Zinshäuser:
Bausubstanz zerbröselt

Der Lo­gis­tik-In­vest­ment­markt ist prak­tisch eu­ro­pa­weit sehr schwung­voll ge­star­tet. Am stärks­ten war die­ser Trend neu­er­lich ...in Deutsch­land. Dort hat das lan­des­wei­te Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men im ers­ten Quar­tal das Vor­jah­res­er­geb­nis gleich um 64 Pro­zent über­trof­fen. Auch der zehn­jäh­ri­ge Durch­schnitt wur­de um im­mer­hin 29 Pro­zent ge­toppt, er­gibt eine Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te. Auch das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men an den deut­schen Top-Stand­or­ten konn­te ins­ge­samt ge­stei­gert wer­den, wenn­gleich es zwi­schen den ein­zel­nen Hubs wie üb­lich ganz un­ter­schied­li­che Ent­wick­lun­gen gab. Mit 266 Mio. Euro wur­de das Vor­jah­res­er­geb­nis um 56 Pro­zent über­bo­ten. Knapp an die Spit­ze ge­setzt hat sich Ham­burg mit ei­nem Um­satz von 75 Mio. Euro (+368 Pro­zent). Nur knapp ge­schla­gen folgt Mün­chen mit 73 Mio. Euro (+265 Pro­zent) auf Platz zwei und setzt sich da­mit vor die Haupt­stadt Ber­lin, wo 62 Mio. Euro (+36 Pro­zent) Lo­gis­ti­k­um­satz re­gis­triert wur­den. Die stei­gen­de In­vest­ment­nach­fra­ge sorgt auch für ein An­hal­ten der Tal­fahrt bei den Ren­di­ten.

Im Schnitt liegt die Spit­zen­ren­di­te mitt­ler­wei­le bei nur noch rund 5,36 Pro­zent. Teu­ers­ter Stand­ort bleibt Mün­chen mit 5,20 Pro­zent, ge­folgt von Düs­sel­dorf, Frank­furt, Ham­burg und Köln mit je­weils 5,25 Pro­zent. In Ber­lin sind 5,40 Pro­zent an­zu­set­zen. Am güns­tigs­ten bleibt wei­ter­hin Leip­zig mit 5,90 Pro­zent.

Die ak­tu­el­le Ver­tei­lung der Flücht­lin­ge über­for­dert die stark nach­ge­frag­ten Woh­nungs­märk­te. Das ist ei­nes ...der Er­geb­nis­se ei­nes Gut­ach­tens von em­pi­ri­ca. Die­ses be­schäf­tigt sich zwar im Auf­trag der ZIA Zen­tra­ler Im­mo­bi­li­en Aus­schuss mit Deutsch­land. Die Er­geb­nis­se sind aber im Ver­hält­nis auch für Öster­reich an­wend­bar.

Im mitt­le­ren Sze­na­rio rech­net em­pi­ri­ca mit 1,51 Mil­lio­nen zu­sätz­li­chen und dau­er­haft hier blei­ben­den Ein­woh­nern durch den Zu­strom an Flücht­lin­gen bis zum Jahr 2020. In wei­te­ren Sze­na­ri­en des Gut­ach­tens könn­ten bis zu 3,2 Mil­lio­nen Men­schen dau­er­haft in Deutsch­land blei­ben.

Nach dem ak­tu­el­len Ver­tei­lungs­schlüs­sel er­gibt sich im mitt­le­ren Sze­na­rio ein Neu­bau­be­darf von jähr­lich rund 75.000 Woh­nun­gen zu­sätz­lich zu dem be­reits be­ste­hen­den Neu­bau­be­darf von 286.000 Woh­nun­gen pro Jahr laut em­pi­ri­ca-Re­gio­nal­pro­gno­se. Im hö­he­ren Sze­na­rio lie­ge der Be­darf so­gar bei fast 185.000 zu­sätz­li­chen Neu­bau­woh­nun­gen pro Jahr, ins­ge­samt also 471.000 be­nö­tig­ten und jähr­lich neu zu er­rich­ten­den Woh­nun­gen im Zeit­raum 2016 bis 2020. Die­se Zah­len ver­deut­li­chen den aku­ten Hand­lungs­be­darf in Deutsch­land. Bei un­ge­lenk­ter Ver­tei­lung führt die Zu­wan­de­rung laut em­pi­ri­ca-Gut­ach­ten zu ei­nem An­stieg des Neu­bau­be­darfs etwa in Frank­furt um 135 Pro­zent. In Stutt­gart müs­sen 105 Pro­zent mehr Woh­nun­gen er­rich­tet wer­den, in Mün­chen 100 Pro­zent. In Köln (61 Pro­zent), Ham­burg (60 Pro­zent) und Ber­lin (54 Pro­zent) sind die An­stie­ge des Neu­bau­be­darfs durch Flücht­lin­ge eben­falls si­gni­fi­kant.

Deutsch­land ist - und bleibt schein­bar - ein eu­ro­päi­scher Hot­spot der Ho­te­l­ent­wick­ler. In den ver­gan­ge­nen fünf Jah­ren ...wur­den im Durch­schnitt jähr­lich rund 9.700 Ho­tel­zim­mer neu ge­baut. Al­lein im ver­gan­ge­nen Jahr lag das Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men bei rund 9.730 Zim­mern in 75 Be­trie­ben. Al­ler­dings wur­de laut bul­wi­en­ge­sa nicht ganz der Spit­zen­wert des Vor­jah­res er­reicht.

Zwei sich ab­zeich­nen­de Ent­wick­lungs­trends sind die Um­nut­zung von Be­stands­ge­bäu­den zu Ho­tels (auch in Fol­ge stei­gen­der Grund­stücks­prei­se) so­wie ein Rück­gang von Groß­pro­jek­ten mit mehr als 300 Zim­mern, auch wenn z. B. die pro­jek­tier­ten Häu­ser von Mo­tel One im Durch­schnitt grö­ßer aus­fal­len.

2015 wur­de deutsch­land­weit nur ein Ho­tel mit über 300 Zim­mern in Ber­lin er­rich­tet, wäh­rend in den Vor­jah­ren im Durch­schnitt je­des Jahr über 1.200 neue Zim­mer auf die Groß­ho­tel­le­rie ent­fie­len.

Nach wie vor wird die Neu­bau­tä­tig­keit vom Ex­pan­si­ons­drang der Ket­ten­ho­tel­le­rie („Mul­ti Bran­ding“) an­ge­trie­ben. Im Jahr 2015 wur­den rund 81 Pro­zent al­ler rea­li­sier­ten Zim­mer von Ho­tel­ket­ten über­nom­men. Mit Mar­ken wie Aloft (Star­wood/​Mar­riott), Cu­rio by Hil­ton, Tu­lip Inn Alp Style (Lou­vre), Su­per 8 (Wynd­ham), moxy (Mar­riott), Har­ry's Home (Fa­mi­lie Ultsch) oder der Ho­tela­part­ment­mar­ke Ca­pri by Fra­ser (Fra­sers Hos­pi­ta­li­ty), wur­den 2015 un­ter­schied­lichs­te Kon­zep­te in Deutsch­land ge­launcht.

Das Zen­trum der Bau­tä­tig­keit für neue Ho­tels in Deutsch­land ist nach wie vor die Stadt Ber­lin, die 2015 die 30 Mil­lio­nen-Über­nach­tungs­mar­ke über­schritt. Rund 10.000 Zim­mer, und da­mit ein Fünf­tel des deutsch­land­wei­ten Vo­lu­mens, wur­den in den ver­gan­ge­nen 5 Jah­ren in der Haupt­stadt neu er­rich­tet. Un­ter den gro­ßen Ho­te­l­ent­wick­lern in Deutsch­land ist üb­ri­gens auch die ös­ter­rei­chi­sche UBM.

The la­test re­port re­leased by mar­ket in­tel­li­gence com­pa­ny PMR re­vea­led that in 2015 the esti­ma­ted va­lue of Po­lish mo­bi­le ...in­ter­net and va­lue-ad­ded ser­vices mar­ket re­ached a to­tal va­lue of PLN 5.8 bn, 16.4 per­cent more than the pre­vious year. This in­crea­se had a si­gni­fi­cant im­pact on the who­le Po­lish mo­bi­le te­le­pho­ne mar­ket which grew by PLN 1.2 bn. The pro­spe­ri­ty in the mo­bi­le in­ter­net mar­ket was mo­ti­va­ted by the re­ve­nues ge­ne­ra­ted in mo­bi­le te­le­pho­ne and mo­dem seg­ments throughout the sa­les of mo­bi­le data trans­mis­si­on ser­vices. The num­ber of sub­scri­bers using mo­bi­le in­ter­net ser­vices has in­crea­sed by ap­pro­xi­mate­ly four mil­li­on in the last five ye­ars.

The seg­ment of va­lue-ad­ded ser­vices is also evol­ving con­ti­nuous­ly due to the pro­fit ob­tai­ned through pay­ments made using pre­mi­um-rate SMS mes­sa­ges.

Mo­bi­le ope­ra­tors have shown a pro­gres­si­ve in­te­rest in both sec­tors due to the need to find new ac­tivi­ties ca­pa­ble of ma­king up for the de­cli­ne in their re­ve­nue ge­ne­ra­ted by calls and text mes­sa­ges.

Das deut­sche Bun­des­in­sti­tut für Bau-, Stadt- und Raum­for­schung (BBSR) im Bon­ner Bun­des­amt für Bau­we­sen und Raum­ord­nung hat eine ...Stu­die ver­öf­fent­licht: „Kon­se­quen­zen veränder­ter Fi­nan­zie­rungs­be­din­gun­gen für die Bau­wirt­schaft". Die Ana­ly­se der Fi­nan­zie­rungs­be­din­gun­gen der Bau­wirt­schaft und der öf­fent­li­chen Auf­trag­ge­ber habe ge­zeigt, dass sich ins­be­son­de­re in der Bau­wirt­schaft die Un­ter­neh­mens­fi­nan­zie­rung be­reits in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ver­än­dert hat. So­wohl klei­ne als auch mitt­le­re Un­ter­neh­men hät­ten ihre Ei­gen­ka­pi­tal­ba­sis aus­ge­baut und die Fremd­fi­nan­zie­rung über Bank­kre­di­te ein­ge­schränkt, wie es heißt. Als we­sent­li­che Hemm­nis­se für die Ban­ken­fi­nan­zie­rung wer­den hö­he­re Vor­ga­ben zur Of­fen­le­gung und Do­ku­men­ta­ti­on so­wie die Dar­le­gung von Si­cher­hei­ten für ei­nen Kre­dit ge­nannt. Trotz ins­ge­samt rück­läu­fi­ger Zin­sen hat die Ban­ken­fi­nan­zie­rung da­mit an At­trak­ti­vi­tät für die Bau­wirt­schaft ver­lo­ren. Al­ler­dings spie­len Bank­kre­di­te nach wie vor für lang­fris­ti­ge In­ves­ti­tio­nen eine gro­ße Rol­le.

Die Ein­füh­rung der neu­en Fi­nanz­markt­re­gu­lie­run­gen stellt für Ban­ken und Ver­si­che­run­gen eine gro­ße Her­aus­for­de­rung dar. Die zu­neh­men­de Un­ter­le­gung der Bank­ak­ti­vi­tä­ten mit Ei­gen­ka­pi­tal so­wie die ho­hen An­for­de­run­gen an das Li­qui­di­täts­ma­nage­ment wer­den ten­den­zi­ell zu hö­he­ren Kre­dit­kos­ten und zu ei­nem ge­rin­ge­ren An­ge­bot an lang­fris­ti­gen Fi­nan­zie­run­gen füh­ren. Be­züg­lich der kon­kre­ten Aus­ge­stal­tung von Ba­sel III, der drit­ten „Run­de“ der Vor­schrif­ten des Bas­ler Aus­schus­ses der Bank für In­ter­na­tio­na­len Zah­lungs­aus­gleich (BIZ) zur Re­gu­lie­rung von Ban­ken, herrscht noch gro­ße Un­si­cher­heit.

Die Stu­di­en­au­to­ren ge­lan­gen zu dem Schluss, dass noch kei­ne nen­nens­wer­ten Fol­gen in der Kre­dit­ver­ga­be zu be­mer­ken sich, die je­weils hö­he­ren An­for­de­run­gen wür­den dazu füh­ren, dass sich die Kun­den, so­weit mög­lich, auch mit al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rern und Fi­nan­zie­rungs­for­men be­fas­sen, so wie in der Ver­gan­gen­heit.

We­gen der An­for­de­run­gen an Do­ku­men­ta­ti­on und Si­cher­hei­ten wer­de al­ler­dings die Kre­dit­fi­nan­zie­rung für vie­le Bau­un­ter­neh­men un­at­trak­ti­ver. Auch des­halb wer­de die Ei­gen­ka­pi­tal­fi­nan­zie­rung der­zeit ge­stärkt und es wer­den al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­run­gen, wie Lie­fe­ran­ten­kre­di­te, ge­wählt. Ban­ken­sei­tig wird es wohl zu mehr Zu­sam­men­schlüs­sen etc. kom­men, wes­halb mit der Re­duk­ti­on der An­bie­ter auch der Wett­be­werbs­druck sin­ken könn­te. Aber die Be­las­tun­gen aus der Re­gu­lie­rung wer­den dann eher an die Kun­den wei­ter­ge­ge­ben, so die Er­war­tung.

Ent­ge­gen so man­cher Stu­die, wie je­ner des ZDB von 2015, wo­nach ge­ra­de klei­ne Bau­un­ter­neh­men Ge­fahr lau­fen, künf­tig deut­lich hö­he­re Kre­dit­zin­sen zu be­zah­len, sieht das BBSR kei­ne so dras­ti­schen Aus­wir­kun­gen, viel­mehr zei­ge sich, dass „die Un­ter­neh­men schon längst re­agie­ren und mehr Ei­gen­ka­pi­tal auf­bau­en oder zu­min­dest do­ku­men­tie­ren, um ihre Ver­hand­lungs­po­si­ti­on zu ver­bes­sern“. Und: „Kaum ein Markt re­agiert so stark und so krea­tiv auf neue Re­geln wie der Ka­pi­tal­markt“. Ban­ken über­leg­ten zu­se­hends, wie sie über Fonds neue Ge­schäfts­mo­del­le ent­wi­ckeln kön­nen, auch Crowd­fun­ding wird wich­ti­ger.

So viel ist si­cher: Die Fi­nan­zie­rung von Bau­wirt­schaft und öf­fent­li­chem Bau in Deutsch­land (Anm.: in Öster­reich ist es si­cher nicht so viel an­ders) wird sich wahr­schein­lich lang­fris­tig än­dern. „Die da­von aus­ge­hen­den rea­len Fol­gen, etwa für die Bau­tä­tig­keit, schei­nen der­zeit je­doch über­schau­bar zu sein", so das BBSR ab­schlie­ßend.