Richtwertmieten
werden eingefroren

Auch das ver­gan­ge­ne Jahr er­wies sich für die UBM als lu­kra­tiv. Bei der Prä­sen­ta­ti­on des vor­läu­fi­gen Ge­schäfts­er­geb­nis­ses ...des Vor­jah­res war­tet die UBM zum drit­ten Mal in Fol­ge mit „Re­kord­zah­len auf“, wie der bör­sen­no­tier­te Kon­zern im Rah­men ei­ner Pres­se­kon­fe­renz im Ho­tel Kem­pin­ski in Wien er­klär­te.

Den vor­läu­fi­gen Zah­len zu­fol­ge (der voll­stän­di­ge Be­richt wird am 25. April ver­öf­fent­licht), sei die Pro­duk­ti­ons­leis­tung um 72,2 von 342,7 Mil­lio­nen Euro auf 590 Mil­lio­nen Euro ge­stie­gen. Das Er­geb­nis vor Steu­ern (EBT) klet­ter­te so­gar von 25,2 Mil­lio­nen Euro auf rund 50 Mil­lio­nen Euro nach oben – was ei­ner Ver­dop­pe­lung ge­gen­über dem Ver­gleichs­zeit­raum 2014 be­deu­tet. Ge­stie­gen ist aber auch die Net­to­ver­schul­dung; von 438 Mil­lio­nen auf 620 Mil­lio­nen Euro – UBM be­grün­det dies mit der Über­nah­me von Strauss & Part­ner im Fe­bru­ar des ver­gan­ge­nen Jah­res so­wie ei­nes 400 Mil­lio­nen Euro schwe­ren Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os und ei­ner ver­stärk­ten In­ves­ti­ti­ons­tä­tig­keit. Auf­grund die­ser Ent­wick­lung plant die UBM, die Di­vi­den­de von 1,25 Euro auf eine Ba­sis­di­vi­den­de von ei­nem Euro plus ei­ner Son­der­di­vi­den­de von 60 Cent – zu­sam­men also 1,60 Euro – zu er­hö­hen. Die­se sei bei ei­ner Auf­sichts­rats­sit­zung am Di­ens­tag vor­ge­schla­gen wor­den, wie He­ri­bert Smolé, CFO der UBM, mit­teil­te. Das Ziel, in den Pri­me Mar­ket der Wie­ner Bör­se ein­zu­stei­gen, hat Bier mit „zwei­tem Halb­jahr 2016“ avi­siert. UBM-CEO Karl Bier (er fei­ert üb­ri­gens sein 25. Ju­bi­lä­um beim Un­ter­neh­men): „Die Zei­ten sind für Ent­wick­ler her­vor­ra­gend – und das gilt für alle As­set­klas­sen. Die Nach­fra­ge nach ent­spre­chen­den Ob­jek­ten ist nach wie vor stark.“ Im ver­gan­ge­nen Jahr sei ein Port­fo­lio mit 14 Ob­jek­ten ver­kauft wor­den, bis auf ei­nes (Tri­kot Of­fice) sei­en die Clo­sings be­reits er­folgt. Dar­aus er­ge­be sich ein „Net Cash-in“ von rund 170 Mil­lio­nen Euro. Für Smolé war das Wachs­tum der UBM nicht zu­letzt Fol­ge des Mer­gers mit der PIAG.

Ein be­son­de­res Au­gen­merk will die UBM auf den Ho­tel­markt, der „mo­men­tan be­son­ders nach­ge­fragt“ ist, le­gen. Meh­re­re Ob­jek­te sei­en noch vor Bau­be­ginn „qua­si über Nacht“ wei­ter­ver­kauft wor­den, be­son­ders Fonds rei­ßen sich um die­se As­set­klas­se. Man­che Ter­min­ver­käu­fe sei­en, so Bier, be­reits zu ei­nem Zeit­punkt fi­xiert wor­den, „an dem es noch nicht ein­mal eine Bau­ge­neh­mi­gung gab“. Der­zeit be­fin­den sich in der Ho­tel­pipe­line 12 wei­te­re Ho­tels in Ams­ter­dam, Ber­lin, Dan­zig, Frank­furt, Ham­burg, Mainz, Mün­chen, War­schau und Wien. Bei den 17 Ho­tels, bei de­nen die UBM als Ei­gen­tü­mer, Mit­ei­gen­tü­mer oder Be­trei­ber mit­mischt, sei, so Bier, eine Ver­bes­se­rung des ope­ra­ti­ven Um­sat­zes zu ver­zeich­nen ge­we­sen. Der kon­so­li­dier­te Um­satz der Ho­tel­be­tei­li­gun­gen ist dem­nach nach vor­läu­fi­gem Stand um mehr als 15 Pro­zent von 78 Mil­lio­nen Euro auf 90 Mil­lio­nen Euro an­ge­wach­sen. Wäh­rend noch im Herbst des ver­gan­ge­nen Jah­res an­ge­dacht war, ein län­der- und as­set­klas­sen­über­grei­fen­des Port­fo­lio zu ver­kau­fen, nimmt man jetzt wie­der Ab­stand da­von, nicht zu­letzt auf­grund der der­zei­ti­gen Markt­ent­wick­lung. Bier: „Weil die Im­mo­bi­li­en­prei­se stei­gen, ha­ben wir uns dazu ent­schlos­sen, die Ob­jek­te wie­der ein­zeln zu ver­kau­fen, da deut­lich hö­he­re Prei­se er­zielt wer­den kön­nen, als wenn wir sie in Pa­ke­ten ver­kau­fen.“ Eine Bla­sen­bil­dung auf­grund des star­ken Im­mo­bi­li­en­markts sieht Bier üb­ri­gens nicht: „Es wird sehr viel auf Ei­gen­ka­pi­tal ge­kauft, sehr vie­le Fonds hät­ten be­reits ih­nen an­ge­dien­te Gel­der zu­rück­ge­wie­sen, da sie kaum mehr Ob­jek­te fin­den, in de­nen sie in­ves­tie­ren könn­ten.“

Die an­hal­tend hohe Nach­fra­ge nach Wohn­im­mo­bi­li­en in den Me­tro­pol­re­gio­nen und in Stand­or­ten mit po­si­ti­vem Be­völ­ke­rungs­sal­do ...ba­siert auf Ur­ba­ni­sie­rungs­ef­fek­ten und der struk­tu­rell gu­ten wirt­schaft­li­chen Aus­gangs­la­ge in Deutsch­land. Die zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät der Woh­nungs­märk­te wird hö­he­re Mie­ten und stei­gen­de Ob­jekt­wer­te zur Fol­ge ha­ben.

Auch 2016 wer­den In­ves­to­ren zu wei­te­ren In­ves­ti­tio­nen be­reit sein, pro­gnos­ti­ziert Ca­tel­la. Da­bei be­schreibt das Ren­di­te-Ri­si­ko-Sche­ma bei der Brut­to­ren­di­te eine Band­brei­te zwi­schen Her­ne mit 8,2 Pro­zent und Mün­chen mit 3,4 Pro­zent - der Durch­schnitts­wert der 77 Stand­or­te liegt ak­tu­ell bei 5,40 Pro­zent. Die höchs­ten Miet­prei­se las­sen sich mit 18,39 Euro/​m² in Mün­chen er­zie­len, wäh­rend Her­ne mit 5,53 Euro/​m² den ge­rings­ten Wert der un­ter­such­ten Stand­or­te auf­weist.

„Neu und zu­gleich Tri­but an eine ver­än­der­te Markt­ent­wick­lung ist un­se­re Auf­tei­lung in sehr gute und mitt­le­re Wohn­la­gen“, so Tho­mas Bey­er­le, Head of Group Re­se­arch bei der Vor­stel­lung der Ana­ly­se. Dies hat mit zwei­er­lei in­ter­es­san­ten Ent­wick­lun­gen an den deut­schen Woh­nungs­märk­ten zu tun:

Im um­wor­be­nen mitt­le­ren Seg­ment pro­gnos­ti­ziert Ca­tel­la in den kom­men­den Jah­ren deut­lich ver­än­der­te Preis­er­war­tun­gen: die hohe Nach­fra­ge der In­ves­to­ren, deut­lich an­stei­gen­de Bau­ak­ti­vi­tä­ten, stei­gen­de Durch­schnitts­mie­ten und ein an­zie­hen­des An­ge­bot an klei­ne­ren Woh­nun­gen im Seg­ment 50-60 m² kenn­zeich­nen die struk­tu­rel­le Ge­men­ge­la­ge an den Woh­nungs­märk­ten der deut­schen Bal­lungs­zen­tren.

Die po­ly­zen­tra­le Stand­ort­struk­tur wie­der­um gleicht Markt­ver­wer­fun­gen aus und glät­tet Vo­la­ti­li­täts­ef­fek­te, wie sie aus an­de­ren eu­ro­päi­schen Län­dern be­kannt sind.

Mit Be­ginn des Jah­res ist das Bun­des­be­hin­der­ten­gleich­stel­lungs­ge­setz in Kraft ge­tre­ten. Da­mit schafft die Po­li­tik ei­nen ...ge­setz­li­chen Rah­men, der Men­schen mit spe­zi­el­len Be­dürf­nis­sen und äl­te­re Men­schen in die Mit­te der Ge­sell­schaft holt. In punk­to Bar­rie­re­frei­heit hat sich in den letz­ten Jah­ren be­reits viel ge­tan. In der Pra­xis wirk­lich an­ge­kom­men ist das frei­lich noch nicht. So­gar et­li­che Arzt­pra­xen sind noch im­mer nicht bar­rie­re­frei er­reich­bar. So oder so ist das The­ma „Bar­rie­re­frei­heit“ ein Me­ga­the­ma für die Im­mo­bi­li­en­bran­che.

In Öster­reich sind im­mer­hin ca. 1,7 Mil­lio­nen Men­schen von ei­ner Be­hin­de­rung be­trof­fen – das sind etwa 20 Pro­zent der Be­völ­ke­rung. Dazu kommt eine stark al­tern­de Ge­sell­schaft. Leb­ten im Jahr 2010 in Öster­reich 671.582 über 75-Jäh­ri­ge, so wird für 2030 ein Wachs­tum die­ser Be­völ­ke­rungs­grup­pe auf über 1,7 Mil­lio­nen pro­gnos­ti­ziert – das ent­spricht den Ein­woh­nern von ganz Wien.

Laut ei­ner 2005 durch­ge­führ­ten Un­ter­su­chung des ÖBIG (Öster­rei­chi­sches Bun­des­in­sti­tut für Ge­sund­heits­we­sen) ist jede vier­te Fa­mi­lie in Öster­reich mit der Hilfs- und Pfle­ge­be­dürf­tig­keit von An­ge­hö­ri­gen kon­fron­tiert. Das Ri­si­ko, pfle­ge­be­dürf­tig zu wer­den, steigt mit zu­neh­men­dem Al­ter deut­lich an. Aber je­der von uns kann plötz­lich in die Si­tua­ti­on kom­men, phy­sisch ein­ge­schränkt zu sein.

Die nied­ri­gen Zin­sen und man­geln­de Ver­an­la­gungs­al­ter­na­ti­ven ganz ge­ne­rell sor­gen da­für, dass Grund­buch statt ...Spar­buch wei­ter in Mode bleibt. Wenn es nach dem Spre­cher der neu ge­form­ten Raiff­ei­sen Im­mo­bi­li­en Ni­ko­laus Lal­litsch geht, je­den­falls noch zu­min­dest in die­sem Jahr. Aber wahr­schein­lich auch dar­über hin­aus. Seit 2008 wür­den die Wohn­im­mo­bi­li­en­prei­se stei­gen, in Bal­lungs­zen­tren sei­en laut Lal­litsch wei­te­re Im­mo­bi­li­en-Preis­stei­ge­run­gen zu er­war­ten, da das Woh­nungs­an­ge­bot die Nach­fra­ge nicht de­cke.

Den­noch ver­än­dert sich der Markt et­was. Nach­dem die durch­schnitt­li­chen Zim­mer­grös­sen jah­re­lang ten­den­zi­ell zu­ge­nom­men hat­ten, setz­te im Vor­jahr ge­nau der ge­gen­läu­fi­ge Trend ein. Weil die ver­füg­ba­ren Ein­kom­men längst nicht so stei­gen, wie die Wohn­im­mo­bi­li­en­prei­se, geht der Trend ganz klar zu klei­ne­ren Woh­nun­gen und vor al­lem auch zu klei­ne­ren Zim­mern. Durch­schnitt­lich le­ben die Öster­rei­cher (noch) auf 100 m², 42 m² ste­hen da­mit je­dem Öster­rei­cher der­zeit rein rech­ne­ri­sche im Durch­schnitt zur Ver­fü­gung. Bei­de Wer­te sind aber jetzt wie­der im Ab­neh­men.