13.Jul 2017

All time high für Wohnprojekte

Start zahlreicher Großprojekte in allen Preiskategorien:

von Gerhard Rodler

Der Wohnungsneubau in Wien hat im ersten Halbjahr 2017 deutlich Fahrt aufgenommen. Zahlreiche große Bauprojekte wurden gestartet oder gingen in die Vermarktung, eine Reihe weiterer Großprojekte befindet sich in weit fortgeschrittenem Planungsstadium. Das heute veröffentlichte „Update Wohnungsmarkt Wien H1 2017“ von EHL Immobilien listet allein mehr als zehn Projekte mit deutlich mehr als 100 Wohnungen auf, die sich derzeit in Bau oder im Stadium der Bauplanung befinden.
„Wir erwarten heuer die höchste Fertigstellungszahl im freifinanzierten Wohnbau der letzten Jahre und dieser Aufwärtstrend wird auch noch mehrere Jahre anhalten“, sagt EHL-Wohnungsmarktspezialistin Sandra Bauernfeind. Während die Produktion von Wohnraum im Rahmen kleinerer und mittlerer Projekte (Nutzung von Baulücken, Ausbau von Bestandsobjekten) weitgehend stabil ist, sorgen zahlreiche Großprojekte mit 100 bis 1.000 Wohneinheiten für den aktuellen Aufschwung. Innerstädtisch werden dafür Flächenreserven auf ehemaligen Industrieliegenschaften (z.B. BUWOG-Projekt Park Living in der Penzinger Straße auf den früheren Siemensgründen), Kasernen (z.B. Consulting Company auf einer Teilfläche der Körnerkaserne) oder Bahnhöfen (zahlreiche Großprojekte beim Hauptbahnhof oder auf dem Areal des Nordwestbahnhofs) genutzt. Auch die Stadterweiterungsgebiete wie die Seestadt Aspern im Norden oder „In der Wiesn“ im Süden haben deutlich an Dynamik gewonnen.
Das steigende Angebot an Wohnraum sorgt für Entspannung an der Preisfront. Neben zahlreichen qualitativ hochwertigen Neubauprojekten in der mittleren Preisklasse kommen auch ausreichend Objekte in der gehobenen Kategorie bis zur Luxusklasse auf den Markt.
Insbesondere Wohnhochhäuser haben den Bürotürmen den Rang abgelaufen. Ein markantes Beispiel dafür ist das TRIIIPLE am ehemaligen Zollamtsgelände in Erdberg mit zwei Türmen und ca. 500 Wohnungen.

Weniger Zinsen, längere Laufzeiten:

CA Immo finanziert sich

von Gerhard Rodler

CA Immo konnte durch großvolumige Refinanzierungen im ersten Halbjahr ihre Kreditkosten gegenüber dem Vorjahr um rund 3,7 Millionen Euro p.a. reduzieren und die durchschnittliche Laufzeit der Kredite auf aktuell rund sechs Jahre verbessern. Konkret hat die CA Immo im ersten Halbjahr 2017 ein Kreditvolumen in Höhe von insgesamt rund 700 Millionen Euro verlängert, refinanziert bzw. neu abgeschlossen. So wurde im Februar dieses Jahres eine Unternehmensanleihe mit siebenjähriger Laufzeit, einem Volumen von 175 Millionen Euro und einem Zinscoupon von 1,875 Prozent platziert, um damit teurere Kredite in Osteuropa in Höhe von rund 150 Millionen Euro vorzeitig zu ersetzen. Zusätzlich wurden in den vergangen sechs Monaten Bankfinanzierungen in Höhe von insgesamt rund 318 Millionen Euro vorzeitig langfristig verlängert. Mit diesen Maßnahmen konnte CA Immo ihre Kreditkosten gegenüber dem Vorjahr um rund 3,7 Millionen Euro p.a. reduzieren und die durchschnittliche Laufzeit der Kredite auf aktuell rund sechs Jahre verbessern. CA Immo-Finanzvorstand Hans Volkert Volckens: „Das aktuell historisch niedrige Zinsniveau haben wir genutzt und unseren Finanzierungsaufwand sowie die Kreditlaufzeiten entscheidend verbessert.“

Wo ein Wille, da ein Weg:

Wohnbau auf "Gewerbegebiet"

von Gerhard Rodler

Wo ein Wille ist, gibt es auch einen Weg. Kallco-Chef Winfried Kallinger war immer schon einer der kreativsten Immobilienköpfe. Einmal mehr beweist er das mit einem aktuellen Projekt, wo er ein groß angelegtes Wohnbauprojekt mit knapp 250 Wohnungen auf einem Grundstück mit Gewerbewidmung hinstellt. Und zwar ganz legal - wenn auch etwas „um die Ecke gedacht“.
Das Projekt wird in engster Abstimmung mit der Stadt Wien umgesetzt, welche die Baukosten zu mehr als 50 Prozent fördert. Es handelt sich hier um klassisches Sozialwohnungen, die über den Fonds Soziales Wien beziehungsweise die Wohnberatung nach sozialen Gesichtspunkten vergeben werden und zwar zu einer Miete von 7,5 Euro (inklusive Betriebskosten und Steuer). Das ist übrigens immer noch mehr als sehr viele gut betuchte Erben in ihren übernommenen Prachtmietwohnungen in bester Lage zahlen, weil beim ungerechten Mietrechtsgesetz nichts weitergeht, aber das eine andere Geschichte...
Bei Kallingers Immobilienmodell „Wohnbau auf Gewerbewidmung“ wird eine „temporäre Zwischennutzung“ als rechtliche Basis genommen, und zwar eine bis 2026. Daher sind auch alle Mietverträge auf maximal dieses Datum ausgelegt.
Danach müsste abgerissen werden. Es sei denn - und das ist wohl das berechtigte Kalkül: Es gibt bis dahin bereits eine rechtskräftige Umwidmung. Oder eben eine Verlängerung der „temporären Nutzung“.

Eigentümer werden imer jünger:

Immer mehr Immobilieneigentum

von Gerhard Rodler

Immer mehr Österreicher sind Eigentümer von Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück. Seit dem Jahr 2013 ist die Zahl jener, die mindestens eine private Immobilie besitzen gestiegen - von 59 Prozent auf aktuell 62 Prozent. Der Anteil jüngerer Immobilienbesitzer hat markant zugenommen. Bei rechtlichen Fragen zu Kauf, Verkauf, Erben oder Schenken gibt der Notar als erster Ansprechpartner Sicherheit. Die meisten privaten Immobilienbesitzer leben im Burgenland (77,9 Prozent), gefolgt von Niederösterreich (72 Prozent) und Oberösterreich mit 67,2 Prozent. Die Wiener besitzen die wenigsten Immobilien: Hier haben fast zwei Drittel keine Immobilie. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie von Marketagent.com im Auftrag der Österreichischen Notariatskammer, durchgeführt im Februar 2017 bei rund 2.000 Personen zwischen 25 und 65 Jahren. Vergleiche mit Vorstudien aus 2013 und 2015 markieren interessante Entwicklungen. Beispiel: „Die Zahlen belegen, dass in den jüngeren Altersgruppen der Anteil an Privat-Immobilienbesitzern ansteigt“, berichtet Michael Lunzer, Präsident der Notariatskammer für Wien, Niederösterreich und Burgenland. Während fast 66 Prozent der über 50-Jährigen angeben, mindestens eine Immobilie zu haben, trifft das auf knapp 49 Prozent der 25- bis 29-Jährigen zu. Das ist ein deutlicher Unterschied. Jedoch zeigt sich im Vergleich mit den Studien der Jahre 2013 und 2015, dass der Immobilienbesitz in der jungen Altersgruppe steigt: 2015 waren es nur knapp 38 Prozent der 25- bis 29-Jährigen, die angaben, eine Immobilie zu haben. 2017 sind es um elf Prozentpunkte mehr.

Schon wichtigster Markt in Europa:

Deutscher Hotelmarkt über 50 Milliarden

von Gerhard Rodler

Union Investment und bulwiengesa haben das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland ermittelt. Demnach ist der Marktwert eben solcherHotels in Deutschland von 2015 auf 2016 um 8,3 Prozent auf 51 Milliarden Euro gestiegen. Ausschlaggebend hierfür ist die anhaltend rege Bautätigkeit neuer Hotels bzw. Hotels garni, die per Saldo (Neueröffnungen und Schließungen) zu einem Bettenwachstum in Deutschland von rund 0,7 Prozent führte. Parallel dazu verbesserte sich 2016 auch die Performancesituation deutscher Hotels, aufgrund gestiegener Zimmerauslastungen und wachsender Durchschnittsraten, was sich in höheren Werten niederschlug.
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und bulwiengesa ein Zimmerbestand von rd. 376.600 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein-, Mittel- und Großstädte verteilen. Der durchschnittlich ermittelte Wert lag 2016 bei rund 135.600 Euro pro Zimmer (Vorjahr: 130.500 Euro).
2016 wurde ein neuer Rekordwert bei Hoteltransaktionen in Deutschland erzielt. Die rd. 5,2 Milliarden Euro (inkl. Projektentwicklungen) entsprechen nun in etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens (Vorjahr 9,3 Prozent).

AccorInvest Germany ist Käufer und Betreiber:

Eyemaxx verkauft in Mannheim

von Gerhard Rodler

Eyemaxx hat das Hotel-Teilprojekt beim Mannheimer „Postquadrat“ an AccorInvest verkauft. Über die Höhe des Kaufpreises wurde Stillschweigen vereinbart - immoflash hatte darüber im März berichtet. Der notarielle Kaufvertrag wurde nun unterschrieben.
AccorInvest wird in den geplanten neuen Objekten in Mannheim ein ibis Hotel und ein ibis budget Hotel mit 170 bzw. 155 Zimmern sowie ein ADAGIO Access Aparthotel mit rund 130 Apartments betreiben. Die Eröffnung ist für das Frühjahr 2019 vorgesehen.
Der nun fixierte Vertrag sieht vor, dass Eyemaxx die beiden Hotels sowie das angeschlossene Aparthotel für AccorInvest errichtet. Darüber hinaus gehören 80 Tiefgaragenplätze zu den Objekten. Der Baubeginn wird voraussichtlich im Herbst 2017 erfolgen. Die Gebäude entstehen auf einem 3.700 m² großen Grundstück auf dem insgesamt 20.000 m² großen „Postquadrat“-Areal.
Das „Postquadrat“ in Mannheim in zentraler innerstädtischer Lage ist mit einem gesamten Volumen von über 170 Millionen Euro das größte Projekt der Eyemaxx -Firmengeschichte. Neben den Hotels realisiert Eyemaxx dort gemeinsam mit einem Joint-Venture-Partner ca. 230 Wohnungen und Büroflächen mit rund 15.000 m² Bruttogeschossfläche. Die geplante Tiefgarage wird unter dem gesamten Areal gebaut und rund 480 Stellplätze bieten. Bis zum Jahresende 2019 soll das Gesamtprojekt abgeschlossen sein, bei dem Eyemaxx eine Eigenkapitalrendite im mittleren zweistelligen Prozentbereich erwartet.

Striebich geht, Friedlein kommt

Karriere zum Tag: Wechsel bei ECE

von Gerhard Rodler

Zumindest für Aussenstehende ist es eine sehr überraschende Wendung: Nach 15 Jahren aus dem Management Board der ECE tritt Klaus Striebich „aus privaten Gründen“ von seiner Position als Geschäftsführer Vermietung der ECE zurück. Sein Nachfolger wird Steffen Friedlein, bisher als Senior Director Germany für die Vermietung der deutschen Center zuständig.
Steffen Friedlein wurde 1968 in Stuttgart geboren und begann seine Karriere nach einem BWL-Studium bei der Kriegbaum Unternehmensgruppe in Böblingen. Seit April 1999 ist Friedlein bei der ECE. Klaus Striebich bleibt als Berater für neue Themen und Akquisitionen im Bereich Vermietung bei der ECE.

Gute Aussichten trotz leichten Umsatzrückgang

Europäische Baubranche stabil

von Stefan Posch

Der Gesamtumsatz europäischer Baukonzerne ging laut dem Report „European Powers of Construction“ von Deloitte, verglichen mit dem Vorjahr, um zwei Prozent zurück, der Börsenwert sank insgesamt um fünf Prozent. Trotzdem sieht die Studie „gute Aussichten“ für die Baubranche.
Verantwortlich für den Rückgang beim Gesamtertrag waren vor allem Baufirmen aus Großbritannien. Doch die gute Marktentwicklung in Frankreich, Schweden und Österreich hätte die negative Performances in Großbritanniens ausgleichen können, erklärt Alexander Hohendanner, Partner bei Deloitte Österreich. „Die Baubranche hat sich im Gesamtblick auf hohem Niveau stabilisiert“, so Hohendanner weiter. Strategisch setzt die Branche laut Studie zunehmend auf Internationalisierung. So erwirtschaften die 20 größten Unternehmen bereits mehr als die Hälfte der Umsätze abseits ihrer Heimatmärkte. Die umsatzstärksten Bauunternehmen in Europa stammen aus Frankreich. Mit Vinci (Platz 1), Bouygues (Platz 3) und Eiffage (Platz 5) sind gleich drei französische Firmen unter den Top 5. Die Strabag erreichte mit einem Umsatz von 12,4 Milliarden Euro Platz 6, die Porr kam auf Platz 22. Auch in Hinblick auf den Börsenwert kann Österreich Erfolge erzielen. „Trotz leicht rückläufiger Erträge konnten wir bei Österreichs Baubranche insgesamt einen deutlichen Anstieg des Börsenwerts beobachten“, berichtet Alexander Hohendanner. Weltweit gesehen dominieren chinesische Konzerne. Die vier größten Bauunternehmen der Welt haben ihren Sitz in China.

Top 10 der umsatzstärksten europäischen Bauunternehmen
Rang - Unternehmen - Land - Umsatz 2016

1 - Vinci SA - Frankreich - 38,073 Mrd. Euro
2 - ACS SA - Spanien - 31,975 Mrd. Euro
3 - Bouygues SA - Frankreich - 31,768 Mrd. Euro
4 - Skanska AB - Schweden - 15,352 Mrd. Euro
5 - Eiffage SA - Frankreich - 14,307 Mrd. Euro
6 - Strabag SE - Österreich - 12,400 Mrd. Euro
7 - Ferrovial SA - Spanien - 10,759 Mrd. Euro
8 - Balfour Beatty PLC - Großbritannien - 10,596 Mrd. Euro
9 - Koninklijke BAM Groep NV - Niederlande - 6,976 Mrd. Euro
10 - Carillion PLC - Großbritannien - 6,363 Mrd. Euro

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Herausgeber: Reinhard Einwaller
Chefredaktion: Gerhard Rodler
Fotos: Archiv, shutterstock, ECE

Gute Gründe für Wohnbau

Der Wohnbau in den Städten ist vom Grundstücksmangel geprägt. Die Preise für Bauland schießen in die Höhe und die Renditen sind im Fallen. Gebaut wird trotzdem. Es wird in den österreichischen Ballungszentren gebaut, aber noch immer zu wenig. Ein Problem, das sich schon seit Jahren auf die Wohnimmobilienpreise auswirkt. Ein Grund für den Wohnungsmangel sind die zu wenig vorhandenen Grundstücke. Lösungsansätze gibt es einige, der Weisheit letzter Schluss fehlt aber weiterhin. "Ich glaube es gibt niemanden, der kein Problem damit hat", sagt Andreas Holler, Geschäftsführer Property Development der Buwog, über die Schwierigkeit, in Wien Bauland zu akquirieren. Zu dem Grundstücksmangel kommt zudem ein Zuzug, dessen Ende sich nicht absehen lässt. "In Wien gibt es im Gegensatz zu Hamburg oder Berlin nur wenig Flächen, und wenn, dann nicht in der nötigen Größe", so Holler weiter. Für Holler ist deswegen eine Nachverdichtung "ein großes Thema". Auch Hans- Peter Weiss, Vorstand der ARE, sieht bei der Nachverdichtung eine mögliche Lösung. "Die Preissteigerung der städtischen Grundstücke, insbesondere in Wien, aber auch in den anderen Landeshauptstädten, hat in den letzten Jahren zu einer stetigen Verteuerung von Wohnraum geführt. Davon betroffen sind nahezu alle Lagen. Die Verdichtung wird daher in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen", so Weiss. Ein Beispiel für die steigenden Grundstückspreise ist die Seestadt Aspern. Laut Holler haben sich die Preise seit 2012 verdoppelt, und die Seestadt ist da keine Ausnahme. Am Hauptbahnhof hätten sich die Grundstückspreise im gleichen Zeitraum sogar vervierfacht, erzählt Holler. "In Wien werden mittlerweile sogar unterdurchschnittliche Liegenschaften über 1.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angeboten", sieht auch Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA Bau und Baubetreuung AG, eine Preissteigerung bei Grundstücken in hohem Ausmaß. [cite1] Leistbarer Wohnraum Die Grundstückspreise machen den Bau von dem von Medien, Politik und Gesellschaft geforderten günstigen Wohnraum fast unmöglich. "Wir befinden uns aktuell beim Thema "leistbares Wohnen" in einer Sackgasse!", gibt Fletzberger zu bedenken. Durch die hohe Nachfrage seien die Liegenschaftspreise "ins Unermessliche gestiegen". Parallel dazu seien die Bauträger auch mit erhöhten Baukosten aufgrund der guten Auslastung der Baufirmen konfrontiert, so Fletzberger weiter. "Kernthema ist leistbarer Wohnraum, auch im freifinanzierten Bereich", ist Holler trotzdem überzeugt. Die Buwog hat kürzlich in der Seestadt Aspern mit dem Bau des Projektes "See See" gestartet, zwei von drei Wohngebäuden sind dabei der Kategorie leistbares Wohnen zuzuordnen. Für Holler beginnt "wirtschaftlich leistbarer Wohnraum" bei knapp über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Buwog hat das Grundstück für das Projekt aber schon erstanden, als die Preise in der Seestadt noch moderat waren. Doch wie kann man den benötigten leistbaren Wohnraum auch in Zukunft schaffen? Holler sieht auch die Politik gefordert. Zum einem müsse mehr Bauland mobilisiert werden. "Man kann aber nicht auf einem Acker bauen, wo es keine Infrastruktur gibt", schränkt Holler ein. Auch Fletzberger sieht politischen Handlungsbedarf: "Die dringend notwendige und seitens der Politik versprochene Beschleunigung der Baubewilligungs- bzw. Umwidmungsverfahren wurde bis dato nicht umgesetzt - die Problematik ist also großteils hausgemacht", so der SÜBA-Vorstand. Holler kann sich auch eine eigene Widmung für leistbaren Wohnraum vorstellen. Ein Problem ist auch, dass bereits gewidmete Grundstücke nicht bebaut werden. "Es gibt einige Spekulanten, die das machen. Da kann man Maßnahmen setzen", so Holler. Das Land Salzburg wird etwa vorausichtlich (Stand Redaktionsschluss) zukünftig Baubewilligungen auf zehn Jahre befristen. Zudem muss für bereits gewidmetes Bauland, das nicht bebaut wird, nach fünf Jahren eine Abgabe an die Gemeinde bezahlt werden. [cite2] Baurecht Wegen der hohen Grundstückskosten sind auch Baurechtsmodelle immer mehr im Kommen. "Der Vorteil einer Eigentumswohnung im Baurecht liegt ganz klar im Preis. Da der Anteil an den Grundstückskosten wegfällt, können die Objekte deutlich günstiger an die Kunden weitergegeben werden", erklärt Andreas Besenböck, Sprecher der Wiener Komfortwohnungen, die derzeit ein Projekt in der Jägerstraße im 20. Wiener Gemeindebezirk mit diesem Modell realisiert. Das Projekt ist aktuell mit einem Baurecht von 100 Jahren versehen. "Jedoch haben wir bereits eine schriftliche Zusage für eine Verlängerungsmöglichkeit um weitere 100 Jahre. Wir sprechen also von einem sehr langen Zeitraum", so Besenböck. Dadurch würde man bei der Wertentwicklung in den kommenden Jahrzehnten keine Unterschiede zu anderen Projekten sehen. Hans-Peter Weiss sieht das Problem der steigenden Grundstückspreise mit dem Baurechtsmodell aber nicht gelöst. Denn bei der Berechnung des Baurechtszinses werde der aktuelle Verkehrswert als Berechnungsgrundlage herangezogen. Bauen nach oben Sind Grundstücke Mangelware, wäre es auch eine Lösung, in die Höhe zu bauen. Holler sieht auch einen politischen Willen dazu, das in Wien zu ermöglichen, und einige Wohntürme befinden sich gerade in Planung, wie etwa der 150 Meter hohe Wohnturm Danube Flats, der S+B Gruppe oder das Großprojekt TrIIIple, ein Gemeinschaftsprojekt von ARE und Soravia. Doch auch in anderen Ballungszentren, wie etwa in Linz, entstehen derzeit vermehrt Hochhäuser, die für mehr Wohnraum sorgen sollen. Auch Paul Öllinger, Geschäftsführer der amb Holding, sieht Wohntürme als "absolut richtige Möglichkeit" an. "Es gehört nur städtebaulich koordiniert. In Wien funktioniert das ganz gut", so Öllinger. Andreas Holler sieht auch bei der Umwidmung von Gewerbeflächen eine Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Buwog plant etwa ein großes Wohnprojekt auf den ehemaligen Unilevergründen in der Breitenfurter Straße im 23. Wiener Gemeindebezirk. Nachverdichtung mit Dachgeschoßausbauten Ein weiterer Weg der Verdichtung sind Dachgeschoßausbauten. Doch Öllinger sieht zumindest bei klassischen Altbauten nur eine beschränkte Möglichkeit, die Nachfrage damit zu stillen. "Das sind keine Wohnungen, die die Masse braucht", so Öllinger, dessen amb Holding gerade drei exklusive Dachgeschoss-Maisonetten im Wiener Freihausviertel nahe der Karlskirche fertigstellt. In einem durchschnittlichen Wohnbezirk würde sich der Aufwand auch nicht rechnen. Potenzial, um dem Wohnraummangel zu begegnen, sieht Öllinger hingegen bei Dachgeschoßausbauten bei Gemeindebauwohnungen. Ein weiterer Trend in den Ballungszentren geht Richtung kleinere Wohneinheiten, auch in Komination mit Gemeinschaftsräumen. "Die Grundrisse werden effizienter", erklärt Öllinger. Gemeinschaftsräume hält der Immobilienprofi für "charmant", doch "Freunde sucht man sich aus, Nachbarn eher weniger", gibt Öllinger zu bedenken. [cite3] Ausweichen ins Umland Eine anderer Lösungsansatz, dem Mangel an städtischen Baugründen zu entgehen, ist es, auf das Umland auszuweichen. Dass das den Preisdruck etwa in Wien abfedern kann, glaubt Holler aber nicht: "Das Ausweichen auf das Umland ist keine Lösung. Das ist ein anderer Markt." Auch Hans-Peter Weiss sieht die Ausbreitung nur bedingt als Lösung an: "Der verstärkte Wohnungsbau in Umlandgemeinden großer Ballungszentren kann das Problem steigender Preise nur bedingt lösen, und auch nur dann, wenn verstärkt in die Infrastruktur investiert wird, was aber zu weiteren Kosten führt, die seitens der öffentlichen Hand auf die Bauträger bzw. Wohnungskäufer umgelegt werden müssen." Christoph Schäffer, Vorstandsvorsitzender der NOE Immobilien Development AG (NID), sieht dabei zumindest eine Strategie. "Billiger ist es in Wien aber noch nie geworden", ist auch Schäffer skeptisch, dass die vermehrte Bautätigkeit im Umland die Preise in Wien drücken könnte. Holler sieht als Grund auch die heimische Mentalität. "Der Wiener ist nicht bereit, zu große Wege zurückzulegen. Alles über eine halbe Stunde ist zu weit", erklärt Holler. Öllinger fordert deswegen auch einen Ausbau der öffentlichen Verkehrverbindungen in das Umland der Städte. "Es gibt keinen Grund, außer der Politik, etwa die U4 nicht bis nach Klosterneuburg zu verlängern", nennt Öllinger ein Beispiel. Sogar die Gleise wären schon vorhanden. "Die öffentlichen Verkehrsmittel spielen dabei eine zentrale Rolle", sieht auch Andreas Besenböck die Erreichbarkeit als entscheidend an. Nur mit einer guten Anbindung wären die Menschen gewillt, in Gemeinden rund um Großstädte zu ziehen, da sie häufig in der Stadt arbeiten würden, so Besenböck weiter. Entlang der Züge Was die U-Bahn nicht kann oder darf, muss die Eisenbahn übernehmen. "Die Verbesserungen der Bahnanbindung an Tulln oder St. Pölten sind hierfür gute Beispiele", erklärt Besenböck. Mit der Eröffnung der neuen Westbahnstrecke Ende 2012 hat sich die niederösterreichische Hauptstadt zu einem Hotspot für die Wohnbautätigkeit entwickelt. Schließlich wurde damit die Fahrtzeit nach Wien von 41 Minuten auf 25 Minuten verkürzt. "Die neue Westbahn war der Startpunkt der Projektentwicklung, wie wir es kennen, in St. Pölten", erzählt Schäffer. Jetzt habe man hier einen funktionierenden Markt. Eine ähnliche Entwicklung erwartet sich Schäffer auch für Wiener Neustadt, wo die Pottendorfer Linie nach Wien ausgebaut wird. Auch Hotspots östlich von Wien entstehen, denn die Zugstrecke zwischen Wien und Bratislava wird bis 2023 erneuert und teilweise zweigleisig ausgebaut. Yield Compression Neben den Kostensteigerungen bei Grundstücken und im Bau sind auch die damit einhergehenden sinkenden Renditen ein aktuelles Problem im Wohnbau. "Bei Neubauwohnungen liegen die Renditen derzeit bei etwa 3,75 oder teilweise sogar nur bei 3,5 Prozent", erklärt Holler. Bei einer Rendite von 2,5 Prozent baue man nur noch kostendeckend. Fonds müssten aber auch ihr Managementfee abdecken können, so Holler, der aber erwartet, dass sich die Zinsen und damit auch die Renditen langfristig wieder erhöhen werden. [cite4]

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Immobilienaktien stellen Fonds in den Schatten

Der direkte Vergleich beweist: Wenn es um Renditen geht, ist die Performance von österreichischen Immobilienaktien klar voran. Immobilienanlagen spielen für institutionelle und vermögende Investoren eine zusehends wichtigere Rolle. Institutionelle Investoren planen, ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter zu erhöhen. Neben offenen und geschlossenen Fonds sind Immobilienaktien eine dritte Kategorie der indirekten Immobilienanlage. Sie spielen für österreichische Anleger aber nur eine untergeordnete Rolle, da traditionell ein Großteil der indirekten Investments in Fonds fließt. Dabei sind Immobilienaktien gerade für Inländer interessant. Investoren können nicht nur Konjunkturzyklen spielen, sondern ihr Portfolio gut diversifizieren. Sie können Unternehmen aus unterschiedlichen Segmenten (Büro, Wohnen, Handel, Logistik) und Regionen auswählen. Die Wertentwicklung einer Aktie ergibt sich aus den Gewinnen und der Bewertung eines spezifischen Unternehmens, während sich die Entwicklung eines offenen Fonds aus Miet- und Zinseinnahmen sowie der Bewertung der Immobilien ergibt. Gewerbliche Mietverträge sind typischerweise langfristig und an die Entwicklung der Verbraucherpreise und damit die Inflation gekoppelt. Börsennotierte Immobilienaktien bzw. -fonds sind die liquideste Form der Immobilienanlage, da sie sich jederzeit zum Marktwert verkaufen lassen. Dabei handelt es sich in der Regel um Aktiengesellschaften, die in ein Immobilienportfolio investieren. Die Wertentwicklung von Immobilienaktien reagiert nicht allein auf die zugrunde liegenden Immobilienmärkte, sondern ist auch dem Umfeld auf den Kapital- bzw. Aktienmärkten geschuldet. Daher unterliegen sie auch der Volatilität dieser Märkte. Bei offenen Immobilienfonds, wo der Schwerpunkt der Anlage zumeist auf Büroobjekten liegt, ist die Schwankungsanfälligkeit dagegen gering, so der allgemeine Tenor. Die Erfahrungen aus der Finanzkrise - hier wurde die Anteilsrücknahme bei einem Großteil der deutschen Immobilienfonds ausgesetzt - haben jedoch gezeigt, dass Anleger mit Immobilienfonds auch erhebliche Verluste erleiden können. Magere Performance bei österreichischen Immobilienfonds Wenn man die Performance der österreichischen Immobilienaktien anhand des IATX der Wiener Börse mit der Entwicklung der offenen Immobilienfonds vergleicht, wird sichtbar, dass der Immobilienindex sowohl in der Jahresbetrachtung (YTD-Stand 13. Juni 2017) als auch im längerfristigen Vergleich besser abschneidet. Gemäß einer Statistik der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften legten die Publikumsfonds - die in österreichische Immobilien investieren - im laufenden Jahr im Schnitt um ein Prozent (Kenngröße TER) zu. Auch im Dreijahres- bzw. Fünfjahres-Vergleich ist die Performance nicht wesentlich besser. Im Schnitt konnten die Immofonds um 2,9%-2,5 % (3 J.) bzw. 2,4%-3,4% zulegen, wobei die Raiffeisen-Immobilienfonds in allen Betrachtungszeiträumen deutlich schlechter abschnitten mit minus 2,77% im Dreijahres- bzw. -1,6% im Fünfjahreszeitraum. Spürbar besser schnitten hingegen die Immobilienfonds von Real Invest Austria und Semper Real Estate ab. Diese Fonds erreichten in den jeweiligen Zeiträumen die Spitzenwerte. Auch bei den offenen deutschen Immobilienfonds ist die Wertentwicklung seit vielen Jahren bescheiden. Gemäß dem Datenanbieter IPD lag der annualisierte Total Return (Wertentwicklung inkl. Dividende) im 5-Jahres-Durchschnitt bei 2,7% und über 10 Jahre bei 2,8%. Österreichische Immobilienaktien schlagen Fonds deutlich Mit den an der Börse notierten Immobilienaktien konnten Investoren in den jeweiligen Betrachtungszeiträumen dagegen eine deutlich höhere Rendite einstreichen. So konnten die im IATX notierten österreichischen Immobilienaktien nach einer Statistik der Wiener Börse in den vergangenen drei Jahren um knapp 44% und in den letzten fünf Jahren (Stand: 13.06.2017) sogar um 121% zulegen. Selbst in den ersten fünf Monaten dieses Jahres glänzte der IATX mit einer Performance von knapp 17%. Investoren, die sich mit den richtigen Aktien eingedeckt haben, erzielten eine noch weitaus höhere Rendite. Nach einer Auswertung von "Börse Express" legten die Titel von Warimpex seit Jahresanfang (Stand: 8.6.2017) um 75%, CA Immo 29%, S-Immo 27% und UBM Development um 20% zu. Da der IATX auf Basis der 2017er-Gewinnschätzungen ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 23,9 aufweist, scheint die Luft nach oben zumindest mittelfristig begrenzt zu sein.Immoaktien rentieren auf lange Sicht höher als globale Aktien und Renten. Auch im europäischen Vergleich schnitten die österreichischen Immobilienaktien in der Ein-Jahres-Betrachtung ähnlich gut ab wie zum Beispiel die Titel aus Deutschland, Spanien und Norwegen. In diesem Kontext ist auch darauf hinzuweisen, dass Immobilienaktien in den jeweiligen Betrachtungszeiträumen besser abschnitten als etwa globale Bonds gemäß dem J.P. Morgan Bond Index. Während zum Beispiel der FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK im 3-Jahres- und 5-Jahres- Zeitraum gemäß dem Datenanbieter EPRA um 13,6% bzw. 15,9% zulegte, warfen globale Renten lediglich einen Total Return (TR) von 3,3% bzw. 2,9% ab. Auch Aktien (FTSE/Global) konnten mit der guten Performance von Immobilienpapieren nicht mithalten und auf Sicht von drei bzw. fünf Jahren nur eine Wertrendite (TR) von 8,8% bzw. 14% erzielen. Nur in der Ein-Jahres-Betrachtung schnitten Aktien mit 18,5% besser ab als europäische Immobilienaktien ex UK, die nur einen TR von 8,8% generierten. Obwohl der Ertrag, der mit Immobilienaktien zu erzielen war, immer noch besser ist als der Realertrag vieler Anleihen, werden vor dem Hintergrund der steigenden Renditen bei Staatsanleihen die Unternehmen bestrebt sein, ihre Dividenden weiter zu erhöhen, um nicht zuletzt den Renditeabstand zu vergleichbaren Investments wie den offenen Immobilien- und Spezialfonds zu gewährleisten. Immobilien-Allokation bei den Fonds unterschiedlich Mit Blick auf die Allokation ist darauf hinzuweisen, dass zwar die Investments überwiegend in Österreich getätigt werden. Dennoch investieren die Fonds auch in anderen Ländern wie z.B. Deutschland. Dies wird bei der Durchsicht des Verkaufsberichts des Raiffeisen-Immobilienfonds allzu deutlich. Einerseits war der Fonds per 31.12.2016 zu 99% in Büroimmo bilien investiert. Andererseits betrug die Österreich-Allokation lediglich ein Prozent, in den Niederlanden dagegen 54%. Im Vergleich dazu war der Erste Immobilienfonds A per 31. Mai 2017 zu 81% in Österreich und zu 19% in Deutschland investiert. Wie einer Statistik des VÖIG per 31. Dezember zu entnehmen ist, flossen den Immobilienfonds im vergangenen Jahr insgesamt 1,1 Mrd. Euro zu. Das Volumen der verwalteten Vermögen der KAGs lag per Jahresultimo bei 6,9 Mrd. Euro. Der Marktanteil der Bank Austria Real Invest lag im Schnitt bei etwa 48% und jener der Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft bei rund 26%. [cite1] [cite2]

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Projekt Manager (m/w) Immobilienentwicklung

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