Arnold:
Share Deals im Trend

Bei Zins­haus-Trans­ak­tio­nen zeich­net sich ein neu­er Trend ab. Wie Mar­kus Ar­nold, Un­ter­neh­mens­grün­der von Ar­nold Im­mo­bi­li­en, ...bei ei­ner Pres­se­kon­fe­renz (die al­ler­ers­te, die er ein­be­ru­fen hat) er­klärt, wür­de im­mer we­ni­ger die Im­mo­bi­lie als sol­che ge­kauft, son­dern eine Ge­sell­schaft, die die Im­mo­bi­lie be­sitzt. Oder kurz: Man kauft ein Un­ter­neh­men bzw. Ge­sell­schafts­an­tei­le. Ar­nold Im­mo­bi­li­en schätzt das Vo­lu­men von Sha­re Deals auf 20 Pro­zent der jähr­li­chen Trans­ak­tio­nen ein – auf­grund der neu­en steu­er­li­chen Ge­ge­ben­hei­ten mit stei­gen­der Ten­denz. „Eine vor­sich­ti­ge Schät­zung“, wie Ar­nold be­merkt – da näm­lich Sha­re Deals nicht im Grund­buch auf­tau­chen, könn­te der An­teil auch ent­spre­chend hö­her sein. Der Trend zu Sha­re Deals wür­de be­son­ders bei groß­vo­lu­mi­gen Zins­häu­sern ab zehn Mil­lio­nen Euro Vo­lu­men be­merk­bar sein. Ein sol­cher Deal wür­de steu­er­li­che Vor­tei­le brin­gen, auch Grund­buch­s­ein­tra­gun­gen wür­den durch den Kauf ei­ner Ge­sell­schaft, die eine Im­mo­bi­lie be­sitzt, ent­fal­len. Wie hoch steu­er­li­che Vor­tei­le bei ei­nem Sha­re Deal aus­fal­len, lie­ße sich laut Ar­nold „nicht pau­schal sa­gen“. Da müs­se man jede Trans­ak­ti­on ein­zeln über­prü­fen.

Sha­re Deals müs­sen aber nicht zwin­gend ein Vor­teil sein, wie Do­mi­nik Lau­da, Ju­rist und In­vest­ment­mak­ler vor Jour­na­lis­ten er­läu­tert. Zwar kön­ne man sich die Grund­er­werb­steu­er und die Ein­tra­gungs­ge­bühr spa­ren, so­fern eine An­teils­ver­ei­ni­gung ver­hin­dert wird. Au­ßer­dem wäre un­ter ge­wis­sen Vor­aus­set­zun­gen eine Sen­kung von Fi­nan­zie­rungs­kos­ten mög­lich, so der Ver­käu­fer die Fi­nan­zie­rung über­nimmt. Aber: Die Due Di­li­gence wird durch Sha­re Deals um­fang­rei­cher, auch sind Aus­wir­kun­gen auf die steu­er­li­che Ab­schrei­bung ab­seh­bar. Auch für Mak­ler sei ein As­set Deal ein­fa­cher zu hand­ha­ben, wie Mar­kus Ar­nold er­läu­tert, da bei ei­nem Sha­re Deal so­wohl Ge­sell­schaft als auch Im­mo­bi­lie bei Trans­ak­tio­nen ab­zu­wi­ckeln sei­en – bei ei­nem As­set Deal wür­de sich das nur auf die Im­mo­bi­lie be­schrän­ken.

Für das heu­ri­ge Jahr er­war­tet Mar­kus Ar­nold wie­der ein Wachs­tum bei den Trans­ak­tio­nen. In den kom­men­den Jah­ren will man sich, nach der Ex­pan­si­on nach Tsche­chi­en, Un­garn und der Slo­wa­kei, auch nach Deutsch­land hin ori­en­tie­ren. Dort wol­le man sich auf Städ­te wie Ber­lin so­wie den üb­ri­gen Big-Six ori­en­tie­ren.

Je­des Wachs­tum muss ir­gend­wann doch ein Ende ha­ben. Doch jetzt scheint die UBM den Ge­gen­be­weis an­zu­tre­ten: „Es wa­ren ja schon die letz­ten ...drei Jah­re je­weils Bes­t­er­geb­nis­se, doch dies­mal so­gar mit ei­ner Ver­dopp­lung auf das be­reits sehr gute 2014er Er­geb­nis – das ist schon wirk­lich au­ßer­ge­wöhn­lich“, gibt sich Vor­stands­vor­sit­zen­der Karl Bier bei der Bi­lanz­pres­se­kon­fe­renz am gest­ri­gen Mon­tag zu­frie­den. Und die Zu­ver­sicht der bei­den Vor­stän­de Bier und He­ri­bert Smolé im Wie­ner Ho­tel Kem­pin­ski scheint un­ge­trübt, er­war­tet man sich doch auch für das nächs­te Jahr ei­nen wei­te­ren Auf­wärts­trend, wie Bier im In­ter­view ana­ly­siert. Die­se Ana­ly­se, war­um die Fo­kus­sie­rung auf den Ho­tel­markt kei­nes­wegs eine Ein­schrän­kung son­dern viel­mehr ein As­set ist und war­um man sich auch vor stei­gen­den Zin­sen nicht zu fürch­ten braucht – das se­hen Sie jetzt im Vi­de­obe­richt.

Ge­wer­be­flä­chen zu ver­mie­ten, be­vor Leer­stand ent­steht – das will Ac­tive Agent. Als Dienst­leis­ter in der ge­werb­li­chen ...Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft ver­wer­tet das Team rund um Ge­schäfts­füh­rer Phil­ipp May­er-Rein­berg Han­dels­im­mo­bi­li­en und -flä­chen in ganz Öster­reich. „Die Nach­fra­ge ist groß. Denn an­ders als er­war­tet hat der On­line-Han­del den Off­line-Han­del nicht ver­drängt. Ganz im Ge­gen­teil: Vie­le re­le­van­te On­line-Play­er wie Za­lan­do oder Ama­zon ha­ben ihre Stra­te­gie ge­än­dert und ver­su­chen auch im Off­line-Be­reich Fuß zu fas­sen. Des­halb wer­den Ge­schäfts­lo­ka­le ge­sucht und er­öff­net”, er­klärt May­er-Rein­berg. Bei länd­lich ge­le­ge­nen Fach­markt- und Ein­kaufs­zen­tren ent­wick­le sich der­zeit ein Trend in Rich­tung grö­ße­re Flä­chen ab 400 m². In­ner­städ­tisch sei­en hin­ge­gen kom­pak­te Bou­tique-Kon­zep­te ge­frag­ter denn je.

Un­ter­schie­de sind al­ler­dings nicht nur zwi­schen Stadt und Land zu fin­den, son­dern auch zwi­schen Os­ten und Wes­ten. In bei­den Fäl­len sind laut May­er-Rein­berg ver­schie­de­ne Ar­ten der Flä­chen­wid­mung da­für ver­ant­wort­lich. In­ner­städ­tisch kom­men auch noch star­re Struk­tu­ren und häu­fig eine schlech­te Park­platz­si­tua­ti­on hin­zu. „In Ost­ös­ter­reich ent­wi­ckelt sich ein re­gel­rech­ter Wild­wuchs bei Fach­markt­zen­tren, die sich ge­gen­sei­tig die re­gio­na­le Kund­schaft ab­gra­ben und auch häu­fig mit Leer­stän­den zu kämp­fen ha­ben. West­ös­ter­reich ist hin­ge­gen ein hart um­kämpf­tes Pflas­ter fast ohne Leer­stand.”

Ob ein neu­er Un­ter­neh­mens­stand­ort er­folg­reich wird oder nicht, hängt von vie­len Fak­to­ren ab. „Qua­li­tät vor Quan­ti­tät”, lau­tet das Cre­do. „Ein gut durch­dach­ter, auf das Kauf­ver­hal­ten der Kun­den ab­ge­stimm­ter La­den­bau ent­schei­det meist über Er­folg oder Miss­er­folg ei­nes Stores. In­ner­halb der Fach­markt- und Ein­kaufs­zen­tren spielt au­ßer­dem ein aus­ge­wo­ge­ner Bran­chen­mix eine wich­ti­ge Rol­le”, sagt May­er-Rein­berg.

Nach ei­nem her­vor­ra­gen­den Er­geb­nis für das Ge­samt­jahr 2015 (595.000 m²) nimmt der Ham­bur­ger Lo­gis­tik­markt (in­klu­si­ve ...Um­land) wei­ter an Fahrt auf und ver­zeich­net im ers­ten Quar­tal 2016 ei­nen Flä­chen­um­satz von 130.000 m². Da­mit er­zielt die Me­tro­po­le das bes­te Re­sul­tat der letz­ten fünf Jah­re und über­trifft so­wohl das Vor­jah­res­ni­veau um 53 Pro­zent als auch den lang­jäh­ri­gen Durch­schnitt um gut 21 Pro­zent. Dies er­gibt die Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te. Im ers­ten Quar­tal 2016 zeigt sich eine ho­mo­ge­ne Ver­tei­lung des Flä­chen­um­sat­zes nach Grö­ßen­klas­sen, wo­durch noch ein­mal die brei­te Nach­fra­ge­ba­sis deut­lich wird. Wie im Vor­jahr konn­ten in den ers­ten drei Mo­na­ten des Jah­res noch kei­ne Groß­ab­schlüs­se über 12.000 m² ver­zeich­net wer­den. Den größ­ten An­teil von 31 Pro­zent tra­gen, durch Zu­wäch­se um gut 25 Pro­zent­punk­te, Ab­schlüs­se zwi­schen 3.000 und 5.000 m² bei. Für rund 29 Pro­zent ist die Grup­pe von 5.000 bis 8.000 m² ver­ant­wort­lich und für knapp 25 Pro­zent der klein­flä­chi­ge Be­reich bis 3.000 m². Trotz ei­nes Flä­chen­um­sat­zes auf Vor­jah­res­ni­veau ver­zeich­net das Seg­ment 8.000 bis 12.000 m² an­tei­lig 12 Pro­zent­punk­te we­ni­ger und er­zielt so­mit nur noch gut 15 Pro­zent.

Be­son­ders be­liebt sind bei den Un­ter­neh­men nach wie vor die La­gen Bill­brook, Al­ler­mö­he, das west­li­che Stadt­ge­biet und Nor­der­stedt. Hier über­steigt die Nach­fra­ge das An­ge­bot bei Wei­tem. Eine ähn­li­che Si­tua­ti­on zeigt sich auch für groß­flä­chi­ge Ge­su­che in­ner­halb des Kern­ge­biets. Die­se kön­nen kaum noch be­dient wer­den, so­dass Fir­men auf das Um­land aus­wei­chen müs­sen, wo Neu­bau­pro­jek­te rea­li­siert wer­den kön­nen.

Ein pri­va­ter In­ves­tor hat das vor fast ge­nau 20 Jah­ren von Treu­con fer­tig­ge­stell­te Ge­bäu­de­en­sem­ble am Ham­bur­ger ...Platz in Ber­lin-Wei­ßen­see er­wor­ben. Über den Kauf­preis für die 83 Woh­nun­gen und zehn Ge­wer­be­ein­hei­ten mit 6.042 m² Wohn­flä­che und 1.139 m² Ge­wer­be­flä­chen so­wie 52 KfZ-Stell­plät­ze ha­ben die Kauf­ver­trags­par­tei­en Still­schwei­gen ver­ein­bart.

Bei der Im­mo­bi­lie bzw. de­ren Ver­käu­fer han­delt es sich um den ers­ten Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds, den Treu­con im Jah­re 1994 ge­mein­sam mit ei­ner städ­ti­schen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft, die spä­ter in die Geso­bau in­te­griert wor­den ist, auf­ge­legt hat. Die mar­kan­te Platz­be­bau­ung, wur­de nach Pla­nun­gen des Ar­chi­tek­ten Gerd Neu­mann in knapp zwei Jah­ren Bau­zeit er­rich­tet. Treu­con fun­gier­te in der Zeit von 1996 bis zum Ver­kauf vor we­ni­gen Wo­chen als Fonds- und As­set­ma­na­ger und hat den Ver­kauf auch in der Trans­ak­ti­on be­glei­tet. Die recht­li­che Be­ra­tung des Ver­käu­fers hat­te die SKE Rechts­an­walts­ge­sell­schaft mbH mit ih­rem Ma­na­ging Part­ner, Fried­rich Spek, über­nom­men.

Even though War­saw is the lea­ding mar­ket in Po­land, sta­tis­tics also show a po­si­ti­ve out­look for other big ci­ties in the coun­try. Ac­cor­ding ...to an ana­ly­sis re­leased by in­ter­na­tio­nal ad­vi­so­ry firm JLL, de­ve­lop­ment is pre­sent in all Big 7 Po­lish of­fice mar­kets - War­saw, Kraków, Wro­cław, Tri-City, Ka­to­wice, Poz­nań and Łódź, which con­ti­nue attrac­ting in­ves­tors, ten­ants and de­ve­l­o­pers. Va­rious fac­tors have had a strong in­flu­ence on the dy­na­mic de­ve­lop­ment pre­sent in Po­lan­d's ma­jor mar­kets. Ox­ford Eco­no­mics pre­dict the coun­try­'s Gross Do­mestic Pro­duct is due to grow by 3.5-3.6% bet­ween 2016 and 2018. Real es­ta­te pro­jects are of­fe­red at high­ly com­pe­ti­ti­ve pri­ces com­pa­red to Wes­tern Eu­ro­pean coun­tries, which is no­ti­ce­able in hig­her yiel­ds and also si­gni­fi­cant­ly lo­wer ca­pi­tal va­lues per squa­re metres. Ra­ted 17th most trans­pa­rent real es­ta­te mar­ket world­wi­de in the Glo­bal Real Es­ta­te Trans­pa­ren­cy In­dex 2014, Po­land attracts in­ter­na­tio­nal gi­ants in­clu­ding well-known com­pa­nies from the fi­nan­ce, ac­coun­ting, ser­vices, tel­e­com­mu­ni­ca­ti­on and IT sec­tors who pre­pa­re long-term plans for Po­land, and, as a con­se­quence have be­co­me long-term ten­ants of of­fice sche­mes. So Po­land has one of the best le­vels of net ab­sorp­ti­on in Eu­ro­pe.

A wide ran­ge of dif­fe­rent in­vest­ment pro­ducts of­fe­red at attrac­tive pri­ces is also a key fac­tor. To­masz Trzósło, Ma­na­ging Di­rec­tor of JLL Po­land, com­men­ted: ”War­saw is the big­gest busi­ness and fi­nan­ci­al cent­re in both Po­land and Cen­tral and Eas­tern Eu­ro­pe. The city plays host to busi­ness ope­ra­ti­ons from glo­bal cor­po­ra­ti­ons as well as the big­gest de­ve­l­o­pers and in­vest­ment funds. Other ma­jor ci­ties are also de­ve­lo­ping and ma­na­ging to attract com­pa­nies from the busi­ness ser­vices sec­tor, and in­ter­na­tio­nal ca­pi­tal in­vest­ment on the real es­ta­te mar­ket”.

La­Sal­le In­vest­ment Ma­nage­ment („La­Sal­le“) hat Da­vid Iron­side (Foto) mit so­for­ti­ger Wir­kung zum Chief In­vest­ment ...Of­fi­cer für Kon­ti­nen­tal­eu­ro­pa be­stellt. René Höpf­ner wird die glo­ba­le Cli­ent Ca­pi­tal Group ver­stär­ken und über­nimmt die Lei­tung des Cli­ent Ca­pi­tal Group-Teams für Deutsch­land, Öster­reich und die Schweiz mit Sitz in Mün­chen. Da­vid Iron­side ist seit 2001 in ver­ant­wort­li­chen Füh­rungs­po­si­tio­nen bei La­Sal­le und ver­fügt über um­fang­rei­che Er­fah­rung in al­len eu­ro­päi­schen Märk­ten. René Höpf­ner kommt mit Wir­kung zum 1. Mai als Re­gio­nal Di­rec­tor zu La­Sal­le. Höpf­ner war zu­vor bei Ar­di­an und dort ver­ant­wort­lich für das Fund­rai­sing so­wie Kun­den­be­zie­hun­gen in Deutsch­land und Öster­reich. Vor sei­ner Zeit bei Ar­di­an be­riet er bei Mer­cer In­vest­ment Con­sul­ting, Mün­chen, Un­ter­neh­mens-Pen­si­ons­kas­sen, be­rufs­stän­di­sche Ver­sor­gungs­wer­ke, Ver­si­che­run­gen und wei­te­re in­sti­tu­tio­nel­le Kun­den in Fra­gen stra­te­gi­scher und tak­ti­scher As­set-Al­lo­ka­ti­on. Höpf­ner wird für Kun­den­be­zie­hun­gen in Deutsch­land, der Schweiz und Öster­reich ver­ant­wort­lich zeich­nen.

Die Ex­perts Group Wirt­schafts­Me­dia­ti­on der Wirt­schafts­kam­mer Öster­reich fei­ert mor­gen, den 27. April 2016, zwi­schen 14:00 und 19:00 ...Uhr in der Wirt­schafts­kam­mer in 1040 Wien ihr 11-jäh­ri­ges Be­ste­hen. Im Rah­men die­ses Events er­fährt man, war­um Kon­flik­te eine not­wen­di­ge Vor­aus­set­zung für die Zu­kunft ei­nes je­den (Im­mo­bi­li­en)Un­ter­neh­mens sind und wel­che Mög­lich­kei­ten und Vor­tei­le eine pro­fes­sio­nel­le Wirt­schafts­me­dia­ti­on bie­tet. Au­ßer­dem bie­tet sich mor­gen im Rah­men die­ser Ver­an­stal­tung eine idea­le Mög­lich­keit, sich mit „gleich­ge­sinn­ten“ Un­ter­neh­men be­zie­hungs­wei­se Un­ter­neh­mern so­wie Spe­zia­lis­ten aus­zu­tau­schen und auch über die Er­fah­rungs­be­rich­te, die hier vor­ge­tra­gen wer­den, zu dis­ku­tie­ren. Die „Ar­beits­grup­pe Bau & Im­mo­bi­li­en“ der Ex­perts Group Wirt­schafts­Me­dia­ti­on ver­mit­telt da­bei bran­chen­spe­zi­fisch, wel­che Chan­cen mit­hil­fe der Wirt­schafts­me­dia­ti­on be­ste­hen, Klar­heit, In­no­va­ti­on und Nach­hal­tig­keit zu im­ple­men­tie­ren bzw. zu un­ter­stüt­zen. Ge­zeigt wird, wie Wirt­schafts­me­dia­ti­on hilft „wenn der Schuh drückt“, wie me­dia­ti­ve Ver­fah­ren struk­tu­riert sind und wie „Chan­ge-Pro­zes­se“ me­dia­tiv be­glei­tet wer­den.