Aus ICC wird Terminal für Flughafen BER

Ber­lin hat meh­re­re Sor­gen­kin­der. Ei­nes da­von ist über die Gren­zen Deutsch­lands hin­aus be­kannt und heißt: Haupt­stadt­flug­ha­fen ...BER; über die Er­öff­nung des Ter­mi­nals kön­nen Kaf­fee­sud­le­ser mehr sa­gen als die Ver­ant­wort­li­chen. Das zwei­te heißt ICC, ist ein Kon­gress­zen­trum und ver­harrt seit ei­nem Jahr im Dorn­rös­chen­schlaf. Der Se­nat hat erst die­se Wo­che be­schlos­sen, das „Raum­schiff“, wie das Ge­bäu­de von den Ber­li­nern ge­nannt wird, zu sa­nie­ren - teil­wei­se. Se­nat und pri­va­te In­ves­to­ren sol­len sich die 300 Mil­lio­nen Euro teu­re Sa­nie­rung tei­len. Meh­re­re Un­ter­neh­men sol­len In­ter­es­se am Bau ei­nes Ho­tels ha­ben. Nun kommt Stadt­pla­ner Gis­bert Drey­er mit ei­ner völ­lig neu­en Idee auf den Plan. Er wür­de aus dem ICC gern ein ei­nen Check-in-Ter­mi­nal für den noch im­mer nicht fer­tig ge­stell­ten Ber­li­ner Haupt­stadt­flug­ha­fen ma­chen. Und oben­drein ei­nen zwei­ten BER in Spe­ren­berg bau­en. Alle drei sol­len per Tun­nel mit­ein­an­der ver­bun­den wer­den, um ei­nen Ver­kehrs­in­farkt zu ver­mei­den, den Ex­per­ten nach der BER-Er­öff­nung be­fürch­ten. Da we­der die Stra­ßen noch die Bahn­ver­bin­dun­gen nach Schö­ne­feld auch nur an­satz­wei­se in der Lage sei­en, jähr­lich 37 Mil­lio­nen Pas­sa­gie­re zum Flug­ha­fen und von ihm weg zu trans­por­tie­ren, schlägt Drey­er ein stadt­na­hes Ter­mi­nal A im heu­ti­gen ICC-Ge­bäu­de vor. Von dort aus könn­te eine un­ter­ir­di­sche Bahn­tras­se über 11 Ki­lo­me­ter die Mehr­zahl der Pas­sa­gie­re nach Schö­ne­feld brin­gen. Da die Flug­ha­fen­ka­pa­zi­tät von BER schon bei der Er­öff­nung nicht aus­rei­chen wird, schlägt Drey­er au­ßer­dem den Neu­bau ei­nes in­ter­na­tio­na­len neu­en Flug­ha­fens in Spe­ren­berg vor, der eben­falls an die Bahn­tras­se vom ICC ab an­ge­bun­den wer­den könn­te. Mit dem Vor­ha­ben kon­fron­tiert, be­stä­ti­gen öf­fent­li­che Stel­len der Län­der Ber­lin und Bran­den­burg zwar die gro­ße Sor­ge vor ei­nem Ver­kehrs­in­farkt im Um­feld des BER ab Som­mer 2017. Be­zwei­felt wird hin­ge­gen die Rea­li­sie­rungs­mög­lich­kei­ten von Drey­ers Pro­jekt: zu kom­plex und auf­grund der Lang­sam­keit po­li­ti­scher Ent­schei­dungs­pro­zes­se nicht zu ver­wirk­li­chen.

Die Zahl der Shop­ping­cen­ter ist im Jahr 2014 per Stand 1.1.2015 auf 229 an­ge­stie­gen (Ver­gleich zum Vor­jahr: 223). Die 229 Zen­tren bie­ten ge­samt eine ...ver­miet­ba­re Flä­che von über 3,8 Mil­lio­nen m² an, was ei­ner Ver­kaufs­flä­che von et­was über 3 Mil­lio­nen m² ös­ter­reich­weit ent­spricht und eine Stei­ge­rung zum Vor­jahr von et­was mehr als 2,5 Pro­zent be­deu­tet. Seit dem Jahr 2000 wuchs die ös­ter­reich­weit ge­sam­te ver­miet­ba­re Flä­che in Shop­ping Malls um mehr als 1,3 Mio m² (85 Pro­zent Zu­wachs), in Re­tail Parks um fast eine hal­be Mil­li­on m² (106 Pro­zent Zu­wachs). Ein Ver­gleich der Flä­chen­ent­wick­lung zwi­schen den bei­den Shop­ping Cen­ter-Ty­pen zeigt: Re­tail-Parks ho­len auf. Gab es zur Jahr­tau­send­wen­de nur 22 Re­tail Parks, so zäh­len wir ak­tu­ell 93, also ein Plus von über 300 Pro­zent. Hier kön­nen Shop­ping Malls mit ei­ner pro­zen­tu­el­len Stei­ge­rung der An­zahl seit 2000 von über 80 Pro­zent nicht mit­hal­ten. Der Um­satz 2014 lag bei knapp 12 Mil­li­ar­den Euro (2013: 12 Mil­li­ar­den Euro). Der Haupt­grund für die­se „Sta­gna­ti­on“ liegt vor al­lem dar­in, dass ei­ni­ge Zen­tren im Be­ob­ach­tungs­zeit­raum ei­ner Er­wei­te­rung oder ei­nem Um- bzw. Neu­bau - un­ter­zo­gen wur­den, was den Um­satz kurz­fris­tig senkt. Be­trach­tet man die­se Grö­ße al­ler­dings um jene be­trof­fe­nen Zen­tren „be­rei­nigt“, so er­gibt sich den­noch ein Wachs­tum von gut 2 Pro­zent. Laut KMU-For­schung Aus­tria konn­ten die Ein­zel­han­dels­um­sät­ze im Jahr 2014 um 0,4 Pro­zent (no­mi­nell inkl. E-Com­mer­ce) zu­le­gen, wo­mit der Um­satz der Shop­ping Cen­ter aber­mals die all­ge­mei­ne Ent­wick­lung über­trof­fen hat.

Die IM­MO­FI­NANZ hat in den zu­rück­lie­gen­den Wo­chen meh­re­re Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fe in Wien ab­ge­schlos­sen ...und da­mit ihre Port­fo­li­o­ber­ei­ni­gung fort­ge­setzt: So wur­de ein Wohn­im­mo­bi­li­en­pa­ket an eine ös­ter­rei­chi­sche Ver­si­che­rungs­grup­pe ab­ge­ge­ben so­wie das Leo­nar­do Ho­tel Vi­en­na - das letz­te Ho­tel im Be­stand der IM­MO­FI­NANZ be­zo­gen auf die Haupt­nut­zungs­art - an den Päch­ter ver­äu­ßert. Der ge­sam­te Er­lös die­ser Trans­ak­tio­nen be­läuft sich auf knapp 100 Mil­lio­nen Euro und liegt da­mit deut­lich über den Buch­wer­ten der Im­mo­bi­li­en (per Ende Ok­to­ber 2014).

„Das In­ter­es­se der In­ves­to­ren an Im­mo­bi­li­en in Wien ist un­ver­än­dert groß und vom all­ge­mei­nen Zins­um­feld be­güns­tigt. Dies spie­gelt sich in at­trak­ti­ven Prei­sen wi­der. Mit der Ab­ga­be des Wohn­port­fo­li­os und des Ho­tels schär­fen wir un­ser Pro­fil als rein ge­werb­li­cher Im­mo­bi­li­en­kon­zern“, sagt Oli­ver Schu­my, CEO der IM­MO­FI­NANZ Group.

Das an die Wie­ner Städ­ti­sche und die Spar­kas­sen Ver­si­che­rung ab­ge­ge­be­ne Port­fo­lio be­steht aus acht Wohn­im­mo­bi­li­en mit ei­ner ver­miet­ba­ren Ge­samt­flä­che von rund 26.000 m². Alle Wohn­häu­ser be­fin­den sich in­ner­halb des Wie­ner Gür­tels (3., 4. und 5. Be­zirk). Das Leo­nar­do Ho­tel ver­fügt über 204 Zim­mer und be­fin­det sich am Ma­ria­hil­fer Gür­tel, schräg ge­gen­über dem West­bahn­hof. Mit der Ab­ga­be der Wohn­im­mo­bi­li­en und des Ho­tels ver­rin­gert sich der An­teil des Ge­schäfts­felds „Sons­ti­ge“ am Be­stand­sport­fo­lio der IM­MO­FI­NANZ si­gni­fi­kant auf rund 2 Pro­zent (nach 3,4 Pro­zent per 31. Jän­ner 2015).

Auch im zwei­ten Quar­tal im heu­ri­gen Jahr ist das In­ves­to­ren­in­ter­es­se rege. Das er­ge­ben die jüngs­ten Da­ten aus dem EHL-In­vest­ment-Markt­be­richt ...für das ers­te Halb­jahr. Ob­wohl der Markt an Core-Pro­duk­ten leer­ge­kauft zu sein scheint, habe das In­ter­es­se der In­ves­to­ren nicht nach­ge­las­sen. Grund für die star­ke Nach­fra­ge sei­en die an­hal­tend nied­ri­gen Zin­sen. Auch die Ren­di­ten im Top-Be­reich ge­hen zu­rück. Für Spit­zen­ob­jek­te im Bü­ro­seg­ment ge­ra­ten die Top-Ren­di­ten von 4,75 % wei­ter un­ter Druck, bei erst­klas­si­gen Wohn­ob­jek­ten be­läuft sich die Spit­zen­ren­di­te auf deut­lich un­ter 3,50 %. Im Be­reich des Wie­ner Ein­zel­han­dels be­we­gen sich die Ren­di­ten für Ein­kaufs- und Fach­markt­zen­tren wei­ter­hin auf ei­nem sta­bi­len Ni­veau von 5,00 % bzw. 5,75 %.

Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men ist im zwei­ten Quar­tal mit ins­ge­samt rund 570 Mil­lio­nen Euro deut­lich ge­stie­gen, je­doch nicht im er­war­te­ten Aus­maß. Zu den wich­tigs­ten Trans­ak­tio­nen im Q2 zähl­ten u.a. der Ver­kauf des Bü­ro­ob­jekts space2­mo­ve von der Raiff­ei­sen-Grup­pe an die Uni­on In­vest­ment, der Ver­kauf des an die ÖBB ver­mie­te­ten Ob­jekts Nord­bahn­stra­ße 50 von der Bank Aus­tria Real In­vest an Cor­pus Si­reo so­wie der Ver­kauf ei­nes Wohn­hausport­fo­li­os von der Im­mo­fi­nanz an die Wie­ner Städ­ti­sche. Das zwei­te Quar­tal war so­mit von Bü­ro­trans­ak­tio­nen do­mi­niert. In­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren aus dem deutsch­spra­chi­gen Raum ma­chen, laut EHL, wei­ter­hin die größ­te Käu­fer­grup­pe aus.

An­ge­sichts der ho­hen Nach­fra­ge und der star­ken Wert­stei­ge­run­gen in den ver­gan­ge­nen Jah­re stellt der Zu­gang zu preis­lich at­trak­ti­ven Ob­jek­ten ak­tu­ell die größ­te Her­aus­for­de­rung für In­ves­to­ren dar. Der zu­neh­men­de Druck auf die Spit­zen­ren­di­ten füh­re im­mer öf­ter zu ei­ner di­ver­si­fi­zier­te­ren An­la­ge­stra­te­gie und der Be­reit­schaft der In­ves­to­ren, auch hö­he­re Ri­si­ken in Kauf zu neh­men.

Neu­es Team an der Spit­ze des im­m­Qu: Bei der Ge­ne­ral­ver­samm­lung des „Ver­eins zur För­de­rung der Qua­li­tät in der Im­mo­bi­li­en­bran­che“ ...wur­de Alex­an­der Bo­sak (Bo­sak Real Es­ta­te Con­sul­ting) vor kur­zem zum neu­en Vor­sit­zen­den des Vor­stan­des ge­wählt, Eu­gen Otto (Otto Im­mo­bi­li­en) zu sei­nem Stell­ver­tre­ter. Her­wig Teu­fels­dor­fer (BU­WOG), auf des­sen In­itia­ti­ve der Ver­ein vor fünf Jah­ren ge­grün­det wur­de, hat­te den Vor­sitz zu­rück­ge­legt. Er bleibt aber im Vor­stand des Ver­ei­nes, dem noch fol­gen­de wei­te­re Mit­glie­der an­ge­hö­ren: Ka­rin Fuhr­mann (TPA Hor­vath), An­ton Holz­ap­fel (ÖVI), Ge­org Spie­gel­feld (Spie­gel­feld Im­mo­bi­li­en), Frank Brün (Pho­rus Ma­nage­ment), Sven Bie­nert (IREBS). Mi­cha­el Ehl­mai­er (EHL) schied aus dem Vor­stand aus.

Bo­sak nann­te in sei­ner Rede vor al­lem die Un­ter­stüt­zung der uni­ver­si­tä­ren Aus­bil­dung und For­schung als Mei­len­stei­ne des Ver­ei­nes, wel­che auch in Zu­kunft wei­ter aus­ge­baut wer­den sol­len. Im­m­Qu hat der­zeit 60 Mit­glie­der aus al­len Be­rei­chen der Im­mo­bi­li­en­bran­che.