Auch wenn die Investments in Retailimmobilien im heurigen ersten Halbjahr jene der Büroimmobilien überholt haben, erweisen sich sowohl Investoren als auch Entwickler eher verhalten. Vielmehr würden die Retailflächen eher zurückgehen - Neuentwicklungen gibt es nur, wenn es bereits eine entsprechende Vorverwertung gibt. Das geht aus dem Einzelhandelsimmobilienmarktbericht für das erste Halbjahr von EHL Immobilien hervor. Bis auf wenige Erweiterungen (Auhof Center in Wien und Murpark in Graz) sei die Neuflächenproduktion für Einkaufszentren nahezu zum Stillstand gekommen. Dafür wird aber gerne umgebaut bzw. revitalisiert, um vor allem die Verweildauer der Kunden und damit die Frequenz zu steigern.
In schwächeren Lagen und außerhalb der Ballungszentren werden Retailflächen vom Markt genommen werden müssen, eine Verschiebung von Einzelhandelsflächen in Gastronomie wird eintreten. Mittelfristig rechnet die EHL mit einem Gastroanteil in Einkaufszentren von 15 bis 25 Prozent. Jörg Bitzer, Leiter Einzelhandel bei EHL kommentiert: „“In den kommenden Jahren werden in Österreich mehr Flächen vom Markt genommen werden als hinzukommen. Bei erfolgreichen Einkaufszentren wird es dennoch immer wieder Erweiterungen geben, allerdings nur dann, wenn die zusätzlichen Flächen bereits vorab verwertet werden können. Flächenproduktion ohne umfangreiche Vorverwertungen wird es kaum mehr geben."
Und noch ein Trend: Während etablierte Ketten bei der Anmietung von Neuflächen eher zurückhaltend sind, treten vermehrt neue Marken in den österreichischen Markt ein, auch in Österreich erst seit kurzem eingestiegene Einzelhändler sind in Expansionslaune. Das mit Erfolg: Umsatz- und Frequenzerwartungen von neu eingetretenen Marken seien nicht nur eingetreten, sondern zum Teil auch übertroffen worden. Beispiele dafür waren die Neueröffnung des Apple-Flagshipstores in der Kärntner Straße oder der niederländische Einzelhändler HEMA oder das Feinkostunternehmen Cheese & More. Die Amsterdamer Modekette Scotch & Soda wird demnächst in Wien eine zweite Filiale eröffnen. Für das Gesamtjahr prognostiziert die EHL, dass weiterhin die neuen internationalen Händler die Haupttreiber am Markt sein werden.
Die Mieten sind im ersten Halbjahr stabil geblieben, tendenziell an manchen Standorten leicht gesunken. Die EHL führt das darauf zurück, dass Händler auch an sehr guten Standorten nicht mehr bereit seien, zu jedem Preis zu mieten. Und diese befinden sich auch in der besseren Verhandlungsposition - denn sowohl die Dauer von Mietverhandlungen als auch Leerstandszeiten sind angestiegen. Nur bei den absoluten Top-Lagen - Kohlmarkt, Graben, Kärntnerstraße - hat sich dieses Phänomen noch nicht eingestellt.
Wer sind die größten Hausverwalter? Wer hat die meisten Flächen betreut? Wer das höchste Honorarvolumen erwirtschaftet? Und wer ist in welcher Assetklasse und in welchem Bundesland stark? Wir wollen es wieder genau wissen und rufen alle Hausverwaltungen Österreichs auf, an unserem Hausverwalterranking teilzunehmen. Die Teilnahme dauert nur zehn Minuten und erlaubt Ihnen wie auch Ihren Branchenkollegen einen umfassenden Einblick in die Branche.
Und das geht so: Einfach bis spätestens 31. Juli den Fragebogen ausfüllen, den Sie unter dem Link immo.ac/7F downloaden können. Ebenso können Sie den Fragebogen auch als Excel-Sheet unter immo.ac/7s beziehen. Den fertigen Fragebogen schicken Sie an ranking@imv-medien.at oder via Fax unter +43/1/252 54-350 an uns zurück.
Selbstverständlich können Sie den Fragebogen auch online unter immo.ac/7D ausfüllen, hier entfällt das Senden über E-Mail oder Fax natürlich.
Die hier abgefragten Zahlen beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2017. Bitte füllen Sie für jedes Bundesland ein eigenes Datenblatt gesondert aus. Dazu drucken Sie das pdf. oder das Excel-Sheet den Fragebogen so oft wie benötigt aus und tragen Sie die Daten entsprechend ein. Wenn Sie die Umfrage online ausfüllen, werden Sie automatisch zu jenen Bundesländern weitergeleitet, die Sie zuvor angewählt haben. Dort tragen Sie dann die entsprechenden Geschäftsfälle ein.
Achtung: Falls Sie den Fragebogen via E-Mail einsenden, bitten wir Sie, ausschließlich die Adresse ranking@imv-medien.at zu verwenden. Für den Versand an andere E-Mail-Adressen müssen wir jede Verantwortung ablehnen.
Das fertige Ranking erscheint dann in der September-Ausgabe des Immobilien Magazins (ET: 2. September) und ist ab dann auch online auf www.immobilien-magazin.at abrufbar. Wir bedanken uns sehr herzlich für Ihre Teilnahme!
Voraussichtlich im September startet eine neue Dimension der immobilienwirtschaftlichen Weiterbildung: Unter der Federführung von Klemens Braunisch wurde ein hochkarätiger neuer Immobilienlehrgang an der FH Wien der WKW ins Leben gerufen: Real Estate Investments.
„Immobilieninvestitionen bieten im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld für nationale und internationale veranlagende Unternehmen und Private sehr attraktive Perspektiven. Damit diese erfolgreich sind, gilt es zahlreiche unterschiedliche Anforderungen verschiedenster Fachbereiche rechtzeitig zu erkennen und möglichst optimal umzusetzen. Die dafür erforderlichen Kompetenzen werden in diesem - in Österreich einzigartigen - Lehrgang umfassend vermittelt.“, sagt Klemens Braunisch, Deputy Head, Department of Real Estate Management. Praxisnähe und eine fundierte, international ausgerichtete GeneralistInnen-Ausbildung ermöglichten eine erfolgreiche Abwicklung oder Durchführung von Immobilieninvestitionen als PrivatunternehmerIn oder LeiterIn einer Immobilientransaktion eines institutionellen Investors.
Die Eckdaten: Zugangsvoraussetzungen sind sechsjährige qualifizierte Berufserfahrung, davon zumindest ein Jahr Führungserfahrung oder erster Studienabschluss plus zwei Jahre Berufserfahrung, 4 Semester, berufsbegleitend. Studienjahr: September bis Juni, Unterrichtssprachen: Deutsch und Englisch, Studiengebühren 15.500 Euro für das gesamte Studium (inklusive ÖH-Beitrag).
Anmeldeschluss: Ende Juli.
Das Silo Bürobauprojekt in Liesing bekommt Zuwachs. Am Nachbargrundstück entsteht das Silo Plus. Viele bestehende Mieter schätzen die Infrastruktur und das Bürokonzept, ein neuer Ankermieter ist bereits gefunden worden. Vor allem der Nachhaltigkeit wird hier genüge getan. Mehr dazu sehen Sie im Video.
Die Knappheit an Büroflächen an den deutschen Big-Seven spitzt sich zu: Einer Analyse der German Property Partners (GPP) zufolge sei der Flächenumsatz in den Top-7-Standorten im heurigen ersten Halbjahr um rund neun Prozent auf 1,76 Millionen m² gesunken, rund 867.400 davon wurden im etwas stärkeren zweiten Quartal umgesetzt.
Das hat laut GPP zwei Effekte zur Folge: Einerseits ist die Leerstand für die Top-7 gesamt gemessen auf einem historischen Allzeittief von 3,7 Prozent, parallel steigen die Mieten in fast allen Städten. Die höchsten Spitzenmieten wurden in Frankfurt mit 42,00 Euro/m²/Monat und München mit 36,10 Euro/m²/Monat erzielt. Frankfurt zeigte mit 20,65 Euro/m²/Monat auch erneut die höchste Durchschnittsmiete. Das rasanteste Mietwachstum legte sowohl bei der Durchschnittsmiete (+20 Prozent auf 20,50 Euro/m²/Monat) als auch bei der Spitzenmiete (+12 Prozent auf 32,00 Euro/m²/Monat) Berlin vor. Um zwei Prozent leicht gesunken sind die Spitzenmieten dafür in Hamburg und Stuttgart. Das Fertigstellungsvolumen für heuer und das kommende Jahr wird, so die GPP, etwa 2,34 Millionen m² in 255 Projekten betragen - den derzeitigen Mangel an Flächen vermag es allerdings nicht wirklich zu beheben, da bereits 24 Prozent der Flächen bereits vertraglich gebunden sind und somit nur ein Viertel der fertiggestellten Flächen - rund 607.000 m² - zur Verfügung stehen werden.
Ein weiterer Effekt: Anbieter von Co-Working-Flächen werden durch steigende Mieten zunehmend in die Peripherie verdrängt. Der Anteil von Co-Working-Anbietern bzw. Business Centern am Top-7-Büroflächenumsatz hat sich binnen eines Jahres nahezu verdoppelt auf 6,8 Prozent (113.000 m²). Nur 38 Prozent dieser Büroflächen befinden sich in den Top-7-CBDs. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich dieser Anteil fast halbiert. GPP-Sprecher Guido Nabben geht davon aus, dass die Büroflächennachfrage weiter anhalten wird, eine Entspannung vor 2020 wird es aber nicht geben: „Trotz einiger Großgesuche in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt scheinen die Top-7-Büromärkte jedoch weit von neuen Rekorden entfernt. Unternehmen werden sich in den Top-Sieben-Standorten auf weiter steigende Büromieten einstellen müssen.“
Die Investmentvolumina in den CEE-Staaten im ersten Halbjahr deuten auf ein Rekordjahr hin. Mittlerweile nähern sich die Renditen westlichen Standards an. Während in Westeuropa die Objekte knapp werden und sich Investoren, die sich in dem Bereich mittlerweile auf B, manchmal auch auf C-Standorte konzentrieren, kommt in die CEE-Staaten ein ziemlicher Drive hinein. Und zwar ungeachtet der derzeitigen politischen Entwicklungen, etwa in Ungarn und in Polen, weswegen gegen beide Staaten mittlerweile ein EU-Vertragsverletzungsverfahren läuft. Doch internationale (und auch österreichische) Investoren scheinen davon nicht wirklich beeindruckt. Im Gegenteil: Alle Länder zusammengefasst, dürften die Investmentvolumina heuer jene vom Rekordjahr 2017 übersteigen. Die CA Immo zum Beispiel hat soeben in Prag eine Core-Büroimmobilie für 68 Millionen Euro von Skanska erworben - die zweite Transaktion innerhalb dieses Jahres im mittel- und osteuropäischen Raum.
Aber: Die Aufteilung zwischen den Ländern hat sich verschoben: Laut CBRE belief sich das Investmentvolumen im ersten Halbjahr auf etwa 5,13 Milliarden Euro, wobei der Löwenanteil - 80 Prozent - auf Polen entfiel. Tschechien, bei Investoren sehr beliebt (siehe Deal in Prag von der CA Immo), allerdings ist das Volumen aufgrund eines starken Mangels an passenden Investmentprodukten um 1,4 Milliarden Euro deutlich gesunken. Nur 830 Millionen Euro wurden in Tschechien investiert. Laut Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und CEE gäbe es zudem in Rumänien jede Menge Potenzial, wenngleich auch hier die Volumina um 37 Prozent gesunken seien.
Die Linzer ÖKO-Wohnbau startet in Tirol zusammen mit den Repräsentanten von Invest Solution Heinz & Partner eine Vertriebsoffensive. „Das Erfolgskonzept der ÖKO-Wohnbau besteht darin, überzeugende Nischenprodukte am Immobilienmarkt zu platzieren“, erläutert Wolfgang P. Stabauer Geschäftsführender Gesellschafter der ÖKO-Wohnbau. Zusammengerechnet hat Stabauer mit den drei Geschäftsführungskollegen 35 Jahre Beratungserfahrung. Dies entspricht bisher rund 2.100 Klienten: Dabei handelt es sich in erster Linie um Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare, Ärzte, Vorstände und Führungskräfte, die aufgrund ihrer Einkommenssituation laufend Bedarf an steueroptimierten Immobilieninvestments haben. „Investitionen in Betreutes Wohnen oder Studenten Wohnen bieten Investoren eine neuartige Möglichkeit zum Vermögensaufbau mit geringerem Risiko im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments“, erklären unisono Armin T.H. Heinz und Leonhard C.J. Heinz von Invest Solution Heinz & Partner. „Die Investoren beteiligen sich gemäß ihrer individuellen Möglichkeiten an einem Bauherrenmodell, das in Österreich als stabiles Investment gilt.“
Die Aira Development hat einen neuen Vertriebsleiter: Alexander Kölbl wird künftig sämtliche Sales-Agenden sowie Akquise, Konzeption und Umsetzung verantworten. Zudem soll er ein zusätzliches Augenmerk auf den Ausbau der Vetriebsaktivitäten der Aira Steiermark legen.
Nach seiner Ausbildung zum staatlich konzessionierten Vermögensberater folgte für Kölbl 2013 die Ausbildung zum Immobilienmanager mit der Befähigung für das Treuhändergewerbe. Währenddessen war Kölbl für einige Immobilienunternehmen im Vertrieb und Vertriebsaufbau - u.a. lange Zeit für Wolf-Systembau GmbH - tätig. 2005 wurde er Geschäftsführer der atHOME-Austria Finanzierungsberatung GmbH mit dem Hauptverantwortungsbereichen Finanzierung von Bauträgerprojekten und Vertrieb von Bank- und Versicherungslösungen an Endkunden.
Roman Ascherov zum Neuzugang: „Wir haben in den vergangenen Monaten zahlreiche interessante Projekte in unser Portfolio aufgenommen und den Grundstein für den weiteren Expansionskurs gelegt. Alexander Kölbl wird dem Aira-Vertrieb in den kommenden Monaten wichtige Impulse verleihen und unsere Expansion weiter vorantreiben.“
Auch wenn die Investments in Retailimmobilien im heurigen ersten Halbjahr jene der Büroimmobilien überholt haben, erweisen sich sowohl Investoren als auch Entwickler eher verhalten. Vielmehr würden die Retailflächen eher zurückgehen - Neuentwicklungen gibt es nur, wenn es bereits eine entsprechende Vorverwertung gibt. Das geht aus dem Einzelhandelsimmobilienmarktbericht für das erste Halbjahr von EHL Immobilien hervor. Bis auf wenige Erweiterungen (Auhof Center in Wien und Murpark in Graz) sei die Neuflächenproduktion für Einkaufszentren nahezu zum Stillstand gekommen. Dafür wird aber gerne umgebaut bzw. revitalisiert, um vor allem die Verweildauer der Kunden und damit die Frequenz zu steigern.
In schwächeren Lagen und außerhalb der Ballungszentren werden Retailflächen vom Markt genommen werden müssen, eine Verschiebung von Einzelhandelsflächen in Gastronomie wird eintreten. Mittelfristig rechnet die EHL mit einem Gastroanteil in Einkaufszentren von 15 bis 25 Prozent. Jörg Bitzer, Leiter Einzelhandel bei EHL kommentiert: „“In den kommenden Jahren werden in Österreich mehr Flächen vom Markt genommen werden als hinzukommen. Bei erfolgreichen Einkaufszentren wird es dennoch immer wieder Erweiterungen geben, allerdings nur dann, wenn die zusätzlichen Flächen bereits vorab verwertet werden können. Flächenproduktion ohne umfangreiche Vorverwertungen wird es kaum mehr geben."
Und noch ein Trend: Während etablierte Ketten bei der Anmietung von Neuflächen eher zurückhaltend sind, treten vermehrt neue Marken in den österreichischen Markt ein, auch in Österreich erst seit kurzem eingestiegene Einzelhändler sind in Expansionslaune. Das mit Erfolg: Umsatz- und Frequenzerwartungen von neu eingetretenen Marken seien nicht nur eingetreten, sondern zum Teil auch übertroffen worden. Beispiele dafür waren die Neueröffnung des Apple-Flagshipstores in der Kärntner Straße oder der niederländische Einzelhändler HEMA oder das Feinkostunternehmen Cheese & More. Die Amsterdamer Modekette Scotch & Soda wird demnächst in Wien eine zweite Filiale eröffnen. Für das Gesamtjahr prognostiziert die EHL, dass weiterhin die neuen internationalen Händler die Haupttreiber am Markt sein werden.
Die Mieten sind im ersten Halbjahr stabil geblieben, tendenziell an manchen Standorten leicht gesunken. Die EHL führt das darauf zurück, dass Händler auch an sehr guten Standorten nicht mehr bereit seien, zu jedem Preis zu mieten. Und diese befinden sich auch in der besseren Verhandlungsposition - denn sowohl die Dauer von Mietverhandlungen als auch Leerstandszeiten sind angestiegen. Nur bei den absoluten Top-Lagen - Kohlmarkt, Graben, Kärntnerstraße - hat sich dieses Phänomen noch nicht eingestellt.
Das große Hausverwalterranking
Jetzt teilnehmen!
von Charles Steiner
Wer sind die größten Hausverwalter? Wer hat die meisten Flächen betreut? Wer das höchste Honorarvolumen erwirtschaftet? Und wer ist in welcher Assetklasse und in welchem Bundesland stark? Wir wollen es wieder genau wissen und rufen alle Hausverwaltungen Österreichs auf, an unserem Hausverwalterranking teilzunehmen. Die Teilnahme dauert nur zehn Minuten und erlaubt Ihnen wie auch Ihren Branchenkollegen einen umfassenden Einblick in die Branche.
Und das geht so: Einfach bis spätestens 31. Juli den Fragebogen ausfüllen, den Sie unter dem Link immo.ac/7F downloaden können. Ebenso können Sie den Fragebogen auch als Excel-Sheet unter immo.ac/7s beziehen. Den fertigen Fragebogen schicken Sie an ranking@imv-medien.at oder via Fax unter +43/1/252 54-350 an uns zurück.
Selbstverständlich können Sie den Fragebogen auch online unter immo.ac/7D ausfüllen, hier entfällt das Senden über E-Mail oder Fax natürlich.
Die hier abgefragten Zahlen beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2017. Bitte füllen Sie für jedes Bundesland ein eigenes Datenblatt gesondert aus. Dazu drucken Sie das pdf. oder das Excel-Sheet den Fragebogen so oft wie benötigt aus und tragen Sie die Daten entsprechend ein. Wenn Sie die Umfrage online ausfüllen, werden Sie automatisch zu jenen Bundesländern weitergeleitet, die Sie zuvor angewählt haben. Dort tragen Sie dann die entsprechenden Geschäftsfälle ein.
Achtung: Falls Sie den Fragebogen via E-Mail einsenden, bitten wir Sie, ausschließlich die Adresse ranking@imv-medien.at zu verwenden. Für den Versand an andere E-Mail-Adressen müssen wir jede Verantwortung ablehnen.
Das fertige Ranking erscheint dann in der September-Ausgabe des Immobilien Magazins (ET: 2. September) und ist ab dann auch online auf www.immobilien-magazin.at abrufbar. Wir bedanken uns sehr herzlich für Ihre Teilnahme!
Voraussichtlich im September startet eine neue Dimension der immobilienwirtschaftlichen Weiterbildung: Unter der Federführung von Klemens Braunisch wurde ein hochkarätiger neuer Immobilienlehrgang an der FH Wien der WKW ins Leben gerufen: Real Estate Investments.
„Immobilieninvestitionen bieten im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld für nationale und internationale veranlagende Unternehmen und Private sehr attraktive Perspektiven. Damit diese erfolgreich sind, gilt es zahlreiche unterschiedliche Anforderungen verschiedenster Fachbereiche rechtzeitig zu erkennen und möglichst optimal umzusetzen. Die dafür erforderlichen Kompetenzen werden in diesem - in Österreich einzigartigen - Lehrgang umfassend vermittelt.“, sagt Klemens Braunisch, Deputy Head, Department of Real Estate Management. Praxisnähe und eine fundierte, international ausgerichtete GeneralistInnen-Ausbildung ermöglichten eine erfolgreiche Abwicklung oder Durchführung von Immobilieninvestitionen als PrivatunternehmerIn oder LeiterIn einer Immobilientransaktion eines institutionellen Investors.
Die Eckdaten: Zugangsvoraussetzungen sind sechsjährige qualifizierte Berufserfahrung, davon zumindest ein Jahr Führungserfahrung oder erster Studienabschluss plus zwei Jahre Berufserfahrung, 4 Semester, berufsbegleitend. Studienjahr: September bis Juni, Unterrichtssprachen: Deutsch und Englisch, Studiengebühren 15.500 Euro für das gesamte Studium (inklusive ÖH-Beitrag).
Anmeldeschluss: Ende Juli.
Das Silo-Projekt bekommt Zuwachs
Silo Plus - Ein neues Bürogebäude entsteht
von Eva Palatin
Das Silo Bürobauprojekt in Liesing bekommt Zuwachs. Am Nachbargrundstück entsteht das Silo Plus. Viele bestehende Mieter schätzen die Infrastruktur und das Bürokonzept, ein neuer Ankermieter ist bereits gefunden worden. Vor allem der Nachhaltigkeit wird hier genüge getan. Mehr dazu sehen Sie im Video.
Leerstände in Deutschland auf historischem Tief
Es fehlt an Büroflächen
von Charles Steiner
Die Knappheit an Büroflächen an den deutschen Big-Seven spitzt sich zu: Einer Analyse der German Property Partners (GPP) zufolge sei der Flächenumsatz in den Top-7-Standorten im heurigen ersten Halbjahr um rund neun Prozent auf 1,76 Millionen m² gesunken, rund 867.400 davon wurden im etwas stärkeren zweiten Quartal umgesetzt.
Das hat laut GPP zwei Effekte zur Folge: Einerseits ist die Leerstand für die Top-7 gesamt gemessen auf einem historischen Allzeittief von 3,7 Prozent, parallel steigen die Mieten in fast allen Städten. Die höchsten Spitzenmieten wurden in Frankfurt mit 42,00 Euro/m²/Monat und München mit 36,10 Euro/m²/Monat erzielt. Frankfurt zeigte mit 20,65 Euro/m²/Monat auch erneut die höchste Durchschnittsmiete. Das rasanteste Mietwachstum legte sowohl bei der Durchschnittsmiete (+20 Prozent auf 20,50 Euro/m²/Monat) als auch bei der Spitzenmiete (+12 Prozent auf 32,00 Euro/m²/Monat) Berlin vor. Um zwei Prozent leicht gesunken sind die Spitzenmieten dafür in Hamburg und Stuttgart. Das Fertigstellungsvolumen für heuer und das kommende Jahr wird, so die GPP, etwa 2,34 Millionen m² in 255 Projekten betragen - den derzeitigen Mangel an Flächen vermag es allerdings nicht wirklich zu beheben, da bereits 24 Prozent der Flächen bereits vertraglich gebunden sind und somit nur ein Viertel der fertiggestellten Flächen - rund 607.000 m² - zur Verfügung stehen werden.
Ein weiterer Effekt: Anbieter von Co-Working-Flächen werden durch steigende Mieten zunehmend in die Peripherie verdrängt. Der Anteil von Co-Working-Anbietern bzw. Business Centern am Top-7-Büroflächenumsatz hat sich binnen eines Jahres nahezu verdoppelt auf 6,8 Prozent (113.000 m²). Nur 38 Prozent dieser Büroflächen befinden sich in den Top-7-CBDs. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich dieser Anteil fast halbiert. GPP-Sprecher Guido Nabben geht davon aus, dass die Büroflächennachfrage weiter anhalten wird, eine Entspannung vor 2020 wird es aber nicht geben: „Trotz einiger Großgesuche in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt scheinen die Top-7-Büromärkte jedoch weit von neuen Rekorden entfernt. Unternehmen werden sich in den Top-Sieben-Standorten auf weiter steigende Büromieten einstellen müssen.“
Investments im ersten Halbjahr angestiegen
Osteuropa wird immer stärker
von Charles Steiner
Die Investmentvolumina in den CEE-Staaten im ersten Halbjahr deuten auf ein Rekordjahr hin. Mittlerweile nähern sich die Renditen westlichen Standards an. Während in Westeuropa die Objekte knapp werden und sich Investoren, die sich in dem Bereich mittlerweile auf B, manchmal auch auf C-Standorte konzentrieren, kommt in die CEE-Staaten ein ziemlicher Drive hinein. Und zwar ungeachtet der derzeitigen politischen Entwicklungen, etwa in Ungarn und in Polen, weswegen gegen beide Staaten mittlerweile ein EU-Vertragsverletzungsverfahren läuft. Doch internationale (und auch österreichische) Investoren scheinen davon nicht wirklich beeindruckt. Im Gegenteil: Alle Länder zusammengefasst, dürften die Investmentvolumina heuer jene vom Rekordjahr 2017 übersteigen. Die CA Immo zum Beispiel hat soeben in Prag eine Core-Büroimmobilie für 68 Millionen Euro von Skanska erworben - die zweite Transaktion innerhalb dieses Jahres im mittel- und osteuropäischen Raum.
Aber: Die Aufteilung zwischen den Ländern hat sich verschoben: Laut CBRE belief sich das Investmentvolumen im ersten Halbjahr auf etwa 5,13 Milliarden Euro, wobei der Löwenanteil - 80 Prozent - auf Polen entfiel. Tschechien, bei Investoren sehr beliebt (siehe Deal in Prag von der CA Immo), allerdings ist das Volumen aufgrund eines starken Mangels an passenden Investmentprodukten um 1,4 Milliarden Euro deutlich gesunken. Nur 830 Millionen Euro wurden in Tschechien investiert. Laut Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und CEE gäbe es zudem in Rumänien jede Menge Potenzial, wenngleich auch hier die Volumina um 37 Prozent gesunken seien.
Setzen auf Nischenprodukte:
ÖKO-Wohnbau: Vertriebsoffensive in Tirol
von Gerhard Rodler
Die Linzer ÖKO-Wohnbau startet in Tirol zusammen mit den Repräsentanten von Invest Solution Heinz & Partner eine Vertriebsoffensive. „Das Erfolgskonzept der ÖKO-Wohnbau besteht darin, überzeugende Nischenprodukte am Immobilienmarkt zu platzieren“, erläutert Wolfgang P. Stabauer Geschäftsführender Gesellschafter der ÖKO-Wohnbau. Zusammengerechnet hat Stabauer mit den drei Geschäftsführungskollegen 35 Jahre Beratungserfahrung. Dies entspricht bisher rund 2.100 Klienten: Dabei handelt es sich in erster Linie um Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare, Ärzte, Vorstände und Führungskräfte, die aufgrund ihrer Einkommenssituation laufend Bedarf an steueroptimierten Immobilieninvestments haben. „Investitionen in Betreutes Wohnen oder Studenten Wohnen bieten Investoren eine neuartige Möglichkeit zum Vermögensaufbau mit geringerem Risiko im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments“, erklären unisono Armin T.H. Heinz und Leonhard C.J. Heinz von Invest Solution Heinz & Partner. „Die Investoren beteiligen sich gemäß ihrer individuellen Möglichkeiten an einem Bauherrenmodell, das in Österreich als stabiles Investment gilt.“
Die Aira Development hat einen neuen Vertriebsleiter: Alexander Kölbl wird künftig sämtliche Sales-Agenden sowie Akquise, Konzeption und Umsetzung verantworten. Zudem soll er ein zusätzliches Augenmerk auf den Ausbau der Vetriebsaktivitäten der Aira Steiermark legen.
Nach seiner Ausbildung zum staatlich konzessionierten Vermögensberater folgte für Kölbl 2013 die Ausbildung zum Immobilienmanager mit der Befähigung für das Treuhändergewerbe. Währenddessen war Kölbl für einige Immobilienunternehmen im Vertrieb und Vertriebsaufbau - u.a. lange Zeit für Wolf-Systembau GmbH - tätig. 2005 wurde er Geschäftsführer der atHOME-Austria Finanzierungsberatung GmbH mit dem Hauptverantwortungsbereichen Finanzierung von Bauträgerprojekten und Vertrieb von Bank- und Versicherungslösungen an Endkunden.
Roman Ascherov zum Neuzugang: „Wir haben in den vergangenen Monaten zahlreiche interessante Projekte in unser Portfolio aufgenommen und den Grundstein für den weiteren Expansionskurs gelegt. Alexander Kölbl wird dem Aira-Vertrieb in den kommenden Monaten wichtige Impulse verleihen und unsere Expansion weiter vorantreiben.“
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Herausgeber: Reinhard Einwaller Chefredaktion: Gerhard Rodler Fotos: Archiv, shutterstock
Videoredaktion: Markus Giefing, Eva Palatin
Kamera: Konstantin Konstantinou, Axel Bierbaum, Georg Hitsch, Florian Razocha
Der Handel ist im Wandel. Und zwar so rasch und radikal wie noch nie - und das hat nicht nur mit Online zu tun. Die diesjährige Mapic war daher vor allem der Sinnsuche gewidmet.
Es ist ein wenig wie bei der Maus im Angesicht der Schlange. Es ist klar, dass es jetzt um das blanke Überleben geht, aber irgendwie fehlt die rettende Idee, ob, wohin und wie man sich dazu bewegen soll.Noch nie zuvor war die Mapic so sehr von Unsicherheiten über die Zukunft geprägt wie in dieser Novemberwoche. Die - im Vergleich zu 2007 schon deutlich bescheideneren - Events und Dinners einzelner Aussteller und der berufsbedingt zur Schau gestellte Optimismus für die eigenen Projekte können indessen den kritischen Beobachter nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Retailimmobilienbranche den Weg für die Zukunft noch nicht wirklich entdeckt hat. Mehr als 8.500 Delegierte aus 80 Ländern, davon 2.100 Einzelhändler, 2.500 Entwickler und 1.000 Investoren, waren in diesem Jahr auf der Mapic präsent.Für viele davon war es vor allem auch eine Suche nach neuen Wegen.
Mieter wechseln öfter
"Anbieter von Einzelhandelsflächen müssen in den nächsten zehn Jahren mit so vielen Mieterwechseln rechnen wie selten zuvor", prognostiziert Jörg Bitzer, Leiter des Bereichs Einzelhandelsimmobilien bei EHL Immobilien. "Einerseits werden insbesondere in Mitteleuropa zahlreiche traditionelle Großmieter aus den Bereichen Textil, Schuhe und Elektronik oder auch Banken Flächen reduzieren, andererseits drängt eine Vielzahl von neuen, oftmals allerdings auch kleineren Konzepten auf den Markt, die für gut gemanagte Standorte eine enorme Chance darstellen. Es wird also längerfristig weniger Flächennachfrage geben und wir werden ganz andere Shops und Dienstleister sehen als heute."
Big Data im Kommen
Indessen hat der Innovationsmarkt erwartungsgemäß auch keine umwerfenden Neuheiten gebracht: Big Data und Einsatzmöglichkeiten für künstliche Intelligenz waren hier wohl die interessantesten Hauptthemen. Und natürlich neue Unterhaltungsideen und Gastrokonzepte, mit denen dem wachsenden Online-Handel etwas entgegengesetzt werden soll. Die zweite große Veränderung ist ebenfalls dem Trend zum erlebnisorientierten Einkauf geschuldet: die starke Ausweitung von Entertainmentangeboten. Virtual-Reality-Erlebnisse in 3D-Shows, Gaming Areas, aufwendige Kindererlebnisbereiche oder auch bis zu mehrere Tausend Quadratmeter große Sportbereiche - z.B. Trampolinparks - sind nur einige der neuen Entertainmentangebote, die auf der MAPIC auf enormes Interesse stießen. "Die Vielzahl der Show- und Mitmachangebote wird dazu führen, dass die Verweildauer im Einkaufszentrum der Zukunft deutlich zunehmen wird", so Bitzer. Freilich ist es Jammern auf hohem Niveau, was hier betrieben wird. Im zurückliegenden Jahrzehnt ist die Retail-Verkaufsfläche um zwölf Prozent gestiegen - und zwar durchschnittlich pro Jahr! Flächentreiber dabei waren - und sind es auch weiterhin - vor allem China und Indien. Auf diese beiden Märkte setzen die weltweit aktiven 150 Top- marken in der Retailszene auch ihre Hauptanstrengungen. "China ist ein besonders vielversprechender Markt für Outlets", sagt Lois Lu Yi, VP von Beijing Capital Grand, einer in Hong Kong angesiedelten Investment Holding Gesellschaft, die auch selbst entwickelt. "Die gesamte Outletfläche in China wächst pro Jahr um derzeit 34 Prozent. Bei Kaufhäusern liegt das Wachstum bei 8 Prozent, bei Shopping Malls bei 29 Prozent." Aber auch in Europa gibt es Aktivitäten. Hier sollen vor allem (neue) Gastronomiekonzepte schrumpfende Handelsflächen kompensieren. Folgerichtig hat Mapic-Chefin Nathalie Depetro auch für nächstes Jahr eine neue Veranstaltung, die Mapic Essen & Trinken in Mailand, angekündigt. Neue Technologien im Einzelhandel gehen aber noch weit über Online-Handel und Big Data hinaus. Durch Automatisierung und Roboter wird sich die Zahl der Jobs im Einzelhandel bis 2030 ändern. Einige automatisierte Prozesse werden menschliche Arbeitskräfte ersetzen. Das "Internet der Dinge" wird laut einer CBRE-Studie zur Normalität. Durch die voranschreitende Integration von Milliarden an Erkennungszeichen und Markierungen erhalten Einzelhändler mehr und mehr Informationen über die Kaufschemata von Kunden. Retailer können so das Kaufverhalten und die Bedürfnisse der Kunden bereits antizipieren und Lagerbestände sowie Auslieferung entsprechend effizienter gestalten. Dank intelligenter Gerätetechnologie - wie Smartphones - können Verbraucher buchstäblich überall und zu jeder Zeit kaufen, was sie sehen. Eine einfache Echtzeit- Bilderkennungs-Analyse macht alles "kaufbar" - von jeder Quelle. Und: Stores werden zu Showrooms und fungieren als Markenbotschafter, die sich auf Markenerlebnisse konzentrieren. Shopping bedeutet Markenerlebnis, in das man eintaucht und bei dem man die Bindung mit der Marke intensiviert. Der Konsument des Jahres 2030 hat immer noch den Wunsch, einen Store zu besuchen. Die Konsumenten wünschen sich neue Erfahrungen. Einzelhändler werden diese Gelegenheit ergreifen und Erlebnisse mit mehr Interaktion und Lerneffekten für Konsumenten kreieren. Freilich, das bedeutet auch mehr Arbeit für das Centermanagement. Bitzer: "Das Centermanagement wird so komplex wie nie zuvor sein. Technische Neuerungen sind zu implementieren, bauliche Veränderungen vorzunehmen, und statt mit wenigen Expansionsmanagern einiger globaler Einzelhandelskonzerne zu reden, muss man künftig in einer deutlich vielfältigeren Einzelhandelsszene eng vernetzt sein, um die neuen Retail-, Gastro- und Entertainmentkonzepte zu gewinnen, ohne die das Einkaufszentrum der Zukunft einfach nicht mehr erfolgreich sein kann."
Bei Investoren sind die Länder in der CEE&SEE-Region sehr beliebt. Doch politische Entwicklungen in manchen Ländern könnten durchaus auch zu Herausforderungen werden.
Erneut wettert der ungarische Ministerpräsident Viktor Orban gegen einen vermeintlichen Soros-Plan, wonach der ungarische Milliardär eine "Umvolkung" Europas anstrebe. Und wieder einmal greift er die EU an und will sich von vertraglich zugesicherten Flüchtlingsquoten distanzieren. Die Visegrad-Staaten bleiben, so sagte er kürzlich, migrantenfrei. Gemeint mit diesen Staaten sind eben Ungarn, Tschechien und Polen. Auch in Polen werden die Töne immer rauer. Die Regierungspartei will hier das Justizministerium reformieren und Richterpositionen selbst besetzen. Die EU wiederum befürchtet eine Abkehr von der Rechtsstaatlichkeit und hat ein Rechtsstaatsverfahren gegen Polen eingeleitet. Und in Tschechien hat der umstrittene Milliardär Andrej Babis die Parlamentswahlen gewonnen - auch er schimpft gerne über die Flüchtlingspolitik der EU.
[cite1]
Warschau hinter Prag
Sollten da für die Immobilienwirtschaft die Alarmglocken läuten? In besagten Ländern sind schließlich besonders die österreichischen Entwickler bzw. Konzerne investiert. Und weil Immobilien eben unverrückbar sind, ist die Rechtssicherheit an jenen Orten, wo sie stehen, umso wichtiger. Andreas Ridder, Chairman Central & Eastern Europe Capital Markets bei CBRE, hat diesbezüglich bereits in Polen einige Beobachtungen gemacht. Denn die polnische Regierung hat Vorsteuerabzugsverfahren für ausländische Unternehmen deutlich erschwert und auch an den Öffnungszeiten bei Shoppingcentern herumgefeilt. Maßnahmen, die internationale Investoren eher abschrecken. Ridder: "Diese und andere Dinge, die derzeit in Polen geschehen, haben eine leichte Preisdämpfung bei Immobilien in Warschau zur Folge gehabt. Sonst war Warschau immer auf dem gleichen Preisniveau in Prag.
[cite2]
Jetzt liegt die polnische Hauptstadt etwa fünf Prozent unter jener Tschechiens." In Ungarn hat sich die Investorenunsicherheit wieder gelegt: "Vor einem Jahr waren Investoren bezüglich Ungarn sehr unsicher, jetzt boomt es dort wieder." Gute Nachrichten eigentlich für die CA Immo, die in Budapest den zweiten Kernmarkt nach Deutschland sieht. Bei einem Lokalaugenschein in der ungarischen Hauptstadt schien tatsächlich alles eitel Wonne zu sein. Die Millennium Towers, die im Vorjahr von der TriGranit und Heitman für 175 Millionen Euro angekauft wurden, sind nahezu vollvermietet. "Nur ein kleines Büro ist noch verfügbar", wie Péter Szalma, Leasing Management bei CA Immo Hungary, während einer Büroführung anmerkt. Und tatsächlich: Einem Market Overview von Cushman Wakefield zufolge wird wieder in Budapest investiert. Im Vorjahr waren es an die 1,7 Milliarden Euro - der zweitbeste Wert nach 2007, vor der Krise. Allerdings: Betrachtet man die Investmentvolumina zwischen diesen beiden Zeiträumen, lässt sich eine starke Volatilität erkennen. Schlechtester Wert dabei: 2012 mit einem Investmentvolumen von nur um die 200 Millionen Euro.
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Gefährliche Reform?
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, meint, dass Investoren keine sonderliche Freude mit der politischen Entwicklung in manchen osteuropäischen Ländern hätten. Dennoch würden sie investieren, da die Renditen in Westeuropa sehr niedrig sind. "Solange die Regierungen nicht in das wirtschaftliche Geschehen eingreifen, werden diese Investoren auch bleiben", so Pöltl. Die geplante Justizreform in Polen könnte aber problematisch werden - vor allem dann, wenn die Rechtssicherheit nicht mehr in dem Ausmaß gegeben ist, wie sie für Investoren notwendig ist. "Die Reform an sich ist nicht das Problem, sondern wie sie umgesetzt werden soll. Sollten im Zuge der Justizreform allerdings bei allfälligen Gerichtsverfahren dann lokale Unternehmen bevorzugt werden, dann ist es mit dem Investmentmarkt in Polen bald aus", so die eindringliche Warnung von Pöltl. Weniger dramatisch sieht es Martin Sabelko, Managing Director bei der Warburg HIH Invest Real Estate. Er kennt die Länder gut, seit 1986 hatte er dort bereits Geschäfte getätigt und mehrere Milliarden Euro umgesetzt. Er glaubt nicht, dass die politische Situation in manchen Ländern die Investoren allzu sehr abschrecken würde. "Man muss diese Entwicklungen differenziert sehen. Auch wenn Politiker allzu sehr negatives Aufsehen erregen, würden sie doch ein Talent haben, zurückzurudern, wenn es um Interessen von Investoren geht." Nach wie vor sei die Gerichtsbarkeit stabil und nachvollziehbar und das steuerliche Umfeld gut.
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Wirtschaft boomt
Wirtschaftlich hätten Investoren im CEE-Raum derzeit nichts zu befürchten, konstatiert Daniela Grozea-Helmenstein, Senior Researcher Macroeconomics and Public Finance beim Institut für Höhere Studien (IHS). "Die Situation im mittel- und osteuropäischen Raum ist sehr gut, wir erwarten in diesem und im kommenden Jahr gute Wachstumszahlen." Für Polen prognostiziert Grozea-Helmenstein ein Wachstum von vier Prozent, für Ungarn und Tschechien eines von 3,5 Prozent und für Russland gar 5,5 Prozent. Doch könnte die politische Situation in Polen, Tschechien und Ungarn diese Wachstumskurve bremsen oder ins Gegenteil verkehren? Grozea-Helmenstein glaubt das nicht: "In diesen Ländern waren keinerlei Auswirkungen in diese Richtung zu beobachten. Im Gegenteil: Diese Länder setzen auf ein besonders wirtschaftsfreundliches Klima. Die Arbeitslosigkeit ist drastisch gesunken, mit einer Quote von vier Prozent in Tschechien sowie fünf Prozent in Ungarn und Russland kann man nahezu von Vollbeschäftigung sprechen." Damit steigt die Kaufkraft, weswegen diese Länder trotz sehr guter Exportzahlen zunehmend importieren müssen. Das könnte aber in den kommenden Jahren das Wachstum wieder bremsen. Braindrain? Auch wenn das Lohnniveau der Mitarbeiter in den CEE-Ländern unter dem in Westeuropa liegt (während die Büromieten bereits auf West-Niveau sind), könnte es in den kommenden Jahren zu einem Problem kommen, das für internationale Unternehmen, die in CEE Standorte betreiben, relevant sein dürfte. Die Fachkräfte werden immer weniger, vor allem in Polen, wie Grozea-Helmenstein schildert: "Es fehlt an qualifizierten Arbeitskräften. Viele gehen in den Westen, weil sie dort mehr verdienen." Aber die Bruttoreallöhne steigen. Laut der aktuellen Strategie Österreich & CEE der Raiffeisen Bank International stiegen die Nominallöhne in Rumänien und Ungarn in diesem Jahr sogar zweistellig, in Tschechien, Polen und der Slowakei zwischen vier und 5,5 Prozent.
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Preisdynamik schwächt sich ab
Dennoch: Besonders, was Wohnimmobilien betrifft, bleibt die CEE-Region einer der attraktivsten Investmentstandorte innerhalb der EU, sagt Michael Heller, Real Estate Investment Analyst bei der Raiffeisen Bank International (RBI): "Insbesondere in Ungarn und Tschechien ließen sich zu Beginn des Jahres 2017 erneut zweistellige Preissteigerungsraten beobachten." Es gibt aber auch eine Kehrseite, und zwar in Budapest. Dort hat die ungarische Nationalbank MNB zwar das Risiko eines Preisanstiegs betont, jedoch nicht abkühlend in den Markt eingegriffen. Heller: "Ungarn versucht hier gezielt das lange Ende der Zinskurve nach unten zu drücken und den Markt für Kredite in Lokalwährung anzuheizen." Allerdings: Obwohl die von der ungarischen Politik initiierten Maßnahmen eher als preistreibend zu bezeichnen seien, so Heller, sind die Preise aufgrund eines starken Markteinbruchs zwischen 2008 und 2013 immer noch auf Vorkrisenniveau. Anders das Bild in Tschechien. Dort hatte der Zentralbanker Vojtech Benda schon im Mai von einer Überbewertung des lokalen Immobilienmarkts gesprochen, die durchschnittlich rund zehn Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen soll. "Die tschechische Nationalbank (CNB) hat daher, anders als ihr ungarisches Pendant, Maßnahmen ergriffen, um einer Überhitzung entgegenzuwirken", sagt Heller. Generell prognostiziert Heller, dass zwar die CEE-Länder trotz der positiven makroökonomischen Aussichten weiterhin als investorenfreundlich gelten, die Preisdynamik aber abgeschwächt werden dürfte. Auch in Polen wird eine steigende Dynamik bei Wohnimmobilienpreisen verzeichnet, wenngleich sich die Wachstumsraten gegenüber Tschechien und Ungarn als deutlich moderater erweisen würden. "Nachdem die Fertigstellung von Wohn- immobilien 2016 nahezu das Niveau des Boomjahres 2008 erreichen konnte, zeichnet sich für das laufende Jahr erneut ein Rekordwert ab. Angesichts hoher Zuwachsraten bei Frühindikatoren wie Baubewilligungen und Baubeginnen steht der polnische Bausektor vor einem neuen Rekordjahr", so Heller. Dann wären auch Wachstumsraten wie in Tschechien möglich.
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