Kaum noch Zwangsversteigerungen

Die seit Jah­ren fest­zu­stel­len­de, kon­ti­nu­ier­lich ge­stie­ge­ne Nach­fra­ge in aus­ge­wähl­ten Im­mo­bi­li­en-Teil­märk­ten ...führt auch im Jahr 2014 zu ei­nem Rück­gang von Zwangs­ver­stei­ge­run­gen in Öster­reich. Zu­gleich ist fest­zu­stel­len, dass die durch­schnitt­lich er­ziel­ten Meist­bo­te in den im ab­ge­lau­fe­nen Jahr durch­ge­führ­ten Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erst­mals seit sie­ben Jah­ren wie­der rück­läu­fig sind.

Die Smart­Facts Data Ser­vices GmbH ana­ly­siert re­gel­mä­ßig die Be­we­gun­gen der zur Ver­stei­ge­rung an­be­raum­ten Lie­gen­schaf­ten, die zu­grun­de­lie­gen­den Ob­jekt­be­wer­tun­gen so­wie de­ren Ver­wer­tungs­er­lö­se. Im Jahr 2014 wur­den ins­ge­samt über 2.220 Ver­stei­ge­rungs­ter­mi­ne mit ei­nem Schätz­wert­vo­lu­men von 415 Mio. Euro in den ös­ter­rei­chi­schen Be­zirks­ge­rich­ten an­be­raumt. Dies be­deu­tet ge­gen­über dem Jahr 2013 ei­nen Rück­gang von ca. 14 Pro­zent an an­be­raum­ten Ter­mi­nen und über 38 Mio. Euro (mi­nus 8,4 Pro­zent) an Schätz­wert­vo­lu­men. Da­mit setzt sich der seit 2010 be­ob­ach­te­te Trend des Rück­gangs an an­be­raum­ten Ver­stei­ge­run­gen auch im Jahr 2014 fort. Grund hier­für ist u. a. auch, dass sog. „not­lei­den­de Ob­jek­te“ den Märk­ten und da­mit der be­ste­hen­den Nach­fra­ge zu­ge­führt wur­den, ohne dass der Gläu­bi­ger den Weg über das Be­zirks­ge­richt wäh­len muss­te.

Die Ana­ly­se der zu­grun­de­lie­gen­den Ver­kehrs­wer­te pro Ob­jekt er­gibt Wert­stei­ge­run­gen bei Wohn­im­mo­bi­li­en und un­be­bau­ten Grund­stü­cken, wo­hin­ge­gen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en im Ver­gleichs­zeit­raum zum Jahr 2013 rück­läu­fig sind.

In der Ge­samt­be­trach­tung ent­fal­len auf Wohn­im­mo­bi­li­en 60 Pro­zent der an­be­raum­ten Lie­gen­schafts­ver­stei­ge­run­gen, 26 Pro­zent be­tref­fen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en und 14 Pro­zent be­zie­hen sich auf Grund­stü­cke.

Nach Bun­des­län­dern be­trach­tet ent­fällt auch im Jah­res­zeit­raum 2014 auf Nie­der­ös­ter­reich der größ­te An­teil an an­be­raum­ten Zwangs­ver­stei­ge­run­gen von 26,8 Pro­zent, ge­folgt von Stei­er­mark mit 15,5 Pro­zent, Kärn­ten 12,2 Pro­zent und Ti­rol 11,5 Pro­zent. Am un­te­ren Ende der Ska­la lie­gen Salz­burg mit 3,8 Pro­zent und Vor­arl­berg mit 3,3 Pro­zent.

Woh­nungs­prei­se stei­gen leicht 2014 wur­den in 16 der 23 Wie­ner Ge­mein­de­be­zir­ke stei­gen­de Mie­ten ver­zeich­net, die Kauf­prei­se ...für Ei­gen­tums­woh­nun­gen leg­ten in 21 Be­zir­ken zu. Am stärks­ten ent­wi­ckel­te sich da­bei der 5. Be­zirk, in dem ein Plus von 4,7 Pro­zent bei den Mie­ten (Erst­be­züge) und 10,8 Pro­zent bei den Ei­gen­tums­prei­sen (Erst­be­züge) er­zielt wur­de.

„Die über fast alle Teil­märkte hin­weg fest­stell­ba­re leich­te Auf­wärts­ent­wick­lung zeigt, wie ge­sund der Wie­ner Woh­nungs­markt ist“, ana­ly­siert San­dra Bau­ern­feind, Lei­te­rin der Ab­tei­lung Woh­nen bei EHL Im­mo­bi­li­en: „Mie­ter und Käufer müssen sich nicht vor ex­plo­die­ren­den Woh­nungs­prei­sen fürch­ten, Ent­wick­ler und In­ves­to­ren wie­der­um brau­chen sich kei­ne Sor­gen zu ma­chen, dass die Prei­se zurück­ge­hen könn­ten.“ Eine wirk­li­che Ab­schwächung sei nur im hoch­prei­si­gen Seg­ment, also bei Kauf­prei­sen ab etwa 400.000 Euro oder Ge­samt­mie­ten von mehr als 1.800 Euro fest­zu­stel­len. Im mitt­le­ren und nied­ri­gen Preis­seg­ment kon­sta­tiert Bau­ern­feind hin­ge­gen kei­ne nach­las­sen­de Nach­fra­ge und auch kei­nen Druck auf die Qua­drat­me­ter­prei­se.

Nach­fra­ge über­steigt An­ge­bot Trotz deut­lich stei­gen­der Fer­tig­stel­lungs­zah­len bei frei­fi­nan­zier­ten Woh­nun­gen reicht die Woh­nungs­pro­duk­ti­on nicht, um die durch die stei­gen­de Bevölke­rungs­zahl ge­trie­be­ne Nach­fra­ge zu be­frie­di­gen. So ist die Ein­woh­ner­zahl Wiens 2014 um rund 33.000 auf 1,79 Mio. ge­stie­gen Das ist der größte jähr­li­che Zu­wachs, den Wien seit dem 2. Welt­krieg zu ver­zeich­nen hat und er liegt deut­lich höher als ur­sprüng­lich an­ge­nom­men.

„Die Woh­nungs­pro­duk­ti­on wird mit den stei­gen­den Haus­halts­zah­len nur dann mit­hal­ten können, wenn auch wie­der mehr geförder­te Woh­nun­gen ge­baut wer­den können“, sagt BU­WOG-CEO Da­ni­el Riedl. „Wien ist ei­ner der am stärks­ten wach­sen­den eu­ro­päischen Großs­tädte und wenn eine der bei­den Säulen der Woh­nungs­pro­duk­ti­on schwächelt, kann das die an­de­re ein­fach nicht aus­glei­chen.“ Die star­ke Nach­fra­ge nach Woh­nun­gen führt auch dazu, dass es im­mer bes­se­re Ak­zep­tanz für neue Wohn­la­gen gibt. Da­von pro­fi­tie­ren ins­be­son­de­re die gut an den öffent­li­chen Ver­kehr an­ge­schlos­se­nen Stadt­ent­wick­lungs­ge­bie­te im 23. Be­zirk, nörd­lich der Do­nau und im Um­feld des neu­en Haupt­bahn­hofs.

Die Um­bau­ar­bei­ten bei der CA Immo dau­ern wei­ter­hin an. Zu­rück­zie­hen will man sich je­doch ins­be­son­ders in den nicht (mehr) zum ...Kern­ge­schäft zäh­len­den Seg­men­ten Lo­gis­tik, Woh­nen und Ho­tel. Jetzt wur­den das Eu­ro­port Air­port Cen­ter ver­äu­ßert, wel­ches di­rekt am Pra­ger Flug­ha­fen liegt. Das Ho­tel hat rund 13.800 m² Flä­che. Ver­kauft wur­de auch das Di­plo­mat Cen­ter in Pil­sen mit rd. 10.000 m² Ho­tel­flä­che. Das Clo­sing der Eu­ro­port-Trans­ak­ti­on ist be­reits er­folgt, Käu­fer der Ho­tels ist ein lo­ka­ler In­ves­tor. Das Im­mo­bi­li­en­con­sul­ting-Un­ter­neh­men Cush­man & Wake­field und die Rechts­an­walts­kanz­lei PRK wa­ren auf Ver­käu­fer­sei­te be­ra­tend tä­tig.

Die 1987 ge­grün­de­te CA Immo no­tiert im ATX der Wie­ner Bör­se und ver­fügt über ein Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen von rund. 3,6 Mrd. Euro in Deutsch­land, Öster­reich und Ost­eu­ro­pa.

Chi­ne­si­sche und jetzt vor al­lem auch wie­der noch stär­ker US-ame­ri­ka­ni­sche In­ves­to­ren en­ga­gie­ren sich in die­sem ...Jahr wie­der ver­stärkt in Eu­ro­pa. Die ers­te Sta­ti­on da­bei ist tra­di­tio­nell Lon­don. Auch in die­sem Jahr ist das so.

Sa­vills geht bei­spiels­wei­se da­von aus, dass chi­ne­si­sches und US-ame­ri­ka­ni­sches Ka­pi­tal 2015 den ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­markt in Lon­don do­mi­niert. Dem­nach zeich­ne­ten chi­ne­si­sche In­ves­to­ren 2014 in Lon­don für ein hö­he­res In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men ver­ant­wort­lich als alle eu­ro­päi­schen Käu­fer zu­sam­men, mit 2,2 Mrd. Pfund.

Von den ins­ge­samt in den Lon­do­ner Markt in­ves­tier­ten 21 Mrd. Pfund ent­fie­len 14,6 Mrd. Pfund bzw. 70 Pro­zent auf aus­län­di­sche Käu­fer. Der Re­se­ar­chana­ly­se von Sa­vills zu­fol­ge in­ves­tier­ten US-ame­ri­ka­ni­sche In­ves­to­ren 3,4 Mrd. Pfund, chi­ne­si­sche 2,2 Mrd. Pfund und Käu­fer aus Qa­tar 1,2 Mrd. Pfund in Lon­don. 2013 stamm­te mit 2,1 Mrd. Pfund die größ­te Käu­fer­grup­pe aus Ku­wait, ge­folgt von In­ves­to­ren aus Sin­ga­pur und Hong Kong mit 1,7 Mrd. Pfund bzw. 785 Mio. Pfund Mit dem Er­werb von 10 Up­per Bank Street war Chi­na Life ei­ner der größ­ten Neu­ein­stei­ger des Jah­res. Auch ins­ge­samt stell­ten chi­ne­si­sche In­ves­to­ren die größ­te asia­ti­sche Käu­fer­grup­pe dar.

So er­war­ben u. a. Shang­hai Green­land, Ping An Trust und Chi­na Over­seas Land Im­mo­bi­li­en in Lon­don. Sa­vills geht da­von aus, dass es sich bei die­sen Trans­ak­tio­nen nicht um Ein­zel­in­vest­ments han­del­te, son­dern dass die In­ves­to­ren viel­mehr an wei­te­ren Käu­fen in­ter­es­siert sind.

Zu den US-ame­ri­ka­ni­schen In­ves­to­ren zäh­len Blacks­to­ne, Ken­ne­dy Wil­son und Hi­nes, die für ei­ni­ge der grö­ße­ren Deals, dar­un­ter Al­ban Gate, 111 Bucking­ham Pa­lace Road und 25 Ca­bot Squa­re, ver­ant­wort­lich zeich­ne­ten. North­star war mit dem Er­werb ei­nes Ob­jek­tes in Wo­king zu­nächst erst­ma­lig im UK ak­tiv.

Vor Kur­zem er­folg­te der Start­schuss für die Rea­li­sie­rung des Lin­zer Wohn­bau­pro­jekts an der Ka­ar­stra­ße 21 mit über 60 ...Wohn­ein­hei­ten. Auf dem rund 2.100 m² gro­ßen Grund­stück be­fin­det sich ein Be­stands­ge­bäu­de mit zwei Trak­ten – Ka­ar­stra­ße 21 und Mühl­kreis­bahn­stra­ße elf. Je­ner Teil ent­lang der Mühl­kreis­bahn­stra­ße wird voll­stän­dig ab­ge­bro­chen und neu er­rich­tet. Die Ab­bruch­ar­bei­ten er­fol­gen über­wie­gend vom In­nen­hof aus.

Ins­ge­samt wer­den durch den Neu­bau an der Mühl­kreis­bahn­stra­ße elf bzw. die Sa­nie­rung und Ad­ap­tie­rung des Ge­bäu­de­trak­tes Ka­ar­stra­ße rund 5.300 m² Wohn­flä­che rea­li­siert. Zu­dem ist eine zwei­stö­cki­ge Tief­ga­ra­ge ge­plant. An­stel­le des bis­he­ri­gen Park­plat­zes ent­steht im In­nen­hof eine at­trak­ti­ve Grün- und Er­ho­lungs­flä­che.

Die bis­lang im Ge­bäu­de ein­ge­mie­te­te Po­li­zei­dienst­stel­le ist be­reits im No­vem­ber 2014 für die Dau­er des Um­baus in die Gstött­ner­hof­stra­ße acht ge­zo­gen. Nach Fer­tig­stel­lung der Bau­ar­bei­ten über­sie­delt die Po­li­zei, de­ren Räum­lich­kei­ten eben­falls sa­niert und zu­künf­tig im Erd­ge­schoß kon­zen­triert wer­den, zu­rück in die Ka­ar­stra­ße.

Das Wohn­bau­pro­jekt „Ka­ar­stra­ße 21“ wird von ei­ner Pro­jekt­ge­sell­schaft aus ARE De­ve­lop­ment und Real-Treu­hand Pro­jekt- und Bau­trä­ger GmbH rea­li­siert.

Der Kon­fe­renz­klas­si­ker „Real Es­ta­te Cir­cle“ fin­det am 19. und 20 März 2015 erst­mals in Ste­gers­bach statt. Das Ver­an­stal­tungs­pro­gramm ...setzt – wie schon bis­her – auf die bes­ten Köp­fe der Bran­che und auf be­wusst mehr Ab­ge­schie­den­heit ab­seits des Ta­ges­ge­schäfts durch die Wahl des Am­bi­en­tes des Fal­ken­stei­ner Ba­lan­ce Re­sort Ste­gers­bach.

Die The­men rei­chen dies­mal vom ak­tu­el­len Kon­junk­tur­ba­ro­me­ter über zu­künf­ti­ge Wohn­trends bis zu pro­mi­nent be­setz­ten Dis­kus­si­ons­run­den mit Bran­chen­füh­rern und Ex­per­ten der Im­mo­bi­li­en­sze­ne. Den Schwer­punkt­the­men Wohn­bau, In­ter­na­tio­nal und Ho­tel­im­mo­bi­li­en sind ei­ge­ne Vor­trags­blö­cke ge­wid­met.

Den zwei­ten Tag er­öff­net Prof. Mag. Tho­mas Mal­loth mit sei­nem Im­puls­vor­trag zum Sta­tus Quo der MRG-No­vel­le. An­schlie­ßend fol­gen frei wähl­ba­re Streams zu ak­tu­el­len Ent­wick­lun­gen, aus­ge­wähl­ten Märk­ten und stra­te­gi­schen Fi­nan­zie­rungs­fra­gen. Ein ab­schlie­ßen­des Ple­num zur Ein­kaufs­po­li­tik von Im­mo­bi­li­en­fonds run­det das Jah­res­fo­rum ab.

Un­ter den Vor­tra­gen­den fin­den sich u. a. Lars Krü­cke­berg (Zu­kunfts­in­sti­tut), Ste­fan Schil­be (HSBC Trink­aus), Karl Bier (UBM), Bru­no Et­ten­au­er (CA Immo), Fried­rich Wa­cher­nig (S Immo), Heinz Neu­mann (Neu­mann + Part­ner) und Alex­an­der Red­lein (TU Wien).