Unterschiedlicher Verhandlungsspielraum

Es ist nicht nur eine Fra­ge des Prei­ses, son­dern ganz of­fen­sicht­lich auch der Lage be­zie­hungs­wei­se der Re­gi­on, ob und - wenn ja - wie­viel ...man bei den an­ge­bo­te­nen Im­mo­bi­li­en­prei­sen nach­ver­han­deln kann. Das zeigt eine heu­te, Mitt­woch­mit­tag. ver­öf­fent­lich­te Un­ter­su­chung. Die Im­mo­bi­li­en-Platt­form will­ha­ben und IM­MOu­ni­ted ha­ben die An­ge­bots­prei­se von rund 100.000 Woh­nun­gen und Häu­sern, die im Jahr 2015 an­ge­bo­ten wur­den, mit den tat­säch­li­chen Kauf­prei­sen laut Grund­buch ver­gli­chen. Erst­mals wur­den flä­chen­de­ckend über alle ös­ter­rei­chi­schen Be­zir­ke die Preis­un­ter­schie­de zwi­schen An­ge­bots- und Kauf­prei­sen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen und Häu­sern ana­ly­siert. Die Ana­ly­se der Trans­ak­tio­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­zirk Salz­burg-Um­ge­bung hin­ge­gen zeigt, dass Im­mo­bi­li­en in die­sem Seg­ment fast eins zu eins mit nur mi­nus 0,1 Pro­zent Ab­schlag zum An­ge­bots­preis ver­kauft wer­den.

Die größ­te Preiss­che­re zwi­schen An­ge­bots- und Ver­kaufs­preis bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Öster­reich fin­det sich im Be­zirk St. Veit an der Glan (Kärn­ten) mit mi­nus 19,3 Pro­zent, ge­folgt von den Ti­ro­ler Be­zir­ken Kuf­stein und Schwaz mit je mi­nus 18,2 Pro­zent so­wie Inns­bruck-Land mit mi­nus 17,4 Pro­zent. Aber auch im Be­zirk Graz-Um­ge­bung (Stei­er­mark) liegt die Dif­fe­renz bei im­mer­hin mi­nus 17,2 Pro­zent pro Qua­drat­me­ter­preis. In Wien wur­de der größ­te Un­ter­schied zwi­schen An­ge­bots-und Ver­kaufs­preis im 2. Be­zirk (Leo­pold­stadt) mit mi­nus 17,4 Pro­zent er­ho­ben. Im ers­ten Wie­ner Ge­mein­de­be­zirk be­fin­det sich üb­ri­gens der teu­ers­te aus­ge­schrie­be­ne Qua­drat­me­ter­preis Öster­reichs mit durch­schnitt­lich 9.771 Euro. Al­ler­dings wird die­ser mit ei­nem Kauf­preis von 8.692 Euro/​m² (mi­nus elf Pro­zent) nicht ganz er­zielt.

Je­des Jahr wie­der sind das Im­mo­bi­li­en Ma­ga­zin und die ep­me­dia Wer­be­agen­tur Gast­ge­ber für Ver­tre­ter der ös­ter­rei­chi­schen ...Im­mo­bi­li­en­bran­che auf der MI­PIM. Der Pla­ge Au­tri­che ent­wi­ckel­te sich zu ei­nem be­lieb­ten Strand-Treff­punkt und bie­tet - wie die MI­PIM selbst - eine her­vor­ra­gen­de Ge­le­gen­heit zum Net­wor­ken. Heu­er be­ehr­ten die Ver­an­stal­tung auch zahl­rei­che Gäs­te aus Deutsch­land, die freu­dig die Ein­la­dung an­nah­men, wie zum Bei­spiel der Be­reichs­lei­ter für Im­mo­bi­li­en und Stadt­ent­wick­lung der In­ves­ti­ti­ons­bank Ber­lin, An­dre­as Tied.

Es hat rund ein Jahr­zehnt ge­dau­ert von den ers­ten po­li­ti­schen Be­schlüs­sen und Wil­lens­be­kun­dun­gen bis zur Um­set­zung. ...Seit dem Vor­jahr ist es aber tat­säch­lich doch noch Rea­li­tät ge­wor­den. Und auf­grund der in die­sem Zeit­raum stark ge­stie­ge­nen Prei­se war die ita­lie­ni­sche Lang­sam­keit so­gar von Vor­teil für die Staats­kas­se.

Mehr als tau­send Im­mo­bi­li­en in Staats­be­sitz vor, dar­un­ter his­to­ri­sche Vil­len und Pa­läs­te so­wie eine Rei­he von Im­mo­bi­li­en­pro­jek­ten aus dem Wohn- und ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­sek­tor sind jetzt in die­sem Jahr neu­er­lich zum Ver­kauf ge­langt. Im Zuge von Pri­va­ti­sie­rungs­be­mü­hun­gen wur­den im Jahr 2015 Im­mo­bi­li­en in Staats­be­sitz im Wert von 752 Mio. Euro ver­äu­ßert. Da­mit liegt Ita­li­en bei Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fen knapp hin­ter Groß­bri­tan­ni­en (842 Mio. Euro) und noch vor Deutsch­land (699 Mio. Euro) und Frank­reich (572 Mio. Euro).

Zu den jüngs­ten Er­fol­gen zählt der er­folg­rei­che Ab­schluss ei­ner In­ves­ti­ti­on über 1,4 Mrd. Euro der aus­tra­li­schen West­field Group, für de­ren Ab­wick­lung die Dienst­stel­le für aus­län­di­sche Di­rekt­in­ves­ti­tio­nen (FDI) zu­stän­dig war. Die­se In­ves­ti­ti­on wird in ein Bau­vor­ha­ben in der Nähe des Mai­län­der Flug­ha­fens Li­na­te flie­ßen, das bis 2020 zum größ­ten Ein­kaufs­zen­trum Eu­ro­pas wer­den soll. Das Ob­jekt er­streckt sich über eine Flä­che von 235.000 m² und wird 300 Ge­schäf­te und 50 Re­stau­rants be­her­ber­gen.

Ste­fan Cse­j­tei hat vor Kur­zem die Lei­tung des As­set Ma­nage­ments von Col­liers In­ter­na­tio­nal über­nom­men und ver­stärkt ...dar­über hin­aus das Be­wer­tungs- und Be­ra­tungs­team. Col­liers In­ter­na­tio­nal bie­tet auf­ein­an­der ab­ge­stimm­te Leis­tungs­bau­stei­ne an, um eine best­mög­li­che und ef­fi­zi­en­te Be­wirt­schaf­tung der Im­mo­bi­li­en zu ge­währ­leis­ten und Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zia­le wäh­rend der ge­plan­ten Hal­te­dau­er zu he­ben.

Zu­vor war Cse­j­tei bei der Im­mo­fi­nanz AG im As­set Ma­nage­ment so­wie Lea­sing & Key Ac­count Ma­nage­ment Eu­ro­pe tä­tig und da­vor bei CBRE und der ÖBB Im­mo­bi­li­en­ma­nage­ment GmbH.

Ste­fan Cse­j­tei ab­sol­vier­te das Stu­di­um der Rechts­wis­sen­schaf­ten in Graz und Mai­land, hält ei­nen MBA in In­ter­na­tio­nal Real Es­ta­te Ma­nage­ment (Bi­berach, Lon­don und Zü­rich) und ist ge­richt­lich zer­ti­fi­zier­ter Sach­ver­stän­di­ger für Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung.

Wie hat sich der Wie­ner- und Ber­li­ner Zins­haus­markt in den ver­gan­ge­nen fünf Jah­ren ent­wi­ckelt? Und wie wird er sich in Zu­kunft ent­wi­ckeln? ...Das war The­ma ei­ner Po­di­ums­dis­kus­si­on des Im­mo­bi­li­en­netz­werk­ver­bands FIAB­CI, die ges­tern Abend in der Wirt­schafts­kam­mer in Wien ab­ge­hal­ten wur­de. Un­ter den Dis­ku­tan­ten fan­den sich Jür­gen Mi­cha­el Schick, Prä­si­dent des deut­schen Im­mo­bi­li­en­ver­bands IVD, Mar­kus Ar­nold, Ei­gen­tü­mer und Ge­schäfts­füh­rer von Ar­nold Im­mo­bi­li­en und Ri­chard Bux­baum, Lei­ter Wohn­im­mo­bi­li­en bei Otto Im­mo­bi­li­en.

In sei­nem Im­puls­re­fe­rat merk­te Schick an, dass die Mie­ten in Ber­li­ner Zins­häu­sern in den ver­gan­ge­nen Jah­ren stark ge­stie­gen sei­en und die Ver­füg­bar­keit pas­sen­der Ob­jek­te im­mer ge­rin­ger wer­de. Auch die Ren­di­ten sei­en in Ber­lin deut­lich ge­sun­ken: wa­ren frü­her sechs bis sie­ben Pro­zent zu lu­krie­ren, sei­en es heu­te zwi­schen 3,5 und vier Pro­zent. Schick: „Bei der Preis­ent­wick­lung wäre es für In­ves­to­ren in dem Be­reich durch­aus in­ter­es­sant, über ein Exit nach­zu­den­ken und Ob­jek­te zu ver­kau­fen“.

Ri­chard Bux­baum hin­ge­gen sieht im Wie­ner Zins­haus­markt den Trend, dass Sub­stanz Ren­di­te schlägt. „Eine gute Bau­sub­stanz ist eine gute und kon­sis­ten­te Wert­an­la­ge. Da kann man auch nied­ri­ge­re Ren­di­ten in Kauf neh­men.“ Die­se be­tra­gen in Wien ak­tu­ell 3,5 Pro­zent. Mar­kus Ar­nold er­klär­te, vor al­lem nicht­eu­ro­päi­sche In­ves­to­ren bräch­ten den Markt un­ter Druck. Ne­ga­tiv­ren­di­ten sei­en in Wien schon Rea­li­tät. Die Fra­ge sei nicht mehr, wie­viel Ren­di­te ein Zins­haus ein­brin­ge, son­dern ob man über­haupt eine Im­mo­bi­lie habe. Ar­nold: „So­lan­ge man Zins­häu­ser noch für ,sexy‘ hält, wer­den sie auch gut ver­kauft. So­lan­ge der Qua­drat­me­ter­preis bei Zins­häu­sern nied­ri­ger ist als je­ner im Neu­bau oder bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen, spie­len Ren­di­ten kei­ne Rol­le.“ Im Fo­kus der Dis­ku­tan­ten stand auch die po­li­ti­sche und geo­po­li­ti­sche Kom­po­nen­te. Von al­len Red­nern mit Arg­wohn be­trach­tet wird der Ver­such in Deutsch­land wie in Öster­reich, mit­tels Miet­preis­brem­se bzw. Richt­wert den Markt zu re­gu­lie­ren. Da­durch wür­de der Ei­gen­tü­mer nicht mehr über die nö­ti­gen – markt­ge­rech­ten – Mit­tel lu­krie­ren, um die Bau­sub­stanz des Ob­jekts er­hal­ten zu kön­nen.

Dass üb­ri­gens in Wien die An­zahl der Zins­häu­ser im­mer ge­rin­ger wird, hat, so Bux­baum, nichts mit Ab­brü­chen zu tun, son­dern mit der Pa­ri­fi­zie­rung be­ste­hen­der An­la­gen.