Weltweiter Renditeruck nach unten

Es sieht so aus, als ob sich die Im­mo­bi­li­en­preis­bla­se wie­der lang­sam aber si­cher füllt. Oder auch nicht. Zu­min­dest schei­nen die Prei­se ...für Im­mo­bi­li­en prak­tisch welt­weit kon­ti­nu­ier­lich nach oben zu stei­gen. Am Ran­de des jähr­li­chen IBC-Real Es­ta­te Kon­gress wa­ren sich die welt­weit an­ge­reis­ten Teil­neh­mer ei­nig, dass der Trend der stei­gen­den Prei­se wei­ter ge­hen wird. Am schnells­ten dreht sich die Preis­spi­ra­le der­zeit in den USA nach oben, wo die Preis­ver­fäl­le im Zuge der Kri­se be­reits weit­ge­hend auf­ge­holt wor­den sind. Die Prei­se stei­gen aber Co­ast to Co­ast wei­ter – im Schnitt er­war­te­ten sich die Teil­neh­mer al­lein für die­ses Jahr ei­nen Preis­sprung nach oben von zehn, in man­chen Re­gio­nen so­gar 15 Pro­zent.

Von sol­chen ex­tre­men Preis­sprün­gen kann in Eu­ro­pa zwar kei­ne Rede sein, kräf­tig teu­rer dürf­ten die Im­mo­bi­li­en aber auch auf un­se­rem Kon­ti­nent wer­den. All­ge­mein geht man da­von aus, dass die An­fangs­ren­di­ten bei­spiels­wei­se für Bü­ros in Deutsch­land in den Hoch­preis­la­gen wie Mün­chen über ei­nen län­ge­ren Zeit­raum auf un­ter drei Pro­zent ein­schwen­ken wer­den. Ab­ge­lei­tet wür­de das für Öster­reich, und da­mit ist im We­sent­li­chen Wien ge­meint, eine Ren­di­te von 3,5 bis vier Pro­zent be­deu­ten; wo­bei es sich hier um ei­nen län­ger­fris­tig voll ver­mie­te­ten Neu­bau in Best­la­ge (vor al­lem was die Ver­kehrs­an­bin­dung be­trifft) han­delt.

Von der Ent­wick­lung ei­ner Preis­bla­se will man hier in­des­sen aber nichts wis­sen. Viel­mehr wird die­se Ent­wick­lung da­mit er­klärt, dass eben noch nie­mals in der Ge­schich­te der­ma­ßen viel Li­qui­di­tät, und zwar welt­weit, un­ter­wegs war, wie der­zeit. Und wie es sich auch für die nächs­ten drei bis fünf Jah­re ab­zeich­net. Dazu kommt eine ex­tre­me Ver­un­si­che­rung, was al­ter­na­ti­ve Ver­an­la­gungs­mög­lich­kei­ten be­trifft. Vor al­lem bei Ak­ti­en sind die gro­ßen In­ves­to­ren auf­grund der in­sta­bi­ler wer­den­den po­li­ti­schen Si­tua­ti­on in vie­len Tei­len der Welt nach den be­reits rea­li­sier­ten Kurs­stei­ge­run­gen der letz­ten Jah­re deut­lich vor­sich­ti­ger. So oder so, wenn die Ka­ra­wa­ne zur MI­PIM in Can­nes wei­ter zieht, dürf­te es dort die nächs­ten Über­ra­schun­gen ge­ben. Die Zei­ten blei­ben für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft je­den­falls mehr als span­nend.

Auch in die­sem Jahr ver­öf­fent­licht die Ho­tel- und Tou­ris­mus­be­ra­tung Kohl & Part­ner ih­ren Re­port zum Ho­tel­markt in der ...ös­ter­rei­chi­schen Haupt­stadt. Im Ge­gen­satz zu 2013 konn­ten die Wie­ner Ho­te­liers 2014 von die­ser über­aus po­si­ti­ven Ent­wick­lung pro­fi­tie­ren. Auf ein­zel­be­trieb­li­cher Ebe­ne ver­zeich­ne­te man eine leicht ge­stie­ge­ne Net­to-Zim­mer­ra­te so­wie eine ver­bes­ser­te Jah­res-Zim­mer­aus­las­tung.

Wei­ter geht auch der Rei­gen der Ho­te­l­eröff­nun­gen, die­ses Jahr vor al­lem rund um den neu­en Wie­ner Haupt­bahn­hof. Nach­fra­ge­sei­tig gab es in Wien 2014 ein wei­te­res Re­kord­jahr. 13,5 Mil­lio­nen Näch­ti­gun­gen ent­spre­chen ei­nem Plus von 6,3 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr (6,2 Mil­lio­nen An­künf­te /+6,4 Pro­zent). Wien ist eine der Top-Städ­te­des­ti­na­tio­nen in Eu­ro­pa. 2014 ent­wi­ckel­ten sich vor al­lem die Haupt­märk­te USA, Ita­li­en und Groß­bri­tan­ni­en mit zwei­stel­li­gen Wachs­tums­ra­ten po­si­tiv.

Auch der stärks­te Her­kunfts­markt Deutsch­land leg­te um 5,4 Pro­zent auf 2,65 Mil­lio­nen Näch­ti­gun­gen zu. Der Rück­gang an rus­si­schen Gäs­ten (-14,9 Pro­zent im Ver­gleich zu 2013) konn­te in ab­so­lu­ten Zah­len da­durch mehr als kom­pen­siert wer­den, was für die Sta­bi­li­tät der De­sti­na­ti­on Wien spricht“, so Mat­thi­as Haut­li, Ge­schäfts­lei­ter des Wie­ner Bü­ros von Kohl & Part­ner. In den letz­ten zehn Jah­ren konn­ten die Näch­ti­gun­gen in der De­sti­na­ti­on Wien um 49,8 Pro­zent ge­stei­gert wer­den.

Dem­ge­gen­über steht ein Bet­ten­wachs­tum von 45,2 Pro­zent. Neue Ka­pa­zi­tä­ten konn­ten dem­nach durch neue Gäs­te ge­füllt wer­den. Pro­jek­te mit ins­ge­samt meh­re­ren Tau­send Zim­mern an ei­nem Mi­kro­stand­ort wie dem Haupt­bahn­hof wer­den laut Kohl und Part­ner in Zu­kunft, al­lein schon auf­grund des Man­gels an Grund­stücks­flä­chen, nicht mehr mög­lich sein. Nach Fer­tig­stel­lung al­ler neu­er Ho­tels rund um den Haupt­bahn­hof ist viel­mehr ein or­ga­ni­sches Wachs­tum zu er­war­ten.

Der Ein­trag ins Fir­men­buch bil­det den Ab­schluss ei­ner drei­stu­fi­gen Trans­ak­ti­on, durch die mit der neu­en UBM De­ve­lop­ment ein ...Tra­de De­ve­l­oper eu­ro­päi­schen For­mats ent­stan­den ist. Zu­letzt er­folg­te der Down­stream-Mer­ger von PIAG, wel­che Strauss & Part­ner De­ve­lop­ment so­wie die nicht be­triebs­not­wen­di­gen Im­mo­bi­li­en der PORR AG um­fass­te, in UBM. Die PIAG-Ak­ti­en wur­den im Ver­hält­nis von zehn zu 3,701098 in UBM-Ak­ti­en ge­tauscht. In der nächs­ten Haupt­ver­samm­lung ist die Ände­rung des Fir­men­wort­lau­tes in „UBM De­ve­lop­ment AG“ ge­plant.

„Die nun­mehr ver­schmol­ze­nen Ge­sell­schaf­ten er­gän­zen ein­an­der per­fekt. Durch die Aus­wei­tung des Ge­schäfts­vo­lu­mens ent­steht ein Im­mo­bi­li­en­ent­wick­ler von eu­ro­päi­scher Di­men­si­on“, sagt UBM-Vor­stands­vor­sit­zen­der Karl Bier.

Größ­ter Ak­tio­när der UBM De­ve­lop­ment ist das Syn­di­kat Ort­ner-Strauss, das auch die Mehr­heit an der PORR AG hält. Der Streu­be­sitz wur­de deut­lich aus­ge­wei­tet, was eine hö­he­re Li­qui­di­tät mit sich bringt. Ein Wech­sel der UBM-Ak­tie (ISIN AT0000815402) vom Stan­dard Mar­ket Auc­tion in den Stan­dard Mar­ket Con­ti­nuous der Wie­ner Bör­se soll zeit­nah er­fol­gen. Sei­tens des Vor­stands wird auch eine Ka­pi­tal­er­hö­hung im heu­ri­gen Jahr an­ge­dacht.

Die neue UBM De­ve­lop­ment wird sich als Pure Play­er auf Im­mo­bi­li­en­ent­wick­lung kon­zen­trie­ren. Der hohe Di­ver­si­fi­ka­ti­ons­grad nach Märk­ten und der Fo­kus auf die As­set-Klas­sen Ho­tel, Büro und Woh­nen sol­len bei­be­hal­ten wer­den. Heim­märk­te von UBM De­ve­lop­ment sind nach wie vor Deutsch­land, Öster­reich und Po­len. Im­mo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen in Tsche­chi­en, den Nie­der­lan­den, Bel­gi­en, Lu­xem­burg, Schweiz und Frank­reich wer­den wei­ter­hin zur Di­ver­si­fi­ka­ti­on bei­tra­gen. Die Ge­sell­schaft setzt zu­dem künf­tig auf eine Mehr­mar­ken­stra­te­gie. UBM De­ve­lop­ment ist die Dach­mar­ke, auch für den Auf­tritt am Ka­pi­tal­markt. Die Öster­reich-Ak­ti­vi­tä­ten wer­den un­ter Strauss & Part­ner fir­mie­ren, Deutsch­land un­ter Münch­ner Grund so­wie Po­len un­ter UBM Pols­ka. Zur Iden­ti­fi­ka­ti­on wer­den alle Töch­ter den Wort­laut „Mem­ber of UBM“ im Logo füh­ren.

Rock­spring Pro­per­ty In­vest­ment Ma­na­gers („Rock­spring”) hat zu­sam­men mit PGGM und AG Real Es­ta­te ein Port­fo­lio von Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en ...für 350 Mio. Euro von ei­nem Joint Ven­ture zwi­schen Ca­pi­tal & Re­gio­nal plc und ei­nem Im­mo­bi­li­en­fonds, ge­ma­nagt von Ares Ma­nage­ment, LP, er­wor­ben.

Das Port­fo­lio, von dem 92 Pro­zent der Im­mo­bi­li­en in West­deutsch­land lie­gen, ist die größ­te Trans­ak­ti­on von Ein­zel­han­dels­ob­jek­ten mit Le­bens­mit­telan­ker­mie­tern in Deutsch­land in den letz­ten fünf Jah­ren. Das Port­fo­lio be­steht aus 23 Im­mo­bi­li­en mit ei­ner ver­miet­ba­ren Flä­che von 275.000 m² und ei­ner Ge­samt­mie­te von etwa 28 Mio. Euro. Die Me­tro-Grup­pe, der die Mar­ke real,- ge­hört, ist ei­ner der Haupt­mie­ter des Port­fo­li­os, ge­folgt von Rewe, Kauf­land, Ede­ka und Glo­bus. Das Port­fo­lio ist zu 98 Pro­zent und mit ei­ner durch­schnitt­li­chen Miet­ver­trags­rest­lauf­zeit von 6,9 Jah­ren ver­mie­tet.

Der Kauf wur­de von Rock­spring im Auf­trag des nie­der­län­di­schen Pen­si­ons­fonds­ma­na­gers PGGM, der AG Real Es­ta­te im Auf­trag der Ver­si­che­rung „Bel­gi­an In­suran­ce Com­pa­ny AG“ so­wie dem Rock­spring Ger­man Re­tail Box Fund („GRBF)“ rea­li­siert. Die an­fäng­li­che Be­lei­hungs­quo­te be­trägt 40 Pro­zent. Erst­mals hat Rock­spring ver­schie­de­ne In­ves­to­ren für die Rea­li­sie­rung ei­ner sol­chen Trans­ak­ti­on zu­sam­men­ge­bracht.

Die Ge­schäf­te von ACO Öster­reich wird zu­künf­tig ge­samt­haft Ernst Stras­ser füh­ren. Bis­her zeich­ne­te Stras­ser für ...die Ge­schäfts­füh­rung der Di­vi­si­on Bau­ele­men­te bei ACO Öster­reich ver­ant­wort­lich. Ge­org Kas­ten­mei­er, bis­he­ri­ger Ge­schäfts­füh­rer der Di­vi­si­on Haus­tech­nik, schei­det im beid­sei­ti­gen Ein­ver­neh­men aus dem Un­ter­neh­men aus.

Ein Ho­tel in Ser­bi­en um knapp vier Mil­lio­nen Euro oder viel­leicht doch nur eine 130 m² Vil­la, eben­falls in Ser­bi­en um 40.000 Euro? Al­les in al­lem ...gibt es auf der Web­site www.aaaplatform.com ak­tu­ell rund 200 Im­mo­bi­li­en zu kau­fen. Der Ab­ver­kauf der Hypo-Ab­bau­ge­sell­schaft Heta As­set Re­so­lu­ti­on hat mit dem Ver­kauf von ge­pfän­de­ten Lu­xus­jach­ten, Au­tos, Mo­tor­rä­dern, LKW und Ma­schi­nen seit Mai 2013 via der Web­sei­te „Alpe Adria As­set Plat­form“ rund 50 Mio. Euro ein­ge­nom­men. Seit Au­gust 2014 wer­den auch Im­mo­bi­li­en über die Platt­form an­ge­bo­ten.

Es han­delt sich um Be­sitz­tü­mer von Lea­sing- oder Kre­dit­neh­mern der frü­he­ren Hypo Alpe Adria (jetzt Heta Asse Re­so­lu­ti­on) in Süd­ost­eu­ro­pa und Ita­li­en, die zah­lungs­un­fä­hig wur­den. Die Hypo hat­te die Ver­mö­gens­wer­te als Si­cher­hei­ten ein­kas­siert.

Seit dem Start der Web­site www.aaaplatform.com im Mai 2013 wur­den 1.800 mo­bi­le Ver­mö­gens­wer­te auf der Platt­form ver­öf­fent­licht. Rund 1.400 da­von wur­den bis­her ent­we­der über die Platt­form oder über tra­di­tio­nel­le Wege ver­kauft. Die Er­lö­se aus dem Ver­kauf der 1.400 As­sets sum­mie­ren sich auf et­was über 50 Mio. Euro.

Und für wei­te­ren Nach­schub ist auch noch ge­sorgt. Der­zeit sind erst 85 Pro­zent des Ge­samt­be­stan­des im Ver­kauf, die wei­te­ren Ver­mö­gens­wer­te wer­den aber na­tur­ge­mäß auch noch zu Geld ge­macht – so sich ein Käu­fer fin­det.