Stabile Wohnungspreise auf hohem Niveau, mehr Dynamik am Büromarkt durch Fertigstellungen, aber verhaltener Optimismus, ob das Rekordtransaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro vom Vorjahr auch heuer erreicht werden kann. CBRE geht sogar von 4,8 Milliarden Euro aus. Das ist das Resümee, dass EHL Immobilien sowie CBRE im Rahmen ihrer jeweiligen Jahrespressekonferenzen heute Vormittag in Wien zogen.
In seinem Eingangsstatement erklärte der geschäftsführende Gesellschafter der EHL, Michael Ehlmaier, dass der Nachfrageüberhang im Wohnsektor weiterhin hoch ist, die Leerstandsrate im Bürobereich weiter sinken wird, obgleich heuer sehr viele Büroflächen fertiggestellt werden und der Investmentmarkt nach wie vor von deutschen Investoren dominiert wird. Andreas Ridder, Chairman Austria und CEE bei CBRE sprach für 2017 von einem „interessanten Jahr, das auch 2015 überholt hatte.“
Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Management, führte aus, dass sich der Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien in Wien durch die Neubautätigkeit etwas gedämpft hat, was das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgewogener erscheinen lässt. Dementsprechend bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Das vor allem deshalb, weil zahlreiche Großprojekte fertiggestellt wurden und weitere in der Pipeline sind. Im Vorjahr sind 8.000 Wohneinheiten auf den Markt gekommen, heuer werden es 8.500 sein. Trotz des verstärkten Angebots ist keine Preissenkung für heuer in Sicht. 2018 werden die Mietsteigerungen rund 1,5 Prozent und die Kaufpreise um zwischen drei und 3,5 Prozent betragen. „Der Grund sind die gestiegenen Baupreise“, wie Bauernfeind vor Journalisten ausführt.
Mit Stichtag Jänner betrogt der Bestand an Büroflächen rund elf Millionen m² bei einer Leerstandsrate von 5,3 Prozent, wobei die Hälfte der Flächen als moderne Büros zu klassifizieren sind, wie Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL vorrechnet. Heuer kommen noch 280.000 m² an Flächen neu hinzu, 2019 rechnet Wernhart allerdings mit einem Knick mit 35.000 m². Beachtlich dabei sei, dass der Vorverwertungsgrad an Neubauprojekten deutlich über 50 Prozent beträgt. 2017 wurden insgesamt 185.000 m² vermittelt, wobei das stärkste Quartal das Q4 mit 70.000 m² war. Demensprechend seien die Büroflächen, die heuer auf den Markt kommen, weitgehend absorbiert worden. Die Spitzenmieten gibt Wernhart mit 25,5 Euro/m² an, die Durchschnittsmieten steigen weiterhin leicht und dürften von 14,35 Euro/m² auf 14,5 Euro/m² hinaufgehen. Der Leerstand steigt leicht auf 5,6 Prozent - weil eben sehr viele Büroflächen heuer auf den Markt kommen. Dennoch, so Olivia Prinz von CBRE: „Der Büromarkt kommt langsamer in Schwung als erwartet.“
Was den Einzelhandelsmarkt betrifft, werde es für 2017 ein dreiprozentiges Plus bei den Umsätzen geben, sagt Jörg Bitzer, Leiter Retail bei EHL. Allerdings entfällt ein wesentlicher Anteil auf den Onlinehandel - und das bringt den Retailmarkt unter Druck. Das sieht auch Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE, der von einem „nicht wirklich spektakulären Jahr“ sprach. Neuentwicklungen gab es kaum, auch heuer wird sich das nicht ändern.
Mit 4,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen war 2017 ein „sensationelles Jahr“, wie Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Immobilien Investment erklärt. „Es hätte auch mehr sein können, allerdings das mangelnde Produktangebot verhindert ein noch höheres Volumen“, so Pöltl, der nach wie vor einen starken Überhang an Liquidität und Investoreninteresse zum Angebot sieht. An Investmentprodukten mangelt es nach wie vor, damit steigen die Preise. Dieser Mangel hat zur Folge, dass Investoren mehr Risiko in Kauf nehmen müssen, um das gewünschte Renditeniveau aus den Vorjahren halten zu können. Dass man sich an die 4,7 Milliarden Euro bzw. 4,8 Milliarden Euro vom Vorjahr annähert, ist fraglich. Sowohl EHL und CBRE sehen das als eine Herausforderung an.

Die 560 Re/Max-Experten erwarten für 2018 Anstiege beim Immobilien-Angebot und bei der Nachfrage, wenngleich in geringerem Umfang als noch für 2017. So wird ein Nachfrage-Plus von 3,9 Prozent, aber nur ein um +1,3 Prozent größeres Angebot prognostiziert.
Die Immobilienpreise würden aufgrund dessen nochmals, nämlich um 4,5 Prozent im Eigentumsbereich.
Im oberen Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage weniger als im Vorjahr (-1,3 Prozent), das Angebot steigt annähernd gleich wie im Vorjahr (+1,3 Prozent) und der Immobilien-Preis drehe von minimal sinkend auf minimal steigend (+0,6 Prozent).
Im mittleren Preissegment bleibe die Nachfrage-Dynamik auf Vorjahresniveau deutlich positiv (+4 Prozent). Etwas weniger als im Vorjahr wächst das Angebot, aber immer noch gering steigend (+1,3 Prozent) und damit ziehen die Preise deutlich um +4,3 Prozent an.
Im unteren Immobilien-Preissegment wäre theoretisch der größte Markt, wenn das Angebot mit der Nachfrage mithalten könnte. In diesem Segment ist die Nachfrage immer größer und sie bleibt weiterhin besonders dynamisch (+7,8 Prozent), selbst wenn das Plus geringer ausfällt als im Vorjahr. Leider bleibt das Angebot im unteren Segment beinahe konstant (+0,3 Prozent), angesichts dessen ist die Erwartung einer Preissteigerung von +5,6 Prozent plausibel (+0,5 Prozentpunkte gegenüber der letzten Prognose).
Auch für 2018 erwarten die Re/Max-Immobilien-Experten - wie in den Vorjahren - eine deutliche Nachfragesteigerung bei Mietwohnungen in zentraler Lage, allerdings auf spürbar niedrigerem Niveau als noch im Jahr zuvor (+5,5 Prozent statt +7,6 Prozent). Das ergibt zusammen mit den Eigentumswohnungen den zweiten Rang bezüglich der Nachfrage. Das Angebot wächst, wenngleich minimal geringer als 2017. Insgesamt sollte daraus bei Neuvermietungen eine Steigerung bei frei zu vereinbarenden Mieten von +3,7 Prozent resultieren. Zum Vergleich die Prognose für 2017: Damals lag dieser Wert noch bei +4,1 Prozent.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat den Lagezuschlag bei den Richtwertmieten in Wien erschwert. Der OGH entschied zu einem konkreten Fall im 5. Bezirk, dass zur Frage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten ist "entsprechend der gesetzlichen Regelung auf die allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens" abzustellen ist. Zur Beurteilung der Lage bedürfe es einen "wertenden Vergleichs mit anderen Lagen". Der Vermieter habe dabei den Nachweis zu erbringen, "dass es konkrete Anhaltspunkte gibt, die die Annahme einer durchschnittlichen Lage erlauben". In Hinkunft werde es daher für die Ermittlung des Lagezuschlages auch qualitative Wohnaspekte wie insbesondere die Verkehrsanbindung und Infrastruktur zu berücksichtigen sein, teilt die Österreichische Mietervereinigung mit. "Erst wenn eine Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens als "überdurchschnittlich" zu qualifizieren ist, ergibt sich aus der Grundkostenhöhe lediglich der Höchstbetrag, bis zu dem ein Lagezuschlag zulässig ist", so Alexandra Rezaei, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung in einer Aussendung.
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sieht hingegen das OGH-Urteil als Einzelfallentscheidung an, die kaum Einfluss auf die Ermittlung des Lagezuschlages im Allgemeinen haben werde. "Der Fall zeigt die Grenzen des Richtwertsystems in Wien auf", so Holzapfel, der hofft, dass der Richtwert beim von der neuen Regierung geplanten Mietrechtskonvent zur Disposition stehen wird.
"Oberstgerichtliche Entscheide sind natürlich zu akzeptieren, auch wenn wir in diesem Einzelfall die Ansicht und Argumente des OGH nicht teilen", kommentiert Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds (ÖHGB) das Urteil. "Es wird auch abzuwarten sein, wie diese Erkenntnis in Zukunft in Praxis und Judikatur gelebt wird. Nachdem die neue Bundesregierung aber bereits angekündigt hat, unter anderem auch diesen Bereich neu zu gestalten, dürfte es sich mittelfristig eher um eine rein akademische Diskussion handeln", so Prunbauer weiter.
Auch Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII), sieht die OGH-Entscheidung "aus der Sicht der Immobilienwirtschaft" als "nicht erfreulich" an. Ein Ende des Lagezuschlags, "wie es nun manche Mietervertreter interpretieren", sieht er aber nicht. Das Urteil sei eine Einzelfallentscheidung und zum OGH würden nur die Extremfälle kommen. Es werde aber vielleicht den "einen oder anderen Mieter geben, der nun auch versuchen wird, gegen einen Lagezuschlag vorzugehen". "Es wird jetzt noch komplizierter. Da kennt sich keiner mehr aus", so Louzek, der an die Regierung appelliert, das Richtwertsystem als ganzes zur Diskussion zu stellen. "Der jetzige Zustand ist nicht tragbar", so der Präsident des VII.

Die deutschen Top-7-Standorte haben das Jahr 2017 nach Angaben von German Property Partners (GPP) mit einem Transaktionsvolumen für Investments in Gewerbeimmobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von rund 30,0 Milliarden Euro abgeschlossen. Im Vergleich zum Jahr davor mit 28,8 Milliarden Euro ist dies ein Plus von 4 Prozent.
Über alle Top-7-Standorte hinweg erwies sich erneut das Bürosegment mit realisierten Verkäufen in Höhe von 21,8 Milliarden Euro (+5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) als die am meisten gehandelte Assetklasse. Rang zwei belegte der Hotelsektor (2,4 Milliarden Euro bei -10 Prozent) nahezu gleichauf mit Einzelhandelsimmobilien (2,3 Milliarden Euro bei -1 Prozent). Mit 1,72 Milliarden Euro erreichten auch Grundstücke ein Volumen über der Milliardengrenze (+35 Prozent). Gemischt genutzte Gewerbeimmobilien schoben sich mit einem Transaktionsvolumen von 814,6 Millionen Euro (+226 Prozent) an Logistikimmobilien mit 615,7 Millionen Euro (-17 Prozent) vorbei.
Mit +45 Prozent auf 7,3 Milliarden Euro verzeichnete Berlin Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvolumens. Zu dem bisher zweitbesten Ergebnis der Hauptstadt trugen 13 Abschlüsse mit Volumina über 100 Millionen Euro bei, fünf davon sogar mit Volumina von mehr als 200 Millionen Euro. Hierzu gehörte auch das Sony-Center am Potsdamer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu einem Preis von allein 1,1 Milliarden Euro erwarb. Dies war 2017 die Gewerbe-Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an den Top-7-Standorten. Die Netto-Spitzenrendite für Berliner Geschäftshäuser lag am Jahresende bei 2,90 Prozent und für Büroimmobilien bei 3,00 Prozent. Köln stellte mit einem Zuwachs von 28 Prozent im Vergleich zu 2016 ebenfalls einen neuen Rekord auf. Einen weiteren Rekord registrierte GPP in Düsseldorf, wo bis zum Jahresende gewerbliche Immobilien für rund 3,0 Milliarden Euro veräußert wurden. Das Transaktionsvolumen übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis von 2016 um 13 Prozent. In Hamburg tätigte die Signa im 4. Quartal im Rahmen einer Portfolio-Transaktion zwei Käufe im dreistelligen Millionenbereich und erwarb sowohl den Arkadenhof als auch das Kaufmannshaus von RFR Holding. Dennoch reichte das Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres von 4,5 Milliarden Euro heran, sondern sank um 13 Prozent.

Die Buwog Group hat ein großes Portfoiio mit 693 Wohneinheiten, 32 Gewerbeeinheiten und 386 Stellplätzen in Norddeutschland erworben. Das Immobilienpaket von insgesamt 34 Objekten in der Metropolregion Hannover und Bremen, sowie Kiel, Lübeck und Lüneburg verfügt über eine Gesamtfläche von rund 41.300 m². Die Gebäude stammen überwiegend aus den 1980er-Jahren und befinden sich laut der Buwog in guten bis sehr guten Lagen. Der gegenwärtige Leerstand beträgt 6,0 Prozent, die durchschnittliche Ist-Miete beläuft sich auf 7,36 Euro/m², teil das Unternehmen mit. Zu dem Preis der Transaktion und zu dem durch PMM Partners vertretenen Verkäufer sei Vertraulichkeit vereinbart worden.
"Diese Transaktion passt ausgezeichnet zum bestehenden Portfolio der Buwog Group. Die Objekte liegen allesamt in Städten mit positiver Bevölkerungsprognose und dynamischem Wirtschaftswachstum. Damit ist die Nachfrage nach den von uns erworbenen Wohnungen im mittleren Preissegment nachhaltig gesichert. Durch Instandsetzung und Modernisierung werden wir zudem die Attraktivität steigern und den Leerstand auf zwei Prozent reduzieren", erklärt Herwig Teufelsdorfer, COO der Buwog Group.
In Norddeutschland sind die Landeshauptstädte Bremen, Hannover und Kiel sowie die Universitätsstädte Lübeck und Lüneburg strategische Investitionsstandorte der Buwog Group. Hier liegt mit aktuell rund 16.000 Bestandseinheiten ein Schwerpunkt des Portfolios des Unternehmens von insgesamt rund 49.000 Einheiten in Deutschland und Österreich. Hinzu kommen Entwicklungsprojekte mit weiteren rund 5.200 Wohnungen in Berlin sowie 1.100 in Hamburg.

Der Offene Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI bleibt weiter auf Wachstumspfad. Durch Investitionen in die deutschen Wohnimmobilienmärkte konnte der im August 2017 gemeinsam von Union Investment und der ZBI Zentral Boden Immobilien AG aufgelegte Fonds für Privatanleger ein Immobilienvermögen im Volumen von 531 Millionen Euro aufbauen. Zu der starken Ankaufsbilanz trägt der Übergang von weiteren 500 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 75 Millionen Euro bei.
Das Paket setzte sich aus drei breit diversifizierten Ankaufsportfolien zusammen - mit einem Schwerpunkt auf Wohnobjekten in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Bayern und Berlin. Die Volumina der drei übergegangenen (Teil-)Portfolien liegen zwischen 4 Millionen und 57 Millionen Euro.
Der UniImmo: Wohnen ZBI legt seinen Schwerpunkt auf Objekte mit erschwinglichem Wohnraum für die breite Bevölkerung mit mittlerer bis hoher Wohnqualität. Geographisch hat der Fonds das gesamte deutsche Bundesgebiet für Ankäufe im Blick.

Christina Radl übernimmt ab sofort die Leitung der Bereiche Architektur und Planung in der auf Bauplanung und Projektmanagement spezialisierten Rustler Baumanagement GmbH. Die gebürtige Kärntnerin ist nach ihrem Berufseinstieg bei Strabag nunmehr bereits seit rund 10 Jahren bei Rustler in verschiedenen Funktionen in der Planung und im Baumanagement tätig.
Christina Radl studierte am Joanneum in Graz und absolvierte das Bakkalaureatsstudium und das Diplomstudium mit den Schwerpunkten Architektur, Bauplanung und Projektmanagement. Im Dezember 2017 legte Christina Radl darüber hinaus die Ziviltechnikerprüfung für Architektur und Projektmanagement erfolgreich ab.
Die Rustler Baumanagement GmbH bietet vielfältige Dienstleistungen an, wie die Planung, Auftragsvergabe, Bauaufsicht und die Koordination und Administration von Bauprojekten. Im Fokus des Unternehmens stehen sowohl Wohnungssanierungen als auch Dachgeschossausbauten sowie die Errichtung und Sanierung gesamter Liegenschaften für Kunden.