­wick­lungs­ge­bie­ten ei­ne wich­ti­ge Be­deu­tung in den Be­rei­chen Ko­or­di­na­ti­on und In­for­ma­ti­on - so auch in der See­stadt As­pern", meint auch An­dre­as Hol­ler, Ge­schäfts­füh­rer De­ve­lop­ment Ös­ter­reich bei der Bu­wog, die mit dem Pro­jekt See­See das ak­tu­ell größ­te Pro­jekt in der See­stadt ent­wi­ckelt. "Da­durch, dass der neue Stadt­teil erst nach und nach wächst und be­ste­hen­de Be­woh­ner ih­re Er­fah­run­gen und Wün­sche ein­brin­gen, kön­nen auch ganz neue Ide­en ent­ste­hen, die dann von der 3420 As­pern De­ve­lop­ment AG mit den ein­zel­nen Bau­trä­gern dis­ku­tiert wer­den", er­klärt Hol­ler. "Die Bau­trä­ger kom­men vier­tel­jähr­lich zu­sam­men, um et­wa Frei­flä­chen zu pla­nen oder auch die Nut­zung der Erd­ge­schoß­zo­ne ab­zu­stim­men", so Schus­ter über die Vor­ge­hens­wei­se. "Es nutzt nichts, wenn vier Bau­plät­ze ne­ben­ein­an­der ei­nen Klein­kin­der­spiel­platz ein­pla­nen", ver­an­schau­licht Ritt das Pro­blem, wenn Bau­trä­ger nicht mit­ein­an­der pla­nen. [ci­te2] Pro­blem­ge­schoss Ei­ne Her­aus­for­de­rung bei Stadt­ent­wick­lungs­pro­jek­ten ist auch oft die Be­le­bung der Erd­ge­schoss­zo­nen. Ritt sieht et­wa beim Sonn­wend­vier­tel am Wie­ner Haupt­bahn­hof Hand­lungs­be­darf: "Laut der Stu­die der AK sind dort die Erd­ge­schoss­zo­nen ex­trem ab­wei­send: un­at­trak­tiv, oft mit Nut­zun­gen, die blick­dich­te Schau­fens­ter ver­lan­gen und teil­wei­se zu Ab­stell­räu­men ver­kom­men." In der See­stadt ist es laut Ritt hin­ge­gen ge­lun­gen, den Han­del für den Stand­ort zu ge­win­nen. "Die See­stadt wird wie ein Ein­kaufs­zen­trum ge­ma­nagt", ver­an­schau­licht er. Die Bau­trä­ger sind ver­pflich­tet, die et­wa 3.000 Qua­drat­me­ter Han­dels­flä­che in der Kern­zo­ne der See­stadt für zu­min­dest zwölf Jah­re an die As­pern See­stadt Ein­kaufs­stra­ßen GmbH - ein Joint Ven­ture zwi­schen Re­tail­pro­fi SES Spar Eu­ro­pean Shop­ping Cen­ters und der Wien 3420 AG - zu ver­mie­ten. [ci­te3] Die Ein­zel­han­dels­flä­chen wer­den dann je nach Be­darf wei­ter­ver­mie­tet. "Die Mie­ten sind da­bei auf die Kauf­kraft der je­wei­li­gen Bran­che ab­ge­stimmt", er­klärt Schus­ter. "Es stimmt, dass die­ses The­ma im Neu­bau ins­ge­samt Her­aus­for­de­run­gen birgt, aber ge­ra­de in der See­stadt As­pern se­he ich das Pro­blem nicht", sieht auch Hol­ler die Erd­ge­schoss­zo­ne in As­pern gut auf­ge­stellt. Be­ste­hen­des und kom­men­des Ge­wer­be sei­en gut auf die Be­dürf­nis­se der Bür­ger ab­ge­stimmt. Wal­ter Witt­mann, Vor­stand der Pre­mi­um Im­mo­bi­li­en, er­war­tet auch beim Pro­jekt "Das En­sem­ble", das Pre­mi­um Im­mo­bi­li­en ge­mein­sam mit der ARE auf den brach­lie­gen­den Ge­wer­be­flä­chen der ehe­ma­li­gen Post­bus-Zen­tra­le im drit­ten Wie­ner Ge­mein­de­be­zirk ent­wi­ckelt, kei­ne Pro­ble­me mit der Erd­ge­schoss­zo­ne. "Im Erd­ge­schoss an der Erd­ber­ger Län­de ent­ste­hen ein Le­bens­mit­tel­han­del und ein Dro­ge­rie­markt. Ent­lang des Parks wird ein Kin­der­gar­ten ent­ste­hen. Bei den an­de­ren Bau­tei­len wer­den mo­der­ne, nach­ge­frag­te Gar­ten­woh­nun­gen er­rich­tet", er­klärt er. [ci­te4] Bür­ger spre­chen mit An­dre­as Hol­ler sieht bei Stadt­ent­wick­lungs­pro­jek­ten ei­nen Trend in Rich­tung Ein­be­zie­hung der Bür­ger: "Die Be­dürf­nis­se der An­rai­ner flie­ßen stär­ker in die Pla­nungs­pro­zes­se ein - es geht nicht mehr nur dar­um, den zu­künf­ti­gen Be­woh­nern ein an­spre­chen­des Quar­tier zu er­rich­ten, son­dern ei­nen Mehr­wert für das ge­sam­te Grät­zel zu schaf­fen." Frei­flä­chen wür­den da­bei ei­ne gro­ße Rol­le spie­len. Ei­ne Mög­lich­keit da­zu ist ein ko­ope­ra­ti­ves Ver­fah­ren. An­ders als bei städ­te­bau­li­chen Wett­be­wer­ben steht da­bei nicht das kon­kur­rie­ren­de Pla­nen im Vor­der­grund, son­dern das ge­mein­sa­me Ent­wi­ckeln von Lö­sungs­an­sät­zen. [ci­te5] Da­bei wer­den auch die In­ter­es­sen der Bür­ger mit ein­be­zo­gen. In der See­stadt As­pern wird so­wohl auf Wett­be­wer­be, als auch ver­ein­zelt auf ko­ope­ra­ti­ve Ver­fah­ren ge­setzt. "Das kommt auf die Auf­ga­ben­stel­lung an", er­klärt Schus­ter. Ein ko­ope­ra­ti­ves Ver­fah­ren wur­de et­wa bei der Ent­wick­lung des Mas­ter­plans Ebels­berg, das mit über 30 Hekt­ar größ­te Stadt­ent­wick­lungs­pro­jekt in Linz, bei dem die Area­le der frü­he­ren Hil­ler Ka­ser­ne so­wie der an­gren­zen­den "Som­mer­grün­de" ent­wi­ckelt wer­den, an­ge­wen­det. "Die­ses Ver­fah­ren war hier vor­teil­haft, weil die Vor­ga­ben, die für die Aus­lo­bung ei­nes Wett­be­wer­bes not­wen­dig sind, wie Woh­nungs­an­zahl, Dich­te, Hö­he der Be­bau­ung so­wie der An­teil Ge­wer­be, nicht ge­nau fest­la­gen", so Gun­ter Ames­ber­ger, Stadt­ent­wick­lungs­di­rek­tor der Stadt Linz. "Im Rah­men des ko­ope­ra­ti­ven Ver­fah­rens wur­den die­se Rah­men­be­din­gun­gen so­wie kla­re Re­geln für die nun zu er­stel­len­den Flä­chen­wid­mungs- und Be­bau­ungs­plä­ne ge­mein­sam mit al­len Sta­ke­hol­dern ent­wi­ckelt." Laut Ames­ber­ger müs­se bei ei­nem neu ent­wi­ckel­ten Quar­tier die gu­te Er­reich­bar­keit so­wohl mit­tels öf­fent­li­chem als auch In­di­vi­du­al­ver­kehr ge­währ­leis­tet sein. "Dar­über hin­aus ist ei­ne ur­ba­ne In­fra­struk­tur im nä­he­ren Um­feld sehr vor­teil­haft", so Ames­ber­ger. [ci­te6] Ur­ba­ne La­ge als Vor­teil "Das En­sem­ble" ist eben­falls ein Pro­jekt, das von der ur­ba­nen La­ge pro­fi­tiert. Witt­mann rech­net des­we­gen nicht mit ei­ner Ent­wick­lung Rich­tung "Schlaf­stadt": "Wer schon im Zen­trum wohnt, wird sich nicht de­zen­tral ori­en­tie­ren." Der ge­sam­te Frei­raum wer­de zu­dem ge­samt­heit­lich er­dacht und ge­plant. Das sei wich­tig für ei­nen zu­sam­men­hän­gen­den Cha­rak­ter und für ei­ne op­ti­ma­le Ver­tei­lung von Spiel- und Auf­ent­halts­räu­men im Frei­en. Da­für wur­de ei­ne Park­an­la­ge mit rund 7.000 m2 ge­plant, die für die Nach­bar­schaft und die neu­en Be­woh­ner ein Be­geg­nungs­raum sein wird. "Der Park ver­bin­det den Kar­di­nal-Nagl-Platz über die Dro­ry­gas­se mit dem Do­nau­ka­nal und wird da­her nicht nur für Be­woh­ner, son­dern für die ge­sam­te Nach­bar­schaft von At­trak­ti­vi­tät sein", ist Hans-Pe­ter Weiss, Ge­schäfts­füh­rer der ARE, über­zeugt. "Der Blick über den Tel­ler­rand ist bei Quar­tier­s­ent­wick­lun­gen ei­ner der wich­tigs­ten Fak­to­ren. Das Pro­jekt muss ei­nen nach­hal­ti­gen Mehr­wert für die Nach­bar­schaft und den ge­sam­ten Be­zirk bie­ten", be­tont er. [ci­te7] Woh­nen ist nicht ge­nug Auch Mi­cha­el Thier, Mar­ke­ting­lei­ter bei C&P Im­mo­bi­li­en, die das Brau­quar­tier Pun­ti­gam in Graz ent­wi­ckelt, sieht die Schaf­fung von Zu­satz­an­ge­bo­ten, "wie et­wa Ar­beits­plät­ze, Frei­zeit­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten oder auch Mo­bi­li­täts­an­ge­bo­te", als "enorm wich­ti­gen Punkt" an. Die ers­ten zwei von ins­ge­samt neun Bau­ab­schnit­ten ste­hen ge­ra­de un­mit­tel­bar vor der Fer­tig­stel­lung. "Der Trend wird da­hin ge­hen, dass Men­schen mehr Wert auf Life- style usw. le­gen, da­her muss ein ent­spre­chen­des An­ge­bot in un­mit­tel­ba­rer Nä­he ge­schaf­fen wer­den", er­klärt er. Mit ei­nem ent­spre­chen­den Nut­zungs­mix möch­te man den Be­woh­nern al­les "un­kom­pli­ziert und vor al­lem na­he" bie­ten, was das täg­li­che Le­ben braucht. "'Nur' das Woh­nen wird in sol­chen gro­ßen Ein­hei­ten zu­künf­tig zu we­nig sein", ist Thier über­zeugt. Auch in der See­stadt As­pern setzt man auf die Schaf­fung von Ar­beits­plät­zen. 20.000 Stel­len sol­len ins­ge­samt ge­schaf­fen wer­den. Auch das soll ver­hin­dern, dass die See­stadt zur "Schlaf­stadt" wird. Es­sen­zi­ell für Be­triebs­an­sied­lun­gen ist aber der Bau des Lo­bau­tun­nels. "Für die Wohn­be­völ­ke­rung ist der Lo­bau­tun­nel nicht so wich­tig. Für sie ist er eher ein Nice-to-ha­ve", er­klärt Schus­ter. Doch vor al­lem Be­trie­be mit ei­nem ho­hen Trans­port­an­teil wür­den ei­ne zu­sätz­li­che Stra­ßen­ver­bin­dung brau­chen. Ei­nen Schritt wei­ter geht Tho­mas Ritt, der oh­ne den Lo­bau­tun­nel die gan­ze Ent­wick­lung im Nor­den der See­stadt in Ge­fahr sieht. [ci­te8]

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