Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in Österreich erreichte im ersten Halbjahr 2013 ein Volumen von rund 400 Millionen Euro. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bedeutet das einen Rückgang um rund 175 Millionen Euro. Der Rückgang betraf alle Segmente bis auf den Hotelbereich, wo mit rund 130 Millionen Euro das Vorjahresvolumen gehalten werden konnte. „Die Investmentaktivität liegt, ähnlich wie im vergangen Jahr, deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen, bei denen wir noch von einem Anstieg ausgegangen sind“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting, einer Tochter von EHL Immobilien. „Da jedoch eine ganze Reihe großvolumiger Transaktionen in Verhandlung sind und einige bereits kurz vor dem Abschluss stehen, rechnen wir damit, dass wir im Gesamtjahr eine Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von 1,65 Milliarden Euro erreichen werden.“ Das zweite Halbjahr hat mit zwei großen Transaktionen Anfang Juli bereits gut begonnen: EHL selbst konnte beispielsweise den Verkauf von 40 Einzelhandelsmärkten der Bank Austria Real Invest an die REWE-International AG vermitteln. Anfang Juli wurde auch die bislang größte Transaktion des heurigen Jahres abgeschlossen, der Verkauf von sechs Liegenschaften der teilstaatlichen Volksbanken AG im ersten und neunten Bezirk in Wien an JP Immobilien bzw. Bank Austria Real Invest. Der Hauptgrund, warum die ursprünglich prognostizierten Zahlen für 2013 noch nicht erreicht wurden, ist, dass die Investoren überwiegend auf Core Produkte fokussiert sind und bei der Qualität keine Kompromisse eingehen. Überdies dauern die Verkaufsverhandlungen aktuell deutlich länger als in den vergangenen Jahren, insbesondere die Ankaufsprüfungen (due diligence) nehmen derzeit viel Zeit in Anspruch. Es besteht zwar grundsätzlich auch Nachfrage nach Immobilien, die nicht dem Top-Segment zuzuordnen sind, doch hier bremst die restriktive Kreditvergabe seitens der Banken eine dynamischere Volumsentwicklung. Zum einen sind wegen der stark gestiegenen Risikoaufschläge die Finanzierungskosten trotz des niedrigen Zinsniveaus relativ hoch geblieben, zum anderen sind viele Investoren nicht bereit, die hohen Eigenkapitalanforderungen und laufende Tilgungen zu akzeptieren. „Unter 50 Prozent Prozent Eigenkapital sind Investitionen derzeit kaum noch finanzierbar“, so Pöltl. Während das Marktvolumen die Erwartungen bisher nicht erfüllte, steigen die Preise im funktionierenden Top-Segment aufgrund des geringen Angebots weiter leicht an. Die Spitzenrenditen von derzeit 5,25 Prozent geraten mehr und mehr unter Druck und tendieren in Richtung 5 Prozent. „Diese Spitzenrenditen werden aber nicht nur für Top-Lagen erzielt“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Langfristig an Unternehmen mit erstklassiger Bonität vermietete Objekte sind auch in weniger zentralen Lagen gefragt, sofern sie gut an das U-Bahn-Netz angebunden sind. Für die meisten potenziellen Käufer steht Sicherheit nach wie vor an oberster Stelle und daher werden Objekte mit langfristig abgesicherten Mieteinnahmen sehr geschätzt.“
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