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Noch ist London beliebter Standort

Ruhe vor dem Sturm vor Brexit:

von Gerhard Rodler

Das Vereinigte Königreich bleibt die bevorzugte Region, um in gewerbliche Immobilien zu investieren, obwohl zugleich ein leichter Rückgang in der Popularität seit dem Brexit zu erkennen ist, wie das neueste BrickVest Investment Barometer zeigt. Im März 2017 wählte fast ein Drittel (30 Prozent) das Vereinigte Königreich als bevorzugten Gewerbeimmobilien-Investitionsstandort, mit einem leichten Rückgang von 1 Prozent im Vergleich zum März 2016 (31 Prozent).
Die Umfrage von BrickVest ergab, dass ein Viertel der Befragten Deutschland als zweiten Investitionsstandort für Gewerbeimmobilien favorisiert, der gleiche Wert wie im vergangenen Jahr. Weniger als ein Fünftel (18 Prozent) wählte die USA, was einen Rückgang von 21 Prozent zum letzten Jahr darstellt. Ein gleichhoher Anteil (18 Prozent) wählte Frankreich, obwohl dies eine Zunahme von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist.
Das Barometer zeigt, dass sowohl deutsche als auch französische Investoren seit März letzten Jahres weniger positiv gegenüber Investitionen im Vereinigten Königreich eingestellt sind. Weniger als ein Fünftel (19 Prozent) der französischen und die gleiche Anzahl an deutschen Investoren deuteten im März diesen Jahres an, dass sie das Vereinigte Königreich präferieren im Vergleich zu 24 Prozent bzw. 22 Prozent im Vorjahr. Die Stimmung der US-Investoren in puncto Großbritannien fiel geringfügig von 23 Prozent auf 22 Prozent.
Trotz Brexit und dem Potenzial eines zweiten schottischen Referendums, das in den nächsten Jahren ausgerufen wird, wählten fast die Hälfte (46 Prozent) der britischen Gewerbeimmobilieninvestoren ihren Heimatmarkt als ihren bevorzugten Standort aus, im Vergleich zu 44 Prozent im März 2016.
Britische Anleger gaben Deutschland als zweiten (19 Prozent), die US als dritten (16 Prozent) und Frankreich (14 Prozent) als vierten bevorzugten Investitionsstandort an.

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Retail-Spitzenmieten sinken wieder

Und das erstmals seit 2004:

von Charles Steiner

Die Auswirkungen mancher Prozesse sind manchmal schleichend. Etwa jene des wachsenden Onlinehandels, der nach den Secondaries erst jetzt offenbar Auswirkungen auf die Retail-Spitzenmieten in den 1A-Lagen der größten deutschen Metropolen zu zeigen scheint. Wie Jones Lang LaSalle berichtet, werden diese in den High Streets der deutschen Big 10 erstmals seit 2004 zurückgehen.
So ging auf Berlins Konsummeile Tauentzienstraße die Spitzenmiete von 350 Euro auf 330 Euro um 6 Prozent zurück. In Hannovers Georgstraße sank sie um 5 Prozent von 200 Euro auf 190 Euro. Allein die Kölner Schildergasse konnte leicht von 255 Euro auf 260 Euro zulegen. Im Verlauf des ersten Halbjahres erwartet JLL für die durchschnittliche Spitzenmiete in den Big 10 einen Rückgang von 1 Prozent. Im Schnitt aller 185 untersuchten Einzelhandelslagen wird es ein Minus von 1,7 Prozent sein. Zeichen eines Rückgangs der Einzelhandelsspitzenmieten hatte es bereits seit gut einem Jahr gegeben, fast überall war in dieser Hinsicht eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Jan Wichner, Head of Retail JLL Germany: „Das war ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat und den Mieten nun noch schwerlich den nötigen Umsatz entgegenbringen kann. Das gilt vor allem für den verunsicherten Textilhandel - bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel.“ Lediglich in Ausnahmefällen akzeptierten die Händler hohe Mieten - etwa, um mit Flagshipstores entsprechende Außenwahrnehmung zu generieren.
Damit setzt sich auch ein weiterer Trend weiter durch: Der Einzelhandel mietet zunehmend kleinere Flächen an und setzt dabei längst nicht mehr so stark auf die Metropolen der Big 10 wie noch vor wenigen Jahren. Das macht sich auch im Gesamtflächenumsatz bemerkbar: Dieses sank derweil mit 81 Deals mit insgesamt 23.100 m² auf ein historisches Tief, was gerade einmal einem Drittel der deutschlandweiten Umsätze und 18 Prozent der angemieteten Flächen entspricht.

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Was in den Büros wirklich passiert

Neue Studie über Alltag im Büro:

von Gerhard Rodler

Die Österreicher fangen früh an und hören ebenso früh auf: Laut dem heute, Mittwochmittag vorgestellten „Office Report 2017“ beginnt der Arbeitstag im Mittel um 07:40 Uhr - rund ein Drittel checkt bereits vor dem Büro E-Mails oder telefoniert. Zwar zeigt die Studie, dass eine Mehrheit in der befragten Zielgruppe heute noch an einem traditionellen, fixen Arbeitsplatz arbeitet (85,6 Prozent), sicher ist aber auch, dass zeitgemäße Konzepte wie Desk-Sharing oder mobile Büros national und international stark an Bedeutung zunehmen. „Sich in seiner Arbeitsumgebung wohl zu fühlen und ausreichend Rückzugsmöglichkeiten vorzufinden, spielt im beruflichen Alltag eine immer wesentlichere Rolle. Bene bietet dies mit seinen innovativen Raumlösungen auch für Mitarbeiter in offenen Bürolandschaften und gestaltet so auch qualitative und hochwertige Mehrpersonen-Büros für eine moderne Arbeits- und Meetingkultur“, so Michael Fried von Bene, der diese marktagent.com-Studie gemeinsam mit karriere.at und Wifi in Auftrag gegeben hatte.
Es werden durchschnittlich 13 berufliche Telefonate geführt, 18 E-Mails erhalten und 13 versendet, dazu kommt im Mittel ein Meeting sowie zahlreiche persönliche Kontakte mit Kunden, Auftragnehmern, Vorgesetzten und Kollegen. Im Durchschnitt verbringen die heimischen Angestellten während eines Arbeitstages 10 Minuten auf Social Media Plattformen, 13 Minuten mit dem Lesen bzw. Schreiben von SMS und greifen rund 6 Minuten für private Gespräche zum Hörer. Jüngere Beschäftigten nutzen zwischendurch Facebook, WhatsApp, etc, die Generation 50 plus telefoniert lieber. Pausen werden zum Großteil mit Kollegen verbracht (58,6 Prozent).
Im Mittel gehen um 16:29 Uhr in Österreichs Büros langsam die Lichter aus, wobei das für ein Viertel der Beschäftigten noch nicht das Ende des Arbeitstages bedeutet. Vor allem E-Mails sind für so manch einen heutzutage auch nach Büroschluss ständige Begleiter, insbesondere für Führungskräfte.

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Benkos nächster Streich in Bozen

Nach Kaufhaus jetzt Busbahnhof:

von Gerhard Rodler

Beim seinerzeitigen Erwerb des Kaufhauses Bozen durch Rene Benko hatte es noch heftigen Widerstand und entsprechende Turbulenzen gegeben. Nachdem ein Konkurrenzprojekt aufgetaucht war, waren die Wogen hoch gegangen und erst eine Volksabstimmung brachte Benko damals den Sieg.
Sein nächster Deal, nämlich der Erwerb des dortigen ehemaligen Busbahnhofgeländes, ging da schon etwas ruhiger über die Bühne, auch wenn hier noch zwei Rekurse anhängen, denen man aber kaum Chancen einräumt. Interessantes Detail am Rande: Benko war bei der diesmaligen Ausschreibung der Gemeinde der einzige Bieter. Benko hatte knapp unter 100 Millionen Euro geboten. Unstimmigkeiten bahnen sich beim neuen Projekt indessen mit den Nachbarn an. Diese haben laut lokalen Medienberichten schon jetzt Widerstand angekündigt, sich an den Kosten für eine geplante unterirdische Zufahrt zu ihren Tiefgaragen beteiligen zu müssen.

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Breitenfurter-Straße-Objekt verkauft

Immofinanz-Abverkauf geht weiter

von Gerhard Rodler

Der Abverkauf von non-core-Immobilien der Immofinanz geht weiter. Heute, Mittwochnachmittag, wurde bekannt gegeben, dass ein weiteres Objekt in der Breitenfurterstrasse an einen österreichischen Privatinvestor über Vermittlung von EHL Immobilien verkauft worden ist. Das Bürohaus liegt in der Breitenfurter Straße 111 im zwölften Wiener Gemeindebezirk und verfügt über ca. 7.100 m² Nutzfläche, davon entfallen ca. 6.330 m² auf Büro- und der Rest auf Lagerflächen. Das Objekt verfügt über eine eigene Tiefgarage mit 103 Stellplätzen und profitiert von der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
In dem Multi-Tenant-Objekt können Bürokonzepte ab 150 m² bis zu Großflächen mit mehreren 1.000 m² realisiert werden und es ist daher sowohl für Mittelbetriebe als auch für Kleinunternehmen und Start-Ups geeignet. Zu den aktuellen Mietern zählen u.a. ein Kindergarten und ein Verlag.
Das erste Quartal am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt war mit einem Transaktionsvolumen von ca. 710 Mio. Euro außergewöhnlich stark und die Nachfrage ist in allen Segmenten ungebrochen hoch. Auffällig war vor allem die hohe Präsenz der Privatinvestoren: „Private Investoren investieren nicht mehr so wie früher nahezu ausschließlich im Wohnbereich, sondern sind aufgrund der Preisentwicklung bei Zinshäusern verstärkt im gewerblichen Segment aktiv geworden. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Monaten fortsetzen, da mit Büro- und Geschäftsobjekten höhere Renditen als mit Wohnobjekten zu erzielen sind“, sagt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting.

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Zwei teilen sich Crowdfunding-Markt

dagobertinvest und Homerocket sammeln 89% des Kapitals

von Stefan Posch

Der österreichische Markt für Immobilien-Crowdfunding ist von zwei großen Playern geprägt. dagobertinvest konnte sich in den vergangenen sechs Monaten mit einem Investitionskapital von etwa 2,5 Millionen Euro und einem Marktanteil von 47 Prozent an die Spitze der sechs österreichischen Plattformen setzen. Knapp dahinter folgt Homerocket mit einem Marktanteil von 42 Prozent.
Hinter den zwei großen Marktteilnehmer liegt die Plattform Immofunding mit einem Marktanteil von sechs Prozent weit zurück. Die weiteren Anbieter Rendity (3,5 Prozent), Reval (1 Prozent) und Capital4Profit (0,5 Prozent) sind ebenfalls abgeschlagen.
Auffällig ist, dass bei dem gesammelten Kapital große Schwankungen zu beobachten sind. So sammelte etwa dagobertinvest in der vergangenen Woche mit 337.741 Euro 90 Prozent des investierten Kapitals. "Die sehr gute Entwicklung unserer Plattform dagobertinvest zeigt, dass hohe Professionalität und Seriosität, sehr gutes Risikomanagement und eine intensiv geprüfte Projektauswahl unseren Investoren und Projektträgern ein hohes Maß an Vertrauen gibt", kommentiert Andreas Zederbauer, CEO von dagobertinvest, die aktuellen Zahlen. Jene Crowdinvestment-Plattformen, die sich zu den freiwilligen Standesregeln des Fachverbands Finanzdienstleister der Wirtschaftskammer Österreich bekennen, müssen wöchentlich ihre Zahlen veröffentlichen.

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Mittelalter zum Tag: Burg zu verkaufen

Burg Greifenstein wird auf willhaben.at angeboten:

von Charles Steiner

So etwas kommt nicht alle Tage vor: Da klickt man sich durch willhaben.at zwecks Wohnungssuche durch und findet eine Burg. Tatsächlich steht auf der Onlineplattform die mittelalterliche Burg Greifenstein zum Verkauf. Gebaut wurde dieses seltene Kleinod im 11. Jahrhundert und thront über der Donau. Wer die Burg betreten will (etwa, weil man sie gekauft hat), muss dies mit einem mächtigen, gusseisernen Schlüssel tun.
Immerhin: Wohnen kann man darin offenbar auch, wenn auch sanierungsbedürftig: Die Burganlage bietet rund 500 m² Wohnnutzfläche und ist umringt von weiteren 16 Hektar Waldgebiet. Die Wohnnutzfläche ist donauseitig auf mehreren Geschossen rund um den Burghof angelegt. Vom zentralen, hohen Vorraum aus gelangt man beispielsweise in den Knappenraum, wo bis 2006 deftige Rittermahle serviert wurden. Laut Angaben hatte die Burg bis zu diesem Zeitpunkt in den Sommermonaten einen Restaurantbetrieb, der dies ermöglichte.
Man kauft aber auch jede Menge Geschichte: Die Burg wurde im Jahr 1135 erstmals schriftlich erwähnt. Bis 1803 war sie dann im Besitz der Bischöfe von Passau, wobei sie im 18. Jahrhundert zu zerfallen begann. In den Jahren 1806 und 1807 wurde die Anlage von Johann I. von Liechtenstein erworben und im Stil der Romantik wiederhergestellt.

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Charity zum Tag: Atrio feiert

Gymnasium bekommt dafür Geschenk:

von Charles Steiner

10. Jubiläum10. Jubiläum

Seit zehn Jahren gibt es das Shoppingcenter Atrio in Villach mittlerweile. Das laut Eigenangabe größte Kärntner Shoppingcenter feierte daher und zog über die vergangene Dekade Bilanz: "Jahr für Jahr besuchen rund 4,5 Millionen Kunden das ATRIO, das sind im Schnitt etwa 15.000 Besucher am Tag. Die rund 90 Shops erwirtschafteten zuletzt einen Jahresumsatz von 151 Millionen Euro", so Marcus Wild, CEO der Betreibergesellschaft SES.
"Beschenkt" wurde diesmal aber nicht das Geburtstagskind, sondern das Ingeborg Bachmann Gymnasium in Klagenfurt, das ein grenzüberschreitendes Projekt, einen Alpen-Adria-Kalender, gestaltet hat. Darin werden in den Regionen Kärnten, Friaul und Slowenien Land, Sprache und Feiertage vorgestellt. Dieses bekam über den "Senza confini Zukunftsfonds" der Atrio 20.000 Euro.

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Neue Studie über Alltag im Büro:

Was in den Büros wirklich passiert

von Gerhard Rodler

Die Ös­ter­rei­cher fan­gen früh an und hö­ren eben­so früh auf: Laut dem heu­te, Mitt­woch­mit­tag vor­ge­stell­ten „Of­fice Re­port 2017“ be­ginnt der Ar­beits­tag im Mit­tel um 07:40 Uhr - rund ein Drit­tel checkt be­reits vor dem Bü­ro E-Mails oder te­le­fo­niert. Zwar zeigt die Stu­die, dass ei­ne Mehr­heit in der be­frag­ten Ziel­grup­pe heu­te noch an ei­nem tra­di­tio­nel­len, fi­xen Ar­beits­platz ar­bei­tet (85,6 Pro­zent), si­cher ist aber auch, dass zeit­ge­mä­ße Kon­zep­te wie Desk-Sharing oder mo­bi­le Bü­ros na­tio­nal und in­ter­na­tio­nal stark an Be­deu­tung zu­neh­men. „Sich in sei­ner Ar­beits­um­ge­bung wohl zu füh­len und aus­rei­chend Rück­zugs­mög­lich­kei­ten vor­zu­fin­den, spielt im be­ruf­li­chen All­tag ei­ne im­mer we­sent­li­che­re Rol­le. Be­ne bie­tet dies mit sei­nen in­no­va­ti­ven Raum­lö­sun­gen auch für Mit­ar­bei­ter in of­fe­nen Bü­ro­land­schaf­ten und ge­stal­tet so auch qua­li­ta­ti­ve und hoch­wer­ti­ge Mehr­per­so­nen-Bü­ros für ei­ne mo­der­ne Ar­beits- und Mee­ting­kul­tur“, so Mi­cha­el Fried von Be­ne, der die­se markt­agent.com-Stu­die ge­mein­sam mit kar­rie­re.at und Wi­fi in Auf­trag ge­ge­ben hat­te.
Es wer­den durch­schnitt­lich 13 be­ruf­li­che Te­le­fo­na­te ge­führt, 18 E-Mails er­hal­ten und 13 ver­sen­det, da­zu kommt im Mit­tel ein Mee­ting so­wie zahl­rei­che per­sön­li­che Kon­tak­te mit Kun­den, Auf­trag­neh­mern, Vor­ge­setz­ten und Kol­le­gen. Im Durch­schnitt ver­brin­gen die hei­mi­schen An­ge­stell­ten wäh­rend ei­nes Ar­beits­ta­ges 10 Mi­nu­ten auf So­ci­al Me­dia Platt­for­men, 13 Mi­nu­ten mit dem Le­sen bzw. Schrei­ben von SMS und grei­fen rund 6 Mi­nu­ten für pri­va­te Ge­sprä­che zum Hö­rer. Jün­ge­re Be­schäf­tig­ten nut­zen zwi­schen­durch Face­book, Whats­App, etc, die Ge­ne­ra­ti­on 50 plus te­le­fo­niert lie­ber. Pau­sen wer­den zum Groß­teil mit Kol­le­gen ver­bracht (58,6 Pro­zent).
Im Mit­tel ge­hen um 16:29 Uhr in Ös­ter­reichs Bü­ros lang­sam die Lich­ter aus, wo­bei das für ein Vier­tel der Be­schäf­tig­ten noch nicht das En­de des Ar­beits­ta­ges be­deu­tet. Vor al­lem E-Mails sind für so manch ei­nen heut­zu­ta­ge auch nach Bü­ro­schluss stän­di­ge Be­glei­ter, ins­be­son­de­re für Füh­rungs­kräf­te.

Nach Kaufhaus jetzt Busbahnhof:

Benkos nächster Streich in Bozen

von Gerhard Rodler

Beim sei­ner­zei­ti­gen Er­werb des Kauf­hau­ses Bo­zen durch Re­ne Ben­ko hat­te es noch hef­ti­gen Wi­der­stand und ent­spre­chen­de Tur­bu­len­zen ge­ge­ben. Nach­dem ein Kon­kur­renz­pro­jekt auf­ge­taucht war, wa­ren die Wo­gen hoch ge­gan­gen und erst ei­ne Volks­ab­stim­mung brach­te Ben­ko da­mals den Sieg.
Sein nächs­ter Deal, näm­lich der Er­werb des dor­ti­gen ehe­ma­li­gen Bus­bahn­hof­ge­län­des, ging da schon et­was ru­hi­ger über die Büh­ne, auch wenn hier noch zwei Re­kur­se an­hän­gen, de­nen man aber kaum Chan­cen ein­räumt. In­ter­es­san­tes De­tail am Ran­de: Ben­ko war bei der dies­ma­li­gen Aus­schrei­bung der Ge­mein­de der ein­zi­ge Bie­ter. Ben­ko hat­te knapp un­ter 100 Mil­lio­nen Eu­ro ge­bo­ten. Un­stim­mig­kei­ten bah­nen sich beim neu­en Pro­jekt in­des­sen mit den Nach­barn an. Die­se ha­ben laut lo­ka­len Me­di­en­be­rich­ten schon jetzt Wi­der­stand an­ge­kün­digt, sich an den Kos­ten für ei­ne ge­plan­te un­ter­ir­di­sche Zu­fahrt zu ih­ren Tief­ga­ra­gen be­tei­li­gen zu müs­sen.
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Immofinanz-Abverkauf geht weiter

Breitenfurter-Straße-Objekt verkauft

von Gerhard Rodler

Der Ab­ver­kauf von non-co­re-Im­mo­bi­li­en der Im­mo­fi­nanz geht wei­ter. Heu­te, Mitt­woch­nach­mit­tag, wur­de be­kannt ge­ge­ben, dass ein wei­te­res Ob­jekt in der Brei­ten­fur­ter­stras­se an ei­nen ös­ter­rei­chi­schen Pri­vat­in­ves­tor über Ver­mitt­lung von EHL Im­mo­bi­li­en ver­kauft wor­den ist. Das Bü­ro­haus liegt in der Brei­ten­fur­ter Stra­ße 111 im zwölf­ten Wie­ner Ge­mein­de­be­zirk und ver­fügt über ca. 7.100 m² Nutz­flä­che, da­von ent­fal­len ca. 6.330 m² auf Bü­ro- und der Rest auf La­ger­flä­chen. Das Ob­jekt ver­fügt über ei­ne ei­ge­ne Tief­ga­ra­ge mit 103 Stell­plät­zen und pro­fi­tiert von der gu­ten An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Ver­kehr.
In dem Mul­ti-Ten­ant-Ob­jekt kön­nen Bü­ro­kon­zep­te ab 150 m² bis zu Groß­flä­chen mit meh­re­ren 1.000 m² rea­li­siert wer­den und es ist da­her so­wohl für Mit­tel­be­trie­be als auch für Klein­un­ter­neh­men und Start-Ups ge­eig­net. Zu den ak­tu­el­len Mie­tern zäh­len u.a. ein Kin­der­gar­ten und ein Ver­lag.
Das ers­te Quar­tal am ös­ter­rei­chi­schen Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment­markt war mit ei­nem Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von ca. 710 Mio. Eu­ro au­ßer­ge­wöhn­lich stark und die Nach­fra­ge ist in al­len Seg­men­ten un­ge­bro­chen hoch. Auf­fäl­lig war vor al­lem die ho­he Prä­senz der Pri­vat­in­ves­to­ren: „Pri­va­te In­ves­to­ren in­ves­tie­ren nicht mehr so wie frü­her na­he­zu aus­schließ­lich im Wohn­be­reich, son­dern sind auf­grund der Preis­ent­wick­lung bei Zins­häu­sern ver­stärkt im ge­werb­li­chen Seg­ment ak­tiv ge­wor­den. Die­ser Trend wird sich auch in den kom­men­den Mo­na­ten fort­set­zen, da mit Bü­ro- und Ge­schäfts­ob­jek­ten hö­he­re Ren­di­ten als mit Wohn­ob­jek­ten zu er­zie­len sind“, sagt Franz Pöltl, Ge­schäfts­füh­ren­der Ge­sell­schaf­ter der EHL In­vest­ment Con­sul­ting.
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dagobertinvest und Homerocket sammeln 89% des Kapitals

Zwei teilen sich Crowdfunding-Markt

von Stefan Posch

Der ös­ter­rei­chi­sche Markt für Im­mo­bi­li­en-Crowd­fun­ding ist von zwei gro­ßen Play­ern ge­prägt. da­go­bert­in­vest konn­te sich in den ver­gan­ge­nen sechs Mo­na­ten mit ei­nem In­ves­ti­ti­ons­ka­pi­tal von et­wa 2,5 Mil­lio­nen Eu­ro und ei­nem Markt­an­teil von 47 Pro­zent an die Spit­ze der sechs ös­ter­rei­chi­schen Platt­for­men set­zen. Knapp da­hin­ter folgt Ho­mero­cket mit ei­nem Markt­an­teil von 42 Pro­zent.
Hin­ter den zwei gro­ßen Markt­teil­neh­mer liegt die Platt­form Im­mo­fun­ding mit ei­nem Markt­an­teil von sechs Pro­zent weit zu­rück. Die wei­te­ren An­bie­ter Ren­di­ty (3,5 Pro­zent), Re­val (1 Pro­zent) und Ca­pi­tal4Pro­fit (0,5 Pro­zent) sind eben­falls ab­ge­schla­gen.
Auf­fäl­lig ist, dass bei dem ge­sam­mel­ten Ka­pi­tal gro­ße Schwan­kun­gen zu be­ob­ach­ten sind. So sam­mel­te et­wa da­go­bert­in­vest in der ver­gan­ge­nen Wo­che mit 337.741 Eu­ro 90 Pro­zent des in­ves­tier­ten Ka­pi­tals. "Die sehr gu­te Ent­wick­lung un­se­rer Platt­form da­go­bert­in­vest zeigt, dass ho­he Pro­fes­sio­na­li­tät und Se­rio­si­tät, sehr gu­tes Ri­si­ko­ma­nage­ment und ei­ne in­ten­siv ge­prüf­te Pro­jekt­aus­wahl un­se­ren In­ves­to­ren und Pro­jekt­trä­gern ein ho­hes Maß an Ver­trau­en gibt", kom­men­tiert An­dre­as Ze­der­bau­er, CEO von da­go­bert­in­vest, die ak­tu­el­len Zah­len. Je­ne Crow­din­vest­ment-Platt­for­men, die sich zu den frei­wil­li­gen Stan­des­re­geln des Fach­ver­bands Fi­nanz­dienst­leis­ter der Wirt­schafts­kam­mer Ös­ter­reich be­ken­nen, müs­sen wö­chent­lich ih­re Zah­len ver­öf­fent­li­chen.
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Burg Greifenstein wird auf willhaben.at angeboten:

Mittelalter zum Tag: Burg zu verkaufen

von Charles Steiner

So et­was kommt nicht al­le Ta­ge vor: Da klickt man sich durch will­ha­ben.at zwecks Woh­nungs­su­che durch und fin­det ei­ne Burg. Tat­säch­lich steht auf der On­line­platt­form die mit­tel­al­ter­li­che Burg Grei­fen­stein zum Ver­kauf. Ge­baut wur­de die­ses sel­te­ne Klein­od im 11. Jahr­hun­dert und thront über der Do­nau. Wer die Burg be­tre­ten will (et­wa, weil man sie ge­kauft hat), muss dies mit ei­nem mäch­ti­gen, guss­ei­ser­nen Schlüs­sel tun.
Im­mer­hin: Woh­nen kann man dar­in of­fen­bar auch, wenn auch sa­nie­rungs­be­dürf­tig: Die Burg­an­la­ge bie­tet rund 500 m² Wohn­nutz­flä­che und ist um­ringt von wei­te­ren 16 Hekt­ar Wald­ge­biet. Die Wohn­nutz­flä­che ist do­nau­sei­tig auf meh­re­ren Ge­schos­sen rund um den Burg­hof an­ge­legt. Vom zen­tra­len, ho­hen Vor­raum aus ge­langt man bei­spiels­wei­se in den Knap­pen­raum, wo bis 2006 def­ti­ge Rit­ter­mah­le ser­viert wur­den. Laut An­ga­ben hat­te die Burg bis zu die­sem Zeit­punkt in den Som­mer­mo­na­ten ei­nen Re­stau­rant­be­trieb, der dies er­mög­lich­te.
Man kauft aber auch je­de Men­ge Ge­schich­te: Die Burg wur­de im Jahr 1135 erst­mals schrift­lich er­wähnt. Bis 1803 war sie dann im Be­sitz der Bi­schö­fe von Pas­sau, wo­bei sie im 18. Jahr­hun­dert zu zer­fal­len be­gann. In den Jah­ren 1806 und 1807 wur­de die An­la­ge von Jo­hann I. von Liech­ten­stein er­wor­ben und im Stil der Ro­man­tik wie­der­her­ge­stellt.

Gymnasium bekommt dafür Geschenk:

Charity zum Tag: Atrio feiert

von Charles Steiner

10. Jubiläum10. Jubiläum
Seit zehn Jah­ren gibt es das Shop­ping­cen­ter Atrio in Vil­lach mitt­ler­wei­le. Das laut Ei­gen­an­ga­be größ­te Kärnt­ner Shop­ping­cen­ter fei­er­te da­her und zog über die ver­gan­ge­ne De­ka­de Bi­lanz: "Jahr für Jahr be­su­chen rund 4,5 Mil­lio­nen Kun­den das ATRIO, das sind im Schnitt et­wa 15.000 Be­su­cher am Tag. Die rund 90 Shops er­wirt­schaf­te­ten zu­letzt ei­nen Jah­res­um­satz von 151 Mil­lio­nen Eu­ro", so Mar­cus Wild, CEO der Be­trei­ber­ge­sell­schaft SES.
"Be­schenkt" wur­de dies­mal aber nicht das Ge­burts­tags­kind, son­dern das In­ge­borg Bach­mann Gym­na­si­um in Kla­gen­furt, das ein grenz­über­schrei­ten­des Pro­jekt, ei­nen Al­pen-Adria-Ka­len­der, ge­stal­tet hat. Dar­in wer­den in den Re­gio­nen Kärn­ten, Fri­aul und Slo­we­ni­en Land, Spra­che und Fei­er­ta­ge vor­ge­stellt. Die­ses be­kam über den "Sen­za con­fi­ni Zu­kunfts­fonds" der Atrio 20.000 Eu­ro.
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Regelmäßige Wartungs­arbeiten sorgen für die Sicherheit der Aufzüge.Regelmäßige Wartungs­arbeiten sorgen für die Sicherheit der Aufzüge.

Auf Nummer Sicher

Auf­zü­ge ge­hö­ren zu den si­chers­ten Trans­port­mit­teln der Welt. Da­mit das auch so bleibt sind re­gel­mä­ßi­ge War­tun­gen und Si­cher­heits­über­prü­fun­gen un­ab­ding­bar. Auch neue tech­ni­sche Ent­wick­lun­gen sor­gen für mehr Si­cher­heit im Lift. In ei­nem Auf­zug ste­cken zu blei­ben ist für vie­le Men­schen ein Hor­ror­sze­na­rio. Dass das so sel­ten wie mög­lich pas­siert und im Fall der Fäl­le ei­ne schnellst­mög­li­che Be­frei­ung ge­währ­leis­tet ist, da­für sor­gen Auf­zugs­war­tungs- und Auf­zugs­si­cher­heits­un­ter­neh­men. Sub­jek­ti­ves Ge­fühl "In ei­nem Auf­zug ste­cken zu blei­ben, ist ein sehr sub­jek­ti­ves Ge­fühl und Ängs­te sind im­mer ir­ra­tio­nal", er­klärt Tho­mas Jasch­ke, Ge­schäfts­füh­rer der ifs Im­mo­bi­li­en Fa­ci­li­ty Ser­vices. Das Un­ter­neh­men hat sich ne­ben dem Auf­zugs­ma­nage­ment, der War­tung so­wie der Be­triebs­kon­trol­le B1300/B1301 auch auf Not­be­frei­un­gen von ein­ge­schlos­se­nen Per­so­nen spe­zia­li­siert. Wich­tig sei es, dass man schnell bei dem Ein­ge­schlos­se­nen vor Ort ist und freund­lich re­agiert, er­klärt Jasch­ke. [ci­te2] 30 Mi­nu­ten bis zur Ret­tung "Wir sind in­ner­halb von 30 Mi­nu­ten beim Ein­ge­schlos­se­nen", so Jasch­ke auf die Fra­ge, wie lan­ge ein Ein­ge­schlos­se­ner aus­har­ren muss. Das ent­spricht auch den ge­setz­li­chen Richt­wert. Denn der Be­trei­ber hat laut Wie­ner Auf­zugs­ge­setz da­für Sor­ge zu tra­gen, dass im Fahr­korb ein­ge­schlos­se­ne Per­so­nen mög­lichst in­ner­halb von ei­ner hal­ben Stun­de nach der Not­ruf­abga­be be­freit wer­den. Wer das Ver­kehrs­auf­kom­men in Wien kennt, weiß, dass die Er­fül­lung des Richt­wer­tes oft ei­ne Her­aus­for­de­rung ist. Die Ein­satz­fahr­zeu­ge der Auf­zugs­si­cher­heits­fir­men ha­ben kei­ne ge­son­der­te Rech­te auf der Stra­ße und dür­fen we­der Bus­fahr­strei­fen be­nut­zen noch auf dem Geh­steig par­ken. Kei­ne Rech­te bei Ein­sät­zen Gün­ter Ba­ca, Di­rek­tor Mar­ke­ting und Un­ter­neh­mens­kom­mu­ni­ka­ti­on beim Auf­zu­g­her­stel­ler Ko­ne, for­dert des­we­gen ei­ne No­vel­lie­rung der Stra­ßen­ver­kehrs­ord­nung: "Bei Be­frei­ungs­fahr­ten müs­sen wir lei­der - trotz ge­setz­li­cher Re­ak­ti­ons­auf­la­gen - völ­lig oh­ne Er­leich­te­run­gen aus­kom­men. So­gar die Post und Heb­am­men ha­ben Er­leich­te­run­gen, die den Auf­zugs­un­ter­neh­men bis­her im Zu­ge von StVO-No­vel­lie­run­gen nicht ge­währt wur­den." Schließ­lich könn­te bei ei­ner Ret­tungs­fahrt auch Ge­fahr im Ver­zug sein, so Ba­ca wei­ter. "Im schlimms­ten Fall ru­fen wir die Feu­er­wehr", er­klärt Rai­mund Prais, Ver­kaufs­di­rek­tor bei der Auf­zugs­si­cher­heits­fir­ma Al­com­tec, die Vor­ge­hens­wei­se wenn ein­mal ein Not­fall ein­tritt. Ka­me­ras als Si­cher­heit Ei­nen Vor­teil für die Si­cher­heit der Auf­zü­ge brin­gen Ka­me­ras. "Von ei­ner Vi­deo­über­wa­chung kann man aber nicht spre­chen", er­klärt Prais. Schließ­lich wer­de die Ka­me­ra erst mit dem Be­tä­ti­gen des Not­ru­fes ak­ti­viert. Be­den­ken auf­grund des Da­ten­schut­zes sind al­so un­be­grün­det. Ge­sund­heit­li­che Pro­ble­me bei Fahr­gäs­ten könn­ten mit ei­nem Bild schnell er­kannt wer­den, er­klärt Prais. Ge­ge­be­nen­falls kann dank den Bil­dern der Vi­deo­ka­me­ra so­fort ein Ret­tungs­wa­gen ge­ru­fen wer­den. Auch Ko­ne und ifm set­zen bei der Si­cher­heit auf ein Zwei-Sin­ne-Sys­tem, das so­wohl akus­tisch als auch op­tisch die La­ge in der Auf­zugs­ka­bi­ne schil­dert. Ein wei­te­rer Vor­teil ist, dass mit ei­ner Ka­me­ra in der Auf­zugs­ka­bi­ne die An­zahl von Fehl­ein­sät­zen ver­min­dert wer­den kann. Oft wird der Not­ruf­knopf un­ab­sicht­lich be­tä­tigt und der Fahr­gast ver­lässt oh­ne Rück­mel­dung den Lift. "Jetzt kön­nen wir in die Ka­bi­ne rein­schau­en, wenn er leer ist wis­sen wir, dass es sich um ei­nen Fehl­alarm han­delt", er­klärt Prais, der die An­zahl von Fehl­alar­me bei Al­com­tec auf et­wa 1.200 pro Jahr schätzt. [ci­te3] Vor­teil bei Über­prü­fung Ein wei­te­res Pro­blem sind die Be­triebs­kon­trol­len, bei dem auch das Not­ruf­sys­tem ein­mal pro Wo­che ge­prüft wer­den muss. "Das sorg­te bei der Not­ruf­zen­tra­le für sehr viel Traf­fic", er­klärt Prais. Aber auch in die­sem Be­reich hat es ei­ne tech­no­lo­gi­sche Wei­ter­ent­wick­lung statt­ge­fun­den. Bei Fern­über­wa­chungs­sys­te­men wird der Not­ruf ein­mal pro Wo­che si­mu­liert. Bei ei­ner Schal­ter­prü­fung wird ein ge­wis­ser Text vor Ort ein­ge­spro­chen, der dann von ei­nem zen­tra­len Ser­ver zu­rück­ge­schickt wird. "Die Mit­ar­bei­ter in der Not­ruf­zen­tra­le wür­den sich so rein den ech­ten Not­ru­fen wid­men kön­nen", er­klärt Prais die Vor­tei­le des neu­en Sys­tems. Grund für die meis­ten Not­fal­lein­sät­ze ist laut Prais Ei­gen­ver­schul­den der Fahr­gäs­te. Oft wür­de et­wa die an­ge­ge­be­ne Höchst­per­so­nen­zahl miss­ach­tet wer­den. Fest­netz, GSM oder IP Neu­es tut sich beim The­ma Auf­zugs­si­cher­heit auch bei der Über­tra­gung der Not­ru­fe. "Vie­le Fir­men sind auf GSM um­ge­stie­gen. Wir ma­chen das über IP", er­klärt Prais. Der Vor­teil sei, dass das Ge­rät da­mit an­dau­ernd ver­bun­den ist und ein Ruf­auf­bau in­fol­ge nicht mehr not­wen­dig ist. Frü­her hat man noch auf Fest­netz­lei­tun­gen ge­setzt. Al­te Ge­rä­te müs­sen al­le 72 Stun­den ei­nen Test­ruf ab­ge­ben. Da­mit steigt auch die Te­le­fon­rech­nung. Die­se Kon­troll­an­ru­fe sei­en bei ei­nem Sys­tem mit In­ter­net­ver­bin­dung nicht mehr nö­tig, er­klärt Prais. Auf­rüs­tung oh­ne Pro­ble­me Doch trotz der Ent­wick­lun­gen in der Si­cher­heits­tech­nik sind noch vie­le äl­te­re Auf­zü­ge in Be­trieb. "Bei der War­tung ist im­mer mehr Elek­tro­nik im Spiel, aber wir be­treu­en auch sehr al­te Auf­zü­ge", er­zählt Jasch­ke. Der äl­tes­te Auf­zug den die Fir­ma Al­com­tec be­treut ist laut Prais über 100 Jah­re alt. Neue Si­cher­heits­sys­te­me könn­ten aber un­ab­hän­gig von Al­ter und des Her­stel­lers in­stal­liert wer­den, er­klärt Prais. Markt wird grö­ßer Über man­geln­de Auf­trä­ge kön­nen sich die War­tungs- und Si­cher­heits­un­ter­neh­men der­zeit nicht be­kla­gen. "Im Ver­gleich zu Städ­ten wie Ber­lin gibt es in Wien ei­ne sehr ho­he An­zahl an Auf­zü­gen", er­klärt Jasch­ke, der mit ei­nem wei­ter wach­sen­den Markt rech­net. Das liegt auch an der Wie­ner Bau­ord­nung, die so­wohl bei Neu­bau­ten mit mehr als zwei Stock­wer­ken, als auch bei Dach­ge­schoß­bau­ten ei­nen Per­so­nen­auf­zug vors­sieht. Auch Prais sieht ei­ne stän­dig stei­gen­de Nach­fra­ge: "Wohn­raum ist wei­ter­hin sehr ge­fragt." Des­halb wür­den auch wei­ter­hin Stock­wer­ke auf Ge­bäu­de auf­ge­setzt wer­den. "Ich glau­be, dass sich der Trend wei­ter­zie­hen wird", so Prais wei­ter. Auch die Über­al­te­rung der Ge­sell­schaft sorgt für mehr Be­darf an Lif­ten "Wir müs­sen den Men­schen er­mög­li­chen, in den ei­ge­nen vier Wän­den alt zu wer­den", meint Ba­ca. Da­bei wür­den Auf­zü­ge hel­fen und sei­en da­bei auch die wirt­schaft­lichs­te Lö­sung. [ci­te1]

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Heinz KuneschHeinz Kunesch

Vom Mezzanin zur Dachgleiche

Das sel­tens­te Gut in der Im­mo­bi­li­en­bran­che ist Ei­gen­ka­pi­tal, sagt Heinz Ku­nesch, Se­ni­or Ad­vi­ser bei Pal­las Ca­pi­tal In­vest­ment Ban­king. Mit fi­nanz­star­ken Part­nern stellt ge­nann­tes Un­ter­neh­men neu­er­dings Ei­gen­ka­pi­tal zur Ver­fü­gung, ver­rät Ku­nesch Charles Stei­ner im In­ter­view. Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te mit 0 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal um­set­zen - und das in Zei­ten, wo Ban­ken oh­ne Ei­gen­mit­tel gar nicht fi­nan­zie­ren. Wie geht das? Heinz Ku­nesch: Ge­ra­de in der Im­mo­bi­li­en­sze­ne ist Ei­gen­ka­pi­tal ein sehr knap­pes Gut, viel mehr als in an­de­ren Bran­chen. Die an­ge­spro­che­nen Ban­ken, die üb­li­cher­wei­se max. 80 Pro­zent an Kre­di­ten ge­wäh­ren, ver­lan­gen da­her min­des­tens 20 Pro­zent als Ei­gen­mit­tel. Dort kön­nen wir - vor­be­halt­lich ein­ge­hen­der Prü­fun­gen - mit un­se­ren Part­nern tat­säch­lich bis zu 100% der ge­for­der­ten Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te in Form von Mez­za­ni­ne, stil­len Ge­sell­schaf­ten oder Ka­pi­tal-Joint Ven­tures zur Ver­fü­gung stel­len. Pal­las Ca­pi­tal Ad­vi­so­ry AG hat sich in den ver­gan­ge­nen zehn Jah­ren ein gro­ßes Netz­werk an Ei­gen­ka­pi­tal­part­nern mit ver­schie­dens­ten Ziel­rich­tun­gen er­ar­bei­tet. Auch ha­ben wir ei­ne Rei­he von Ka­pi­tal­ge­bern, die ihr Geld als Ei­gen­ka­pi­ta­ler­satz ge­zielt für Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te zur Ver­fü­gung stel­len. Die ein­lei­tend er­wähn­ten 0 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal sind auf das "har­te Ei­gen­ka­pi­tal" be­zo­gen; das, was land­läu­fig als Ei­gen­mit­tel des Un­ter­neh­mers ver­stan­den wird. Dies im­pli­ziert aber selbst­ver­ständ­lich kei­ne 0-Pro­zent-Ver­zin­sung.Wie hoch sind die Zin­sen für sol­che Ei­gen­ka­pi­tal­dar­le­hen? Ku­nesch: Los­ge­löst vom kon­kre­ten Pro­jekt lie­gen die Zin­sen zwi­schen schlap­pen drei Pro­zent bis gar nicht schlap­pen 25 Pro­zent pro Jahr. Aber bit­te nicht er­schre­cken: Drei Pro­zent wird es ganz sel­ten spie­len, 25 Pro­zent aus Sicht des Un­ter­neh­mers wo­mög­lich gar nicht. Die Mez­za­ni­ne-Ver­zin­sung liegt er­fah­rungs­ge­mäß im Durch­schnitt zwi­schen 12 und 15 Pro­zent. Da­bei spre­chen wir von ech­tem Ri­si­ko-Ei­gen­ka­pi­tal. Wenn aber Ei­gen­ka­pi­tal, das knapps­te Gut das es in der Wirt­schaft gibt, nicht in et­wa die­se Ver­zin­sung mit sich bräch­te, mö­ge je­der Un­ter­neh­mer nach­den­ken, wo er sein Geld und sei­ne Ar­beits­kraft in­ves­tiert.Lässt sich dar­aus ab­le­sen, dass es ge­ra­de im Im­mo­bi­li­en­be­reich ei­nen mas­si­ven In­vest­ment­druck gibt? Ku­nesch: Die seit Jah­ren ge­ge­be­ne Zins­land­schaft bringt In­ves­to­ren zu Ta­ge, die sa­gen, mehr Ren­di­te kann ich nur durch mehr Ri­si­ko be­kom­men. Und Ei­gen­ka­pi­tal ist ein Ri­si­ko­puf­fer. Die­se Ei­gen­ka­pi­tal­ge­ber sind der Mei­nung, dass sie das Ri­si­ko gut be­ur­tei­len kön­nen - und von die­ser War­te aus, sind sie ge­neigt, ihr Geld in ein Im­mo­bi­li­en­pro­jekt ein­zu­brin­gen. Un­se­re Ei­gen­ka­pi­tal­ge­ber kom­men vor­wie­gend aus Deutsch­land, der Schweiz und in ge­rin­ge­rem Um­fang aus Ös­ter­reich. Da­bei han­delt es sich so gut wie im­mer um Fa­mi­ly Of­fices [Or­ga­ni­sa­ti­ons­for­men, die sich mit der Ver­wal­tung pri­va­ter Groß­ver­mö­gen be­fas­sen, Anm.], die ge­ra­de in Deutsch­land die In­vest­ment­ve­hi­kel be­tuch­ter Fa­mi­li­en dar­stel­len. Von die­ser War­te aus be­trach­tet sind die ein­ge­setz­ten Mit­tel al­len­falls ein klei­ner Teil die­ser Ver­mö­gen, die im Rah­men ei­ner wirt­schaft­li­chen Di­ver­si­fi­ka­ti­on auch in die­se An­la­ge­form in­ves­tiert wer­den. Da­mit kann das Geld prak­tisch schon in der Stun­de null ei­nes Im­mo­bi­li­en­pro­jekts zur Ver­fü­gung ge­stellt wer­den. Geld­ge­ber den­ken in die­sem Zu­sam­men­hang auch wie Ban­ken, wenn auch nicht in ei­ner iden­ten Aus­prä­gung. Das heißt, das Ka­pi­tal und die Zin­sen soll­ten na­tür­lich auch wie­der zu­rück­kom­men, da­her un­ter­lie­gen die­se Pro­jek­te auch ei­ner ge­nau­en Prü­fung von Sei­ten Pal­las und der Geld­ge­ber. Der Un­ter­schied zu den Ban­ken ist je­doch, dass wir aus­schließ­lich mit sehr spe­zia­li­sier­ten Geld­ge­bern zu­sam­men­ar­bei­ten, die eher aus der Ei­gen­tü­mer­si­tua­ti­on die Pro­jek­te be­trach­ten und nicht so sehr nach Ba­sel II oder Ba­sel III oder sons­ti­gen Ban­ken­re­geln. Im Vor­der­grund ste­hen für sie nicht so sehr ir­gend­wel­che Kon­zern­bi­lan­zen, son­dern das Pro­jekt und die Un­ter­neh­mer­per­sön­lich­keit. Al­so auch der Track-Re­cord? Ku­nesch: Gu­tes Stich­wort. Nach die­sem wer­de ich sei­tens der In­ves­to­ren im­mer wie­der - zu Recht - ge­fragt, wo­bei die un­ter­schied­li­chen Geld­ge­ber mit ih­ren un­ter­schied­li­chen Aus­rich­tun­gen auch ger­ne jün­ge­re, klei­ne­re Bau­trä­ger ak­zep­tie­ren, um sie auf ih­rem Wachs­tums­pfad zu be­glei­ten. Das Im­mo-Star­t­up wird sich al­ler­dings bei die­sen Geld­ge­bern trotz­dem schwer tun. Pal­las Ca­pi­tal Ad­vi­so­ry AG ist seit zehn Jah­ren am Markt und hat auch heu­te noch schwer­punkt­mä­ßig die Be­rei­che M&A und Nach­fol­ge­re­ge­lun­gen in ih­rem Pro­dukt­port­fo­lio. Auf Grund des eben­falls sehr gro­ßen Track-Re­cor­ds im Be­reich Cor­po­ra­te Fi­nan­ce hat das Un­ter­neh­men je­doch im Vor­jahr be­schlos­sen, die­sen Ge­schäfts­be­reich auch auf die Im­mo­bi­li­en­welt aus­zu­deh­nen. Wir ha­ben uns aber be­wusst dort­hin aus­ge­rich­tet, wo aus un­se­rer Sicht Fri­ends &Fa­mi­lies oder Crowd­fun­der nicht mehr mit­kön­nen. Wir spre­chen da von ei­ner Mez­za­nin­ka­pi­tal­leis­tung ab zwei Mil­lio­nen Eu­ro pro Pro­jekt auf­wärts. Wir kön­nen zwar mit un­se­ren Part­nern bis zu 50 Mil­lio­nen Eu­ro Mez­za­nin pro Pro­jekt be­reit­stel­len - das wür­de al­ler­dings ein 300 Mil­lio­nen-Pro­jekt be­deu­ten, was in Ös­ter­reich nicht so häu­fig pas­siert. Bei un­se­rer Haupt­ziel­grup­pe se­hen wir ei­nen Mez­za­ninebe­darf zwi­schen den be­reits er­wähn­ten zwei Mil­lio­nen Eu­ro und ca. 20 Mil­lio­nen Eu­ro. Un­ter zwei Mil­lio­nen kön­nen Fa­mi­ly and Fri­ends agie­ren, über 20 Mil­lio­nen je­den­falls auch die in­sti­tu­tio­nel­len In­ves­to­ren.Sie ha­ben auch er­wähnt, dass die Pro­jek­te vom Geld­ge­ber ge­prüft wer­den. Nach wel­chen Kri­te­ri­en ge­nau? Ku­nesch: Wor­auf ich in die­sem Zu­sam­men­hang stolz bin, ist, wenn ein Pro­jekt von Sei­ten Pal­las Ca­pi­tal an po­ten­ti­el­le In­ves­to­ren her­an­ge­tra­gen wird, nimmt man die­ses von den Geld­ge­bern be­reits sehr po­si­tiv auf. Wir füh­ren die Erst­prü­fung nach stan­dar­di­sier­ten Kri­te­ri­en durch und prä­sen­tie­ren die Er­geb­nis­se dem In­ves­tor "mund­ge­recht". Der Emp­fän­ger fin­det in der von uns über­mit­tel­ten Bot­schaft im­mer die­sel­ben Da­ten an der­sel­ben Stel­le mit der­sel­ben Qua­li­tät. Dar­über hin­aus ach­ten wir akri­bisch dar­auf, nur wirk­lich ver­fol­gens­wer­te Pro­jek­te auf­zu­zei­gen. So­weit zu den Ba­sics. Un­se­re auf Im­mo­bi­li­en­de­ve­lop­ments spe­zia­li­sier­ten Geld­ge­ber le­gen ih­ren Fo­kus be­son­ders auf den Track-Re­cord, al­so das Un­ter­neh­men und die Per­sön­lich­keit, die es lei­tet, so­wie auf das Her­an­ge­hen an den Markt, al­so den Ver­trieb. Das ist ein sehr we­sent­li­cher Teil un­se­rer Dar­stel­lung und un­se­rer Prü­fungs­tä­tig­keit. Je­der Geld­ge­ber will schließ­lich sein Geld ir­gend­wann zu­rück­ha­ben, da­her ist es ent­schei­dend, wie am En­de das Pro­jekt ver­kauft wird. Die rich­ti­ge La­ge­be­ur­tei­lung und die ent­spre­chen­den Kal­ku­la­tio­nen soll­ten je­den­falls zum Hand­werks­zeug von je­dem Ent­wick­ler ge­hö­ren. Da­hin­ge­hend sind bei je­dem mei­ner Kun­den­ge­spräch auch mei­ne al­ler­ers­ten Fra­gen, auch wenn es ba­nal klin­gen mag: Gibt es plau­si­ble Kal­ku­la­tio­nen bis zum Exit? Die­ser Exit ist not­wen­dig, da­mit un­se­re Ka­pi­tal­part­ner ihr Geld in ei­nem Zeit­raum zwi­schen drei bis vier Jah­ren wie­der zu­rück­be­kom­men - ei­nem klas­si­schen De­ve­l­oper-Zeit­raum. Die­se hier be­spro­che­ne Form des Mez­zanins eig­net sich je­doch nicht für die Be­stands­fi­nan­zie­rung, al­so dem Ver­mö­gens­auf­bau. Das tren­nen wir klar: De­ve­l­oper-Fi­nan­zie­run­gen mit ei­ner ge­wis­sen Wert­schöp­fungs­ket­te. Ver­mö­gens­vor­sor­ge hin­ge­gen ver­langt nach har­tem Ei­gen­ka­pi­tal, weil es sich sonst nicht rech­net. Von wie vie­len Geld­ge­bern spre­chen wir hier ei­gent­lich? Ku­nesch: Ich möch­te vor­aus­schi­cken, dass wir uns in ers­ter Li­nie mit un­se­ren Part­nern auf den städ­ti­schen Wohn­bau kon­zen­trie­ren. Das heißt aber nicht, dass wir nicht auch Mi­xed-Use oder fall­wei­se Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en ma­chen. Wir spre­chen in die­sem Zu­sam­men­hang re­gel­mä­ßig mit ei­ner An­zahl von 15 bis 20 Ka­pi­tal­part­nern aus Deutsch­land, der Schweiz und Ös­ter­reich.Kann man die­se An­la­ge­form als ei­ne Art Flucht vor dem Bank­kon­to be­trach­ten, wo die Zin­sen doch eher über­schau­bau sind? Ku­nesch: Hier han­delt es sich im­mer um ei­ne Ab­wä­gung zwi­schen Ri­si­ko, Ver­dienst­mög­lich­keit und dem fi­nan­zi­el­len Kön­nen, was die Di­men­sio­nen be­trifft. Ab zwei Mil­lio­nen Eu­ro auf­wärts in ein Ein­zel­ob­jekt zu in­ves­tie­ren - da schei­den si­cher vie­le po­ten­zi­el­le Geld­ge­ber aus. Die Bün­de­lung aus Be­trä­gen un­ter­halb die­ser Gren­ze ist je­doch be­reits mit ei­nem ge­wis­sen ad­mi­nis­tra­ti­ven Auf­wand ver­bun­den. Die­se wür­den das Geld dann eher di­rekt dem Un­ter­neh­men ge­ben, was ich vor­hin auch als "Fri­ends and Neigh­bours" be­zeich­net ha­be. Über die­ser Schwel­le sind da­her be­reits pro­fes­sio­nel­le, pri­va­te Geld­ge­ber ge­fragt. Die­se ha­ben den Vor­teil, sich nicht wie In­sti­tu­tio­nel­le, mit mehr­stö­cki­gen Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren ab­mü­hen zu müs­sen, son­dern ei­gen­tü­mer­ge­führt sehr rasch ent­schei­den kön­nen Apro­pos Pro­fes­sio­na­li­tät: Vie­le mei­ner Ge­sprächs­part­ner füh­ren Kla­ge dar­über, dass ih­re bis­he­ri­gen zahl­rei­chen pri­va­ten Geld­ge­ber mit Vor­lie­be lau­fend bei Pla­nung und Aus­füh­rung mit­re­den und "gu­te" Rat­schlä­ge er­tei­len wol­len. Na­tür­lich ein NO GO bei ei­ner pro­fes­sio­nell und straff ge­führ­ten Pro­jekt­ab­wick­lung.Un­se­re pro­fes­sio­nel­len Ka­pi­tal­part­ner wür­den sich nie­mals in ei­ne sol­che Rol­le be­ge­ben. Die­se un­ter­stüt­zen wo ge­be­ten und las­sen im Üb­ri­gen den Ent­wick­ler sein Ge­schäft un­be­hel­ligt er­le­di­gen.Wel­che Ren­di­ten kann ein sol­cher Geld­ge­ber für das ein­ge­setz­te Ka­pi­tal er­war­ten? Ku­nesch: Die­se Mez­za­ni­ne sind hy­bri­de Mit­tel: Ei­ner­seits ver­zinst wie ein Kre­dit, an­de­rer­seits wer­den sie als ech­te Ei­gen­mit­tel nach­ran­gi­ger Na­tur be­trach­tet und auch so in den Bi­lan­zen so­wie für Ban­ken ab­ge­bil­det. Die Brut­to­ren­di­ten, d.h. die Zins­ein­nah­men, be­we­gen sich zwi­schen bei 12 bis 15 Pro­zent p.a., ei­ne für Ei­gen­ka­pi­tal im Im­mo­bi­li­en­be­reich an­ge­mes­se­ne Ren­di­te. Das kön­nen Ban­ken je­den­falls nicht bie­ten. Ku­nesch: Ja, aber sie bie­ten in Form ei­nes Se­ni­or Lo­ans er­war­tungs­ge­mäß 80 Pro­zent des Fi­nan­zie­rungs­be­dar­fes und da­mit nor­ma­ler­wei­se den grund­bü­cher­lich gänz­lich ab­ge­si­cher­ten Teil der Fi­nan­zie­rung. Die rest­li­chen 20 Pro­zent, al­so die Mez­za­ni­ne, sind ab­so­lu­tes Ri­si­ko­ka­pi­tal und be­dür­fen na­tur­ge­mäß ei­ne deut­lich hö­he­re Ver­zin­sung.A apro­pos Ri­si­ko: Wo lie­gen die Ri­si­ken? Ku­nesch: Bei Im­mo­bi­li­en­pro­jek­ten liegt das größ­te Ri­si­ko in der Re­gel ganz zu Be­ginn; dass al­len­falls die Wid­mung in der Form, in der das Pro­jekt kal­ku­liert wur­de, viel­leicht so nicht kommt. Noch grö­ßer sind je­doch Un­ab­wäg­bar­kei­ten am Weg zur Bau­be­wil­li­gung, et­wa An­rai­ner­pro­tes­te, Be­hör­den­ver­fah­ren oder lo­kal­po­li­ti­sche Ein­fluss­nah­men. Da gibt es un­ter Um­stän­den här­te­re Ri­si­ken zu be­ur­tei­len, et­wa, wenn die Ku­ba­tur durch ir­gend­wel­che Auf­la­gen nicht aus­ge­nutzt wer­den kann oder un­vor­her­seh­ba­re Kos­ten auf den Ent­wick­ler zu­kom­men. Das Bau­ri­si­ko selbst soll­te im Neu­bau­be­reich hin­ge­gen durch die gut aus­ge­wähl­ten aus­füh­ren­den Un­ter­neh­men sehr über­schau­bar sein. Aber es gibt auch Alt­bau­sa­nie­rung - und dort kann es Sta­tik-Ri­si­ken , die am An­fang nicht ab­seh­bar sind oder Fun­die­rungs­ris­ken ge­ben bis hin, dass man z.B. Kriegs­re­lik­te fin­det. Al­les zwar gut zu ma­na­gen, aber mit zu­sätz­li­chen Kos­ten ver­bun­den.Um wel­che De­ve­l­oper - oder an­ders ge­fragt, Ent­wick­ler in wel­cher Grö­ßen­ord­nung - neh­men die­se Ei­gen­ka­pi­tal­dar­le­hen in An­spruch? Ku­nesch: Wenn zwei Mil­lio­nen Eu­ro Mez­za­nin die Un­ter­gren­ze sind, die Ban­ken üb­li­cher­wei­se Lo­an to Cost mit 80 Pro­zent fi­nan­zie­ren, sind das Pro­jek­te ab 12 bis 15 Mil­lio­nen Eu­ro. Die­se Di­men­sio­nen schaf­fen De­ve­l­oper sehr gut, weil sie sich eta­blier­ter Netz­wer­ke be­die­nen. Im un­te­ren Be­reich kann das be­reits ein Un­ter­neh­men mit z. B. fünf Mit­ar­bei­tern stem­men, so­fern es al­le tech­ni­schen Dienst­leis­tun­gen out­sourct und die ab­so­lu­te Kern­kom­pe­tenz bei der Be­schaf­fung der Lie­gen­schaf­ten, der Be­ur­tei­lung des La­ge­po­ten­zi­als und der Pro­jekt­steue­rung ein­ge­setzt wird. Auf der an­de­ren Sei­te ar­bei­ten wir auch mit den ganz gro­ßen Ent­wick­lern zu­sam­men, die mit Mez­za­ni­nen zwi­schen 15 und 20 Mil­lio­nen Eu­ro pro Pro­jekt ar­bei­ten. Das kön­nen auch bör­sen­no­tier­te Un­ter­neh­men sein. So­wohl klei­ne als auch gro­ße De­ve­l­oper müs­sen Pro­jek­te am Lau­fen hal­ten, um Ih­re Bü­ro­in­fra­struk­tur er­hal­ten zu kön­nen. Die klas­si­schen An­lauf­kos­ten (Ge­büh­ren, Ver­mes­sung, Vor­pla­nun­gen etc.) ei­nes Pro­jekts - sie kön­nen in die Mil­lio­nen ge­hen - wer­den hin­ge­gen re­gel­mä­ßig nur aus wirk­lich ei­ge­nem, so­ge­nann­tem har­ten Ei­gen­ka­pi­tal be­deckt wer­den kön­nen.Her­un­ter­ge­bro­chen lässt sich sub­sum­mie­ren: Je mehr Ei­gen­ka­pi­tal ein­ge­setzt wer­den muss, des­to we­ni­ger Pro­jek­te kön­nen ge­baut wer­den. Ku­nesch: Ge­nau die Un­ter­neh­men, wel­che mit un­se­rer Mez­za­ni­ne-Un­ter­stüt­zung ge­gen­steu­ern konn­ten, sind un­se­re treu­es­ten und freund­lichs­ten Kun­den ge­wor­den. Sie sa­gen, die Ei­gen­ka­pi­tal­sur­ro­ga­te sind zwar nicht bil­lig, aber es bleibt mir im­mer noch et­was üb­rig und ich kann mei­nen un­ter­neh­me­ri­schen Ap­pa­rat aus­las­ten. Auch wenn sich da­durch der Ge­winn pro pro­jekt vor­der­grün­dig schmä­lern mag, ha­ben die­se Kun­den durch das da­durch mög­li­che er­höh­te Pro­jekt­vo­lu­men wie­der ih­ren Er­trag.Man hört aus Ih­ren Aus­füh­run­gen her­aus, dass in die­sem Ge­schäft sehr viel Dis­kre­ti­on er­for­der­lich ist... Ku­nesch: Ja, und zwar von al­len Sei­ten. Ob­wohl wir uns nicht in der Ban­ken­sze­ne be­we­gen, sind wir doch ein Fi­nanz­in­sti­tut, das macht Dis­kre­ti­on na­tur­ge­mäß äu­ßerst wich­tig. Un­se­re Geld­ge­ber ha­ben fak­tisch aus­schließ­lich sehr re­nom­mier­te und dis­kre­te Fa­mi­li­en hin­ter sich, wel­che sich ih­re Frei­heit zur Geld­ver­ga­be auch be­wah­ren wol­len. Auch die­se wol­len vom Markt nur sehr ge­zielt an­ge­spro­chen wer­den. Und wir selbst kön­nen eben­falls kein In­ter­es­se ha­ben, dass un­se­re Pro­duk­te un­re­flek­tiert an­ge­spro­chen wer­den. Das hat fol­gen­de Grün­de: Wir se­hen uns als spe­zia­li­sier­ten Be­ra­ter, der gar nicht die Ka­pa­zi­tä­ten hät­te, tau­sen­de An­fra­gen von je­der­mann ab­zu­wi­ckeln - aber An­fra­gen nicht zu be­ar­bei­ten wür­de be­deu­ten, sich ei­nen schlech­ten Ruf zu er­ar­bei­ten. Da­her wol­len wir ein­fach die Se­lek­ti­on so gut es geht steu­ern. Und ganz all­ge­mein ver­lan­gen Geld­ge­schäf­te von Na­tur aus be­kannt­lich größ­te Dis­kre­ti­on. Wei­ters ist zu be­ach­ten, dass es in der Im­mo­bi­li­en­sze­ne, in wel­cher der Er­werb der Lie­gen­schaft das ab­so­lu­te um und auf ist, nicht sein darf, dass ein Part­ner des Un­ter­neh­mens ei­ne Dis­kre­ti­ons­lü­cke hat und Lie­gen­schaf­ten plötz­lich am Markt be­kannt ge­macht wer­den, die es vor­her am Markt nicht gab. Die Kö­nigs­dis­zi­plin des De­ve­l­o­pers ist es doch, sich Grund­stü­cke zu si­chern, die nicht am Markt sind. Je­der Part­ner ei­nes der­ar­ti­gen Un­ter­neh­mers muss da­her min­des­tens die­sel­be Dis­kre­ti­on an den Tag le­gen wie der Un­ter­neh­mer selbst.Kein Mas­sen­pro­dukt al­so? Wir spre­chen hier von high so­phis­ti­ca­ted Fi­nan­zie­run­gen, die bes­te Be­ra­tungs­qua­li­tät zwin­gend vor­aus­set­zen und da­mit als Mas­sen­pro­dukt aus­schei­den. Wir ver­ste­hen uns als dis­kre­te Be­ra­ter, ar­bei­ten mit dis­kre­ten Geld­ge­bern zu­sam­men und blei­ben im Hin­ter­grund. Im­mer öf­ters er­su­chen uns auch De­ve­l­oper, ei­ne Ge­samt­fi­nan­zie­rung für sie auf die Bei­ne zu stel­len. Da­her sind wir auch Part­ner der Se­ni­or Lo­an-Ge­ber, al­so der Ban­ken. Ein wei­te­rer Um­stand, wel­cher ge­gen ein Mas­sen­pro­dukt spricht. Und wir sind sehr oft be­reits sehr früh zu ei­nem Pro­jekt ein­ge­la­den, weil der cle­ve­re Un­ter­neh­mer sich die er­for­der­li­chen Mit­tel zu­erst si­chert be­vor er sich ob­li­giert.Kann man Sie als Geld­mak­ler be­zeich­nen? Ku­nesch: Kann man es durch­aus so se­hen. Ich wür­de so sa­gen: Wir brin­gen Geld zum Pro­jekt und das Pro­jekt zum Geld - ins­be­son­de­re zum ei­gen­ka­pi­ta­ler­set­zen­den Geld. Wir sind Geld­mak­ler und brin­gen Ei­gen­ka­pi­tal, wenn man es ge­nau be­trach­tet.Von wel­chem ver­mit­tel­ten Vo­lu­men ist bei Pal­las Ca­pi­tal die Re­de? Ku­nesch: Ob­wohl wir erst vor ei­nem Jahr be­gon­nen ha­ben, be­we­gen wir uns be­reits im Be­reich zwi­schen 70 und 100 Mil­lio­nen Eu­ro, mit Ten­denz stark nach oben. Des­halb nach oben, weil vie­le po­ten­zi­el­le Kun­den die Vor­tei­le ei­ner Mez­za­ni­ne-Fi­nan­zie­rung erst jetzt durch un­se­re Be­ra­tung ken­nen und schät­zen ler­nen. Der Ge­samt­be­darf an Ei­gen­ka­pi­tal für Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te im frei­fi­nan­zier­ten Be­reich liegt nach un­se­ren Schät­zun­gen bei 800 Mil­lio­nen Eu­ro pa.. Ein Re­chen­bei­spiel: 13 Mil­li­ar­den Eu­ro war 2015 das Vo­lu­men für den ge­sam­ten Wohn­bau in Ös­ter­reich. Un­se­re Schät­zung nach gin­gen da­von drei bis vier Mil­li­ar­den in den frei­fi­nan­zier­ten Mehr­ge­schoss­wohn­bau. Nach der Re­gel 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te er­rech­net sich dar­aus ein Ei­gen­ka­pi­tal­be­darf von ca. 800 Mil­lio­nen Eu­ro, Ten­denz stei­gend.Sind die Pro­jek­te rein in Ös­ter­reich ver­or­tet, oder gibt es auch eu­ro­päi­sche Pro­jek­te? Ku­nesch: Ge­ra­de die gro­ßen ös­ter­rei­chi­schen De­ve­l­oper sind sehr stark in Deutsch­land un­ter­wegs und es freut uns na­tür­lich, dass uns die­se Un­ter­neh­men auch nach Deutsch­land ein­la­den und wir sie nach Deutsch­land be­glei­ten dür­fen. Und für man­che un­se­re Ka­pi­tal­part­ner ist es auch wün­schens­wert, sol­che Un­ter­neh­men eben­falls in an­de­re Län­der, et­wa den CEE-Raum, be­glei­ten zu dür­fenn. Ein Ös­ter­reich- und/oder Deutsch­land­be­zug wird je­doch de­zi­diert von un­se­ren Part­nern er­war­tet. Aber auch deut­sche Bau­trä­ger schät­zen zu­neh­mend die von uns an­ge­bo­te­nen fi­nan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten für ih­re Groß­pro­jek­te. Al­so liegt der Fo­kus im frei­fi­nan­zier­ten Wohn­bau, wenn ich das rich­tig hö­re. Wel­ches Seg­ment? Leist­bar, Pre­mi­um oder Mit­tel­schicht? Ku­nesch: Wir de­cken al­le die­se Seg­men­te mit un­se­ren Ka­pi­tal­part­nern ab. Dar­über hin­aus se­hen wir ei­nen zu­neh­men­den Fo­kus bei De­ve­l­opern auf Mi­kro­woh­nun­gen. Ei­ner­seits aus dem Be­griff Leist­bar­keit her­aus, aber auch sub­sum­miert un­ter Ar­bei­ter­woh­nun­gen, in de­nen der zu­meist Bau­un­ter­neh­mer sei­ne Ar­bei­ter aus den Bun­des­län­dern für Wie­ner Bau­stel­len be­vor­zugt ein­quar­tiert und nicht wie bis­her in Ho­tels. Dan­ke für das Ge­spräch [ci­te1]

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