Deutscher Wohn-Hype geht weiter

Die Dy­na­mik wel­che in den In­ves­ti­tio­nen, Preis­an­stie­gen, Über­nah­men und Bör­sen­gän­gen ak­tu­ell an den deut­schen ...Wohn­im­mo­bi­li­en­märk­ten zum Aus­druck kommt, ver­deut­licht die hohe At­trak­ti­vi­tät die­ses Markt­seg­ments, so Ca­tel­la Re­se­arch in der ak­tu­el­len Un­ter­su­chung „Woh­nungs­mark­tran­king Deutsch­land 2015 - Die re­gio­na­len Woh­nungs­märk­te un­ter dem Mi­kro­skop“.

Tho­mas Bey­er­le, Group Head of Re­se­arch bei Ca­tel­la, wird als Guru un­ter den deut­schen Im­mo­bi­li­en­ana­lys­ten ge­han­delt. Er sagt zu den Un­ter­su­chungs­er­geb­nis­sen: „Die po­si­ti­ven Ent­wick­lung an den TOP 7 Woh­nungs­märk­ten ste­hen gleich­wohl teil­wei­se aus­ge­präg­te Trans­pa­renz­de­fi­zi­te an den Re­gio­nal­stand­or­ten ge­gen­über“. Hin­zu kommt die vor al­lem seit Jah­res­be­ginn 2015 stark an­stei­gen­de Zahl an Such­an­fra­gen in- und aus­län­di­scher Ka­pi­tal­sam­mel­stel­len zu den re­gio­na­len Wohn­im­mo­bi­li­en­märk­ten. „In die­ser Ge­men­ge­la­ge spürt man förm­lich die Su­che nach dem Al­pha, also der hö­he­ren Ren­di­te im Ver­gleich zur Markt­ver­zin­sung an den Woh­nungs­märk­ten“, so Bey­er­le wei­ter. Struk­tu­rel­le As­pek­te der re­gio­na­len Woh­nungs­märk­te wie­gen bei lang­fris­tig an­ge­leg­ten In­ves­ti­tio­nen letzt­lich stär­ker als stich­tags­be­zo­ge­ne Preis­ni­veaus. Auch ord­nungs­po­li­ti­sche Ein­grif­fe wie zu­letzt die Dis­kus­si­on um den Miet­preis­spie­gel oder die zum 1. Juni ein­ge­führ­te Miet­preis­brem­se wer­den in der mit­tel- bis lang­fris­ti­gen Kal­ku­la­ti­on letzt­lich ein­ge­preist.

Top 5 In­ves­ti­ti­ons­stand­or­te 2015 im Seg­ment Woh­nen sind In­gol­stadt, Re­gens­burg, Darm­stadt, Pots­dam und Han­no­ver.

Clus­ter bzw. die Nähe zu den TOP Stand­or­ten prä­gen die re­gio­na­len Woh­nungs­märk­te stär­ker denn je: Dies ist do­mi­nant bei Darm­stadt, durch un­mit­tel­ba­re Nähe zu Frank­furt am Main aus­ge­prägt so­wie bei Fürth und Er­lan­gen zu Nürn­berg der Fall.

Im Be­reich Mie­ten be­fin­den sich al­lei­ne sechs Ruhr­ge­biets­städ­te un­ter den Top 10 mit dem nied­rigs­ten Miet­zins­ni­veau bzw. mit der stärks­ten Ab­wei­chung zum durch­schnitt­li­chen Miet­preis al­ler un­ter­such­ten 70 Stand­or­te.

Ak­tu­ell sei der Hype um die deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en zwei­fels­frei stark ge­prägt durch die man­geln­de Al­ter­na­tiv­an­la­ge, wel­che vor al­lem durch das glo­ba­le Zins­um­feld zum Aus­druck kommt, aber auch durch die Ren­di­te­er­war­tun­gen der In­ves­to­ren. Vor die­sem Hin­ter­grund stellt die oft­mals ge­äu­ßer­te Exit­pro­ble­ma­tik an Re­gio­nal­stand­or­ten für In­ves­to­ren ak­tu­ell kein In­ves­ti­ti­ons­hin­der­nis per se dar. „Die­se ver­meint­lich man­geln­de Fun­gi­bi­li­tät in Markt­ab­schwung­pha­sen bil­det sich in un­se­rer ak­tu­el­len Ana­ly­se fast schon lehr­buch­ar­tig in den über­durch­schnitt­li­chen Ren­di­ten ab - und zwar deutsch­land­weit“, so Bey­er­le.

Wie ge­stal­ten wir die Gar­de­ro­be? Wel­che Flie­sen pas­sen zur frei­ste­hen­den Ba­de­wan­ne? Mit wel­chen Fens­tern und Bö­den ...füh­len wir uns wohl und wie le­gen wir den Gar­ten an? Die Pla­nung von Woh­nung oder Haus wirft vie­le Fra­gen auf. Für die Rea­li­sie­rung der per­sön­li­chen Wohn­träu­me be­nö­tigt man eine Viel­zahl an Spe­zia­lis­ten, die durch in­di­vi­du­el­le Lö­sun­gen Woh­nung, Haus und Gar­ten zum „Zu­hau­se“ wer­den las­sen. Doch das Fin­den die­ser Part­ner und auch die Ko­or­di­na­ti­on der ein­zel­nen Hand­wer­ker und Spe­zia­lis­ten kön­nen sehr zeit­in­ten­siv und kom­plex wer­den. Es fehlt meist an ei­ner zen­tra­len Stel­le, die eine Pro­jekt­ko­or­di­na­ti­on vom Sta­ti­ker, Bau­meis­ter, In­nen­ar­chi­tekt, Bo­den­spe­zia­lis­ten bis hin zum Gar­ten­ge­stal­ter über­nimmt. Die­ses Be­wusst­sein und die lang­jäh­ri­ge Er­fah­rung in der Ko­or­di­na­ti­on von Part­nern aus den un­ter­schied­lichs­ten Be­rei­chen ver­an­lass­ten Heinz Glatzl und Joa­chim Mayr (Mayr & Glatzl In­nen­ar­chi­tek­tur) zur Schaf­fung ei­nes Netz­wer­kes, wel­ches das gro­ße Gan­ze ins Zen­trum rückt und müh­sa­me Klein­st­ar­beit nicht län­ger den Woh­nen­den über­lässt: Das Form­de­pot war ge­bo­ren.

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Recht­zei­tig vor der Steu­er­re­form im nächs­ten Jahr stellt der Im­mo­bi­li­en­da­ten­ex­per­te IM­MOu­ni­ted sei­nen ...Kun­den mit dem neu­en Pro­dukt IM­MO­va­lua­ti­on ab Juni 2015 ein pro­fes­sio­nel­les Im­mo­bi­li­en­be­wer­tungs­tool zur Ver­fü­gung. Die­se, von Be­wer­tungs­ex­per­ten des Lan­des mit­ent­wi­ckel­te, Soft­ware wird Im­mo­bi­li­en­pro­fis künf­tig ge­mäß Lie­gen­schafts­be­wer­tungs­ge­setz 1992, BGBl 1992/​150 und ÖNORM B-1802 beim Ana­ly­sie­ren, Be­wer­ten und Ver­glei­chen von Lie­gen­schafts­wer­ten aus tat­säch­li­chen Im­mo­bi­li­en­kauf­ver­trä­gen un­ter­stüt­zen. Mit ge­rin­gem Zeit­auf­wand kann für die Be­wer­tung von Ei­gen­tums­woh­nun­gen und Grund­stü­cken nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren on­line eine pro­fes­sio­nel­le Wert­ana­ly­se er­stellt und da­mit si­cher­ge­stellt wer­den, dass ein ob­jek­ti­ver Ver­kehrs­wert (etwa als Aus­gangs­ba­sis für neue Be­steue­run­gen) er­mit­telt wird.

Der Auf­bau des brand­neu­en Be­wer­tungs­tools IM­MO­va­lua­ti­on folgt dem im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren vor­ge­se­he­nen Be­wer­tungs­pro­zess. Je­der der ein­zel­nen Schrit­te ist kun­den­freund­lich von Hil­fe­tex­ten aus der Fach­li­te­ra­tur be­glei­tet, be­quem kön­nen vom Im­mo­bi­li­en­pro­fi erst­mals di­rekt in der Soft­ware kar­ten- oder lis­ten­ba­sie­rend ent­spre­chen­de Preis­ver­gleichs­wer­te zum ge­wünsch­ten Be­wer­tungs­ob­jekt aus­ge­wählt wer­den um den Wert von Grund und Bo­den zu be­stim­men - ent­we­der im Büro oder prak­tisch (etwa zur Be­fund­auf­nah­me vor Ort) via Smart­pho­ne bzw. Ta­blet. Als Da­ten­ba­sis für die Re­le­vanz­be­rech­nun­gen gilt da­bei eine voll­stän­di­ge und ak­tu­el­le Samm­lung von Im­mo­bi­li­en-Kauf­ver­trä­gen, die seit 2008 die Grund­buch-Trans­ak­tio­nen al­ler Lan­des­haupt­städ­te in­klu­diert und seit Jän­ner 2009 sämt­li­che Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen trans­pa­rent ös­ter­reich­weit flä­chen­de­ckend ab­bil­det, so­wie ak­tu­el­le An­ge­bots­da­ten der Platt­form ima­bis.com zur Plau­si­bi­li­sie­rung der Re­sul­ta­te.

„Al­les, was uns tech­nisch un­ter­stützt, spart Zeit für Be­sich­ti­gun­gen und aus­führ­li­che Be­fund­auf­nah­men. So sehe ich IM­MO­va­lua­ti­on als sinn­vol­le All-in­clu­si­ve-Lö­sung, die eine pro­fes­sio­nel­le Be­wer­tung nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren in­ner­halb ei­ner ein­zi­gen Soft­ware er­mög­licht. Die in­halt­li­che Aus­wahl von aus­sa­ge­kräf­ti­gen Ver­gleichs­ob­jek­ten ob­liegt frei­lich im­mer dem sach- und fach­kun­di­gen Im­mo­bi­li­en­treu­hän­der“, meint Ge­org Flödl, Ge­schäfts­füh­ren­der Part­ner der Dr. Funk Im­mo­bi­li­en GmbH.

Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung leicht ge­macht.

Von der ein­fa­chen Stamm­da­ten-Ein­ga­be des ge­wünsch­ten Ob­jekts und des­sen grund­le­gen­de In­for­ma­tio­nen ge­langt man di­rekt zur Über­sicht der be­ste­hen­den Mi­kro-Ma­kro­la­ge in der Um­ge­bung des ge­wünsch­ten Ob­jekts. Lage- und Nutz­bar­keits­merk­ma­le des Be­wer­tungs­ob­jek­tes wer­den im nächs­ten Schritt, der Be­fund­auf­nah­me, (ent­we­der vom Ar­beits­platz aus oder via mo­bi­lem End­ge­rät) er­fasst. Je nach User­ver­hal­ten die­nen kar­ten- oder lis­ten­ba­sie­ren­de Such­mög­lich­kei­ten dazu, bis zu 100 Ver­gleichs­wer­ten nach den Kri­te­ri­en Re­le­vanz, Adres­se, Ent­fer­nung, Flä­che, Kauf­ver­trags-Da­tum, Preis bzw. m²-Preis zum Be­wer­tungs­ob­jekt aus­zu­wäh­len.

Im An­pas­sungs-Schritt wer­den Zu-/​Ab­schlä­ge für ab­wei­chen­de Ob­jek­t­ei­gen­schaf­ten hin­sicht­lich La­ge­fak­tor, Log­gia/​Bal­kon, Ter­ras­se/​Gar­ten, Al­ter und Zu­stand, Lage im Ge­bäu­de, Aus­stat­tung, KFZ-Ab­stell­platz, etc. eva­lu­iert. Eben­so kön­nen hier Preis­va­lo­ri­sie­run­gen aus den Ver­gleichs­da­ten er­mit­telt bzw. sons­ti­ge wert­be­ein­flus­sen­de Um­stän­de als Ab­so­lut­be­trä­ge be­rück­sich­tigt wer­den, was in die end­gül­ti­ge Wert­er­mitt­lung des har­mo­ni­sier­ten Ver­gleichs­werts ein­fließt. High­light ist hier eben­so die gra­fi­sche Ver­fol­gungs­mög­lich­keit der Preis­än­de­run­gen an­hand ei­ner sich an­pas­sen­den Trend­li­nie, die den Zu­sam­men­hang zwi­schen Kauf­prei­sen und Kauf­zeit­punk­ten vi­sua­li­siert.

Zur Über­prü­fung ih­res Er­geb­nis­ses ha­ben Kun­den der An­ge­bots­da­ten­platt­form ima­bis.com eben­so die Mög­lich­keit, das Be­wer­tungs­er­geb­nis mit Hil­fe von An­ge­bots­prei­sen zu plau­si­bi­li­sie­ren.

Ab­schlie­ßend kön­nen die ge­wähl­ten Ver­gleichst­rans­ak­tio­nen per Ex­cel-Ex­port wei­ter­ver­ar­bei­tet oder in Form ei­ner Wert­ana­ly­se als Word-Han­dout (inkl. al­ler ein­ge­ge­be­nen Wer­te bzw. De­mo­gra­phie­da­ten bzw. In­fra­struk­tur­in­for­ma­tio­nen) er­stellt wer­den.

Qua­li­tät för­dern.

Die Dis­kus­si­ons­punk­te rund um die Steu­er­re­form so­wie das stei­gen­de In­ter­es­se am „wahr­haf­ti­gen“ Im­mo­bi­li­en­preis als Ba­sis für ei­nen ob­jek­ti­ven Ver­kehrs­wert (gem. §2 LBG) ver­an­lass­ten den Im­mo­bi­li­en­da­ten-be­reit­stel­ler IM­MOu­ni­ted zur Ent­wick­lung die­ses neu­en On­line-Tools, das Gut­ach­ter und Im­mo­bi­li­en­mak­ler in ih­rer täg­li­chen Qua­li­täts­ar­beit un­ter­stüt­zen soll. „Als ver­läss­li­cher Part­ner am Im­mo­bi­li­en­markt hö­ren wir un­se­ren Kun­den sehr ge­nau zu und freu­en uns, wenn wir An­re­gun­gen auf­grei­fen und zeit­nah um­set­zen kön­nen um die­je­ni­gen bei ih­rer Ar­beit zu un­ter­stüt­zen, die eine an­ge­bo­te­ne Im­mo­bi­lie am bes­ten ken­nen und be­wer­ten sol­len“, so Ani­ta Kör­b­ler, Ge­schäfts­füh­re­rin der IM­MOu­ni­ted GmbH über die neue On­line-Mög­lich­keit, die Sach­ver­stän­di­gen/​Gut­ach­tern so­wie Im­mo­bi­li­en­mak­lern eine noch pro­fes­sio­nel­le­re Art der Wert­er­mitt­lung bie­ten wird.

Ge­gen die seit gut zwei Jahr­zehn­ten am ös­ter­rei­chi­schen Markt eta­blier­ten Vor­sor­ge­woh­nun­gen for­miert sich zu­neh­mend ...eine Ge­gen­front, die geo­gra­phisch im so­zi­al­de­mo­kra­ti­schen La­ger zu ver­or­ten ist. Die SPÖ und Mie­ter­ver­ei­ni­gung be­zie­hen jetzt auch öf­fent­lich zu­neh­mend Stel­lung. - was sich üb­ri­gens schon rund um die Steu­er­re­form zwi­schen den Zei­len ab­le­sen ließ.

Jetzt war­nen die bei­den be­reits in Pres­se­kon­fe­ren­zen und Pres­se­aus­sen­dun­gen „vor un­über­leg­ten In­ves­ti­tio­nen in Vor­sor­ge-Woh­nun­gen“. Für Käu­fer gebe es ein Steu­er-, Zins- und Leer­stands­ri­si­ko, das erst im „Klein­ge­druck­ten“ zu fin­den sei, so SP-Wohn­bau­spre­che­rin Ruth Be­cher. Ver­mehrt habe man in letz­ter Zeit mit ag­gres­si­ver Wer­bung für Vor­sor­ge-„Spe­ku­la­ti­ons­woh­nun­gen“ zu tun, er­klär­te Be­cher in ei­nem Pres­se­ge­spräch. Ver­spro­chen wür­den „hohe Miet­erträ­ge“, „Si­cher­heit und Steu­er­vor­tei­le“, „At­trak­tivs­te An­la­ge­form“, „kri­sen­si­cher und vor In­fla­ti­on ge­schützt“, „ge­si­cher­tes Zu­satz­ein­kom­men“ usw.

Alt­bau-Vor­sor­ge-Woh­nun­gen sei­en wohn­po­li­tisch „sehr un­er­wünscht“, da kein neu­er Wohn­raum ent­ste­he. Eine „Um­wand­lungs­ab­ga­be“ für Miet­woh­nun­gen, die zu Ei­gen­tums­woh­nun­gen ge­macht wer­den, for­der­te Nad­ja Shah, Ge­schäfts­füh­re­rin der Mie­ter­ver­ei­ni­gung Öster­reich. Be­cher be­zeich­ne­te das als eine „sehr reiz­vol­le“ Idee, die man dis­ku­tie­ren wer­de.