Wiener Bürofrühling
im Herbst

Die kontinuierliche, leich­te Verbes­serung der Nach­frage nach Büroflächen in Wien hielt auch im 3. Quartal 2013 an. Sowohl im Vergleich zu den beiden Vorquarta­len, als auch im Jahresvergleich konnte... ein Anstieg der Ver­mietungs­leistung verzeichnet wer­den. Im Berichtszeit­raum wurden ca. 90.000 m² vermietet, das entspricht einem Plus von ca. 10 Prozent gegenüber dem 3. Quartal 2012.

Im längerfristigen Vergleich bewegt sich die Neuvermietung allerdings weiterhin auf niedrigem Niveau. Ein deut­li­che­rer Anstieg wird insbesondere durch das Feh­len von Vermietungen deutlich über 10.000 m² verhindert. So erreich­te die größte Vermietung des Quartals ge­rade einmal 3.700 m², die größte des Jahres 7.000 m². Da derzeit einige Verhandlungen mit Großinter­essenten lau­fen, könnten diese im letzten Quartal 2013 oder im ersten Quartal 2014 realisiert werden.

Die Neuflächenproduktion sinkt im Ge­samtjahr 2013 auf ein neues Rekord­tief und wird mit 170.000 m² nochmals um rund 5 Prozent unter dem äußerst niedrigen Vorjahreswert liegen. Doch selbst in diesem sehr schwa­chen Rahmen war das 3. Quartal ein Ausreißer nach unten. Im Berichtszeit­raum wurden nur rund 20.000 m² fertigge­stellt. Im letzten Quartal des Jahres wird ein deutlich höhe­rer Wert erreicht werden, der zum Großteil der Fertig­stellung des DC Towers mit allein 43.000 m² Bürofläche geschuldet ist.

Ein direkter U-Bahn-Anschluss wird von den meisten Inter­essenten als unabkömmliches Standortkriterium vorausgesetzt. Schlecht gelegene bzw. technisch veraltete Objekte las­sen sich oft nicht einmal mit sehr deutlichen Preisnachläs­sen vermieten.

Ebenfalls als klarer Trend ist der Umzug in „Green Buildings“ zu regis­trie­ren, ei­nerseits wegen der niedrige­ren Betriebskosten, andererseits aus Imagegründen im Rahmen von umfassenden Nachhaltigkeitsbe­strebungen. Die Mietpreise am Wie­ner Büromarkt blieben im 3. Quartal weitgehend stabil. Die Spitzenmieten bewegen sich konstant bei 27 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmieten für Objekte in guten La­gen haben sich mit 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter seit Jahresbeginn ebenfalls kaum geändert. Der Ab­stand zwischen den absoluten Spitzenmieten (die nur bei maximal 3 Prozent der Vermietungen erreicht werden) und den Durchschnittsmieten, der in den vergangenen drei Jahren deutlich gewachsen ist, bleibt damit unverändert hoch.

Während die Miethöhen nominell stabil ge­blieben sind, ist dennoch ein leicht stei­gen­der Druck auf die Preise zu regis­trie­ren. Das schlägt sich derzeit in großzügige­ren Incentives (mietfreie Zeiten, Über­nahme der Kosten von kundenspezifischen Sonderausstattungen) sowohl bei Neuabschlüs­sen als auch bei Verlängerungen auslaufen­der Mietverträge nieder.

Die Entwicklung der verschiede­nen Bürola­gen wird nach wie vor stark von der Verlängerung und Aufwertung der U2 sowie durch die Bahnhofs­entwicklungen (Hauptbahnhof, Nordbahnhof) geprägt. Die Standorte entlang der U2 haben stark gewonnen und speziell im Be­reich Messegelände/Viertel Zwei zeigt der Markt laut EHL beachtliche Dynamik.

Im internationa­len Vergleich zeichnet sich der Wie­ner Büromarkt vor allem durch sein stabiles Preisgefüge und sei­ne niedrige Leer­standsrate von nur sieben Prozent aus.

Die BUWOG hat in Kassel 315 Woh­nungen erworben und damit ihr Portfolio in dieser Stadt auf 1.505 Wohn­einheiten vergrößert. Die nun erworbenen Objekte verfügen über 18.852 m² Ge­samtmiet-fläche, der Kaufpreis... beträgt rund 9,01 Mio. Euro und die Brutto­rendite 9,58 Prozent. Verkäufer sind die Franconia Invest West und die CitCor Franconia Kassel. Die Wohnanla­gen befinden sich im Grünen in den Stadtteilen Betten­hausen, Nord-Holland und Kirchditmold und zeichnen sich durch ei­nen sehr geringen Leer­stand von nur 2,33 Prozent aus. Die derzeitige Durchschnittsmiete von 3,93 Euro/m² liegt unter dem Kasse­ler Marktschnitt und lässt aufgrund der Nachfrage in den jeweiligen Stadtteilen auf ent­sprechen­des Stei­gerungspotenzial schließen. „Kassel ist ein mittelgroßer und höchst attraktiver Markt“, begründet Daniel Riedl, BUWOG-Geschäftsführer und Vor­standsmitglied der Muttergesellschaft IMMOFINANZ AG, das neuerliche Engagement in dieser Stadt. „Mit gut 1.500 Woh­nungen haben wir unsere Marktposition ausgebaut, der Standort passt exakt zu unse­rer längerfristigen Strategie, in den nördlichen deut­schen Bundesländern kontinuierlich zu wachsen.“ Kassel ist mit rund 200.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt des Bundeslands Hes­sen und ein Markt mit sehr guten Entwicklungsperspektiven. Im Prognos Zukunftsatlas wird Kassel als eine der deut­schen Städte mit der größten Dynamik bewertet. Die zentrale Lage in Deutschland und die Bedeutung als Industrie­standort sind weitere Pluspunkte. Für die BUWOG ist der Kauf des Franconia-Portfolios be­reits die fünfte Groß­transaktion im deut­schen Markt im laufenden Kalenderjahr. Bisher wurden 1.916 Woh­nungen in Berlin, 900 Woh­nungen in Lüneburg und Syke, 582 Woh­nungen in Kiel und 1.190 Woh­nungen in Kassel erworben. Insge­samt besitzt die BUWOG in Deutschland nun 7.200 Woh­nungen, dazu kommen Entwicklungsprojekte mit weite­ren 1.500 Einheiten in Berlin.

Die Züblin A/​S, eine däni­sche Toch­ter­ge­sell­schaft der Ed. Züblin AG, hat den Bau­auf­trag für das soge­nann­te „Bryghus“ – ein sechs­ge­schos­si­ges Mul­ti­funk­ti­ons­gebäude auf ei­nem ehe­ma­li­gen... Brau­er­ei­gelände am Ko­pen­ha­ge­ner Ha­fen – er­hal­ten. Der ent­spre­chen­de Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer­ver­trag über eine Auf­trags­sum­me von rund 140 Mio. Euro ist un­ter­zeich­net. Auf­trag­ge­be­rin ist die däni­sche Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaft Re­ald­a­nia Byg A/​S. Für den STRA­BAG Kon­zern ist es nach der Rea­li­sie­rung ver­schie­de­ner In­fra­struk­tur­bau­ten der ers­te Hoch­bau-Auf­trag ei­ner sol­chen Größen­ord­nung in Däne­mark.

Nach Plänen des nie­derländi­schen Ar­chi­tek­ten Rem Kool­haas und sei­nes Of­fice for Me­tro­po­li­tan Ar­chi­tec­tu­re (OMA) soll bis Herbst 2017 an der be­leb­ten Ufer­straße, di­rekt an der Ha­fen­front im Stadt­zen­trum, ein kom­bi­nier­tes Wohn-, Büro- und Geschäfts­haus mit öffent­li­chen Frei­zeitflächen, Spielplätzen und Gas­tro­no­mie ent­ste­hen. Auch das Däni­sche Zen­trum für Ar­chi­tek­tur wird zukünf­tig in dem städte­bau­lich an­spre­chen­den Gebäude un­ter­ge­bracht sein.