Bahnhof bringt
EKZs auf Schiene

Mit dem Start des neu­en Haupt­bahn­hofs wur­de auch ei­nes der größ­ten in­ner­städ­ti­schen Ein­kaufs­zen­tren Wiens er­öff­net. Mit 20.000 m² ist es das zweit­größ­te der neu­en Bahn­hofs-EKZ (Wien Mit­te 23.500 m², Bahn­hof­sci­ty am West­bahn­hof 17.000 m²) und deut­lich grö­ßer als be­reits län­ger eta­blier­te in­ner­städ­ti­sche Ein­kaufs­zen­tren.

„Das Ein­kaufs­zen­trum am Haupt­bahn­hof hat ge­mein­sam mit den bei­den an­de­ren seit 2011 er­öff­ne­ten Shop­ping Cen­tern an in­ner­städ­tisch ge­le­ge­nen Bahn­hö­fen den Markt für Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en in Wien deut­lich be­ein­flusst“, er­klärt Jörg Bit­zer, Lei­ter des Be­reichs Ein­zel­han­del bei EHL Im­mo­bi­li­en „Die­ses Flä­chen­wachs­tum wird, ins­be­son­de­re da gleich­zei­tig auch wei­te­re er­folg­rei­che Cen­ter wie das er­wei­ter­te Au­hof­cen­ter, für das EHL be­ra­tend tä­tig ist, und das Ci­ty­ga­te eben­falls auf den Markt kom­men, nicht al­lein durch das Kauf­kraft­wachs­tum in der Bun­des­haupt­stadt aus­ge­gli­chen wer­den.“ Al­ler­dings wer­den die Bahn­hofs-EKZ nicht al­len Mit­be­wer­bern et­was „weg­neh­men“. „Die zen­trums­na­hen Ein­kaufs­la­gen, so­wohl Ge­schäfts­stra­ßen als auch Ein­kaufs­zen­tren, wer­den ei­nen po­si­ti­ven Im­puls er­hal­ten, ein­fach weil es wie­der nor­ma­ler wird, für Ein­käu­fe nicht aus der Stadt hin­aus­zu­fah­ren“, er­war­tet Bit­zer. Hin­ge­gen wer­den die klas­si­schen „B-La­gen“, also Ein­kaufs­stra­ßen mit nur lo­ka­ler Be­deu­tung, stär­ker un­ter Druck ge­ra­ten, auch mit­tel­gro­ße Ein­kaufs­zen­tren in Rand­la­gen wer­den die stär­ke­re Kon­kur­renz aus der Stadt zu spü­ren be­kom­men. We­nig be­ach­tet, doch nicht zu un­ter­schät­zen, sei auch der Kauf­kraft­ab­fluss aus Pend­ler­ge­mein­den in die Haupt­stadt: „Wenn täg­lich die er­war­te­ten 145.000 Pas­sa­gie­re am Haupt­bahn­hof prak­tisch un­mit­tel­bar vor dem Bahn­steig at­trak­ti­ve Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten vor­fin­den, wird das na­tür­lich dazu füh­ren, dass vor al­lem vie­le klei­ne­re Ein­käu­fe noch in Wien und nicht erst in den Her­kunfts­or­ten ge­tä­tigt wer­den.“Ge­ne­rell stellt Bit­zer den Wie­ner Bahn­hofs­ein­kaufs­zen­tren ein aus­ge­zeich­ne­tes Zeug­nis aus. „Hier wur­den durch­wegs hoch­wer­ti­ge und für die Stand­or­te ad­äqua­te Kon­zep­te ent­wi­ckelt und um­ge­setzt. Die Bahn­hof­sci­ty am West­bahn­hof läuft aus­ge­zeich­net, die Voll­ver­mie­tung am Haupt­bahn­hof mit dem sehr kun­den­ori­en­tier­ten Mix aus Re­tail und Gas­tro­no­mie lässt auch hier eine sehr gute Ent­wick­lung er­war­ten.“

En­gel & Völ­kers hat in Wien ein Me­tro­po­li­tan Mar­ket Cen­ter (MMC) er­öff­net. Auf ei­ner Flä­che von rund 400 Qua­drat­me­tern ...sind re­prä­sen­ta­ti­ve Ge­schäfts­räu­me ent­stan­den, von de­nen aus hoch­wer­ti­ge Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en im ge­sam­ten Stadt­ge­biet ver­mit­telt wer­den. Das MMC be­fin­det sich in 1a-Lage im 1. Be­zirk, di­rekt ge­gen­über der Wie­ner Staats­oper. „Ziel die­ses Ver­mitt­lungs­kon­zepts ist es, un­se­re Markt­po­si­ti­on spür­bar aus­zu­bau­en und da­mit auch in Wien zu ei­nem der füh­ren­den Im­mo­bi­li­en­dienst­leis­ter auf­zu­stei­gen“, sagt Chris­ti­an Som­mer, Ge­schäfts­füh­rer von En­gel & Völ­kers Wien.

In Wien ist En­gel & Völ­kers be­reits seit 2009 er­folg­reich in der Ver­mitt­lung von Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en tä­tig. „Wien ist für uns ein sehr wich­ti­ger Markt. Die Me­tro­pol­re­gi­on ver­zeich­net ein im­men­ses Be­völ­ke­rungs­wachs­tum und dies be­deu­tet ei­nen wei­ter stei­gen­den Be­darf an Im­mo­bi­li­en“, sagt Chris­ti­an Som­mer. „Dar­über hin­aus sind hoch­wer­ti­ge Im­mo­bi­li­en in die­sem Markt auch bei In­ves­to­ren aus der gan­zen Welt eine be­gehr­te An­la­ge­form. Durch un­ser in­ter­na­tio­na­les Netz­werk kön­nen wir un­se­re Kun­den ziel­ge­rich­tet bei der Su­che nach In­ves­ti­ti­ons­chan­cen in Wien un­ter­stüt­zen.“ Zu den ex­klu­sivs­ten Adres­sen ge­hört der 1. Be­zirk mit sei­nen un­ter Denk­mal­schutz ste­hen­den Ge­bäu­den. Die teu­ers­ten Wohn­ein­hei­ten lie­gen in der Tuch­lau­ben, wo der­zeit in der Spit­ze bis zu 30.000 Euro pro Qua­drat­me­ter für sehr ex­klu­si­ve Pent­häu­ser be­zahlt wur­den. Wei­te­re Top­la­gen be­fin­den sich in den in­ne­ren Be­zir­ken und den Vil­len­ge­bie­ten im 13. und 19. Be­zirk.

Das MMC Wien bie­tet Platz für bis zu 120 Im­mo­bi­li­en­be­ra­ter. „Das MMC-Kon­zept hat En­gel & Völ­kers 2013 ein­ge­führt. MMCs wur­den be­reits in Bar­ce­lo­na, New York und Bo­go­tá eta­bliert.

Gu­ter Start für den zwei­ten ECE Eu­ro­pean Pri­me Shop­ping Cent­re Fund: Das ers­te Clo­sing in Höhe von über 500 Mio. Euro ist er­folgt. An­le­ger ...sind ne­ben der Fa­mi­lie Otto und Mit­ar­bei­tern der ECE in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren, zu de­nen füh­ren­de Pen­si­ons­kas­sen und Staats­fonds ge­hö­ren. Da­bei konn­ten ne­ben zahl­rei­chen In­ves­to­ren, die be­reits im ers­ten Fonds in­ves­tiert wa­ren, auch neue stra­te­gi­sche Part­ner ge­won­nen wer­den. Das Ziel­vo­lu­men des Fonds be­trägt 750 Mio. Euro, was ei­nem Brut­to­an­la­ge­vo­lu­men von rund zwei Mil­li­ar­den Euro ent­spricht. Wie beim ers­ten Fonds legt die In­ves­ti­ti­ons­stra­te­gie den Fo­kus auf be­ste­hen­de eu­ro­päi­sche Ein­kaufs­zen­tren mit Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al.

Als ers­tes Ob­jekt für den zwei­ten Fonds wur­den die von der ECE ent­wi­ckel­ten Zie­lo­ne Ar­ka­dy im pol­ni­schen Bydgosz­cz ge­si­chert. Der An­kauf soll nach der Er­öff­nung des Cen­ters in 2015 er­fol­gen. Das fi­na­le Clo­sing für den zwei­ten Fonds ist für 2015 ge­plant; die In­ves­ti­ti­ons­pha­se wird sich bis 2018 er­stre­cken.

Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en kön­nen am all­ge­mei­nen Auf­schwung der In­vest­ment­märk­te par­ti­zi­pie­ren. Mit ei­nem Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von knapp 6,56 Mrd. Euro in den ers­ten drei Quar­ta­len konn­te das Vor­jah­res­er­geb­nis um 19 Pro­zent über­trof­fen wer­den. Dies er­gibt eine Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te (BN­PP­RE), bun­des­weit füh­ren­der Im­mo­bi­li­en­be­ra­ter. Rund 63 Pro­zent hier­von ent­fal­len auf Ein­zel­de­als, die 4,16 Mrd. Euro zum Er­geb­nis bei­ge­tra­gen ha­ben. Zu den größ­ten Ver­käu­fen ge­hö­ren der 50-%- An­teil am Cen­tro in Ober­hau­sen mit rund 535 Mio. Euro so­wie die Kö-Ga­le­rie in Düs­sel­dorf mit ca. 300 Mio. Euro. Die Ent­wick­lung in den ein­zel­nen Städ­ten ver­lief au­ßer­dem un­ter­schied­lich. Mün­chen (594 Mio. Euro), Ham­burg (518 Mio. Euro) und Köln (45 Mio. Euro) ver­zeich­ne­ten Zu­wäch­se, wo­hin­ge­gen Ber­lin (425 Mio. Euro), Düs­sel­dorf (414 Mio. Euro) und Frank­furt (139 Mio. Euro) teil­wei­se spür­ba­re Rück­gän­ge auf­wei­sen. Zu be­rück­sich­ti­gen ist hier­bei auch, dass ge­ra­de im Re­tail-Seg­ment der Um­satz häu­fig durch ei­ni­ge Groß­de­als über­pro­por­tio­nal be­ein­flusst wird. Die be­reits im ers­ten Halb­jahr zu be­ob­ach­ten­de Ral­lye bei Fach– und Su­per­märk­ten hat sich auch im drit­ten Quar­tal fort­ge­setzt. Ins­ge­samt wur­den bis­lang gut 49 Pro­zent des Um­sat­zes in die­sem Markt­seg­ment ge­tä­tigt. Vor al­lem die ge­stie­ge­ne Ri­si­ko­be­reit­schaft, ins­be­son­de­re aus­län­di­scher In­ves­to­ren, die ver­stärkt wie­der Va­lue-Add- und Core-Plus-Pro­duk­te kau­fen, hat die­se Ent­wick­lung vor­an­ge­trie­ben. Platz zwei be­le­gen Shop­ping Cen­ter, die für ein Vier­tel des Er­geb­nis­ses ver­ant­wort­lich sind. Auch Ob­jek­te in so­ge­nann­ten B-Städ­ten rü­cken da­bei zu­neh­mend in den Fo­kus der An­le­ger. Auf in­ner­städ­ti­sche Ge­schäfts­häu­ser und Kauf­häu­ser ent­fie­len gut 14 Pro­zent bzw. knapp 12 Pro­zent des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens. Vor al­lem Ge­schäfts­häu­ser ha­ben auf­grund ei­nes man­geln­den An­ge­bots auch ab­so­lut be­trach­tet deut­lich ein­ge­büßt. Ein­zel­han­dels­in­vest­ments tref­fen auf gro­ßes In­ter­es­se brei­ter Käu­fer­schich­ten. Un­ter­stri­chen wird dies da­durch, dass le­dig­lich drei In­ves­to­ren­grup­pen Um­satz­an­tei­le im zwei­stel­li­gen Be­reich er­zielt ha­ben. Na­he­zu gleich­auf an der Spit­ze lie­gen Im­mo­bi­li­en AGs und Spe­zi­al­fonds, die bei­de auf gut 16 Pro­zent kom­men. Mit etwa 10 Pro­zent ha­ben sich die tra­di­tio­nell star­ken pri­va­ten An­le­ger/​Fa­mi­ly Of­fices den drit­ten Platz ge­si­chert.

Die schon seit Län­ge­rem zu be­ob­ach­ten­de stei­gen­de Be­liebt­heit von Lo­gis­tik­in­vest­ments setzt sich ein­drucks­voll ...fort. Ins­ge­samt be­läuft sich das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men mit Lo­gis­tik- und Light-In­dus­tri­al-Im­mo­bi­li­en Ende des drit­ten Quar­tals be­reits auf rund 3 Mrd. Euro. Da­mit konn­te ein neu­es All­zeit­hoch er­zielt wer­den. Dies er­gibt die Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Real Es­ta­te (BN­PP­RE). Mit ei­nem Um­satz von gut 1,7 Mrd. Euro tra­gen Ein­zel­de­als 57 Pro­zent zum Re­sul­tat bei und konn­ten ihr Er­geb­nis ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum um ca. 38 Pro­zent stei­gern. Aber auch Port­fo­li­os ha­ben in der glei­chen Grö­ßen­ord­nung zu­ge­legt und er­rei­chen ak­tu­ell ein Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von fast 1,3 Mrd. Euro. Mitt­ler­wei­le scheu­en In­ves­to­ren auch nicht mehr vor groß­vo­lu­mi­gen Pa­ket­käu­fen im Lo­gis­tik­sek­tor zu­rück. Im lau­fen­den Jahr konn­ten schon fünf Port­fo­li­ode­als im drei­stel­li­gen Mil­lio­nen­be­reich re­gis­triert wer­den. Im Ge­gen­satz zum Ge­samt­markt muss­ten die Top-Stand­or­te ei­nen leich­ten Um­satz­rück­gang hin­neh­men (-5 Pro­zent). Mit­ver­ant­wort­lich hier­für ist auch, dass auf­grund ei­nes teil­wei­se ein­ge­schränk­ten Grund­stücks­an­ge­bots neue, markt­gän­gi­ge In­vest­ment­pro­duk­te viel­fach Man­gel­wa­re sind. Al­ler­dings ist die Ent­wick­lung an den Stand­or­ten nicht ein­heit­lich. Wäh­rend Ham­burg (200 Mio. Euro), Ber­lin (139 Mio. Euro), Düs­sel­dorf (85 Mio. Euro) und Leip­zig (77 Mio. Euro) zu­le­gen konn­ten, muss­ten Frank­furt (137 Mio. Euro), Köln (83 Mio. Euro) aber vor al­lem Mün­chen (73 Mio. Euro) Rück­gän­ge ver­kraf­ten. Ohne die gro­ßen Ver­lus­te in Mün­chen (-76 Pro­zent) ist so­gar eine po­si­ti­ve Ent­wick­lung über alle Stand­or­te fest­zu­stel­len. Die star­ke Nach­fra­ge und ins­be­son­de­re der gro­ße Wett­be­werb um die at­trak­ti­ven, lang­fris­tig ver­mie­te­ten Ob­jek­te mit mo­der­ner Qua­li­tät hat zu ei­ner spür­ba­ren Yield Com­pres­si­on ge­führt. In den gro­ßen Stand­or­ten ha­ben die Spit­zen­ren­di­ten durch­schnitt­lich um rund 30 Ba­sis­punk­te nach­ge­ge­ben. Den nied­rigs­ten Wert weist Mün­chen mit 6,20 Pro­zent auf, vor Ham­burg und Frank­furt mit 6,30 Pro­zent. Mit je­weils 6,50 Pro­zent fol­gen Düs­sel­dorf und Köln, die knapp vor Ber­lin lie­gen, wo 6,60 Pro­zent an­zu­set­zen sind. Aber auch in Leip­zig wur­de die 7-Pro­zent-Schwel­le mit ak­tu­ell 6,90 Pro­zent durch­bro­chen.

Al­bert Badr ist ab so­fort bei HEC­TAS Fa­ci­li­ty Ser­vices für die Be­triebs­lei­tung Wien, Nie­der­ös­ter­reich und Bur­gen­land ...ver­ant­wort­lich. Sei­ne Auf­ga­ben: Füh­ren des ope­ra­ti­ven Be­triebs und des Per­so­nals so­wie die Or­ga­ni­sa­ti­ons­ent­wick­lung. Der neue tech­ni­sche Be­triebs­lei­ter für Wien, Nie­der­ös­ter­reich und Bur­gen­land fass­te vor mehr als zwölf Jah­ren Fuß in der Fa­ci­li­ty Ma­nage­ment-Bran­che. Er ist aus­ge­bil­de­ter Meis­ter im Hand­werk Denk­mal-, Fas­sa­den und Ge­bäu­de­rei­ni­gung.

Bis­he­ri­ge be­ruf­li­che Sta­tio­nen des ge­bür­ti­gen Nie­der­ös­ter­rei­chers wa­ren die Öster­rei­chi­sche Stu­den­ten­för­de­rungs­stif­tung so­wie die first fa­ci­li­ty GmbH. Er war un­ter an­de­rem für die Lei­tung von Pro­jekt­ge­sell­schaf­ten im Im­mo­bi­li­en­be­reich ver­ant­wort­lich, wie etwa Bau­pro­jek­te, Sa­nie­rungs­pro­jek­te, Be­stands­op­ti­mie­rung und Star­t­up-Pro­jek­te.