Europas Büromärkte
auf Wachstumskurs

Die eu­ro­päi­schen Bü­ro­märk­te pro­fi­tier­ten im ver­gan­ge­nen Jahr von den ver­bes­ser­ten wirt­schaft­li­chen ...Rah­men­be­din­gun­gen und ei­ner ent­spann­te­ren Lage auf dem Ar­beits­markt. Der In­vest­ment­markt ver­zeich­ne­te das bes­te Jahr seit 2007. Das er­gibt der ak­tu­el­le Re­port „Eu­ro­pean Of­fice Mar­ket 2015“ zum Büro- und In­vest­ment­markt in 39 eu­ro­päi­schen Städ­ten, von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te (BN­PP­RE).

Die eu­ro­päi­schen Bü­ro­märk­te ver­zeich­ne­ten 2014 in 35 ana­ly­sier­ten Städ­ten ei­nen Flä­chen­um­satz von 11,7 Mio. m² - 10 Pro­zent mehr als im Vor­jahr. Die Re­nais­sance der Groß­ab­schlüs­se trug in den meis­ten Märk­ten zu ei­nem star­ken Er­geb­nis bei, al­len vor­an in Zen­tral-Pa­ris, Ber­lin und Brüs­sel. Die Nach­fra­ge wur­de wei­ter­hin haupt­säch­lich von Kos­ten­re­du­zie­run­gen und Ra­tio­na­li­sie­run­gen ge­trie­ben. Nut­zer fa­vo­ri­sier­ten nach wie vor neu er­rich­te­te Ge­bäu­de in gu­ten La­gen. Un­ge­ach­tet des deut­li­chen An­stiegs der Flä­chen­um­sät­ze fiel die Leer­stands­ra­te um le­dig­lich 10 Ba­sis­punk­te und ver­harr­te da­mit wei­ter­hin über der 10-Pro­zent-Schwel­le. Ein Grund da­für ist, dass der Leer­stands­rück­gang über­all von stei­gen­den Fer­tig­stel­lun­gen aus­ge­gli­chen wur­de.

Dar­über hin­aus sorg­ten Stand­ort­ver­la­ge­run­gen da­für, dass wei­te­re Be­stands­ge­bäu­de auf den Markt ka­men. Al­ler­dings führ­te der Man­gel an neu­en Ob­jek­ten in zen­tra­len La­gen dazu, dass die Mie­ten für Pre­mi­um­flä­chen wei­ter un­ter Druck wa­ren. In­fol­ge­des­sen stieg die durch­schnitt­li­che Spit­zen­mie­te für hoch­wer­ti­ge Ob­jek­te in Top-La­gen um 3 Pro­zent, ge­trie­ben von star­ken Miet­zu­wäch­sen in flo­rie­ren­den Märk­ten wie Zen­tral-Lon­don und Dub­lin. Hier öff­net sich eine Sche­re, denn de­zen­tral ge­le­ge­ne Bü­ro­vier­tel lei­den nach wie vor un­ter ho­hen Leer­stands­ra­ten und die Ei­gen­tü­mer müs­sen dort er­heb­li­che In­cen­ti­ves ge­wäh­ren, um ei­nen Rück­gang der no­mi­na­len Mie­ten zu ver­hin­dern.

Das Ge­samt­vo­lu­men ge­werb­li­cher Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen in 38 be­ob­ach­te­ten Märk­ten be­lief sich auf 108 Mrd. Euro (da­von 74 Mrd. Euro für Bü­ro­flä­chen). Der Zu­wachs be­trug 16 Pro­zent (+20 Pro­zent im Bü­ro­seg­ment) und fiel im Ver­gleich zum eben­falls gu­ten Jahr 2013 noch ein­mal deut­lich aus. 2014 ver­zeich­ne­ten vor al­lem die­je­ni­gen Märk­te eine Er­ho­lung, die be­son­ders hart von der Kri­se be­trof­fen wa­ren; an­ge­führt wird die Lis­te von Dub­lin (+122 Pro­zent) und Ma­drid (+278 Pro­zent). Wäh­rend ei­ni­ge eu­ro­päi­sche Län­der noch un­ter in­sta­bi­len wirt­schaft­li­chen Be­din­gun­gen und po­li­ti­schen Un­si­cher­hei­ten lei­den, blieb die Lage in Zen­tral-Lon­don im Ver­gleich zu 2013 na­he­zu un­ver­än­dert po­si­tiv. Hier wur­de mit knapp 30 Mrd. Euro das höchs­te In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men in ganz Eu­ro­pa er­reicht. Das ver­gan­ge­ne Jahr war ins­be­son­de­re ge­prägt von grenz­über­grei­fen­den In­ves­ti­tio­nen und ei­nem kon­ti­nu­ier­li­chen Rück­gang der Ri­si­ko­aver­si­on. Glo­bal ge­se­hen liegt der Fo­kus der Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen in den eu­ro­päi­schen Märk­ten nach wie vor auf Core und Li­quid As­sets, aber auch In­ves­ti­tio­nen in Va­lue-add-Ob­jek­te und spe­ku­la­ti­ve Pro­jek­te nah­men zu.

Im ers­ten Quar­tal 2015 wur­den deutsch­land­weit rund 9,7 Mrd. Euro in Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en an­ge­legt und da­mit nur ge­ring­fü­gig ...we­ni­ger als im glei­chen Vor­jah­res­zeit­raum. Rund zwei Drit­tel des Er­geb­nis­ses (6,53 Mrd. Euro) ent­fal­len auf Ein­zel­de­als, die da­mit ihr be­reits sehr gu­tes Vor­jah­res­re­sul­tat um rund 15 Pro­zent ge­stei­gert und im Auf­takt­quar­tal erst­ma­lig die 6-Mrd.-Euro-Schwel­le über­trof­fen ha­ben. Vor al­lem groß­vo­lu­mi­ge Ob­jek­te wur­den ge­sucht. Be­reits in den ers­ten drei Mo­na­ten wur­den sie­ben Ver­käu­fe im drei­stel­li­gen Mil­lio­nen­be­reich re­gis­triert.

Bei den Port­fo­li­o­trans­ak­tio­nen fiel der Jah­res­auf­takt da­ge­gen noch et­was ver­hal­ten aus. Mit gut 3,16 Mrd. Euro wur­de das au­ßer­ge­wöhn­lich gute Vor­jah­res­er­geb­nis um knapp 31 Pro­zent ver­fehlt. Der An­teil aus­län­di­scher An­le­ger hat wei­ter leicht zu­ge­nom­men und liegt be­zo­gen auf den Ge­samt­um­satz bei 50 Pro­zent.

Bei Port­fo­li­o­trans­ak­tio­nen sind sie so­gar füh­rend und für 79 Pro­zent des Er­geb­nis­ses ver­ant­wort­lich. Be­zo­gen auf Ein­zel­de­als liegt ihre Be­tei­li­gung da­ge­gen nur bei etwa 36 Pro­zent. Dies er­gibt die Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te (BN­PP­RE). Bei den As­set­klas­sen lie­fer­ten sich Büro- und Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en im ers­ten Quar­tal ein Kopf-an-Kopf-Ren­nen, das die Bü­ros mit ei­nem An­teil von 40 Pro­zent knapp für sich ent­schei­den konn­ten. Ein­zel­han­dels­ob­jek­te tra­gen fast 39 Pro­zent zum Er­geb­nis bei. Der An­teil von Lo­gis­tik-In­vest­ments er­reicht gut 5 Pro­zent. Ge­ra­de in die­sem Markt­seg­ment li­mi­tiert das nicht aus­rei­chen­de An­ge­bot den Um­satz, der des­halb auch nur ein Drit­tel des Vor­jah­res­wer­tes er­reicht. Wei­ter zu­ge­legt ha­ben da­ge­gen Ho­tel­ver­käu­fe (+11 Pro­zent), die mit über 500 Mio. Euro eben­falls gut 5 Pro­zent zum Er­geb­nis bei­tra­gen.

Sa­vills Stud­ley hat mit dem Ma­nage­ment-Con­sul­ting Un­ter­neh­mens KLG Ad­vi­sors Ei­ni­gung über eine Über­nah­me er­zielt. KLG wur­de 1993 ge­grün­det und bie­tet Be­ra­tungs­leis­tun­gen rund um Stand­ort­stra­te­gi­en und Per­so­nal­kon­zep­te für gro­ße Kon­zer­ne an. KLG ist für di­ver­se Bran­chen tä­tig und zählt Un­ter­neh­men wie Met­Li­fe, Time War­ner, NYSE, Pfi­zer, AXA Equi­ta­ble, Ci­ti­group, Fi­de­li­ty In­vest­ments, Com­pu­ter As­so­cia­tes, UBS und Gold­man Sachs zu sei­nen wich­tigs­ten Kun­den.

Die Dienst­leis­tungs­pa­let­te von KLG um­fasst Stand­ort­kon­zep­te, -ana­ly­se und -aus­wahl, Work­force-Op­ti­mie­rungs­lö­sun­gen, In­cen­ti­ves im Staats­sek­tor so­wie ver­schie­de­ne Cor­po­ra­te Real Es­ta­te Ser­vices, dar­un­ter auch Port­fo­li­o­be­wer­tung und -neu­aus­rich­tung. Die bis­he­ri­gen sechs Mit­ar­bei­ter von KLG wer­den in das Büro von Sa­vills Stud­ley in New York City um­zie­hen.

Mit­chell Steir, CEO und Chair­man von Sa­vills Stud­ley, merkt an: „KLG ge­nießt eine ex­zel­len­te Re­pu­ta­ti­on in der Im­mo­bi­li­en­be­ra­tungs­bran­che, bie­tet un­ver­gleich­li­che Ana­ly­se­dienst­leis­tun­gen so­wie fun­dier­te stra­te­gi­sche Emp­feh­lun­gen für ei­ni­ge der er­folg­reichs­ten Un­ter­neh­men in den Ver­ei­nig­ten Staa­ten.“ Do­a­ne Kel­ly, Grün­der von KLG, er­läu­tert: „KLG er­hielt in den letz­ten zwei Jahr­zehn­ten et­li­che Über­nah­me­an­ge­bo­te. Letzt­lich aber gab es nur eine Adres­se, an der wir un­ser geis­ti­ges Ka­pi­tal ef­fek­tiv ein­set­zen kön­nen, und das war Sa­vills Stud­ley. Für bei­de Un­ter­neh­men steht der Im­mo­bi­li­en­nut­zer im Vor­der­grund, sie set­zen sich mit Lei­den­schaft für ihre Kun­den ein und ver­pflich­ten sich den Ent­schei­dungs­trä­gern ge­gen­über zu in­ter­es­sens­kon­flikt­frei­er Be­ra­tung.“

Die War­burg - Hen­der­son Ka­pi­tal­an­la­ge­ge­sell­schaft für Im­mo­bi­li­en mbH, Ham­burg, hat das schwe­di­sche Fach­markt­zen­trum ...In­gels­ta Mar­kn im Rah­men ei­nes Sha­re Deals an NIAM ver­kauft. Die Trans­ak­ti­on er­folg­te im Rah­men der plan­mä­ßi­gen Des­in­ves­ti­ti­on des War­burg - Hen­der­son Pan-Eu­ro­pa Fonds Nr. 1, in des­sen Port­fo­lio sich das Ob­jekt seit 2007 be­fand. Der Kauf­preis be­trägt um­ge­rech­net rund 30 Mil­lio­nen Euro.

Das Fach­markt­zen­trum In­gels­ta Mar­kn liegt in der schwe­di­schen Stadt Norr­köping, zir­ka 180 Ki­lo­me­ter süd­lich von Stock­holm und er­streckt sich über zwei zu­sam­men­hän­gen­de Grund­stü­cke. Die Miet­flä­che be­trägt ins­ge­samt 19.791 m². Mie­ter sind un­ter an­de­rem die schwe­di­sche Mö­bel- und Ein­rich­tungs­ket­te MIO, der Elek­tro­nik­fach­markt Me­dia­Markt, das Sport­wa­ren­ge­schäft XXL Sports und die Spiel­wa­ren­ket­te Toys „R“ Us.

Nach die­ser Trans­ak­ti­on be­inhal­tet der War­burg - Hen­der­son Pan-Eu­ro­pa Fonds Nr. 1 noch 14 Lie­gen­schaf­ten aus ver­schie­de­nen Seg­men­ten, die in den kom­men­den Mo­na­ten suk­zes­si­ve ver­äu­ßert wer­den sol­len.

Die War­burg - Hen­der­son Ka­pi­tal­an­la­ge­ge­sell­schaft für Im­mo­bi­li­en mbH, Ham­burg, ist ein Im­mo­bi­li­en-In­vest­ment-Ma­na­ger für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren. Ak­tu­ell ver­wal­tet War­burg - Hen­der­son 19 Im­mo­bi­li­en­fonds für mehr als 100 deut­sche und in­ter­na­tio­na­le in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren; den Groß­teil da­von als Im­mo­bi­li­en-Spe­zi­al­fonds mit In­ves­ti­ti­ons­schwer­punkt Eu­ro­pa. Das ver­wal­te­te Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen be­trägt per 30. De­zem­ber 2014 rund 4,7 Mrd. Euro Ge­sell­schaf­ter der War­burg - Hen­der­son KAG sind M.M.War­burg & CO und TIAA Hen­der­son Real Es­ta­te.